Reprise du message précédent :

La plus-value est intéressante pour autre chose...

Petit scénario :
Si t'achète un bien de valeur 100, qui coûtera 50 de crédit en plus.
Tu revends assez vite parce que t'as envie de changer, t'as remboursé 15, 9 d'intérêts et 6 de capital.
Pas de bol le marché a perdu 10%, ton bien vaut 90 maintenant.
Pas assez pour rembourser le prêt qui demande toujours 94.
Tu dois encore 4 à la banque.    

Si ton appart avait pris 10%, ça aurait été très différent !

edit : je fais encore grâce des frais de notaire

Situation simpliste, mais bon...

   
3000 euros/m² pour un appart années 50, même pas au centre ville...

Bien évidement, et plus même, mieux vaut faire une moins value sur son habitation principale quand on veut déménager pour prendre plus grand (plus cher du coup...).
 
Equation simple.
 
1/ Le marché est haussié.
En 2000, Mr X achète une maison qui coûte 500.000€
Celle de ses rêves, dont il n'a pas accès, coûte à ce moment là 800.000€
Il achète celle à 500.000€
 
En 2010, le Marché a pris en 10 ans 100%
Il revend sa maison à 1.000.000€ (il est content, il a fait une plus-value, mais qui ne lui servira en rien)
Mais celle de ces rêves vaut aujourd'hui 1.600.000€
Il doit rajouter 600.000€
 
2/ Le marché est baissié.
En 2000, Mr X achète une maison qui coûte 500.000€
Celle de ses rêves, dont il n'a pas accès, coûte à ce moment là 800.000€
Il achète celle à 500.000€
 
En 2010, le Marché a perdu en 10 ans 20%
Il revend sa maison à 400.000€
Mais celle de ces rêves vaut aujourd'hui 640.000€
Il doit rajouter 240.000€
 
 
Voilà, bien évidement, cette équation n'est valable que :
- Bien principal servant à se loger
- Si à l'avenir on tend vers plus grand
- Même quartier/région
- Avoir acheter au prix du marché (car en effet, celui qui achète en dessous du prix du marché se verra plus récompenser, et l'inverse pour l'inverse...)
- Ne tiens pas compte des éventuelles modifications de surface, travaux...

oui et non.
Pour un primo, l'avantage d'acheter au plus bas prix est évident.
On peut imaginer un primo qui achète à un prix très bas.
5 ans plus tard, le prix de son appart a doublé.
Il le revend, rembourse son crédit, et place le reste. Il prend un appart en location.
5 ans plus tard, les prix ont bien baissé, entre ses 5 ans d'épargne et ce qu'il a mis de côté, il peut s'acheter un appart bien mieux que ce qu'il aurait pu espérer s'il avait acheter pour la première fois au prix fort.
On peut donc spéculer sur sa résidence principale.

Juste pour info, il me semble que les plus values effectuées sur les résidences secondaires sont taxés (après divers coeff de corrections) à hauteur de 27% ... Alors la spéculation sur des appartements c'est très souvent sur le rendement locatif (évolution des loyers, rente mensuelle constante, patrimoine à lèguer).
 
Edit : beaucoup d'achat Robien ont été motivé par l'attrait de la réduction d'impot et aussi au complément de revenu et en prévision d'une maigre retraite que cela procure. Je ne pense pas que les proprios pensent revendre dans qq années sauf bien sur si ils commencent à ne plus louer leur cage à lapin  

Tout le problème est de convaincre sa femme qui ne veut pas d'un appart loué...  

Chérie, on va pouvoir partir en vacances, changer de voiture, t'acheter des vêtements

Le rendement locatif est entre 3-5 % ? Avec l'envolée des prix de 'limmobilier, le rendement tend à diminuer, car les loyers sont réglémentés par l'indice INSEE et le marché. On ne loue pas à 800 euros s'il y a un appart voisin (même taille) à 500 euros...

Merci pour toutes les réponses et oui fiston les plus values ont l'air d'être bien taxées à ce que j'ai pu comprendre

Du coup, aucun intérêt de faire de la plus value, puisque ca va partir en fumée !  

 
 
Oui mais bon dans mon cas je parle de résidence principale dans le but d'y être bien.
J'ai acheté (appart 92) fin 2003 pour revendre mi 2005 et acheter une maison (93 !!!)mi 2005.
Si vite car rencontré la bonne personne et envie d'avoir plus grand. Du coup on pense ne pas avoir fait une trop mauvaise affaire et avec 5-6 chambres pour 2 on a de quoi voir venir.
 
Après il faut savoir ce que l'on veut mais bon avoir son chez soit et pouvoir y faire des travaux pour l'amménager comme on le désire, c'est vraiment agréable. Et puis quand je vois le prix actuellement, c'est DELIRANT, je me demande comment les gens font  

 
Tu revends ta femme et tu fais une plus value en prenant une plus jeune

 
On fait comme on peut  

oui, enfin c'est proche du 3èeme (certe pas bien situé).
Mais c'est dèjà dans le centre (tu met combien de temps à sortir de la ville le matin et combien de temps pour rentrer dans ton garage le soir) si tu habite dans cet appart?

A partir d'un certain age, la femme ne vaut plus rien, il faut même payer pour s'en débarasser. Pire encore s'il y a la belle mère à se débarraser aussi, ca revient trés cher...  

Clair mais bon d'un point de vu qualité de vie, obligé de mettre tout ses € dans le logement, ça fait mal aux fesses aussi

Bah en variant les sauces pour les pates, ca devrait y aller  

 
On est de plus en nombreux sur terre, la densité de pop là où se trouvent les richesses augmentent en flèche donc ça me parait logique que le logement prenne de plus en plus de place dans le budget.
 
Soyons heureux déjà de pouvoir acheter nos biens sur *seulement* 20 ou 30 ans

Si un jour il faut emprunter sur plus de 30 ans, il ne sert plus à rien d'acheter un logement. Car rembourser presque toute sa vie, ca revient à payer un loyer (souvent inférieur à la mensualité) toute sa vie...

 
 
oué, enfin on a de la marge... la france n'est classée que 67eme au monde concernant la densité de population (au niveau du zimbabwe, je crois)... sans compter que le territoire francais est loin d'être hostile (on n'est pas sur une micro-ile montagneuse qui oblige à s'entasser sur les cotes)
 
Mais bon, notre législation organise la pénurie de terrains.... on est en.... démocratie pourtant, non? ah, bah je n'ai peut etre pas bien compris le principe de la démocratie

 
Si, ça sert : avoir la possibilité d'aménager comme on veut, se sentir chez soi (et oui c'est important de savoir qu'il n'y a personne qui va se pointer un jouer pour dire "hop tu dégages" ), avoir un patrimoine pour ses enfants, etc...

 
Ah mais qu'il y ait de la place en Creuse j'en doute pas
 
Par contre dans les villes...

C'est quoi la démocratie pour toi ?   S'installer où tu veux ? C'est l'anarchie çà    
Bon s'installer dans une zone inondable, en aval d'un barrage, au milieu d'un terrain militaire d'une division blindée, faut l'oser...    

1. On peut aménager avec l'accord du proprio.
2. Il y a la loi qui protége les locataires (le proprio a tenté 2 fois de faire virer mes parents : vice de procédure)  
3. Se sentir chez soi, c'est purement psycho, je me sens trés bien chez moi bien que locataire...
4. Les enfants préféreront sans doute un patrimoine de portefeuilles financiers, plus facile à partager...

 
 
Même en province dans des 'petites' villes ça coute cher.
Perso ça me fait vraiment chier car le taff que je fais (info) m'oblige a être dans une grande ville...
 
Mais bon on a acheté sur 15 ans et on est loin des 33% donc ça va.  
 
Mais quand je vois que mes parents avaient acheté un terrain à un paysan, une partie de son champ, c'était le bon temps ça...

sans compter l'aspect flexibilité... Environnement dégradé pour une raison quelconque, opportunité intéressante de boulot à 500 bornes, dans une région sympa ? 3 mois de préavis et hop !

 
bon, je l'attendais, donc je précise
 
Il y a en France une foultitude de terrains parfaitement constructibles d'un point de vue techniques mais sur lequel on n'a pas le droit de construire simplement car les maires successifs l'ont décidé, et qu'aucune politique globale va contre cela.
 
Je comprend tout à fait qu'on n'autorise pas n'importe qui a construire n'importe quoi n'importe où... il y a des paysages et des lieux historiques à préserver, mais il ne faut pas exagérer. Quand une grande partie de la population (surtout les jeunes) a un mal fou à se loger simplement à cause de la spéculation sur les prix des terrains (car construire ne coute pas cher: 1000 à 1500 euros/m2 selon la qualité.... la flambée des prix concerne donc bien uniquement la valeur du terrain), il est scandaleux de na pas avoir une politique d'adaptation des POS/PLU.... tout simplement car ce serait l'intéret général... et justement, c'est ca ma conception de la démocratie, c'est d'avoir un gouvernement qui est censé (je dis bien censé) défendre l'intéret général. En plus, ca dynamiserait l'économie et l'emploi, car il faudrait bien les construire ces nouveaux logements.
 
