Reprise du message précédent :

Il faut juste pas se rater sur le prix si on vend seul, au risque de cramer le bien - pour cela, je t’invite à poster ton annonce ici pour recueillir des feedback constructifs et bienveillants de la part de nos experts  
 
Allez, allez, on se laisse tenter… c’est gratuit    

 
hmm pas trop envie de poster mon truc ici    
 
mais merci de la proposition, par contre si vous avez des méthodes "fiables" pour estimer je suis preneur

y'a pas de méthode
 
vendre un bien c'est donner envie a un acheteur d'acheter ton bien plutot que celui du voisin
donc il faut regarder les annonces, sachant que les annonces c'est ce qui se vend pas, un AI ayant connaissance du prix réel des transactions et connaissant l'état réel des appartement,   et rencontrant moultes acheteurs et vendeurs, il est le mieux placé pour sentir l'état réel du marché et le meilleur prix auquel ça pourrait se vendre

Il y a des mauvais dans toutes les professions, à part cela où Darwin élimine les mauvais (démineur, bûcheron, scaphandrier...)

Mais il est certain qu'un métier ne nécessitant aucun diplôme et permettant potentiellement une rémunération très correcte attire de tout, et pas forcément les individus les plus brillants.

Certains AI sont bons et ont une vraie connaissance du marché local, ou peuvent simplement être de bons commerciaux (ceux qui sauraient vendre une machine à glaçons au Groenland).

Là où ils sont indispensables c'est effectivement pour les ventes à distance, où même s'ils sont mauvais au moins ils sont sur place pour ouvrir la porte ; Idem si tu n'as pas le temps de le faire toi-même.

Là où ils sont recommandés c'est sur le premium, car effectivement une partie des acheteurs Lookoom -like délègue la tâche de recherche. Ensuite, on voit quand même sur ce topic un certain nombre d'acheteurs récents ou en recherche qui regardent eux-mêmes les annonces, même s'ils ont mis une alerte chez les agences du coin...

Ensuite il y a des acheteurs flippés qui ne veulent pas acheter "sans agent immobilier".  

Première chose, est-ce que c'est autorisé dans le règlement de copro de réunir des biens ?

Deuxième chose, à qui sont ces combles ? A la copro (combles perdus) ?

Ensuite, j'en parlerais au conseil syndical qui généralement connait bien la "température" dans l'immeuble, avant de payer un BE, car si tu dois passer ton projet en AG et que c'est une copro qui dit niet d'office à ce genre d'idée tu auras perdu de l'argent pour rien...

Je trouve le courtier utile si tu as une situation particulière, un taux d'endettement déjà contraint ou autres.

Si tu as un profil lambda, je trouve pas ça utile mais par contre tu y passes + de temps. Par ex, pour mon bien, j'ai passé quelques heures au téléphone pour avoir l'offre que je voulais. Avec un courtier tu as directement l'offre après quelques jours. Là j'ai dû faire plusieurs RDV avec des banques, physique ou téléphonique. Tu achètes ton temps avec le courtier et faut juste que ce dernier soit par contre fair et n'aille pas à la facilité avec l'offre du premier partenaire. Cela dit y'a encore 2 ans, tu passais par Boursorama si t'étais profil HFR et ciao bonsoir, économie de courtier.

 
Par chez moi, les mandats sont communalisés entre agences, ce qui fait que si tu rentres un mandat tu touches la moitié de la com quand le bien est vendu peut importe qui le vend.

De mon xp récente , sur 5 mois, les AI m’appelaient pour me proposer des biens que j'avais systématiquement déjà vu sur lbc ou autre. Et en bonus, j'en savais parfois plus qu'eux sur la maison rien qu'avec mes recherches en lignes (certains se gourant carrément de parcelle quand je leur indiquait un défaut rédhibitoire qu'il me jurait ne pas exister --> au final ils se gourait de maison   )
 
La seule fois ou ce n'était pas le cas, c'est parce qu'elle connaissait les vendeurs qui allaient vendre, donc j'ai su un peu avant que la maison existait, mais au final, quand elle m'a recontactée pour ladite maison, ça faisait une semaine qu'elle était en ligne, et qu' j'avais constater qu’elle était sur un PPRI.
 
Absolument zéro plus value sur toute la période.

 
yes ça je l'ai, et DVF aussi une bonne idée pour voir les prix réels de vente vs ce qu'on voit sur les annonces.
 
J'ai fait une étude comparative de toutes les ventes dans mon immeuble depuis 2020 et de toutes les ventes sur les trois patés de maison autour depuis début 2023, globalement j'arrive à une moyenne de 9300€/m² dans mon immeuble et une moyenne de 9450€/m² sur les patés de maison alentours.
 
Après il y a d'autres points à intégrer à l'équation :  
 
- en négatif : il y a la baisse des prix qui continue actuellement et que je ne vois peut être pas dans les chiffres auxquels j'ai accès
- en positif : mon appart est un des mieux de mon immeuble, personne au dessus, vue sur tout paris. Et je sais que plusieurs apparts achetés récemment dans l'immeuble ont eu des gros travaux, moi c'est nickel rien à faire.
- dans le contexte actuel la négo est plus forte que d'habitude donc mettre trop peu cher est peut être risqué aussi.
 
Donc au final je suis partagé, et évidemment estimer son bien de la bonne manière est crucial, mais je commence à me faire une idée à peu près.

 
Ca existe vraiment ça cramer un bien? Tu penses que beaucoup de gens qui voient un logement en vente à 500k ne vont pas l'acheter s'il passe au bon prix disons 300k (et qu'il corrrespond à leur recherche)? Pour le principe qu'il est cramé parce que trop cher?

 
jsuis d'accord, on entend toujours parler de ce truc des biens qui restent trop longtemps donc suspects, la plupart du temps c'est juste qu'il sont trop chers, si j'arrive à l'avoir 20% moins cher bah merci je prends.

déja t'es lucide, fais estime ton appart par des AI pour avoir un PDV supplémentaire, tout en étant capable de les questionner sur leur justifications de pricing
 
DVF je pense que c'est bien pour rager sur les apparts des copains que tu connais, mais avec le décalage temporel, c'est insuffisant
 
le mieux serait un acces public et gratuit à la base des notaires...

cramé c'est pour le vendeur, que les gens vont passer a autre chose et le vendeur perde quelques disaines de ke sur une vente optimale... si y'a un acheteur intéressé et tenace c'est parfait bien sur qu'il fait une bonne affaire l'acheteur avec le vendeur en position de faiblesse

Amis Français, bonjour
 
Mon enfant va d'ici quelques semaines/mois, emménager en France (Reims ou Paris) pour ses études supérieures. Nous envisageons d'acheter l'appartement dans lequel il vivra durant les minimum 5 années de ses études. Je me pose une question quant à l'avantage fiscal de mettre l'appartement directement à son nom (étudiant sans revenu) plutot qu'on notre (résidents Luxembourgeois).
 
Il y a un ou des sites ou je pourrais trouver des informations sur la fiscalité française à ce sujet SVP ?
 
Merci à vous

Oui ça existe ! Surtout dans un marché baissier.

Vouloir être trop gourmand et mettre un prix trop élevé c'est potentiellement rater des acheteurs qui auront trouvé autre chose le temps de la baisse. C'est mon cas, j'ai posté l'annonce ici il y a quelques temps. Le bien est désormais affiché plus bas que ce que j'avais proposé il y a 1 an. Dommage pour eux !

J'en vois plein des annonces de baraques invendues depuis au moins 1 an...

J'en ai une sous les yeux, y a 1 an 1/2 elle était affichée 780k€, les proprios ont mis longtemps à corriger le tir, bien trop tard. Elle a baissé à 650ke, puis 580ke et maintenant affichée 520ke ...toujours pas vendue!

Se placer au bon prix au bon moment est essentiel.

 
 
Faut voir aussi la fiscalité luxembourgeoise sur les donations à ce niveau.
 

 
Il est pas cramé ce bien, il est juste toujours trop cher par rapport au prix du marché.

 
mouaif, je sais pas trop ça, se tromper de 33% c'est quand même n'importe quoi, là on parle de quelqu'un qui a fait all-in en mettant le prix le plus cher qu'il a vu dans sa commune alors qu'il a un bien "atypique" comme on dit, avec un salon en couloir et deux chambres en souplex.
 
C'est quoi en général les marges de négo sur un appart en général ? 5% max ?

c cramé parce que les gens intéressés comprennent que le vendeur est pas pret à baisser ses prix et donc comme ils veulent acheter ils finissent par aller voir ailleurs

 
Perso, je suis passé par un chasseur. Il a son réseaux. Les AI l'appelait en amont, avant de publier l'annonce car ils savaient que les dossiers du chasseurs, c'était du fiable sur le financement.
Il se trouve que ça a fini entre particulier et c'est le chasseur qui a géré la négo.

Un chasseur sachant chasser sait chasser sans AI

 
 
Ok c'est pas ma définition, la mienne c'est un bien qui même au bon prix ne se vend pas et pour moi ça n'existe pas.
Un bien trop cher par rapport au marché, il est juste trop cher...

on peut nuancer (comme entre AI et chasseur )
un bien trop cher c'est un appart refait a neuf dans le 16e, qui finira bon gré mal gré a se vendre cash à un étranger pressé a prix trop cher (mais le vendeur s'en fout d'attendre 6 mois et d'avoir baissé de 10%)  
 
un bien cramé c'est un bien lambda pour français normal qui ne se vendra pas du tout parce que les baisses arrivent trop tard, et avec un drame derrière  
(genres divorce en Negative Equity désespéré, mais qui du coup aggravent leur NE en ne vendant pas, etc...)

Quand j’étais en recherche active je voyais certains biens trainer des semaines… et ensuite plusieurs agences sur le coup… consciemment ou pas, ça donnait l’impression qu’il y avait soit un gros loup, soit personne n’en voulait… qu’on le veuille ou non je pense que ça peut créer une forme de stigma oui

 
J'en viens quémander quelques précisions concernant une transaction immobilière dans la famille.  
Les faits :
Ma mère vend sa maison. Elle a eu une offre d'un couple, qu'elle a acceptée.  
Elle en a trouvé une autre, elle a fait une offre que les vendeurs ont acceptée.
Pas de prêt en jeu, elle rachète avec le montant de la revente.
 
Hier ses acheteurs se sont rétractés. J'ai pas trop compris pourquoi, désolée. Il n'y avait pour le moment que l'offre de signée, apparemment, pas encore de compromis.
 
Ma mère est partie du principe que ça fait capoter son achat et a annulé ses rendez-vous (contre-visite, signature de... quoi ? etc.). J'ai pas compris sa réaction, pour moi ça ne change rien à son offre d'achat, sa maison sera vendue plus tard et voilà, elle a le temps du compromis pour ça, c'est à ça que ça sert un compromis, non ?
Mais elle m'assure que "maintenant" personne ne veut signer d'offre (?) sans "garantie" que l'acheteur peut prouver qu'il peut acheter.
C'est vrai ou elle raconte n'importe quoi ? (je penche fortement pour la seconde solution )
 
Je suis désolée de ne pas pouvoir apporter trop de précisions, ma mère est un peu... incompréhensible, et mal-comprenante je le crains.
 
Merci de vos réponses, c'est histoire de savoir si je l'abandonne sur une aire d'autoroute bientôt
 
 

En periode de baisse, avoir son bien qui reste 6 mois sur le marché, puis baisse fortement 2 ou 3 fois, les acheteurs vont se dire:
- qu'il y a un loup, meme s'ils ne peuvent pas forcement l'identifier, en tout cas se dire que ce bien est pas tres liquide.
- qu'en attendant encore un peu, il baissera encore un peu.
Ca peut vraiment declencher une spirale negative qu'on aurait evité en ne loupant pas la fenetre du depart.

Durant notre recherche et notre vente, on a vraiment vu qu'un bien qui vient d'arriver sur le marché beneficie plus d'une prime (ie que les gens sont bien plus enclins a se positionner vite et haut) que s'il est en vente depuis 6 mois, bien plus que pour un bien qui a baissé de prix recemment.
L'impression de pouvoir faire une bonne affaire en etant le premier sur le coup compte enormement.

 
 
elle n'a pas totalement tort, donc ne l'abandonne pas tout de suite sur une aire d'autoroute
 
Il y a eut pas mal d'acheteur avec des refus de pret ces derniers temps, du coup les vendeurs sont un peu plus frileux à accepter une offre si il n'y a pas de grosse garantie financière.

 
Ta mère est quelqu'un de très sensée, aime la et chéris-la

c'est une question d'efficience économique du marché...  
par définition, si c'est en vente longtemps c'est que c'est pas le bon prix pour 99% des gens

Oui, j'ai eu ces échos dernièrement mais il me semblait que depuis quelques semaines ça s'était détendu ?

 
Je lui ai donné ton adresse, elle vient t'adopter

 
Non, le compromis sert le temps à effectuer toutes les démarches nécessaires pour la vente.  
écouler le délai de préenption de la mairie, le temps de recevoir les documents officiels du cadastre.
 

 
Qui personne ne veut signer ?
Qu'est ce qui empêche ta mère la vendeuse de signer avec un autre futur acheteur ?
Prouver qu'il peut acheter....  prouver c'est un  grand bien mot :
 
- Au départ l'acheteur en principe emprunte souvent qui peut aboutir à un refus par les banques.
- Quand bien même que l'acheteur paye comptant, rien ne l'empêche d'annuler avant le compromis ou bien dans les 10 jours sans justificatif.
- En cas de refus de prêt, condition suspensive à la vente.
 
 

C'est une vue completement idyllique du marché immo, c'est bien moins rationnel et efficient que ca, a la limite sur les biens 100% lambda ca marche a peu pres, mais des que l'on a une specificité qui rend le bien un peu unique, le coté "liquide" va commencer a beaucoup compter.
Et dans ce cas, viser "juste" pour avoir les acheteurs potentiels qui se decident du premier coup permet de confirmer la liquidité du bien, alors que le meme bien a un prix plus bas, mais qui a deja 6 mois dans les pattes laisse planer de serieux doutes sur sa liquidité, et donc va refroidir de nombreux acheteurs qui ne veulent pas se retrouver a galerer a la revente.

Edit: l'autre element parfaitement rationnel, c'est que dans les premiers jours de mise en vente, il y a sans doute plusieurs acheteurs qui pourraient etre interessés, donc vouloir temporiser ou negocier, c'est prendre le risque de le louper. 6 mois apres, meme a un prix plus bas, les chances qu'il y ait un autre candidat qui apparaisse dans la semaine sont faibles.

c'est pas tres parisien de penser à la revente si vite ?
cette ville ou on achete des apparts qu'on aime pas et qu'on veut quitter avant même d'avoir acheté
 
 
sur ton 2e point oui oui oui
 
 
sur la liquidité du bien, le prix ça s'ajuste, le probleme ça restera toujours les gros défauts inhérents, RDC ou rue bruyante par ex

 
C'est pas specialement parisien, la plupart des acheteurs devront revendre. Et surtout je crois que c'est bien moins conscient que ca, c'est plutot une impression que "si personne n'en a voulu depuis 6 mois, c'est que c'est de la merde", ca ne va pas forcement plus loin, le prix devient accessoire.

Perso ça me bloque pas du tout, toute merde a un juste prix
 
c'est juste que je pars du principe que le vendeur veut pas baisser son prix donc je vais même pas tenter en reve

 
HFR n'est pas du tout representatif de la population generale, ce topic encore moins... Evidemment ici tout le monde sait exactement le prix de chaque bien sur le marché, jongle avec DVF, suis le marché depuis 10 ans... Dans la realité, c'est TRES different.

J'ai déjà visité une maison que j'estimais 30% trop cher, vendu par le particulier :

• "quand je regarde les transactions autour de votre bien, je vois des prix inférieurs de 30%, comment avez-vous déterminé le prix?"
• "J'ai fait venir trois agents mais le prix était trop bas, j'ai décidé de vendre seul"
• "OK Boomer"

Je suis convaincu de l'inutilité des AI mais quasi toutes mes visites en direct se sont mal passées car c'était des boomers convaincus de vendre le château de Versailles.
 

le juste prixc j'en sais rien,;la seule façon de déterminer le prix c'est surtout d'etre en recherche active, de faire des visites de biens présentés par agence qui viennent d'arriver, de faire des offres et de rater

 
oui
je viens de faire une offre pr un appart pr du locatif  
je pensais gagner
je viens de perdre de 10K
ça fait chier

Tu parles de locatif ou RP? Pour une RP il y a un facteur émotionnel/psychologique assez fort (cf toutes les questions que tu te poses quand ton offre est acceptée)

 
 
Oui et non, mais de toute manière tu as le "traumatisme" de certains vendeur sur le risque de lancer un processus de vente avec un acheteur qui n'aura pas les fonds.
 
Après, est ce que ta mère peut retrouver rapidement et facilement un acheteur pour son bien ?