Reprise du message précédent :

 
Trop chère de 20 € ou de 20 K€, pour sa capacité de financement, c'est pareil : il a décidé de cet élément intangible.

Baisse des taux ?

Pas mal pour une maison 20k trop chère    
Visiblement il va falloir revoir tes estimations

La baisse des taux est finie

Franchement j'ai pas d'avis sur le maire de lyon, mais il est la depuis 2020, si on regarde l'évolution des prix:
https://www.meilleursagents.com/pri [...] yon-69000/
On voit quand même que ça stagne largement voir baisse depuis 2021, donc le très gros de la hausse a eu lieu avant qu'il soit maire.
Après personnellement je pense que ces hausses sont surtout très irrationelles et ne doivent pas grand chose à la politique locale.
Dans le cas de Lyon les prix était très bas pour une des plus grandes villes francaises, ça a augmenté en s'emballant un peu et c'est tout.

Bonjour Le topik.
Je viens vous voir car j'ai peut être une opportunité mais j'ai du mal à percevoir si elle est intéressante ou pas.
 
Dans mon village (où je suis déjà proprio de ma RP), il y a un bien à la vente.
Ce bien est affiché à 580k€ pour 280m² sur un terrain de 1600m². Le notaire (qui s'occupe de la vente) me dit qu'on peut descendre a 450k€, voir un peu moins. L'état du bien est catastrophique! C'est limite si on peut garder les murs et qu'il faut refaire tout le reste. Le terrain est aussi totalement en friche (impossible de le visiter tellement c'est le bordel). Sachant qu'il y a 240m² "habitable" dans la maison (sur un RDC + 1 étage) et 40m² dans une autre maison qui pourrait être rénové en studio et mis en location (aibnb, ...).
 
Bref, ca nous amène à 1600€/m² là où la moyenne pour cette localisation est de 2800/3000€ voir 3500€ pour du neuf.
 
Il va falloir que je refasse la visite avec un maitre d'œuvre/architecte pour avoir une idée du budget travaux mais en tout état de cause, je me dis qu'il y'en a au moins pour 200k€.
 
Bref, avant d'aller plus loin, je voulais connaitre les "règles de bonne pratiques" dans un achat de RP avec de très gros frais de réno à prévoir! Quels sont les critères d'acceptabilité du projet ? Quels sont les seuils à ne pas dépasser ?
 
Je vous remercie par avance pour vos conseils/orientations.

 
Et tu connais le montant de l'offre ?
Non parce que ca fait toujours rire les gens qui achètent au prix ce genre de baraque très moyenne
 
Apres elle a beau être sous offre, ca ne veut pas dire que ca ira au bout.

 
C est ma conjointe qui n était clairement pas prête à ça, donc j ai laissé revenir la question immo de son côté. Et la c est elle qui a montré de l intérêt pour celle ci, donc bon signe.  
 
Mais celle qu’on a loupé, bah il n y a rien eu qui matchait autant depuis 2022, donc oui un peu, mais bon c est comme ça  
 
J ai plus de capacité d emprunt maintenant, on va se rassurer comme ça
 
 
Merci aux voisins et à leur gosse qui, quand ils jouent dehors, nous donne l impression de vivre avec eux, ça donne envie d aller ailleurs
 

 
En 3 ans tu dois pas capitaliser grand chose

 
 
Il faut voir l'ampleur des travaux...mais 200k€ pour 240m2 c'est certainement bien loin de la réalité du cout d'une grosse rénovation.
 
 
Pour moi la règle c'est que si gros travaux => il faut être très agressif sur la proposition d'achat.
Les travaux c'est des emmerdes, des emmerdes et encore des emmerdes.

Peut-être parce que c'était la seule grande ville à avoir autant bullé ?

 
 
Il faut avouer que Lyon était pas cher en comparaison à d'autre grosse ville.
 
Mon ancien associé misait beaucoup sur cela sur ses investissements immo  

 
Perso je vois plus ça en perte indirecte :
 
- Si tu veux rembourser avant des 50 ans, tu as 3 ans de moins donc plus grosses mensualités ;  
 
- si tu ne peux/veux pas augmenter tes mensualités, tu n'auras pas terminé de rembourser ton crédit quand tes enfants vont vouloir une piole pour étudier loin de chez toi (donc report du problème à après);
 
- si tu as franchi une dizaine (ou ta femme), l'assurance a augmenté

 
 
Plus de capacité d’emprunt malgré les taux ?
A l’époque t’aurai emprunter @1%, 300K pour 1150€/mois. Aujourd’hui le même emprunt c’est 1470€ / mois. A iso emprunt il te faut gagner presque 1000€ net par mois en plus ou 18000€ brut annuel en gros.  
Et non tu aurai déjà pas mal capitalisé avec un emprunt à 1%. C’était y’a quoi, 4 ans ? T’aurai déjà capitalisé plus de 50k€.
Edit : En 3 ans environ 32k

En effet.
Selon toi, faut prévoir combien du m² en travaux ?

 
+1 il doit faire son estimation d'après la nouvelle émission d'M6 passée hier, avec des jeunes qui affichent des rénos à prix cassés, mais ont des potes bricoleurs, des potes qui prêtent la pelleteuse et des prix "pros" chez PointP. Forcément ça paraît plus accessible en faisant ça "tout seul" sans payer de main d'oeuvre ou presque.
 
Il y en avait un qui en plus de la pelleteuse (une grosse pour créer le chemin d'accès sur plus de 200 mètres, avec eau, électricité etc) avait installé durant des semaines des échaffaudages dans sa grange : rien que louer ça c'est pas donné (plus le transport du tout : en camionnette de 3t5, il faut un paquet de voyages).
 
Le couple a du avoir 100 K de "facilités" comme on dit.

 
La norme c'est entre 1000 et 2000 € du m² selon le "luxe" souhaité ou le besoin de gros travaux. Genre rien que la charpente/toiture si tu dois tout refaire en isolant, en disant 280 m² sur 2 étages, ça fait 160 m² de toiture avec la pente, t'es au moins à 200 € du m² pour de l'ardoise "juste correcte"... T'es à 30.000 sans la charpente et l'isolation... bref si c'est pourri, l'ancien à déposer, t'en a pour 100 K rien que pour le toit

 
Tu files que des intérêts les premières années, non ?  
 
Ça tombe bien on emprunterait pas 300k
 
Y a 200e de diff mensuel environ sur la mensualité de ce que j avais calculé vs l achat de 2022, au même budget. ( 1.2 vs 3.1 ), ça vaaaaa ( en empruntant 200k )

Avec des taux bas non pas vraiment.

Heu, si tu achètes 5 ans après la date initiale, la première année c'est dans 5 ans, la première année de remboursement n'est pas supprimée...
 
En trois ans, tu aurais amorti la moitié des frais d'achat...

 
Ah oui remarque
 

 
 
Sur de la grosse réno comme tu sembles l'indiquer, ca va certainement vite être entre 1200 et 1500€ du m2.
Donc sur tes 240m2 tu es déjà sur une fourchette de 280/360k€ de travaux
 

 
 

 
Et on ne parle pas des youtubeurs qui se sont fait offrir un paquet de matos/équipement

aussi.

Hmmm. Ca commence a chiffrer.
Du coup pas intéressant du tout.

 
 
C'est intéressant si :
- d'acheter le bien sur une base de prix la plus petite possible (grosso modo un peu plus que le prix au m2 du terrain )
- de pouvoir faire une partie des travaux pour économiser la main d'oeuvre.
 
 
Après j'applique aussi mon raisonnement que je partage avec moi même. Est ce que l'achat du bien + le cout des travaux est supérieur ou inférieur au prix du bien si il était fini et mis en vente
 
(et la on ne parle même pas de la galère de lancer des travaux...ca fait des mois et des mois que je galère sur un projet)

Il y a aussi le fait que la localisation peut jouer un élément clé.
Si on recherche un coin précis il se peut que la seule solution soit dé récupérer une vielle maison et y faire des gros travaux.

 
ça dépend. En zone tendue ou quartier recherché, ça permet d'obtenir un beau terrain par exemple.  
 
Par chez moi, les terrains de +500 m² se font rares. Les maisons sur terrain de +700 m² et en état "à rénover" sont systématiquement rachetées par des constructeurs qui divisent la parcelle. Sur 800 m², ils vont essayer de faire 3 lots... donc forcément, des terrains +/-500 m², c'est recherché.
 
Tu peux aussi tomber amoureux de l'esthétique... mais à modérer avec les soucis d'ITE (genre mon chef a une maison peu isolée, mais pierres très jolies en devanture... il hésite vachement)
 
edit : doublé par jpegfr

 
Que des intérêts non.  
Pour ton prêt à 3,1% tu paies 30000€ d’intérêts les 5 premières années vs 11000€ à 1,2%, tout ça en payant 200€ de plus par mois et en capitalisant 7000€ de moins.  
Juste une différence total de 20K sur 5 ans sur un petit prêt de 200K.

 
Et le pire, c est que ça ce vend
 
C est des configurations extérieures pires que la mienne, qui est déjà pas top.

 
Donc le but serait de revendre ta RP pour prendre celle là, possiblement une fois les travaux effectués ?
 
Pose toi surtout ces questions :
- as-tu le pognon ?
- es-tu prêt à te taper autant de boulot (reno, gérer les travaux, jardin, airbnb...) ?

Oui enfin ton temps c'est de l'argent. Si tu fais toi-même ça te coûte cher en taux horaire.
Sauf à avoir du temps qui ne vaut rien.

+1 nous, pour une réno d'environ 120 m², sans travaux extérieurs, les ouvriers ont occupés la maison de fin novembre à mi février, quasiment 3 mois.
 
A noter qu'habiter sur place n'est pas tenable, entre le bruit, la poussière et le fait que plus c'est vide, plus ils peuvent travailler vite et dans de "bonnes" conditions (et le temps, c'est beaucoup d'argent vu le coût de la main d'oeuvre).    
 
Donc oui,
- double coût du logement à prévoir ;
- ouvriers à gérer (franchement j'ai payé plus cher pour un entrepreneur qui a quasi tout géré indirectement, en me filant les coordonnées d'artisans avec qui il s'entendait bien) - parce que le peintre qui enduit le mur et peint avant que l'électricien ne fasse ses saignées (non seulement il faut repeindre après, mais en plus c'est visible).
Les deux ont fait leur taf, t'as rien à leur reprocher, juste que tu n'as pas pensé à planifier leur passage.  
 
Et si tu dis au peintre "attendez, l'électricien ou le menuisier pour les fenêtres) est en retard, revenez le mois prochain", le peintre va te dire, "là vous aviez un prix parce que je fais ça entre deux chantiers, le mois prochain je suis pas dispo, je vous renvoie un devis pour dans 2-3 mois" (ben oui, le devis signé est valable 3 mois, faut l'actualiser et comme c'est pas la faute de l'artisan, voila)

je suis passé par la aussi, vaut mieux pas être sur place.

Je dirais même vu le niveau actuel des artisans qu’il vaut mieux ne pas faire de travaux tout court  

 
 
Le souci n'est pas sur le taux horaire mais surtout sur la durée du dit chantier.
 
Clairement, ca permet une grosse économie sur le cout total...par contre les travaux vont prendre un temps de fou et faut l'accepter

 
 
Ah ça...
 
Déjà, il faut réussir à avoir un devis, c'est par moment un taf à plein temps

 
J'ai fait deux chantiers sur ma maison
Le premier quand nous avons acheté pour mettre la maison à notre gout, essentiellement déco, pose de parquet flottant, peinture, un peu d'elec...
Le second, aménager le RDC qui est le sous-sol de la maison, buanderie, pièce à vivre, chambre, cuisine, sdb, il y a fallu faire un chape, isoler.
 
Deux groupes d'artisans différent, c'était le jour et la nuit. Aucun stress sur le second alors qu'il y avait bien plus de choses à faire.

 
On table même sur une remontée à la rentrée.

Après le prix d'un bien refait à neuf est normalement assez supérieur à la moyenne du coin.

Le prix d'un bien refait à neuf est limité au pouvoir d'achat local. Surtout.
 
Près de chez moi, une grande maison a été achetée 800 K, ça fait 3 mois (hors vacances) qu'il y a des ouvriers. Tout est changé comme nous l'avons fait (fenêtre, électricité, cuisine, salles d'eau, cloisons intérieures + habituelles peintures et Cie). S'ils revendent, ils ne rentreront pas dans leurs frais de sitôt vu qu'à 1M, ça ne se vend plus ou difficilement.