Reprise du message précédent :

 
Oui hausse de l'immo. Les promoteurs ne pouvant pas construire la-bas, seules les planètes ayant le droit d'avoir des terrains à batir, va entrainer une course au foncier disponible. La rareté, la rareté vous dis-je.

 
Oui donc ca baisse depuis la mi-janvier, c'est tout ce que je voulais entendre

 
Bah depuis 3 ans, oui, c'est sur...

 
Si ça peut te faire croire que l'immobilier baisse donc à Vincennes tout va bien alors

 
on s'en fout du moment que l'on vend  
   

De toute façon, pour que la situation redevienne potable, il ne suffit pas que ça baisse de qq % pendant 6 mois, mais bien de quelques dizaine de %. Faut vraiment que ça s'écroule.
 
Et quand ça sera le cas, il faudra vite saisir sa chance, car c'est pas certains que ça reste bas par la suite. Le scénario "écroulement", il me semble quand même peu probable.
 
Je me rapellerai toujours, quand j'ai acheté il y a presque 6 ans, j'entendais beaucoup autour de moi, "les taux vont remonter", et "l'immo va baisser, c'est super cher". Heureusement que j'ai pas écouté, comme l'ont fait d'autres personnes de mon entourage qui s'en modent les doigts chaque jour un peu plus (ils avaient les moyens, ils ne les ont plus). Surtout quand je leur dit que j'ai presque fini de rembourser mon crédit (je suis ingé, et ma femme est prof, pas d'enfant).

Ou continuez de croire que ça va se casser la gueule. C'est plutôt un topic de mediums en fait

Personnellement, je me garderais bien de donner des conseils à qq'un qui veut acheter. Certes, c'est plus risqué qu'il y a 5-7 ans, mais c'est forcé, car avec le recul, on sait comment ça a évolué.
 
C'est comme la bourse, après coup, c'est toujours plus facile de dire "fallait" ou "fallait pas".
 
Mais bon après, l'investissement locatif, c'est sur que c'est plutôt pourri en ce moment.

a la page 300 c'est le crack

Non seulemet ca va se stabiliser mais ca va aussi baisser dans les deux ans à venir.
Ben ouais tous els francais ont fait du besson => endettés jusqu'au cou comme les amerloques. Ca se casse la gueule aux US puis en France dans les deux ans à venir je vous dis....
Moi je voulais acheter cette année pis j'ai laché le plan....
L'investissement locatif je l'ai fait et j'ai revendu : trop de paperasse et de problèmes, la bourse c'est du cash de chez cash et ca rapporte autant pour peu qu'on s'informe...

Et blablabla. Encore un qui répète ce qu'il a entendu autour de lui sans regarder les faits et les chiffres.
 
J'ai l'impression de me répéter, mais bon, visiblement certains croient encore que l'endettement des Français est au taquet.    
 
Graphique 1.10 Taux d'endettement des ménages
En % du revenu disponible brut
 

 
http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-00612.html

 
Mais en France on ne peut théoriquement pas s'endetter à plus de 33% de son revenu, et en ce moment à 33% il faut aller sur 25 ans de crédit pour une très large majorité de français afin d'obtenir quelque chose d'a peine satisfaisant. On est donc bien en saturation de la capacité d'empreint des français. Dans les autres pays ils n'ont certainement pas cette limite.

 
On est clairement dans une bulle et les prix sont trop élevés pour 3 raisons :
 
- La solvabilité des acheteurs est en chute libre, vu que malgré l'allongement des durées de crédit, de plus en plus, n'arrivent pas à s'offrir des biens à cause des prix trop élevés. De plus arriver à se payer un T2 sur 25 ans, c'est du grand n'importe quoi. Par essence c'est un logement trop petit sur la durée. Si tu commence à avoir des gamins, faut déménager.
 
- Les rendements locatifs s'effondrent. Le relèvement des loyers ne suit pas la hausse de l'immo. Signe qui ne trompe pas.
 
- La montée des prix, est sans aucune mesure avec l'accroissement des revenus, et le décalage est trop important à ce jour.

