Reprise du message précédent :

Bcp de points valides en effet ,
 
Pour la PV, en effet mais conditionnel a une baisse des taux. Je pense que c’est tout le point d’ailleurs, le pricing actuel anticipe une baisse des taux.

 
Oui.
 
Des petits trucs de merde (place de parking) auront toujours un meilleur rendement qu'un vrai truc qu'on achète pour y vivre

 
Bah évidemment que le pricing actuel anticipe que le taux ne sera pas stable sur 25 ans
2 certitudes: le loyer augmentera et la mensualité sera AU PIRE stable.
Compare rendement brut moyen (avec prix d'achat au dénominateur) et taux d'intérêt moyen sur 10 ans et après on parlera du reste (où il y a bcp à dire...)

Non mais évidement que j’ai pas construit un modèle de cash flow du truc.  
 
Mais le rendement brut c’est entre 3 et 3.5% pour le bien que j’ai linké plus haut.
 
Le taux d’intérêt moyen sur 10 ans c’est environ 3.7% chez moi (https://www.credihome.lu)
 
Je te laisse me dérouler la partie où « il y a beaucoup à dire ».
 

 

Je crois comprendre que tu ne te projettes pas au Lux. à long terme et que tu cherches à faire une “bonne opération financière”. Je pense que le marché immo n’est pas nécessairement rationnel car les gens achètent leur RP pour une multitudes de raisons (financières ou pas) donc les prix peuvent parfois évoluer d’une manière surprenante.
 
Pour faire echos à ce qui a été dit, je pense que la PV sur une RP est la cerise sur le gateau mais qu’il est un peu hasardeux d’essayer de générer du p&l ( ) sur une période relativement courte  
 
Ça fait ~20 ans que le topic existe, il y a pas un mec qui a réussi à prédire quoique ce soit      

 
C'est plutôt entre 3 et 3,3% les emprunts longs (plusieurs transactions de proches), et tu peux déduire les intérêts

Pas d'accord, pour l'achat de mes différentes résidences principales (4 à ce jour), je n'ai jamais fait de calcul de rentabilité.
 
J'achète uniquement en fonction de mes capacités de financement.

Pour être précis, ça communique uniquement via l'intérieur des grands appartements... C'est le cas du nôtre, on a une entrée principale sur un grand escalier et une entrée annexe dans la cuisine via un escalier de service tellement raide et étroit que j'ai des scrupules à faire livrer mes courses par là...

Évidemment, mais ton raisonnement est biaisé, tu généralises à tout le marché de l'achat de RP ta typologie de recherche d'un petit appartement lambda.
Donc oui, dans ton cas précis l'achat n'a peut-être pas d'intérêt. Mais, au risque de répéter ce qui a été dit :
- l'achat d'une RP n'est pas simplement un investissement financier c'est un choix de lieu de vie et dans beaucoup de cas, ce qu'on cherche n'est pas disponible à la location, tu as de la chance là-dessus
- d'un point de vue patrimonial, le fait de garantir l'emprunt par une assurance décès est un moyen de sécuriser ses héritiers sans équivalent
- les gens achètent leur RP principalement parce qu'ils veulent être sûrs d'avoir un toit sur leur tête et qui leur corresponde le mieux possible (taille, emplacement...), d'autant plus qu'ils savent qu'à long terme (retraite...) leurs revenus peuvent baisser sensiblement

Ton cas où tu peux te loger comme tu l'entends (emplacement, aménagement, déco...) aussi facilement en location est quand même relativement exceptionnel. Du coup effectivement seule l'opportunité financière te motive, pour un bien qui n'est pas "celui de toute une vie" vu que ce n'est pas un appartement familial.

Ah si, on a prédit que canti voudrait revenir à Paris, que Lagoon redéménagerait, que BBS n'achèterait pas de manoir, et que btbw n'achèterait pas...

100 % accurate

 
Idem, mais perso, je fais tout de même attention au timing : revendre une fois les 2/3 du temps de crédit passé (pour amortir les coûts d'achat et de prêt).
 
La maison actuelle, il faut qu'on aille au bout du crédit car nous ne serons pas rentables, sauf si les prix remontent de 20 % (ou plus).

Comment tu fais ton calcul ?
Parce que j'ai du mal à voir sous quelles hypothèses il faudrait 18 ans pour rentabiliser un achat à crédit.

Mais c'est quoi l'intérêt de calculer la rentabilité pour sa résidence principale ? Genre si c'est pas rentable vous déménagez ?!  

Tout est POGNON dans la vie

Avant d'acheter c'est quand même bien de savoir dans quoi tu t'embarques et ce que ça implique.

Tout bon jusqu'ici !    
Mais c'est pas si ancien.... 5 ans ?

 
Là il n'y a pas besoin de calculer  
 
Vu ce qu'on a du faire comme travaux, vu ce qu'on a fait (faire) comme travaux d'agréments, vu les prix dans le quartier, et même avec un crédit à 0,9 % (hors assurances), on est pas bon.  
 
... mais on est bien dedans.
 
La rentabilité, venant de la campagne, elle se calcule aisément :
 
- prix de vente
- loyers non payés (encore que sans les prendre en compte, on voit mieux le coût de son logement sur la période)
+ prix d'achat avec frais d'AI+notaire
+ coût du crédit sur la période
+ coût de la rénovation/mise aux normes (et oui, l'électricité avait 50 ans, avec des fusibles en fil de plomb, un balcon tombait, il y avait un feu ouvert qui est interdit, pas de double vitrage)
+ coût de la remise au goût du jour (ben oui, si tu avais acheté du neuf, tu aurais personnalisé le bien chez le constructeur et la chaudière aurait été fonctionnelle)
+ taxes foncières (et ouais, si j'avais loué, je l'aurais économisé)
= montant négatif

Ok, surpris que ça reste négatif longtemps après l'achat.
En général, la reno/mise aux normes se retrouve en grande partie dans le prix de vente.
La remise au goût du jour, un peu aussi (mais moins).

Et le coût du crédit + la TF ne doivent normalement être bien inférieurs à un loyer donc la conclusion c'est juste que l'immo a beaucoup baissé dans ton coin, non ?

Il est dans le 93.

Oui mais son cas n'est pas du tout représentatif de quelqu'un qui achète sa RP...  
Filtre son pseudo, il a enchaîné les déconvenues. Ce qui n'est pas le cas de la majorité !

Voila (au niveau déconvenues). Mais la situation est courante dans les endroits peu recherchés, dans tous les cas où l'achat + la réno a un coût supérieur à la capacité d'achat locale.  
 
Et quand tu achètes, tu le fais en connaissant le "plancher de verre" au delà duquel rien ne se vend, car il n'y a tout simplement pas d'acheteur prêt à (ou capable de...) mettre ce montant dans un bien immobilier.
 
Dans ma ville, au dela d'un million, il n'y a que quelques ventes par an, souvent à des promoteurs qui vont diviser la parcelle. Les maisons neuves ou récentes (RT2012 et plus) partent grand max dans les 800 K.
 
Avec les frais d'AI+notaire, j'ai acheté 460, fait 150 de travaux (et c'est encore loin du neuf, très loin), et en cas de mise en vente, je pense difficilement trouver un acheteur au dessus de 600 K.
 
Pour rentabiliser à partir de ce constat, je ne peux diminuer la "perte" en continuant de l'habiter une fois le crédit terminé et que les travaux ne dépassent pas le montant que des loyers m'auraient coûté (perte que l'on pourrait qualifier de confort vu que les maisons dans mon coin, c'est de plus en plus rare).
 
Après, vu ma PV dans l'appart que j'avais avant, où achat+frais+intérêts+travaux+charges de copro+TF un peu supérieur au prix de revente (grosso modo j'ai été logé pour 100 € par mois pendant 8 ans)

as tu une regle, ou un calcul, general pour comparer achat/loc?
hormis des poncifs, je ne vois jamais passer de calcul incluant des donnés claires genre cout du credit, reno eventuelle, frais d'entretien, etc.

Ok, je n'avais pas suivi toutes tes déconvenues.
 

Le classique : http://asi77.free.fr/

korrigan73,
 
Je pense que tu n'en auras pas, tu as tant de variantes possibles.  
 
1) Pour mon cas, en maison en IDF proche de Paris (en temps normal, je mets une grosse demi-heure pour faire domicile-gare de Lyon), tu as en plus une difficulté : les maisons à la location sont très rares et pas forcément comparables. Dans le lotissement derrière chez moi (loyers modérés), des maisons de ville de 90 m² avec un jardinet, c'est 1600 € par mois, sachant qu'ils ont un garage trop petit pour une megane (et juste pour une clio).
 
Forcément, sans être isolé en RT2020 (mais en ayant plus grand), notre crédit est très supérieur... Et encore, je parle du crédit : il y a aussi ce que rapporterait notre apport personnel s'il était placé (ce qui serait le cas si on louait).
 
2) on a quasiment tout cassé dans la maison, qui était dans son jus des années 70. Donc par ex, on a refait la cuisine, prévue pour les proprios qui faisaient 1m50. Mais on a pris des options, donc si tu veux séparer le coût de réno du prix plaisir, on va dire que 15 K étaient obligatoires et 5 K c'est du plaisir. Compter ces 5 K dans la partie obligatoire serait un peu "malhonnête".  
 
Donc ça c'est personnel aussi. Certains emménagent dans une maison, ils ne font rien. D'autres auraient emménagés dans cette même maison, ils auraient tout refait à leur goût. Par pur choix.
 
Comme dit plus haut, on a aussi arrêté de compter nos dépenses, ça devenait déprimant...  
 
3) Globalement, si tu sais que ta retraite sera bonne et que tu perdras peu de pouvoir d'achat, rester en location amène plus de sérénité et ne coûtera pas forcément plus cher...
 
4) en zone tendue comme par chez nous, tu as encore la possibilité d'être exproprié à pas cher ou au contraire d'être démarché par un promoteur à plus cher que le marché ! En bousie c'est impossible.

 
ça remonte à plus de 5 ans donc je ne t'en veux pas !

Zut, on va devoir dire à la belle-famille de vendre la RS Sérieusement, l'achat d'une RP, et bien sûr d'une RS, c'est aussi un achat 'plaisir'.  
La volonté de posséder est très forte chez les gens.

Si c'est négatif, c'est que tu gagnes de l'argent...

Après, je pense que c'est important d'actualiser les flux...

Sinon, dans quelle région est-ce que les foyers ouverts sont interdits ? C'est vraiment pénible quand les règles changent tout le temps...

merci, le taux du pret a une influence monstre dans ce calcul, la durée de conservation du bien aussi. 7 ans, si c'est une moyenne, est ce que ca correspond a reellement au cas classique, mais n'est pas biaisé par les divorces/deces/successions?
 

ouais, effectivement, y'a enormement de variables.
perso, j'ai fait le choix d'acheter dans le "tres" vieux et tout retaper. ce qui sauve l'achat, c'est le taux a 1%, qui rend de toute maniere le cout du credit tres faible sur 15 ans pour 180 d'emprunté. en gros, j'avais un loyer quasi au meme prix que mon pret actuel, et a 1% le cout réel est faible. j'ai que 15k d'interets. et une TF faible. par contre, en travaux ca me coute bonbon.  

Tiens, question bête. Quand vous cherchez un bien, vous préférez si:
1) La chambre parentale a une salle de bains accessible uniquement de la chambre (i.e. "suite parentale" )
2) La chambre parentale a une salle de bains accessible hors de la chambre ?
3) Aucune importance balec zero fuck given.

Ballec

Je ne vois strictement aucun intérêt aux suites parentales.
Donc je dirais 2).

 
Pas d'avis tranché mais les réponses m'intéressent. Ça a été un sujet de réflexe la semaine dernière.
Je viens d'envoyer en début de semaine une esquisse de l'agrandissement de ma maison à l'entreprise avec laquelle j'avance sur le projet. Esquisse qui leur sert de base de travail pour me créer un plan d'avant-projet.
 
J'ai opté pour une salle de bain exclusivement accessible depuis la master bedroom. Mais en sachant qu'il y a une autre salle de bain et une salle d'eau à l'étage.
 
Ce choix n'est pas définitif.

 
Un point nouveau auquel je n'avais pas pensé c'est la transmission du patrimoine immo à la descendance...étant tout jeune papa, c'est un point auquel je n'avais pas pensé mais qui fait sens aujourd'hui. Mon gamin pourra hériter de ma baraque à ma mort.

 
 
si tu as une chambre parentale avec SDB. Si tu vis avec des enfants, cela veut dire que tu as au moins 2 SDB donc mieux qu'une seule.
 
Dans notre maison, on a fait une chambre parentale avec SDB et WC. C'est très pratique quand on se douche tot ou tard le soir pour ne pas réveiller notre fille. Idem pour les WC
 

Accessibilité hors de la chambre impérative pour moi.
Je me lève tôt, mon conjoint a pas forcément envie que je passe et repasse dans la chambre 10 fois à 6h du mat.
 
Sur mon appart précédent, elle était accessible que de la chambre, mais du coup j'utilisais autant la SDB du RDC (en gros y avait la SDB du soir et celle du matin), mais autant éviter si on a le choix.
 
Là, on a un petit pallier "privatif" qui dessert chambre, SDB, WC et dressing, c'est limite un "appart parental"

Mouais, quand ton gamin héritera à 60 ans d'une baraque dans son jus de 2040 et dans une région où il ne vit pas, je ne suis pas sûr que ça l'intéresse...
C'est plus souvent un fardeau qu'autre chose ce genre d'héritage.

 
 
Non ça ne "fait pas sens" (anglicisme horrible).
 
Au contraire.
1 M€ c'est 1 M€, si c'est pas en immo c'est en financier bien plus facile à transmettre et plus optimisé fiscalement.
 
Tous les bons notaires conseillent de vendre l'immo, c'est un niz à emmerde pour la succession :
1 / Bien plus simple de diviser du cash entre enfants.
2 / Pas d'attache sentimentale donc les enfants ne vont pas se déchirer pour garder tel ou tel bien pour eux.
3/  Mieux optimisé fiscalement (l'assurance vie notamment et ses 152k que l'on peut transmettre par enfant sans droits de succession).
 
 
 

 
1/ si au moins 3 Sdb, 2/ si 2Sdb ou évidemment 1Sdb

1 sbd par étage (ou une SDB et une SDE pour un plein pied, avec au moins un WC séparé). Après dans la chambre, je ne suis pas pour, pour des raisons qui ont été évoquées au dessus (si horaires décalés par exemple). Je n'ai pas non plus envie que les enfants descendent aux WC du RDC en pleine nuit, les yeux à moitié ouverts.  
 
En revanche, je regrette le dressing partagé dans la chambre parentale

C'est complémentaire. L'optimisation fiscale pour la transmission du patrimoine immobilier se fait très bien avec des donations démembrées. Pour mon cas perso, mes grands parents ont démembrés leurs maisons et déjà donné la nue propriété aux enfant en payant eux-mêmes les quelques miliers d'euros. Pareil pour ma belle-famille où mon beau-père avait bien tout transmis en NP avant son décès précoce, ce qui a permis aux enfants de ne rien payer pour la RS et de pouvoir la conserver.

Dans mon appartement l'entrée de la SdB parentale est juste à l'entrée de la chambre (et ensuite il y a 2,5m de couloir pour accéder à la chambre proprement dite), je trouve que c'est un bon compromis qui permet d'avoir un espace parental sans avoir à traverser toute la chambre pour y accéder.