Reprise du message précédent :

Bof, on a acheté il y a un an et on a pu négocier un endettement à 46% avec les taux bas, qui nous a permis de nous acheter un bien qu'on ne pourrait plus acheter maintenant ni sans doute plus tard si les prix baissent un peu, emplacement premium qui se maintient quasiment...

C'est clair, mon ex commence enfin à envisager de vendre le bien qu'on a encore en commun, on a dû perdre 10% par rapport au sommet  

Pas pour tout le monde hein...
 

46% d'endettement, avec des prix qui s'effondre, paye ton risque.
Je ne te souhaite pas d'être obligé de vendre, ça risquerait de faire très mal.

Les prédicateurs de mauvaise augure, since...

Ca a été quoi l'effet psychologique lors de la baisse des prix de l'immo dans les années 90 en France ?
 
 

Et tu as bien évidemment des chiffres montrant la prépondérance des propriétaires au moment des naissances, sur les dernières années.
 
Ce n'est évidemment pas ton genre de sortir ce genre d'affirmation de ton cul.

J'ai oublié de préciser que dans mon cas c'est pas la zone d'influence Suisse (trop loin de la frontière), et pas proche de nouveaux moyens de transport qui justifieraient une telle évolution.  
Côté 73/74 on est d'accord  

 
Paie ta bienveillance.
On ne te souhaite pas non plus de divorcer, ça risquerait de te faire très mal aussi.

Je crois qu'il est notoirement célibataire. Mais on lui souhaite de trouver chaussure à son pied !

 
Notoirement millionaire à deux tu veux dire.

Le marché est encore actif ici à calais  
Pas de baisse significative en tout cas

Hello,
 
On commence à visiter des maisons, jusqu’à présent on a toujours été en appartement.  
 
Comment vous valoriseriez dans le prix d’une maison tous les m2 hors carrez ?
 
Je m’explique, une maison qui nous intéresse est intitulée « maison de 220 m2 ». Sauf que :
- 80 m2 c’est le garage, buanderie, cellier… bref pas des m2 habitables, pour moi c’est plus des annexes
- 50 m2 inférieurs a 1,80 m (donc hors comptage carrez) au niveau du dernier étage  
donc il reste 90 m2 en loi carrez.  
 
Concrètement je trouve le prix au m2 un peu haut si on compte en carrez et également putaclic de dire que la maison fait 220 m2. Mais j’ai peut être un biais de point de vue étant donné mon manque d’expérience.  
 
Bref, comment valoriseriez vous ces 130 m2 hors carrez ?  
 
Merci pour votre aide.

Je crois surtout qu'il faut abandonner la logique de valorisation au m², qui n'a effectivement plus vraiment de sens en maison.

Bah c'est surtout qu'on ne parle pas de loi carrez sur une maison individuelle.
 
Par contre, on évite de compter les m2 d'un garage dans la surface habitable.

Et en brut de dettes

 
 
Bah pourtant, sur MA ca annonce une baisse légère des prix ( bon de base ils ne sont pas très haut )

Oui enfin les 50 m2 hors carrez qui sont plus ou moins habitables ca joue sur la valorisation et le côté vivable du bien.  
 
Et je n’ai pas dit que le garage faisait partie des m2 habitables. J’ai le diagnostic carrez il n’en fait pas partie. C’est juste le côté titre « maison 220 m2 » qui porte à confusion.

Très compliqué en fait ...
Peut-être que le mieux à faire c'est une cote mal taillée avec la valeur des maisons du coin qui sont en vente en fonction des prestations de chacune.

 
 
Cellier, buanderie, perso je les considère comme des m2 habitables, c'est certes du "technique", mais c'est autant de choses qui n'empiète ps sur les pièces de vie.
Donc perso je raisonnerai en m2 Carrez + buanderie et cellier (pas le garage quoi), + valorisation à moitié pour ce qui est < 1,8m.
Après ca reste une vague estimation.

chez moi, le m² habitable = ceux que je chauffe.  
les autres sont des annexes.
Ma buanderie est chauffée, mais pas mon cellier/sellerie par exemple.
 
mais avoir des annexes est clairement un plus, c'est l'ensemble des prestations qu'il faut comparer avec les autres biens.

 
+1    
 
Pour illustrer, une buanderie a beaucoup plus de valeur d'usage qu'un couloir à la con (que tout le monde compte dans les m² habitables sans se poser de question)

 
Non, le lien est évident, surtout dans les villes. Tu déménages quand la famille s'agrandit car un bébé en plus, ça prend de la place. Notre dernier déménagement, c'est parce que dans notre appart, on ne se voyait pas avec un enfant en plus. Après tout est relatif, quand j'avais acheté cet appart, il y avait un couple avec 2 enfants (et qui vendaient aussi pour plus grand).  
 
C'est aussi du au fait qu'un Fn, c'est 20/25 m² de séjour plus n *10 m² dans le récent (et c'est déjà pas mal... vu qu'on voit des F2 d'une quarantaine de m² (nous c'était F3 de 59 m²).  
 
Quand tu es à la campagne avec des maisons d'à minima 120 m², c'est moins vrai.

 
+1. La pertinence de l'indicateur 'prix/m²' est corrélée à l'homogénéité des biens que l'on compare. C'est un indicateur robuste pour comparer 2 appartements dans une même copro, moins robuste pour comparer des appartements dans un même quartier, insuffisant pour évaluer une maison avec des caractéristiques hors marché
 
Dans ton cas, pas sûr qu'il soit judicieux de se perdre dans des calculs foireux. Peut-être préférable de te fier à ton ressenti pour évaluer la valeur de ces surfaces supplémentaires, en considérant l'utilité qu'ils t'apporteront

et encore, car pour les appartements tu as l'état qui joue aussi.  
 
Si l'un a une cuisine, sdb, parquets, électricité moderne alors que l'autre est juste aux normes, non.
 
Même sur du récent, tu peux avoir de grosses différences au niveau des matériaux (sauf programmes livrés clé en main, où l'acheteur ne choisit quasiment rien)

Si ca vous intéresse je vous partagerai la "grille d'évaluation des prix" qu'utilise l'agence L&A (sur Bordeaux tout du moins).
 
En gros de mémoire c'est un prix au m2 de base, qui est modulé à la hausse/baisse par des tas de critères, c'est plutot intéressant.

 
 
c'est trop sérieux comme méthode
 
Je préfère de loin la "mon voisin a vendu 500k€, ma maison vaut 600k€"

Une horloge cassée indique l'heure correctement 2 fois par jour hein  

  Personne qui aurait acheté au moment de ces posts serait en MV, et de très loin en plus.
Un peu d'humilité ça ferait pas de mal à certains

Hello.

Mon père est décédé et on est en plein dans la succession.
"bêtement" je pensais qu'il fallait sous-évaluer les biens immos, mais c'est pas si simple que ça, surtout si on se décide de revendre : on se prendra la plus-value en pleine tronche.

Le patrimoine est grosso-modo de :
- une RP à 300k ;
- des biens mis en location pour 500k
- une résidence secondaire pour 200k.

On est une fratrie de 3.
Tous les biens sont possédés depuis plus de 20 ans, donc exonérés de taxe sur la PV.

Mon père avait fait une donation au dernier vivant à ma mère.

J'imaginais cette stratégie :
- sur-évaluer le prix des location + RS pour anticiper une revente et s'éviter la taxe sur les PV ;
- minimiser le prix de la RS pour pas payer trop de frais de succession.

Deuxième effet kiss-cool : je ne sais pas si, et comment, on peut integrer maintenant ce qui se passera le jour où ma mere décèdera. (genre monter maintenant une SCI ?)

Merci pour vos conseils.