Rien à voir avec le graphique qui est présenté au-dessus : il présente la somme totale d'endettement par rapport au revenu annuel brut, la limite de 33% correspond au montant des mensualités de remboursement par rapport au revenu mensuel brut.
 
Personnellement, par exemple, je suis endetté à plus de 300% alors que mes mensualités ne représentent que 25% de mon revenu mensuel.
 
Donc en gros y'a de la marge et croire que si krash il y a c'est à cause de l'endettement des français qui est trop élevé est une erreur.

 
Si tu t'endettes à 33% de tes revenus sur une période de 30 ans (on va dire que c'est le maximum possible), tu seras bien moins endetté que les espagnols par exemple. Or tu aurais certainement pu et voulu empreinter plus, mais tu ne peux pas... Donc la "somme totale d'endettement par rapport au revenu annuel brut" est bien inférieure et pourtant t'es en saturation légale. Je me trompe ?

Oui, tu te trompes.

Je revendique ma pensée....  
Ca fait dix ans que j'investis en bourse et je peux t'affirmer que l'investissement locatif c'est que des problèmes...rénovations, locataires qui payent pas, travaux etc....
Je ne répète pas ce que j'ai entendu (apprends peut etre à connaitre les gens avant de te la jouer guru de l'économie) mais actuellement on fait des emprunts sur 30 ans ce qui veut dire que les gens sont prets à s'endetter toute leur vie ce qui ne s'est jamais vu avant.
Certes aux US c'est pîre mais notre économie n'est pas celle des US.
Perso je pense rien qu'en regardant les actualités économiques (la bourse quoi),le contexte tendu et les risques du marché immobilier que c'est une connerie d'acheter actuellement.
Pour le moment ma recommandation : investir dans du monétaire en atten dant que tout cela se casse la tronche et racheter après au plus bas... voilà....

Excuse-moi, mais le simple fait que tu ais dit que l'endettement des français était au niveau de celui des américains prouve que tu ne regardes pas suffisamment "les actualités économiques (la bourse quoi)".
 
Suffit de passer 5 minutes sur google quoi, la parole de quelques personnes sur ce topic n'est pas d'évangile.

J'aiu jamais dit que notre endettement est identique à celui des amerloques..
Je me cite : "endettés jusqu'au cou comme les amerloques", ca ne veut pas dire "endettés au meme nivo que les amerloques". Comme on a un pouvoir d'achat inférieur....
Si on est pas endettés alors pourquoi les sociétés de crédit se portent si bien et pourquoi on fait des pret immobiliers sur 30 ans...?

 
Je suis d'accord avec tout ce que tu viens de dire. Mais en quoi celà montre que ça va baisser ? Tu tends plus à montrer que le marché va s'équilibrer. Le fait que les rendements locatifs s'éffondrent a, à mon avis, déjà été anticipé par les professionnels (vente des biens). Quant à ceux qui ont fait de l'investissmeent locatif il y a 10 ans, leur rendements sont toujours les mêmes.

Attention, les sociétés de crédit sont intéressées pour fournir des crédit à tout va, à condition d'être certain de récupérer leurs billes en cas de retournement.  
 
Par exemple : j'achète un bien 100k€ avec 30k€ d'apport. La banque ne prend un risque que si (en simplifiant)
1- le marché perd 30% (l'équivalent de mon apport)
2- je deviens insolvable.
 
Si le marché monte et que je deviens insolvable, la banque s'en fout, elle fait revendre mon bien et récupère ses billes.
 
Dans un marché haut, comme actuellement, elles commencent de plus en plus à faire attention à qui elles prêtent. Notamment avec la part de l'apport qui diminue de facto (accroissements des salairs plus faible et frais de mutation qui ont doublés)

Pour ceux qui disent que c'est vraiment pas le moment d'acheter, je pose mon point de vue    
 
On vient de signer le compromis la semaine derniere justement, si on achete a tel endroit c'est qu'on s'y plait et donc qu'on va y rester au moins une ptite dizaine d'année
 
Meme en imaginant une chute des prix sur les 2 années a venir comme ca a ete évoqué, ca va bien remonter un jour quand meme ??
on va pas avoir 10ans de chute libre    
 
A partir de la, je ne pense pas que d'ici 10ans on se retrouve avec une perte de -25% du bien, et je prefere quand meme mettre 1000€ de remboursement de pret plutot que 850€ de loyer pendant 10ans encore (car les loyers vont pas chuter tant que ca a mon avis) meme en revendant le bien au meme prix qu'a l'achat
 
Le pire des cas serait une stagnation sur quelques années PUIS une chute, mais on peut toujours laisser en location et profiter de la baisse pour acheter ailleurs.
 
