Reprise du message précédent :

Les prix exubérants allaient avec des taux risibles, c'était pas déconnant d'acheter (plein d'argent gratuit   ) mais pour investir ça comportait évidemment un certain risque.

Salut les gens    
 
Nous allons vendre notre barraque située dans les côteaux périurbains toulousains, trois agences immobilières l'auront estimé d'ici la fin du mois. C'est un T5 121m², d'abord estimé à 330/350k€ en mars (à voir l'évolution du marché depuis )  
 
Avez-vous des conseils pour choisir laquelle signera le mandat de vente?  
 
Pour info, les trois nous ont déconseillé l'idée de faire autre chose que de l'exclusivité car "ça donne l'impression qu'on est en urgence de vente (ce qui n'est pas loin d'être le cas   ), que ça fait jouer la concurrence pour les acheteurs et donc baisser le prix et/ou sentiment qu'il y a un loup donc perte de confiance/crédibilité du bien à vendre".
 
De mon point de vue, il y a trois critères pour le choix de l'agence: l'estimation dans une fourchette raisonnable (pas 75k€ entre les deux tarifs les plus éloignés pour un truc à 330/350 ), le temps supposé de vente (présence d'acheteur potentiel dans leur "panier de clients" ) et l'impression globale de professionnalisme (c'est assez subjectif je vous l'accorde mais je trouve les rapports d'estimation produits par les deux agences déjà venues assez parlant sur ce point amha). Mais peut-être que je me plante complétement.  
 
A votre dispo si vous avez besoin d'infos complémentaires.
 

Règle n°1 : ne jamais croire ce que dit un AI !    
 
Il n'a qu'un seul but : toucher sa com. Pas servir tes intérêts ni ceux de l'acheteur.

Bah oui, une hausse des taux entraine une diminution la capacité d'emprunt alors les prix baissent sur le marché libre et non faussé  
Comme le disait Coluche, quand on pense... Qu'il suffirait que les gens ne les achètent plus pour que ça se vende pas !

Si tu signes une exclusivité, même avec la meilleure estimation, si l'agent est un branquignole incapable, ça te bloquera avec lui.
Sans compter qu'il peut même saboter ta vente pour faire baisser le prix pour un pote.

C'est bien ce qu'il se passe
Mais les prix ne baissent pas pour autant

 
Pas d'exclusivité, surtout avec le marché actuel. Sincèrement avec la remontée des taux + l'incertitude géopolitique (qui va sans doute faire monter encore un peu les taux), le marché semble fébrile. Je suis à Montpellier, qui est avec Toulouse la ville qui reçoit le plus de nouveaux habitants chaque année, donc beaucoup de demande normalement, c'est très compliqué. Beaucoup de biens objectivement très bien, bien placés, refaits à neuf, dans de bons quartiers, restent très longtemps et sont obligés de baisser leur prix. Plusieurs fois. Je visite des trucs en touriste de temps en temps, dans les quartiers/communes sympas, tous les agents me sortent le couplet habituel du "j'ai d'autres personnes sur le coup, il ne faut pas tarder, j'ai deux offres qui arrivent, ce sera vendu dans une semaine". Des mois après c'est souvent encore là avec le prix en baisse.
 
Si vous souhaitez vendre assez vite, n'ayez pas les yeux plus gros que le ventre sinon ça risque de ne pas partir, même si le bien est top. Sans compter que même si vous avez des offres, il faut encore que les acheteurs obtiennent un crédit et/ou ne changent pas d'avis devant des mensualités trop élevées par rapport à ce qu'ils avaient envisagé.

 
La majorité de la population ne va pas dans une top école. Objectivement, t’as des grosses universités / écoles qui brassent beaucoup de monde.  
Et une fois que tu as fait tes études quelque part, c’est plus facile d’y rester.  
 
+ les lyonnais d’origine
+ les gens qui ne veulent pas trop s’éloigner de leur lieu d’origine (ça reste une ville facilement accessible)
+ certaines industries qui y sont très développées
+ les vieux qui veulent se rapprocher des hôpitaux / enfants qui travaillent à Lyon
 
La réalité, c’est que c’est une ville dynamique qui attire pleins de profils différents. Pas la meilleure du monde, loin de là, mais quand même très dynamique.  
 
