Reprise du message précédent :
Je pense que la plupart des gens s'en branle de la plus-value sur leur RP vers 40ans ou plus.

 
Je ne sais pas si ce sont les tarifs IDF qui sont moins chers qu'ailleurs, mais notre dernier déménagement, 60 m3, on a payé moins de 2K. Et on a juste du emballer les sous-vêtements et déménager nous même les objets de valeur pour limiter les risques et l'assurance.
 

 
Pas de grosse plus-value pour la cuisine, il faut voir ce qu'il y a avant. Il faut voir qu'à partir d'un certain budget, une partie des acheteurs a juste envie de poser ses valises et de prendre le temps pour réfléchir à la couleur des murs dans les mois qui suivent. Mon appart, quand je l'avais acheté, tout était à refaire, genre le meuble colonne qui tenait avec des briques car 2 pieds étaient cassés, les plafonds étaient jaunes, on voyait par endroit le carton sous la pellicule de parquet. Quand je l'ai vendu, déjà dit ici, tout était nickel. J'ai pas attendu longtemps et la personne avait un bon apport...  Jamais elle n'aurait acheté l'appart dans l'état dans lequel je l'avais récupéré.
 
Pour l'organisation, je pense que c'est très variable. Si tu es au prix en IDF, tu prends un crédit relais le temps de retaper ton nouveau domicile et voila. Nous on a signé en novembre l'achat, les travaux ont commencé dans la foulée et on a mis l'appart en vente, en se disant que si on vendait le lendemain on emménagerait dans la partie refaite de la maison (en comptant 2,5 mois pour la signature de la vente, ça laissait quelques mois à l'entrepreneur pour avancer). Finalement on a emménagé en février et signé la vente en mars. 5 mois de crédit relais, ça va.
 
Si tu es dans une région où les biens restent 6-7 mois en vente, voir plus parce que tu en veux plus que le voisin, je pense que sur le budget mensuel, payer les deux crédits commence sérieusement à peser, ce qui t'incite à baisser le prix de vente et à diminuer ta trésorerie. Là l'option location avec une partie des meubles chez un garde-meuble a du sens. Mais si tu un/des enfants, c'est bien plus compliqué à gérer.
 
Bref, tu as pas mal de paramètres qui font qu'il n'y a pas qu'une façon de voir les choses.
 
edit : tu as aussi tous ceux qui déménagent dans l'urgence car ils n'ont pas le choix... et là bah tu fais comme tu peux.
 

 
Je pense aussi. On pense surtout à être logé gratuitement en récupérant tous les frais de réno (hors embellissement) et d'achat. Le bonus étant de récupérer les intérêts d'emprunt

Y a deux méthodes principales :

Le prêt relais qui permet une certaine souplesse sur le calendrier en échange de ne pas pouvoir mettre son budget maximum et qui peut coûter cher.

Ou alors la signature simultanée de la vente et de l'achat le même jour si le bien acheté est habitable (utilisation d'un garde-meuble pour stocker entre la vente et l'achat). Cette méthode permet d'utiliser son budget maximum.

Salut à tous,
Mes parents envisagent d'acheter un appart pour le louer (LMNP) afin d'avoir un revenu complémentaire pendant leur retraite.
Fiscalement quel est le régime le plus approprié ? Garder du LMNP réel classique ou partir sur une SCI À l'IS ou SARL de famille pour faciliter la transmission par la suite aux enfants (on est 2) ?

On a acheté et vendu 2 fois en étant proprio
Les deux fois on avait trouvé le nouveau bien avant de vendre l'ancien.
 
La 1ere fois, le bien acheté était habitable en l'état. On réussi a vendre notre maison en 2j, on savait que ça serait facile
On a fait déménagement, 2j de garde meuble et hôtel, signature de la vente le matin, signature de l'achat l'après-midi, emménagement le lendemain. Le tout alors qu'il y avait le couvre feu donc un peu plus compliqué,  mais ça allait. Un peu de stress que la vente capote et qu'on puisse pas acheter, ou que l'achat capote et qu'on se retrouve SDF
 
La 2e fois (en ce moment), la nouvelle maison avait énormément de travaux, et l'ancien appartement difficile à vendre car atypique. On a donc fait un prêt relais entre les deux. C'est pratique mais en même temps coûteux, et en plus ça donne une capacité d'emprunt moindre.  
 
Donc en gros ça dépend ça dépasse

Et sinon le 3ème cas : vendre tranquillement -> prendre une location -> prendre le temps d'acheter le nouveau bien.
 
Certes, ça fait 2 déménagements mais beaucoup moins de stress...