Sans etre un spécialiste du sujet, je pense qu'il faudrait quand meme pas mal de concours de circonstances pour y etre vraiment perdant au final

Bah non puisque le rendement c'est par rapport à la valeur actuelle du bien.

 
Mais ca dépend de ta config.
Dans ton cas je dis pas c'est en effet mieux que de payer des loyers c'est évident.
Par contre moi j'ai un studio en ce moment donc quand je vais acheter je vais le revendre aussi.
Imaginons que ca se casse la tronche, je perds pas mal sur la revente mais je gagne sur l'achat.
Imaginons les chiffres complètement bidons suivants : j'ai acheté mon studio 200 000 et je veux un appart à 360 000. Perte de 25% du marché, mon studio je le revend 150 000 mais l'appart vaut plus que 270 000.
Différennciel avant cassage de gueule : 360 - 200 = 160.
Après cassage : 270-150 = 120.
Mais bon si j'ai un gosse l'année prochaine je vais pas non plus vivre à trois dans mon strudio en disant à ma copine "ouuais on se marie et on fait un gamin mais t'inquiète pas ca va se casser la gueule lemarabout me l'a affirmé".
 
En gros pour etre proprio je pense qu'il ne fauit pas trop ré&fléchir mais là je parlais d'investissement locatif plutot...

 
Euh pourquoi ? développe  
 
depuis que je je suis revenu de vacances , j'ai deux - trois demande de location par jour  
Bon comme je préfère vendre , je m'en tape un peu  
 
mais si j'avais un parc de location ...

 
 
Sur le long terme t'es toujours gagnant    
 
Mais au cas ou tu te désistes et que t'es en RP , donne moi les c oordonnées de ton vendeur , je suis sur de lui trouver un acheteur    

Le probleme aujourd'hui c'est qu'à Paris par exemple tu acheteras un studio de 30 m² 165 k€ (studio correct mais dans un arrondissement moyen comme le XXe).
Tu le loueras 600€ Hors charge soit 23 ans de loyer juste pour rembourser ton capital (je ne parle même pas des interets) .
Tu imagine la rentabilité
edit : Cette rentabilité mauvaise est valable en banlieue et en province.

Si c'est la définition officiel, je te donne raison, mais alors, le terme de "rendement" n'est pas adapté.
 
Puisqu'un rendement, c'est ce que tu gagnes sur ce que tu dépenses. (argent, énergie, tout ce que tu veux)

Si t'avais acheté il y a 10 ans, tu aurais amlorti ton investissement, mettons, à la louche au bout de 15 ans de loyers payés.
Si tu achètes aujourd'hui, tu pourra amortir ton investissement sur 25 voir 30 ans de loyers payés.
 
Dison, que ce que tu gagne avec un loyer aujourd'hui, par rapport au prix qu'il faut mettre pour obtenir ce loyer à beaucoup baissé ces dernière années. Les loyers ayant montés beaucoup moins vite que les prix d'achat.
 
En plus à la revente, tu prendrait beaucoup moins de risque.  
(ce n'est que mon opinion, et je ne suis pas du spécialiste.
 
EDIT:  grilled by phnatomass

 
 
Sérieux    
 
Je sais que les prix d'achat ont énormément augmenté, mais j'ai également l'impression que les proprios ne se sont pas génés pour mettre des loyers complètements décorellés de la réalité économique (en gros, un jeune célibataire est TRES fortement incité à rester chez ses parents).

Les augmentations de loyer sont plafonnées, les prix de vente non.