À titre perso, je trouve beaucoup de défauts à Lyon mais faut arrêter les comparaisons de ce type:  
- pour Lille, faut se taper le climat et l’éloignement d’une grande partie de la France. Strasbourg, c’est déjà un peu plus proche mais je ne sais pas ce que donne le vivier d’emploi sur place.  
- Frontalier Luxembourg ou Suisse, j’ai des copains qui le sont. Quand t’es citadin, ça donne pas envie. Si t’aimes la campagne ou les très petites villes dortoirs, c’est un bon deal.  
 

 
Je voyais ça plus grand.  
Curieuse de savoir s’il se vend pour celui que tu as repéré. Si ce st un vrai balcon, ça peut déclencher un gros coup de coeur.  

Pourquoi faire entrer les études supérieures dans le débat ? Ce n'est pas un critère, les étudiants bougent pour leurs études, et c'est tant mieux, qui a envie de garder ses enfants de 20 ans chez soi ? À part pour pouvoir faire leur lessive le dimanche

(Perso je suis fan de Lyon, je trouve que la ville est agréable, de la bonne taille, et avec de super environs. Mais je ne doute pas qu'il y en a d'autres très bien aussi. )

Je devrais attendre encore pour encore plus de baisse

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
Disons que ça joue dans l’attractivité de la ville et sa forte densité.  
 
Personnellement, je ne suis pas archi fan de la ville mais je trouve que c’est un compromis très satisfaisant et je pense que rares sont les villes qui proposent autant de choses différentes.

Lyon est une ville agréable pour y vivre. Je comprends par contre qu'on ne lui trouve que peu d'intérêt lors d'un passage.
L'été est un enfer par contre, et les copropriétés ne veulent toujours pas autoriser les clims  

Si tu as surpayé le bien de 20 ou 30% oui. Tu ne reverras jamais ton gros argent.

J'ai la clim et j'achète pas si c'est interdit Chez ma sœur pareil.

Sauf si tu acceptes de rester mini 10 ans

Oui mais non.
En empruntant à 3% sur 25 ans tu surpaies de 50%...
Mes intérêts sur mon crédit à 1% sont ridicules.
A 1% j'ai environ 10-12% de surcout du aux intérêts.
A 3% j'ai 50% de surcout du aux intérêts

Tu peux renégocier un prêt à 3%, ou le rembourser par anticipation. D'ailleurs la plupart des prêts ne vont pas jusqu'au bout.

Ton prix d'achat, il est éternel.

C'est le mal français qui n'arrive pas à comprendre ça
On le dira qu'une fois : un prix ça ne se négocie plus après achat, un crédit immobilier par contre ça peut se renégocier après et baisser
Et l'autre idée reçue à démystifier : acheter avec des taux bas c'est acheter avec un prix surpayé

t as pas remarqué que le prix de l'immo a été multiplié par 2 ou 3 depuis que les gens peuvent emprunter sur 60 ans ( à 2 ) à un taux bas?

lorsque les taux étaient à 5-6-7 il y a 20 ans les prix étaient nettement plus abordable(alors c est vrai, il y avait moins de demande et moins de gens dans les villes, mais ca n'explique pas tout).

les gens emprunte au maximum et plus tu diminues le taux, moins ils doivent rendre d 'intérêt et plus ils paient leur logement, ainsi les prix montent. Regarde dans les pays ou les taux sont haut, voir tres haut, avec 2-3 ans de salaire( salaire junior je parle) tu as un studio dans la capitale.

Mais même les biens achetés à 1% baissent très peu en prix...
C'était au contraire une opportunité à ne pas rater.

 
Oui tout à fait... Mais bon les rageux toussa

Il y a au moins 200 k€ de travaux, non ?

maison superbe, gros travaux si tu veux un truc aussi quali à l'intérieur qu'à l'exterieur. Ce qui ne changera pas c'est la taille du jardinet et la vue depuis tes fenêtres (photo 3)

 
Mr a des gouts de luxe

400

Plutôt oui...Et un simple DPE D, ce truc ? J'ai un gros doute !