 
La dernière qui m'a fait sourire, c'est : "un pessimiste verra toujours son verre à moitié vide. Mais à force, il sera plein"
 
S'applique toujours en immo à celui qui achète au juste prix, s'il n'a pas besoin de vendre avant d'avoir remboursé la banque

 
 
Comme d'habitude on a 20 ans de retard sur ce genre de sujet, parce qu'il faut que l'Etat force pour que la réflexion aille plus loin que le court terme immobilier (10 ans quoi).
2034 les logements classés E interdits à la location ; Réflexion entendu ce week end : le bien mis en location est DPE E, j'ai 10 ans pour mettre en conformité, ça coute X K €, pas rentable, je ne le fais pas.
Sauf que le prix des matérieaux de rénovation ne va pas baisser, en 2030 plein de proprios vont se poser la question de rénover, les entreprises seront saturées et les prix prendront encore une douille. Et la rénov de 2024 a XK€ elle va couter le double en 2030-2034.
 
Suffit de revendre ? Si le bien est vendu cette année pourquoi pas, mais un acheteur investisseur locatif va calculer le prix de la rénov à faire dans les 10 ans, et on est déjà dans les 10 ans.  
 
Au final, soit le vendeur considérerera avoir fait sa PV, entre loyers et augmentation régulière du prix, et vendra à un prix "raisonnable " pour l'acheteur qui rénov et y perdra des plumes, soit il s'arqueboutera sur un calcul prix achat +- prets loyers charges + plus value désirée, et son bien va rester en vente des mois.
 
Et actuellement avec les logements interdits à la location on est dans ce phénomène de non anticipation ; ce qui se vend c'est ce qui a été rénové à un moment ou le prix était inférieur, maintenant c'est perçu comme trop cher et les entreprises du BTP se gavent sur cet aspect, à défaut de construire du neuf plein de malfaçons.
 
*je me rends compte que ça irait plus sur le topic de l'investissement locatif*

c'était le thème de ce reportage, sur les immeubles et maisons de centre ville/village. Et pour beaucoup de ces endroits, tu as du foncier non bâti dispo pas très loin, ou du récent construit.
 
Les centres se dépeuplent, les logements sont abandonnés, ça fait moche, les commerces ne vivent plus.  
 
Il y a aussi que les services publics ne sont plus nécessaires aux mêmes endroits, genre l'école qui était dans un monument classé. Si l'école déménage pour se rapprocher des usagers, comment le bâtiment va t-il être entretenu (prisme financement...)

: https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] 164336.htm
 
La séparation avant la fin de la rénovation

Non mais c'est absolument pas la question. On parle achat, pas déménagement.
 
Notre cher Lookoom l'a exprimé de la même façon que le curé de Nogent le Rotrou quand il explique que la terre a 6000 ans.
 
J'attends donc une preuve.

 
J adore

 
 
Ca ne semble pas excessif niveau tarif comparé aux autres bien en vente sur le secteur.
 
C'est quoi le loup en dehors de quelques travaux non terminé ?

 
T'as acheté il y a 10 ans, c'était déjà en période bullesque.
Du coup tu ne t'appliques pas tes propres conseils ?

 
Un garage, avec un peu de bricolage ça fait vite un AirBnB atypique, ça se valorise

Plus que le moment de l'achat, ceux qui vont morfler, c'est ceux qui n'ont pas suivi la règle de base : rester pour au moins 8 ans après avoir acheté.

 
Clairement. Mais en PE, c est pas le moment de se lancer

 
Sous-évaluer ou sur-évaluer dans le sens qui vous arrange introduit toujours un risque fiscal.
Il y a plein de jurisprudences où le fisc s’est appuyé là-dessus pour redresser.
 
Si vous ne faîtes rien, les règles classiques de transmission s'appliqueront (abattement et taux). Avec un patrimoine d’1M€ divisé en 3, vous aurez des frais de succession.
 
Creusez toutes les pistes (SCI, donation de nue propriété, revente d’une partie des bien puis donation de cash, …) et faîtes bien vos calculs, à la fin sur un patrimoine de 1M€ ça peut faire + de 100K€ de différence (divisé en 3 certes).

 
 
On s'est vaguement posé la question avec madame ( un archi m'avait évoqué l'idée )...de convertir 60m2 et d'en faire un produit pour de la loc...
 
au final, ca ne sera pas rénover plus que nécessaire dans l'immédiat et certainement en faire un espace média/ludique/autre
(et dans un projet de revente, cet espace pourrait être interessant pour une profession libéarle )