 
Oui c'est une bonne option aussi
On voulait faire ça mais on a finalement trouvé une maison qui nous plaisait pile où on voulait alors on est partis dans les  galères
 
Et en plus on vend avant que les travaux soient finis donc on doit prendre 2 air bnb donc 3 déménagements, avec 2 enfants de moins de 3 ans et des chats, on aime bien s'embêter  

C'est la solution que l'on a choisie, on s'était positionné sur un bien l'année dernière car le courtier nous avait sorti un plan de financement avec un prêt "achat-revente" moins violent niveau coût que le prêt relais classique.
 
Nous avons donc fait une offre acceptée et une fois retourné chez un courtier (un autre, c'était en juillet tout le monde se barrait en vacances, courtier, AI, notaire)  
on ne nous proposait plus qu'un prêt relais au max de notre endettement et ça nous a fait flipper. Nous avons retiré notre offre, vendu notre maison et sommes partis en location (pour 10mois au total quand on signera l'acte d'achat définitif)

 
ça peut aussi être vite couteux selon ce que tu as. Nous on s'est délestés au maximum des meubles et gros électro pour éviter de faire appel à un déménageur puis un garde meuble.

Le passage en location c'est quand même bien relou avec des enfants. Et peu applicable dans certaines zones où l'offre de location est réduite.

 
ouais et c'est pas sympa pour les bailleurs si on leur ment et qu'au final on reste 3 mois...
 

Oui sauf à prendre du airbnb longue durée, ce que la plupart de mes connaissances parisiennes font quand ils sont confrontés à ce besoin entre deux logements. De toutes façons à la location il n'y a plus rien à Paris

 
 
Tout dépend la priorité, maximiser les rentrées de pognon de leur vivant ou maximiser la transmission ?
 
LMNP c'est une niche fiscale extrêmement avantageuse.
Ceci dit il y a eu des tentatives récentes du législateur de s'y attaquer, donc pas mal d'incertitude.
 
Loger les actifs dans une société familiale c'est effectivement un véhicule intéressant pour la transmission, mais il y a une complexité supplémentaire (notamment pour financer le bien) + un coût pour la maintenir (comptable à payer pendant x année notamment).
 

 
ça ne l'est plus, les amortissements sont réintégrés à la PV.

 
C'est pour ça qu'on va douiller: par honnêteté, on a pris un AirBnB plutôt qu'une location mais du coup on dépasse allègrement les 6k mensuels

 
Enfin c'est les règles du jeu, c'est pas non plus "affreux" pour els proprio hein

 
 
 
Plusieurs inconvénients :
- tout l'administratif relou (et perso, pour détester tout ca, c'est vraiment une purge pour moi)
- quitter un logement où tu es quand même bien pour partir en location sans savoir si on va trouver quelque chose qui nous plait.
Perso c'est souvent le nouveau bien qui déclenche l'envie de déménager, je ne cherche pas à déménager pour déménager.  
 
Pour moi on avait trouvé le nouveau bien, vendu le notre dans la foulée (juste avant le covid, on avait un peu stressé du coup que les acheteurs se rétractent par peur).
Signature du nouveau bien, vente de l'ancien une petite semaine plus tard (mais on avait pas besoin de l'apport, on gardait le fruit de la vente pour les travaux, donc ca simplifiait les choses).

Oui j'allais le dire. Les "tentatives" ont été couronnées de succès.
Même le terme "niche fiscale" est impropre, c'était une incitation fiscale. Car le LMNP ce n'est sans contrainte (admin, gestion, coût).
D'ailleurs on peut s'attendre à un effondrement de l'offre.

 
Tu as toujours la possibilité de fournir à ta banque une estimation gonflée de 2 agences.  
 
Mon appart était estimé à 240 K, l'AI a fait un dossier à 270, ça a permis de "gagner" 15K de prêt relais. Après, faut être certain que 240, c'était le bon prix...

Punaise, la débilité de l'agglo par chez moi avec contrôle de l'assainissement collectif obligatoire lors d'une vente immo    
 
(je passe sous silence le changement d'adresse email entre temps pour retourner le document pour demander le contrôle)

 
 
 
Nuancez, messieurs : le mode de calcul de la PV intègre l'amortissement (fin du cheat code LMNP+exo PV des particuliers sans retraitement) mais l'exonération de plus value pour durée de détention est toujours applicable, ce qui amène a une non fiscalisation de la revente à 30 ans.
Ce n'est pas le cas si le bien est dans une structure IS.
Donc en fonction du cas, de la durée prévisionnelle d'amortissement et volonté de revendre après décès, faut regarder assez finement.