à paris les prix d'achat ont augmenté de 120% depuis 97, les loyers de seulement 70% (on parle bien sûr à la relocation)

Bonjour les amis,
Ca fait très longtemps que j'ai pas posté ici, mais l'actualité -en particulier US- me pousse...
Je résume mon point de vue : 1) Ceux qui ont acheté il y 5 à 8 ans ont tous gagné de l'argent. Ceux qui ont acheté après, c'est moins sûr. 2) Il ne faut pas acheter aujourd'hui un bien au prix du marché en espérant revendre dans 5 ans pour acheter plu grand. Ils perdront de l'argent. 3) Ceux qui achetent le bien de leur vie, mieux vaut rembourser un credit 25ans que payer un loyer 40 ans...
Cela dit
Les haussiers : Prenez l'exemple des hordes d'anglais qui veulent vivre dans notre beau pays. Continuez à parler de pénurie! Mettez en avant les chiffres de l'immigration qui sont très supérieurs aux prévisions et qui augmentent encore cette pénurie. Répondez aux plus audaciueux qure l'économie US et européennes sont compléement décorréles du fait du dollar et du pétrole.
Les baissiers :  Fermez-la et attendez. Le marché immobilier a une inertie que n'a pas le marché boursier ou obligataire. Plus il y aura de constructions à vendre ou à louer, et meilleur sera le choix.
 
 

 
C'est faux. Sur le long terme, l'immo corrigé de l'inflation c'est 0% de rendement en capital. Si vous me croyez pas, lisez soit Irrational Exuberance de Shiller ou sinon, jetez un coup d'oeil à
 
A mettre en parallèle avec
 

 
Ces deux graphes sont déjà passés sur le forum mais comme personne ne va lire plus de 200 pages...
 
Le premier graphe n'est pas paradoxal. Un immeuble n'a absolument aucune raison de voir son prix s'apprécier tout seul, il ne produit rien du tout et est par nature immobile (sans vouloir jouer sur les mots).  
 
Ce qui fait monter ou descendre son prix, c'est tout l'environnement économique dans lequel il se trouve. On peut alors se demander pourquoi si il n'y a aucune appréciation sur le très long terme en valeur constante du bien, des gens achètent tout de même. C'est qu'en fait l'immo a aussi une valeur d'usage or comme toute valeur, dans une économie de libre marché, cette valeur est fixée justement par un marché, celui de la location. Si on est proprio de son bien, le loyer on se le paye à soi-même, si on est loueur, la valeur d'usage du bien c'est ce que vous faites payer au locataire.  
 
Or que se passe-t-il justement sur le marché de la location ? C'est que les prix stagnent !!! En France c’est la loi qui fixe les augmentations maximales des loyers (pour les baux en cours). Et en pratique, y compris pour les nouveaux baux,  les loyers ne montent pas de beaucoup plus que l'inflation. Donc d'un côté on a les prix qui ont fait du 15-20% par an pendant 8 ans et de l'autre les loyers qui se traînent à 3-4% de hausse par an => déséquilibre.
Pour illustrer par un exemple, je peux aujourd'hui signer un nouveau bail pour 850 euro alors qu'à l'achat, le même bien me coûterait 1200 euro sur 20 ans !!! Donc un propriétaire qui agirait suivant des critères rationnels, voyant ce différentiel, devrait justement vendre et ce d'autant plus que le niveau de risque de la location par rapport à d'autres placements qui rapportent autant est bien plus grand. Inversement, un locataire qui n’agirait que suivant des critères rationnels n’a aucune raison d’acheter sauf s’il estime que le confort d’habiter son propre apart vaut en gros 350 euros par mois sur les 20 prochaines années.  
 
Sur le long terme, les prix ne peuvent suivre une tendance complètement decorrelé de l'économie sous-jacente. Ceux qui vous disent "Aujourd'hui c'est différent" ce sont des simples charlatans.

Ce ne sont pas de charlatants Puisque ce sont les mêmes qui expliquaient en 2001 par quels mécanismes les actions pouvaient jusqu'à la fin des temps prendre 15% par an dans la nouvelle économie.

 
"La tendance longue" de Friggit, c'est +4.9% EN PLUS de l'inflation.

En fait, dans cette discussion faudrait indiquer clairement à chaque fois si on parle d'achat pour habitation ou d'achat pour investissement.
 
Je pense que les situations et critères décisionnels sont très différents.

 
Faux. Soyons precis: