Reprise du message précédent :

 
Et pourquoi ?
 
(vraie question)

ETF World made by Voxinat x2
En 2 clics, sans se faire chier à aller se prostituer envers une banque. Problem solved    
 
Et pour y aller en full dégénéré, à combiner avec du SRD pour multiplier le multiplicateur

clairement, j'ai jamais compris le délire de se constituer un parc immo locatif de logement.
 
Emmerde et renta de merde

Quand tu es CSP+ sûrement mais quand tu es ouvrier, ça me paraît plus compliqué??

 
 
y a certainement des raisons multi factoriel
 
Mais déjà, rien que le cout du crédit de l'époque, on était très loin des 1 ou 2% de taux d'interet

 
bah parceque ça marche plus.  

 
Et sûres, la sécurité a fait un sacré bond en avant. Toutefois, c'est presque devenu obligatoire vu la baisse de niveau au permis de conduire (à moins que la faute n'en revienne uniquement aux décérébrés qui l'obtiennent et font encore plus les cons au volant qu'avant, il n'y a qu'à voir le bilan de l'opération de gendarmerie le WE dernier, un jeune de 17 ans pris à 160 au lieu de 80, un quadra pris deux fois à +/-200 en l'espace de 30 minutes...)
 

 
C'est un peu le but de mon propos, les majors s'arrangent pour que l'usager ne trouve que des avantages à louer. La musique en ligne, c'est l'absence de stockage, l'accès d'où que l'on soit, des appareils de lecture plus compacts, le fait de n'avoir pas à acheter un album pour un titre, etc.
 
Au niveau automobile, tu as des modèles thermiques invendables (à commencer par les françaises avec leur puretech 1.2 et 1.2TCE), avec tant de risque de soucis que leurs acheteurs sont déjà à moitié convaincu que même si la LDD coûte cher (car maintenant, on sait qu'en fin de contrat, la moindre griffe se paye cher), ça évite tous les soucis de garage et les coûts inattendus. Etant concerné par le premier, je ne cite pas les concurrents étrangers, qui ont leur lot de joyeusetés aussi.

 
on veut bien du moins sur comment avant, à moins de 10000€ neuf.

 
Go trader sur le FOREX avec un levier x200

 
Après, le tarif d'un changement d'embrayage ou de courroie, que ce soit sur un duster ou une talisman, c'est quasi le même prix, t'as autant d'heures de main d'oeuvre...  
 
Le sens que je voulais donner c'est plus qu'en améliorant la sécurité, on a sacrément déresponsabilisé les conducteurs (je ne parle pas de l'état des routes...).  
 
Et en immo, tu peux aussi te dire qu'en étant locataire, tu es beaucoup plus tranquille, tu gères beaucoup moins de choses. Mais comme le dit aussi Obélisque, tu es captif et tu payes ce confort...

Pas sûr que les institutionnels (notamment publics mais pas que) soient les mieux placés pour entretenir le parc immo.
Un institutionnel ça veut dire que le moindre travail se fait de manière rémunérée c'est à dire taxée à 50-60%.
 
Donc par exemple un petit propriétaire qui aimerait refaire une pièce, une salle de bains par exemple, il peut totalement acheter les matériaux et le faire lui-même (j'étais très étonné de la proportion de gens qui semblent s'y connaitre en plomberie, après y a plein de trucs plus basiques aussi). Il va payer que les matériaux. Le travail il le fournit gratos, il y passe le temps, mais c'est gratuit donc non taxé.  
Si c'est un institutionnel, il va prendre un pro, le pro va le surfacturer, ça comprendra son travail, sa marge, la marge sur les matériaux, les cotisations sociales (payer ceux qui ne font rien quoi   ), ... Plus le cout de "gestion" c'est à dire le secrétaire qui va recevoir et transmettre la demande, le décideur qui va décider, le comptable qui va gérer les facturations, le responsable de travaux qui va vérifier, etc...
 
Grosse dégradation de l'efficacité donc dégradation du parc. Automatique.
 