Tiens j'ai eu la même chose en 2021 quand j'ai vendu un appart sur la côte Normande  

Je ne conseillerais à personne de faire du LMNP et compter sur l'exonération de la PV à horizon 30 ans vu comment notre état cherche de l'argent partout.

Je suis prêt à parier que ça sera modifié dans les 30 prochaines années.

OSEF surtout si c'est une AI.

Achat cache ou pret immo?

Ils te font un don https://www.pretto.fr/actualites/ac [...] -d-impots/

Exonération d'impôt jusqu'a 300k pour achat immobilier

Tu le mets en location à ton nom

Tu leur fais un Kdo de Noël équivalent au loyer annuel supernet qu'ils auraient perçus

Et voilà pas de problème pour la succession  

Tu as raison, le LMNP peut être plus rentable (enfin moins catastrophique) qu'une intégration en SCI mais ce n'était pas le sens de nos messages. ils répondaient à :
 

Les 2 sont possibles. L'idée serait quand meme de partir sur un apport conséquent.

 
Visiblement c'est destiné uniquement pour une résidence principale. Je suis déjà propriétaire de ma RP et ici c'est uniquement pour du locatif.

J'ai eu ça aussi pour une vente d'appart

 
Pour être transparent, oui avec 2 enfants c'est chiant, mais finalement on se rend compte que lo n a vraiment beaucoup de superflu. Et pour la location on a eu la chance d'avoir de la famille qui avait une maison vacante et qui a pu nous la louer. Sinon c'était compliqué

+1
 
et avec toutes les affaires de squatteurs et d'impayés, c'est un moindre mal un locataire solvable qui se barre un peu plus tot

 
Lol
les squatteurs et impayés ça doit être largement inférieur à 1% des locataires hein
l'excuse en bois  

 
autour de 3.6% d'impayés il me semble.  
 
les deux font chier, on va pas se mentir, mais c'est débile de dire que c'est pas grave car il y a pire ailleurs. C'est légal, mais pas sympa.
 
Il existe des baux de mobilité court avec 1 mois de préavis qui sont aussi utiles dans ce genre de cas.

 
Ben c'est que c'est toujours pas faux*.
 
Ca permet de ne pas raquer d'IR pendant la principale phase d'amortissement, et ca ca n'existe pas hors IS.  
Donc ca reste fiscalement très avantageux, la seule chose qui a été touchée c'est l'abus de ne pas prendre en compte l'amortissement dans le calcul de la PV de revente, donc in fine ca nous donne une assimilation à l'IS sur le traitement des revenus mais conservation de l'abattement pour durée de détention.
 
Je ne suis pas un inconditionnel du montage LMNP / LMNP+sarl de famille mais faut pas prendre une modification fiscale pour plus qu'elle ne l'est.
 
*Sans compter les avantages civils.

Non pas du tout, ca dépend beaucoup de la localisation mais dans certains coins c'est une grosse proportion.
 
En Île-de-France, les « petits » impayés, ayant nécessité une relance à J + 1, ont sensiblement augmenté. Ils ne représentaient que 5,22% des baux en mars 2020 et dépassent les 19% en mars 2023.
Les impayés supérieurs à un mois de loyer avec une relance à « J + 30 » sont, eux aussi, en forte hausse : de 0,89% avant la pandémie à 3,03% aujourd’hui, un record !
Source : https://ondesdelimmo.com/metiers/ge [...] e-poursuit
 
Et là on est sur de la donnée de 2023, plutot 3.5-4% aujourd'hui. C'est énorme car un investisseur immobilier aura généralement plusieurs lots et sur des dizaines d'années, donc statistiquement tot ou tard il risque d'avoir un souci si la moyenne est à 3-4%.

 
ca serait bien mais c'est totalement faux...
 
Dans mon entourage direct, il doit y avoir les 3/4 des bailleurs qui ont eu des soucis d'impayés avec au moins un locataire.

Avec un paquet de cash,je ne voterais pas pour un achat immo pour compléter ma retraite.  

Donc 99% des locataires subissent les demandes outrancières des AI,vu leurs tarifs rien à cirer de les hoir bosser un peu plus.

 
Une petit larme pour tout ces gens qui financent des biens en spoliant les autres
 
Ou pas en fait  
 
Ou pas.  
 

C'est pas l'AI que ça pénalise mais bien le proprio qui va devoir payer des frais de mise en location à l'AI.
Après c'est pas la fin du monde non plus, le proprio s'en remettra, c'est les règles.
Mais évidemment que c'est mieux de prévenir en amont.