[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Manadar

Reprise du message précédent :
Bonjour,

Dans le cadre d'un achat immobilier à 400k€, après avoir accepté la proposition de la banque, je cherche à obtenir une bonne assurance de prêt avant de signer l'offre.
Avez-vous des conseils sur les assureurs à privilégier ? Des conseils sur les clauses ayant un impact significatif qu'il faut intégrer ? D'autres recommandations auxquelles je n'aurais pas pensé ?

D'avance merci pour votre aide.

Message cité 2 fois

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sdedededex

les prix se structurent globalement autour des capacités d'emprunt des ménages, c'est tout simplement l'offre et la demande.

Les zones archi recherchées beaucoup moins car on va parler à des gens qui ont du capital / épargne mobilisable facilement au delà des revenus, mais les zones "classiques" les prix se stabilisent souvent autour de ce que peuvent payer les gens qui recherchent dans le coin (taux d'endettement + apport moyen).

Les zones mortes là c'est d'autres dynamiques et les prix peuvent fluctuer beaucoup plus selon la qualité du bien et sa destination.

Message cité 2 fois

sdedededex

Manadar a écrit :

Bonjour,

Dans le cadre d'un achat immobilier à 400k€, après avoir accepté la proposition de la banque, je cherche à obtenir une bonne assurance de prêt avant de signer l'offre.
Avez-vous des conseils sur les assureurs à privilégier ? Des conseils sur les clauses ayant un impact significatif qu'il faut intégrer ? D'autres recommandations auxquelles je n'aurais pas pensé ?

D'avance merci pour votre aide.

ils t'ont pas proposé d'assurance de prêt avec le prêt ? c'est bizarre...

Je suis dans le même cas que toi et je viens de commencer à regarder mais à priori il faut vérifier quelles sont les conditions des garanties de ton prêt si j'ai bien compris, le plus important étant d'être couvert sur les trucs que tu veux (par exemple dos et psy sans hospitalisation si tu trouves ça important). Le prix après je crois que c'est secondaire car au bout d'un an tu peux faire jouer la concurrence et changer d'assurance.

bouhi93

sdedededex a écrit :

...
Les zones mortes là c'est d'autres dynamiques et les prix peuvent fluctuer beaucoup plus selon la qualité du bien et sa destination.

Tu as des zones vraiment mortes, surtout quand tu as du foncier non bâti dans la zone.

La valeur peut être quasiment nulle depuis les "dernières" annonces écolos (interdiction à +/- long terme de louer des biens non isolés, augmentation du coût de l'isolation depuis la guerre en Ukraine (qui a certes bon dos). Je connais des zones avec capacité de financement autour de 150 K€ (hors quelques notables...), vu le coût de la réno, t'achète pas pour y habiter.
T'achètes pour avoir un déficit foncier (donc tu payes pas cher pour être rentable plus vite et le vendeur n'a plus vraiment d'alternative s'il veut vendre)

etoile64

Pas de bras, pas de 8a!

polichu a écrit :

en augmentant mon budget de 60%, je trouve des trucs bien mieux

[:kitchen':3]

Sauf qu’en fait, des que tu as fait un peu le tour avec ce nouveau budget, tu trouves toujours quelque chose qui va pas de la même façon.

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« Moi, je suis un désespéré joyeux. J'ai cette mélancolie slave collée à l'âme. J'aime boire et pleurer. »

asmomo

Laska- a écrit :

Pour un prochain achat immo, ce genre de bien rentre désormais dans mon budget :
https://www.espaces-atypiques.com/v [...] gnac-7567/
Je trouve ça incroyable, à 500k je trouvais que de la merde, mais en mettant une rallonge de 300, je trouve des maisons de 400m2 avec piscine intérieure à peine en périphérie de la ville.

Que pensez-vous d'une piscine intérieure ? N'est-ce pas dommage de sacrifier des m2 pour ça ? Bon là il y en a 400. Mais n'est-ce pas dommage de ne pas avoir de soleil l'été, de ne pas être dehors ? En contrepartie on profite de la piscine plus tôt et plus tard dans l'année, voire toute l'année si on est chaud pour payer.

Le chauffage de la piscine ne peut-il pas se répercuter sur la maison, si on réalise une très bonne isolation de la piscine par rapport au sol ?

Par contre on se fait allumer sur la taxe foncière, tandis que des biens aussi chers mais avec moins de surface paient 5 fois moins de TF.

Perso la piscine d'intérieur (ou intérieur/extérieur genre avec des pans de verre qui s'ouvrent ou autre) c'est mon rêve, mais pas dans la pièce principale, quelle drôle d'idée ! Il faudrait au minimum cloisonner (en verre) la piscine là pour moi.

Il faut un déshumidificateur ou faire tourner la clim' toute l'année déjà.

Sinon pour l'isolation et les coûts de chauffage j'ai déjà passé des heures à faire des recherches sans trouver grand-chose sur le net.

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Philibear

Orbital Bacon

Laska- a écrit :

"corps de ferme" :heink: c'est pas un corps de ferme ça, c'est seulement une étable aménagée [:tomatookc]

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Mon topok ACH/VENTE: http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] ost=572744

mr_rouge

Laska- a écrit :

Ca en "jette" la piscine mais bonjour les emmerdes d'humidité. Il semble y avoir 0 système de ventilation dédiée. La pauvre VMC de la maison va ramer

Prince HFR

plafonneur depuis 2020 et 2022

r06 a écrit :

C'est nul d'avoir créer un topic dédié...

C'est surtout qu'il aurait fallu faire le contraire : créer un topic "immo hors Paris" pour se débarrasser des mauvais coucheurs. [:lookoom:4]

Message cité 1 fois

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r06

Du coup créons en un autre qui sera pas plus actif...

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thoulisse_bernard

Climatonégationniste

Prince HFR a écrit :

C'est surtout qu'il aurait fallu faire le contraire : créer un topic "immo hors Paris" pour se débarrasser des mauvais coucheurs. [:lookoom:4]

Les punaises de lit ?

asmomo

Manadar a écrit :

Topic prêt immo : https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] w=0&nojs=0

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palos_de_la_frontera

sdedededex a écrit :

pas avoir perdu d'argent ça reste un concept difficile à évaluer, surtout dans le cadre d'un rachat. C'est au même endroit ? Dans une zone plus ou moins tendue ?

si tu vends moins cher car le marché a baissé mais que le bien que tu achètes a encore plus baissé entre temps est-ce que tu as vraiment perdu de l'argent ? Si tu vends plus cher mais que les prix à l'achat ont aussi explosés et que tu vises plus grand est ce que tu auras gagné de l'argent ?

Evidemment quand tu vends dans une zone très demandée pour aller dans un coin peu demandé c'est plus facile à évaluer mais c'est rarement le cas de base.

Ca serait effectivement pour racheter au même endroit donc là dessus on est iso.

Laska- a écrit :

Ce que tu dois considérer :
Le prix d'achat, c'est du capital.
Les frais d'agence, les frais de notaire, c'est des dépenses. C'est comme si tu mangeais un macdo mais très cher.
Les travaux se déprécient selon la durée qu'ils vont tenir. Une SDB ça peut durer 20 ans si c'est bien fait donc quasi du capital. Souvent les rénos de ce style sont remplacées plutôt pour s'adapter au nouveau gout du proprio, que par usure. Si c'est une réno de mauvais gout, c'est comme si l'appart était hors d'état (mis à part que ça fait plus propre), et donc comme des dépenses.
Les intérêts d'emprunt, c'est des dépenses aussi.

Après, tu as le droit de vouloir qu'une plus value couvre tes dépenses, mais dans un marché stable, ça ne peut pas arriver. Pour couvrir tes dépenses, tu dois tenir compte des loyers non payés.

Dans ce cas, tu as raison, tu tiens compte des mensualités de crédit payées, intérêt inclus, de l'apport, du capital restant à rembourser au moment de la vente (ce sera une sortie d'argent) et tu obtiens une somme. Mais obtenir plus en net vendeur, que cette somme, revient à t'être logé gratuitement ou presque (sans payer le capital) pendant toute la durée de la possession, c'est assez utopique dans l'absolu, même si certaines périodes de hausse durable ont permis d'entretenir ce mirage.

Merci pour le détails :jap:
Ca reste tout de même assez "flou" pour moi de trouver le bon calcul.

Quoiqu'il arrive j'imagine qu'il faut surtout bien vendre d'un côté et bien acheter de l'autre épicétou

asmomo

En première page tu as des simulateurs dont au moins un excel avec plein de paramètres.

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H2N3

INFO BFM BUSINESS. Logement neuf: le gouvernement envisage de dispenser les acheteurs de droits de succession

Citation :

Le gouvernement envisage de dispenser les acheteurs de logements neufs de droits de succession ou de donation sur tout ou partie d'un bien acheté dans les 18 prochains mois.

...
Autre piste, sur le prêt à taux zéro cette fois. Il concernera bien l'achat d'un logement neuf sur tout le territoire. Les zones détendues seront de nouveau éligibles. Mais du côté des constructions de maison, une nuance est à apporter.

Pour l'instant, selon nos informations, seule la maison individuelle groupée pourrait être réintégrée. On parle de projet de construction portant sur plusieurs bâtiments, tels que des lotissements, un segment qui ne représente que moins de 10% de la construction de maisons.

https://www.bfmtv.com/immobilier/ne [...] 30528.html

C'est quoi ces conneries, surtout la première [:frag_facile]

Message cité 1 fois
Message édité par H2N3 le 03-10-2024 à 19:37:33

chienBlanc

H2N3 a écrit :

INFO BFM BUSINESS. Logement neuf: le gouvernement envisage de dispenser les acheteurs de droits de succession

Citation :

https://www.bfmtv.com/immobilier/ne [...] 30528.html

C'est quoi ces conneries, surtout la première [:frag_facile]

N'importe quoi. Ils cherchent 60 milliards, mais veulent arroser encore l'immo.

Message cité 4 fois

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J'ai un million à deux : version RAP / version Rock

H2N3

chienBlanc a écrit :

N'importe quoi. Ils cherchent 60 milliards, mais veulent arroser encore l'immo.

Mais je comprends pas le principe surtout ?
J'achète du neuf l'année prochaine, quand je claque en 2070 il n'y aura pas de droit de succession pour mes héritiers ?
Oui oui [:h2n3]

Message cité 3 fois

MonsieurPoney

C'est pour ceux qui ont des parents riches : les parents achètent pour les enfants, hop pas de droits de succession .
Dommage pour les pauvres, fallait m'hériter

Message édité par MonsieurPoney le 03-10-2024 à 20:07:22

onina

H2N3 a écrit :

Mais je comprends pas le principe surtout ?
J'achète du neuf l'année prochaine, quand je claque en 2070 il n'y aura pas de droit de succession pour mes héritiers ?
Oui oui [:h2n3]

Non, t'achètes un appart, tu le donnes à tes gamins dans les 18 mois, et hop !
Ça manquait un peu de mérite capitalistique dans ce pays

Message cité 1 fois
Message édité par onina le 03-10-2024 à 20:08:13

StanCW

Parle à Monkey ...

H2N3 a écrit :

Mais je comprends pas le principe surtout ?
J'achète du neuf l'année prochaine, quand je claque en 2070 il n'y aura pas de droit de succession pour mes héritiers ?
Oui oui [:h2n3]

chienBlanc a écrit :

N'importe quoi. Ils cherchent 60 milliards, mais veulent arroser encore l'immo.

C'est pas de l'argent que l'état sort : c'est pour maintenir un secteur et les rentes qui vont avec : le.batiment.

Message cité 1 fois

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

H2N3

StanCW a écrit :

C'est pas de l'argent que l'état sort : c'est pour maintenir un secteur et les rentes qui vont avec : le.batiment.

Ben c'est de l'argent qui ne rentre pas au final et ça va enrichir encore plus une minorité.

onina a écrit :

Non, t'achètes un appart, tu le donnes à tes gamins dans les 18 mois, et hop !
Ça manquait un peu de mérite capitalistique dans ce pays

Ah oui de la merde donc, ça va faire [:geraldine_marteau:6]

Message cité 1 fois
Message édité par H2N3 le 03-10-2024 à 20:36:30

adriiiiien

chienBlanc a écrit :

N'importe quoi. Ils cherchent 60 milliards, mais veulent arroser encore l'immo.

Clair que c'est incompréhensible.

Message cité 2 fois

gundam13

Fan de T-1000

adriiiiien a écrit :

Clair que c'est incompréhensible.

C'est décevant

Message cité 1 fois

SaintBol

Énergie: 385kcal / 100g

chienBlanc a écrit :

N'importe quoi. Ils cherchent 60 milliards, mais veulent arroser encore l'immo.

adriiiiien a écrit :

Clair que c'est incompréhensible.

gundam13 a écrit :

C'est décevant

Lunaire

Laska-

Attendez, mais c'est débile !
Imaginons que je veuille donner des centaines de k€ à mon fils en détaxé. J'ai déjà épuisé les 132k tous les 10 ans. Je trouve le premier programme neuf venu. J'achète un appart. Je donne à mon fils : pas de droits. Mon fils revend. Il se tape 7% de frais de notaire (et éventuellement la moins value) au lieu de 20% de droits de donation.

C'est bien ça que ça veut dire ? C'est ahurissant.

Si le fils habite le bien, il a zéro perte, ni frais de notaire, ni moins value (mis à part la moins value latente.. mais c'est loin d'être garanti ça, ma soeur a fait une plus value de 20% en deux ans sur un achat neuf en périphérie de Nice)

Message cité 5 fois
Message édité par Laska- le 04-10-2024 à 02:09:16

StanCW

Parle à Monkey ...

H2N3 a écrit :

Ben c'est de l'argent qui ne rentre pas au final et ça va enrichir encore plus une minorité.

Mais il ne serait de toute facon pas rentrer , la ils se disent qu'au moins , ça peut maintenir un secteur.

Message cité 1 fois

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

Prince HFR

plafonneur depuis 2020 et 2022

Laska- a écrit :

Attendez, mais c'est débile !
Imaginons que je veuille donner des centaines de k€ à mon fils en détaxé. J'ai déjà épuisé les 132k tous les 10 ans. Je trouve le premier programme neuf venu. J'achète un appart. Je donne à mon fils : pas de droits. Mon fils revend. Il se tape 7% de frais de notaire (et éventuellement la moins value) au lieu de 20% de droits de donation.
C'est bien ça que ça veut dire ? C'est ahurissant.
Si le fils habite le bien, il a zéro perte, ni frais de notaire, ni moins value (mis à part la moins value latente.. mais c'est loin d'être garanti ça, ma soeur a fait une plus value de 20% en deux ans sur un achat neuf en périphérie de Nice)

Moins-value vs prix du neuf, tu peux facilement dépasser les droits de donation non ?

Message cité 2 fois

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Bilans bourse 2025,2024,2023,anciens

kolian

Laska- a écrit :

C'est quoi ce 132k tous les 10 ans ?

Au passage, si tu le donne a ton fils c'est une donation donc soumis à quelques règles fiscales

Message cité 1 fois

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babaz2

Laska- a écrit :

C'est bien ça que ça veut dire ? C'est ahurissant.

Si le fils habite le bien, il a zéro perte, ni frais de notaire, ni moins value (mis à part la moins value latente.. mais c'est loin d'être garanti ça, ma soeur a fait une plus value de 20% en deux ans sur un achat neuf en périphérie de Nice)

Illustration du traitement du dilemme efficacité économique / justice sociale, dans un vieux pays de rentiers.

Sinon les frais de notaires sont plutôt de l ordre de 2 ou 3% dans le neuf je crois.

Message cité 2 fois

franckyvinvin12

H2N3 a écrit :

Mais je comprends pas le principe surtout ?
J'achète du neuf l'année prochaine, quand je claque en 2070 il n'y aura pas de droit de succession pour mes héritiers ?
Oui oui [:h2n3]

De ce que je comprends, c'est plutôt que tu pourras avoir une donation/succession sans payer de droits si jamais tu injectes le pognon dans le l'immo neuf. On encourage les vieux à filer leur pognon à leurs enfants avant de crever pour qu'ils l'utilisent dans la construction de logements.

Le principe n'est pas si bête, mais tu auras forcément un effet d'aubaine (des gens qui vont en profiter pour détaxer des donations qu'ils avaient déjà prévu de faire par exemple). Et puis surtout, c'est une manière de lever du pognon en contrepartie d'une réduction d'impôts qui aura lieu sous un prochain gouvernement (tu repousses le problème à plus tard ), parce que toute somme non soumise à impôts sur les donations c'est une somme en moins qui sera taxée à la succession, mais dans quelques années

kolian

ah punaise, j'ai du rater encore une dinguerie des annonces de notre premier sinistre :lol:

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boisse

Well...fuck

babaz2 a écrit :

Illustration du traitement du dilemme efficacité économique / justice sociale, dans un vieux pays de rentiers.

Sinon les frais de notaires sont plutôt de l ordre de 2 ou 3% dans le neuf je crois.

En fait le concept n'est pas si débile , meme si il peut etre percu comme injuste.

On a un souci de manque crucial de logement
Le neuf ne se vend plus, les programmes ne sortent plus, et acheter un bien pour le louer a un rendement quasi nul
l'etat a besoin de fric

C'est une carotte pour amener de la fraiche, booster la croissance ( quand le batiment va tout va), résoudre un problème de société grave, et arreter tous les systemes d'aide fiscale qui du coup permetront a l'état d'en récuperer
Ne pas oublier également que pour avoir l'abattement il faudra garder le logement jusqu'a sa mort, et donc contribuer a fluidifier le marché de la location sur le long terme.

les gens qui vont s'amuser a faire un gros patrimoine immo pour leurs gosses seront aussi soumis a l'IFI, sur beaucoup d'années. IFI qui augmentera peut être au passage.

Message cité 1 fois
Message édité par boisse le 04-10-2024 à 10:08:58

orvalon

sdedededex a écrit :

les prix se structurent globalement autour des capacités d'emprunt des ménages, c'est tout simplement l'offre et la demande.

C'est ça, la pire zone étant celle à la frontière de la capacité d'emprunt des ménages. En général en mettant 20% de plus, tu sors de cette zone de la mort et tu as accès à des bien vraiment de qualité.

Le problème, c'est que très probablement tu ne peux pas mettre ces 20-30% de plus parce que tu n'as pas plus de capacité d'endettement que l'acheteur moyen de ta zone.

Plus le problème de ces biens, c'est qu'à la revente tu vas te retrouver avec le même problème que le vendeur actuel. Combien de temps pour trouver quelqu'un prêt à mettre significativement plus que le prix du bien moyen actuel ?

Message cité 1 fois

babaz2

boisse a écrit :

En fait le concept n'est pas si débile , meme si il peut etre percu comme injuste.

On a un souci de manque crucial de logement
Le neuf ne se vend plus, les programmes ne sortent plus, et acheter un bien pour le louer a un rendement quasi nul
l'etat a besoin de fric

C'est une carotte pour amener de la fraiche, booster la croissance ( quand le batiment va tout va), résoudre un problème de société grave, et arreter tous les systemes d'aide fiscale qui du coup permetront a l'état d'en récuperer
Ne pas oublier également que pour avoir l'abattement il faudra garder le logement jusqu'a sa mort, et donc contribuer a fluidifier le marché de la location sur le long terme.

les gens qui vont s'amuser a faire un gros patrimoine immo pour leurs gosses seront aussi soumis a l'IFI, sur beaucoup d'années. IFI qui augmentera peut être au passage.

je comprends la logique, mais est-ce le meilleur levier de soutien et est-ce le bon moment de soutenir le secteur ? J'ai l'impression que le gros de la tempête est derrière maintenant, les annonces de plans de licenciement des promoteurs commencent à dater, les prix se sont bien ajustés depuis le pic, la baisse des taux se poursuit

Message cité 2 fois

boisse

Well...fuck

babaz2 a écrit :

Je ne sais pas, mais soutenir n'est meme pas suffisant a mon sens. Il faut passer la seconde et en faire un marché juteux afin que ca pousse partout. Ce n'est pas possible de rester les bras ballands devant le manque de millions de logements actuels.

StanCW

Parle à Monkey ...

kolian a écrit :

C'est quoi ce 132k tous les 10 ans ?

Au passage, si tu le donne a ton fils c'est une donation donc soumis à quelques règles fiscales

ben justement, non pas avec cette nouvelle niche

Message cité 1 fois
Message édité par StanCW le 04-10-2024 à 10:58:22

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

jest13

babaz2 a écrit :

Illustration du traitement du dilemme efficacité économique / justice sociale, dans un vieux pays de rentiers.

Sinon les frais de notaires sont plutôt de l ordre de 2 ou 3% dans le neuf je crois.

Après pour le neuf, ne pas oublier la TVA (sur des programmes neuf qui ne se vendent pas bien en se moment, sinon pas d’intérêt pour les finances publiques).
Plus les impôts des entreprises qui vont travailler, plus les impôts et charges sur les salaires au lieux de payer le chômage.
Ce que l'état va donner d'un coté, il va le récupérer de l'autre.

Message édité par jest13 le 04-10-2024 à 11:00:31

kolian

StanCW a écrit :

ben justement, non pas avec cette nouvelle niche

Oui mais du coup c'est 100 000 par parent et par enfant tous les 15 ans.

Message cité 3 fois

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StanCW

Parle à Monkey ...

babaz2 a écrit :

en fait là ça incite à acheter du neuf sans que l'état ne file de pognon, c'est presque bien vu , sans ça les gens garderait leur fric et ne donnerais que tous les 10ans ou trouverais d'autres astuces pour eviter les taxes.

La clé c'est de faire circuler le pognon qu'ont les Français en épargne plutôt que d'augmenter les impôts, il faut des mesures incitatives à l'investissement.

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Philibear

Orbital Bacon

StanCW a écrit :

Mais il ne serait de toute facon pas rentrer , la ils se disent qu'au moins , ça peut maintenir un secteur.

Si on considère qu’il ne serait pas rentré (qu’il n’y aurait pas eu la construction donc) , c’est donc que si ça se fait il y aura qui rentre: tva, imposition et taxes des entreprises

Message cité 1 fois

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Philibear

Orbital Bacon

kolian a écrit :

Oui mais du coup c'est 100 000 par parent et par enfant tous les 15 ans.

L’autre rajoutait les dons manuels etc

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