 
 
c'est le DPE pour éviter d'être emmerdé par certains notaire et les histoires Audit Energetique
 

 
 
Je propose 300

 
Pas d'exclusivité et j'ai envie de dire, pas d'agence
Vu les prix pratiqués si tu compares à d'autres pays qui font plus pour moins cher pour moi, c'est 90% de branques.
Après c'est aussi se tirer une balle dans le pied si tu trouves quelqu'un par tes propres moyens tu leurs dois tout de même la prestation (c'est comme si tu vas voir une pute mais que tu ne peux pas bander tu payes quand même).
Tu peux rajouter une clause qui stipule que tu peux vendre par tes propres moyens. A lui d'être meilleur que toi, non professionnel. S'il n'accepte pas, c'est que tu es probablement meilleur que lui de toute façon.
Maintenant si tu es incapable d'assurer les nombreuses visites et que l'agent baisse significativement son % du fait que tu sois exclusivité pourquoi pas.  
 
Mais payer des (dizaines de ?) milliers d'euros pour que le gars ouvre une porte et dise : là c'est la cuisine (putain mais heureusement que vous me le dites ! Même en voyant l'évier je n'aurais pas deviné), là c'est la chambre (incroyable !!! C'est donc pour ça qu'il y a un lit) et là c'est le salon (Sans doute pour ça qu'il y a un canapé, non ?), de toute façon il va poster son annonce sur son réseau quand les gens regarderons leboncoin avant.
 
 

C’est des petits étages, quand même…

 
 
Ce qui est vite facturé plus cher par les artisans

Je ne sais pas vous, mais moi la vue sur l'immeuble de la CAF ça ne m'envoie pas du rêve.

 
C est la meilleure localisation d Angers
Ms oui ya la caf en face (tres loin quand meme c est pas une rue etroite de maison)
Je connais pas assez angers pr dire quel est le bon prix mais c est une tres belle maison de ville dans le top quartier d une belle ville dynamique. Donc bien. Les travaux pour les basiques surement 100/150k.
 
En termes d investissement ma seule craine serait qu angers a bien boomé avec la degradation de Nantes et le deplacement de bourgeois de Nantes vs Angers. Risque que la meme chose se produise a Angers si la ville se retrouve avec une rolland bis dans le futur ?
Ms bon si de toute facon tu habites a Angers, ce n est pas un sujet.

 
Oui l'avenue, piétonne désormais, semble énorme et les arbres sont encore jeunes.
Je pense que c'est le 62 sur l'avenue.  edit: donc pile face à l'entrée  

 
un peu plus loin tu as ca:
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] d_detail_M
 
c'est plus cool comme cadre de vie je trouve, apres chacun ses choix

 
Laisse tomber.
 
Maison sur 6 niveaux avec la cave.
Vue sur les HLM.
   
 

 
Pourquoi Nantes était tranquille il y a 20 ans et pourquoi Angers est tranquille aujourd'hui ?
C'est une question de temps avant que le même type de population arrive et cause les mêmes problèmes à Angers.

Leur "portefeuille de clients", c'est un truc qui n'a du sens que pour les biens très, très haut de gamme qui visent une clientèle internationale qui ne regarde pas les annonces sur SeLoger.
Pour un appartement lambda, les acheteurs potentiels, même ceux qui se sont listés dans des agences, font comme toi et moi, ils regardent les annonces sur SeLoger et Leboncoin donc tu les atteindras aussi.

Quant à payer un agent immobilier 15 à 20 k€, c'est ton choix, mais ça ne se justifie selon moi que si tu ne peux matériellement pas assurer les visites, parce que c'est un héritage situé dans une autre région par exemple, ou parce que ton temps est plus précieux (si tu gagnes plus à faire des heures supplémentaires que ce te coûte l'agent immo).

Mais sinon il n'y a rien de sorcier.
Tu fais faire les diagnostics par une boîte qui sera la même que celle qu'utilise l'agent immobilier, au même tarif, prendre des photos si tu ne sais pas le faire tu trouves quelqu'un qui a un bon appareil ce n'est pas sorcier, et mettre une annonce sur SeLoger c'est possible pour les particuliers maintenant.
Et la "sécurisation de la vente" de toute façon c'est le notaire et non l'agent immobilier qui s'en charge.

La maison a un gros potentiel ; ensuite je ne connais pas Angers donc aucune idée de la valeur d'un tel bien.

Pour pouvoir renégocier encore faut il que les taux baissent.

 
Sur un crédit de 20/25 ans tu peux avoir des variations potentiellement exploitables
 
Alors que le montant de l'achat est figé/cristallisé (pour reprendre les éléments de l'échange)