 

Effectivement, 25 ans, c'est long
 
Faut tabler sur une période d'inflation à un moment donné qui permettra de rembourser en monnaie de singe.
Déjà, les 10% d'inflation postérieurs à mon achat d'appart avec mon salaire qui a suivi font bien plaisir    

Tu oublies les impôts !
Et aucun !

 
   
 
Ton Pinel ravagé en 9 ans c'est peut-être parce qu'il est possédé par une majorité de propriétaires qui n'occupent pas les lieux et qui ont un objectif de rentabilité et de défiscalisation avant d'avoir une logique patrimoniale.
 
Mais pour le reste oui, on arrive au bout du financement par les propriétaires individuels de la politique de mixité sociale et de la rénovation thermique du bâti existant.
 
Il suffirait probablement de mener une politique incitative pour relancer la machine plutôt que de taper sur les bailleurs pour qu'ils s'adaptent.
 

 
Dit-il avant de citer le cas de quelqu'un qui n'avait pas le permis    
 
Et lol pour la baisse du niveau, avec une pensée pour mes boomers sûrs qui ont passé le permis à l'armée à une époque, où les ronds-points n'existaient pas et où il y avait 3 fois moins de trafic qu'aujourd'hui  

C’est exactement ce que j’expliquais hier.  
Tes 4,5% (et c’est encore moins en Idf) vont se transformer en 1,5/2 grand max après charges de gestion, remise en état et impôts (!!) quand derrière tu prends un crédit et que ton espoir de gain en capital est faible (prix immobilier en crise) tu peux carrément être en rendement négatif.  

 
Oui enfin la gestion d'un parc immobilier c'est un métier.
 
Ok le côté low-tech du bâtiment, le coût du travail énorme, la quasi absence de normes et de règles à respecter pour un particulier rendent les travaux réalisés individuellement beaucoup moins chers. Mais c'est une situation complétement déconnante (un peu de respect, quand t'es propriétaire tu devrais pouvoir te payer les travaux chez toi et pas te retrouver à acheter un parquet flottant à Leroy Merlin pour le poser toi-même). Et surtout tu touches vite les limites en termes de capacité à gérer de gros travaux et d'économies d'échelle.

 
mouais, c'est à relativiser. Le parc HLM actuel est ce qu'il est, ça reste rentable. Et pour les travaux soi-même, ok pour le petit bricolage, mais ça dure un temps et faut avoir du temps. Perso la plomberie je n'y touche pas (à part changer le mousseur du robinet) et la peinture, ok pour les murs (et encore... le plafond j'en parle même pas).
 

 
1) le jeune dont je parle avait un permis probatoire (et ce n'est pas le premier, en juin, j'avais lu qu'une jeune avait fait pareil dans les Vosges et ce n'est pas des cas uniques - dans le Nord, un élu veut brider la puissance des voitures pour les jeunes permis... ce qui ne les empêcheraient pas d'en louer ou de conduire celle des parents, comme pour les motos et pas vu, pas pris).
 
2) Je circule pas mal le WE, je vois la conduite de certains, sans les assistances à la conduite, il y en aurait de la tôle froissée. Après oui, la circulation est plus intense... en zone urbaine. En bousie (toujours chez mes parents ), tu as très peu de circulation, en une semaine, tu as l'équivalent de 10 minutes de trafic au pont de Nogent !

 
Le logement social bénéficie de financements bonifiés lors de la construction et des grosses réhabilitations (subventions, emprunts à taux bonifiés, exonération TVA, exonération TFPB). Impossible d'équilibrer une opération sans cela. Et ce soutien est bien nécessaire puisque les loyers sont inférieurs à ceux du marché libre.
 
Si les investisseurs institutionnels sont peu présents sur l'immo résidentiel libre, c'est parce que ce n'est pas (assez) rentable.

de mon XP peut etre fausse, le petit propriétaire qui refait lui meme sa salle de bains, comment dire, ça doit pas concerné la majorité.
 
Un institutionnel négocie en gros et fais régulièrement les travaux donc au contraire va moins se faire enfler que le particulier qui n'y connaît rien et doit appeller un plombier en urgence
 
en général, les (vrais) instituionnels possedent des immeubles entier qu'ils entretiennent bien (les parties communes sont toujours propres), ne laissent jamais les biens se dégrader (ils refont des travaux/peinture si nécessaire entre deux locations) et pratiquent des prix inférieurs aux marché privé pour limiter la vacances locative
 
donc oui au marché locatif institutionnel

 
Je mettrais plutôt ça sur l'impossibilité de recouvrer les loyers auprès des mauvais payeurs et la quasi impossibilité d'expulser vite ceux qui ne payent pas, dégradent ou emmerdent les autres.
 
Pour le moment, il leur est plus rentable de construire un immeuble et de le vendre à des particuliers... (et avec sans doute moins d'emm...)

 
Et bien justement hein : c'est les locataires qui occupent les lieux - et donc n'en prennent pas soins.
 
Tu n'imagine pas la tronche des logements et immeubles Pinel en peu de temps.
 
C'est pas un jugement, mais un constat.
Après, est-ce que c'est à cause du fait que la majorité des occupants sont locataire ? Est-ce que c'est lié au bas revenu ?
Je n'ai pas la réponse

 
en meme temps vu les materiaux au rabais employés, dur pour ces logements de bien vieillir...

Sauf que c’est complètement faux ce que vous dites
 
L’immeuble Pinel, ça n’existe pas en vrai. Par contre ce qui existe ce sont des immeubles neufs bas de gamme ou des immeubles neufs haut de gamme  
 
Que ce soit pour de la RP ou du pinel ça change rien

Il faut de la mesure en tout. J'ai fait appel à un plombier pour ma salle de bains, mais j'ai fait les peintures moi-même.
C'est raisonnable
 
Exiger l'habilitation électrique pour changer une ampoule domestique, c'est pas raisonnable

Il est évident qu'un propriétaire entretient mieux son logement qu'un locataire...
Vous êtes de gauche pour nier la réalité à ce point là ?  

 
Je me pose la question également. J'ai un apport + capacité d'emprunt, mais vu les emmerdes que tu cites + la baisse de l'immo ça me fait douter. Le soucis c'est que placement financier, j'y connais rien et j'ai l'impression que l'immobilier reste plus accessible à maitriser.

Dans une copropriété c'est surtout le syndic qui l'entretient

 
Un syndic digne de ce nom oui...

Dans une corpro tu as tjrs des proprios occupants et tu en as tjrs un qui fait la police auprès du syndic  

On parle de faire attention à la propreté, à ne rien casser/rayer etc.

Notre copro est bien géré mais un exemple qui illustre bien :
 
Des mecs ont déménagé, y avait une porte donnant sur l'extérieur. Bah pour bloquer la porte le temps du déménagement, ils ont coupé au cutter un bout du gros palaisson  

 
Je pense que c'est loin d'être évident et qu'on peut trouver des tonnes de contre-exemples de propriétaires qui font n'importe quoi et de locataires soigneux.
 
Après tu pourrais invoquer Friedman pour dire qu'on n'est jamais mieux servi que par soi-même et que le logement géré par le public est une hérésie... mais dire que les institutionnels sont nuls parce que ça t'a quasiment rien couté de repeindre ton salon: bof bof quoi    
 

 
Syndic qui est missionné par les copropriétaires, qu'il représente  

Plus facile à maîtriser car bien plus familier pour le commun des Français que les placements financiers, + le côté la pierre c'est du concret, ....
 
Ce n'est, objectivement, pas la seule raison qui fait que les Français se sont joyeusement adonnés au locatif pendant des décennies :
 
- Renta brute x fois supérieure à l'inflation
- Nombreuses niches fiscales (plus ou moins inintéressantes) : LMNP, Pinel et tous ses ancêtres, déficit foncier grâce aux travaux, etc...
- Hausse constante des prix > inflation
- Fixation libre des loyers permettant de faire "des coups"
 
Comment s'étonner que les Français s'en détournent maintenant que tous ces avantages, ou presque, disparaissent et qu'en même temps de nouvelles contraintes apparaissent : DPE de mon cul et protection absurde des locataires.  

Tu es sur HFR, va sur le topic Épargne pour te familiariser avec la base, ça te prendra X heures de ton temps. Tu te rendras compte que la base (AV + ETF world) est très accessible contrairement à ce qu'on peut imaginer. Ensuite tu pourras prendre une décision  

Go lurker le topic Épargne,ils sauront t'aiguiller pour profiter des saints interets qui composent.  

 
Oui techniquement.
 
Mais le syndic execute ce qui est voté en AG.
 
Et l'ordre du jour de l'AG est à 80% avancé PAR les co-proprietaires avec le syndic qui pousse les obligations légales minimales.
 
D'experience jamais un syndic ne va pousser pour ravaler la facade plus frequemment que les obligations de mairie, va proposer de repeindre la cage d'escalier, va changer l'applique defectueuse de la cave, etc... ce sont les proprietaires qui font remonter les points au syndic, proposent tel ou tel entretien, etc...
 
Si l'immeuble est principalement utilisé comme source de rendement, rien n'est remonté ou presque et la moindre dépense non obligatoire ne passe pas.
 
Ultra important pour moi d'acheter en co proprieté où les proprietaires sont dans un bon niveau de soin, ont envie de dépenser pour qu'il reste en très bon état.

ce n'est pas pour rien si les immeubles avec moitié social moitié proprio occupant se vendent mal et que les promoteurs "dédient" maintenant un bâtiment spécial pour eux (ce qui n'empêche pas d'avoir le parking commun ).
 
Après des proprios qui s'en foutent et dégradent, il y en a aussi, soit en mode "je suis chez moi je fais ce que je veux", soit en mode dyogène...

 
Enfin a part dans les immeubles de rapport de "Michel indépendance financiere", il y a toujours des propriétaires occupants. A la base le propos parlait des immeubles neufs dit Pinel à tort et il y a tjrs des proprios occupants dans ces immeubles

Ca se passe comment l'immo ailleurs en Europe d'ailleurs ?
 
Par exemple en allemagne ?

 
Quand tu construit un immeuble "éligible Pinel" à Evry, clairement la cible c'est du social.
 
Tu aura quelques "proprios occupants", mais c'est pas la majorité.

nan mais la seule chose qui fait que les gens (non pros) ont investi dans la pierre, c'est "ca fait que monter", les loyers perçus étant un complément, la logique étant "tu récupèrereas toujours ta mise"
 
et bizarrement, maintenant que "ça ne fait plus que monter" les gens se mettent a réfléchir et y'a plus personne qui investit pour louer, qui aurait pu prévoir

Mal depuis longtemps : les banques pretent mal aux particuliers pour caricaturer donc les allemands arrivent très peu à acheter leur RP, ils louent massivement.
Les biens sont fortement détenus par des fonds de pension, des institutionnels et l'entretien est plutôt bien fait. L'investissement locatif n'est pas du tout répandu chez les particuliers comme c'est le cas en France/italie.

Bref c'est plus proche de la Suisse et des US comme environnement en simplifiant.

 
La vraie raison c'est que les gens ont pas les moyens d'acheter avec ces niveaux de taux, ça permet d’écrémer. Déjà qu'ils galèrent à boucler leur RP...
T'achètes pas pour vendre dans 3 ans, mais au minimum 15 ou 20 ans. Absolument rien ne dit que ca va pas remonter d'ici là, le contraire m'étonnerait beaucoup même.

 
C'est déja arrivé durant la seconde moitié des 90s simplement à l'époque les loyers n'étaient pas cappés et les rendements juteux ont fait revenir les investisseurs rapidement.
Là les contraintes reglementaires, fiscales et les contraintes municipales risquent de durablement détourner les investisseurs de l'immobilier locatif.