Si on avait le droit de plus construire plus simplement (encore une fois, ca ne veut pas dire faire tomber toutes les limites, mais supprimer les restrictions les moins utiles), ca permettrait de disposer de plein de terrains, donc de faire considérablement baisser les prix. Avec des terrains pas chers, les francais pourraient TOUS augementer leur pouvoir d'achat immobilier, et donc vivre dans de meilleures habitations (plus grandes, plus confortables), bref, voir leur qualité de vie améliorée... et ce n'est pas le besoin qui manque vu les conditions dans lesquels les jeunes sont logés par rapport à l'effort financier qui ler est demandé

Je pense que le problème c'est plutôt la répartition du boulot... c'est trop centralisé la France  

Bah les terrains disponibles ne sont tout simplement pas à vendre ?  
C'est pas qu'il y a un terrain vague que le proprio doit le vendre !

Je m'auto-quote.
Visiblement, il y aura une nouvelle hausse du taux directeur en octobre.
Ca peut aller très vite, cette histoire.

 
c'est aussi un problème... et encore une fois, une politique appropriée peut aider.... mais que fait la France? rien
 
exemples extrèmes (on peut imaginer aussi des mesures plus douces...):
- la corée qui décide de déménager toutes ses administration dans une ville entirèrement nouvelle pour désengorger la capitale.
 
- le luxemboug qui vient de prendre des mesures incitatives tres fortes pour que les maires des petites villes mettent tout en oeuvre pour pouvoir accueillir de nouveaux habitants

 
 
Pour le patrimoine, encore faut il pouvoir mettre de coté car rembourser un crédit, c'est aussi mettre des sous de coté alors que le loyer, ça ne l'est pas et l'avantage du patrimoine immo, c'est qu'on peut pas le bouffer petit à petit
 
Pour le coté chez soit, perso ça me ferait chier de faire des travaux (changement fenêtres, aménagement combles....) dans une location. Et d'une manière générale, le français est très attaché au fait de posséder son toit.
 
Après c'est une question de choix mais une fois que tu as fini de rembourser le crédit de ton logement, tu te sens léger tout d'un coup...

 
Bien moins que l'espagnol, par exemple.

On parle même d'une 3é en Décembre. Celle d'Octobre est déjà intègrée par les marchés.

1/ au début t'économises un peu pour toi, beaucoup pour ta banque. Et tu claques 7% en frais de notaires pour gratos
2/ certes, mais en loc', tu peux choisir. Enfin bon mon appart me convient bien tel quel, mais je conçois que ce soit pas le cas de tout le monde.
3/ ouais, au bout de 25 ans sans déménager    

en décembre, ça ferait 6 en 13 mois, si je ne m'abuse.
La BCE va-t-elle faire come la FED ? lol

2/ en loc tu peux aussi te faire virer et tu ne peux pas faire les modifs que tu veux. En tous cas quand j'étais locataire, malgré des tapisseries pourries, je n'avais aucune motivation pour des travaux.
3/ C'est pas parce que tu as acheté que tu n'as pas le droit de déménager, d'où vous vient cette idée

 
 
C'est la 4ieme depuis le début de l'année, avec celle d'Octobre et peut être celle de Décembre si l'inflation se fait galopante, je connais des gars qui avec leur taux variable font se bouffer les couilles    
Et puis +1.5% sur les taux en 1 an, les acheteurs vont bien finir par réfléchir avant de s'en prendre pour 30 ans quand même

Tu me parlais "quand tu as fini de payer ton crédit"
Les crédits standards aujourd'hui, c'est 20-25 ans...  rien de plus !

La FED est allée beaucoup plus vite, faut dire aussi que l'économie ricaine s'est un peu emballée ces derniers temps. Pis c'est Greenspan aussi, il a toujours été impulsif, pas dit que Bernanke tiendra le même rythme.
 
Mais des taux BCE à 5-6% à l'horizon 2008 ça me semble dans le domaine du possible, surtout si l'économie continue à repartir comme c'est le cas actuellement et ne serait-ce que pour réduire le différentiel des taux favorable aux ricains.
 
5-6% ça veut dire des prêts à 6-8%, ça commence à faire pas mal.