Les acheteurs cash seront toujours gagnant dans une phase de remontée des taux directeurs quoiqu'il arrive.
 
Par contre la hausse des taux elle est actée et à priori le plus gros de la hausse est passé.  
Les boomers vont perdre sur leur patrimoine immo quand même.
Le grand gagnant c'est le primo sans immo qui achète cash, mais ça doit être très rare.  
Le grand perdant c'est celui qui a acheté y a un an et doit revendre l'année prochaine.  
 
Après les prix reculent doucement pour le moment donc bon rien n'est fait, le perdant ça reste toujours à date celui n'est pas eu d'immo à 1% (au hasard: moi )

Il parait que c'est la crise    
 
Moi j'attends toujours que quelqu'un m'explique en quoi la baisse des prix est objectivement une mauvaise nouvelle, hors spéculation

Le topic a bien changé en 10 ans, tu ne trouves pas ?

 
Normal non ? Passé d'une population d'accedants à une population de possédants.

Le topic a bien changé en 10 ans, tu ne trouves pas ?

 
C'est ce que je me disais oui ... mais plutôt en 10-15 ans
 
Les pauvres d'hier sont les nantis d'aujourd'hui. Les primos espérant le krach à l'époque sont maintenant de fervents défenseurs d'une hausse vers l'infini et au delà. Triste constat en effet

https://www.bfmtv.com/immobilier/ac [...] 50542.html
Ça va venir la taxation sur les Airbnb & co

C'est ce que je me disais oui ... mais plutôt en 10-15 ans

Les pauvres d'hier sont les nantis d'aujourd'hui. Les primos espérant le krach à l'époque sont maintenant de fervents défenseurs d'une hausse vers l'infini et au delà. Triste constat en effet

 
Pas vraiment non.
 
Imaginons que tu as mis 20% d'apport dans ta RP.
Quelques années après tu as remboursé 10% du capital total de ta RP, tu as donc 30% d'equity sur un bien qui vaut "100%"
 
Tu cherches à acheter un logement 2x plus grand en valeur, entre temps le marché a baissé de 10%. Bref tu vises un bien qui vaut "180%", ton bien initial vaut "90%"
 
Ton Equity finalement ne vaut plus que 20% puisque le marché a baissé de 10 points, tout ce que tu as remboursé pendant x années disparait, c'est psychologiquement douloureux.
 
Maintenant ton projet vaut 180% donc tes 20% ne representent qu'un peu plus de 10% d'apport pour ce second projet. Selon les conditions de marché, cela peut être insuffisant puisque c'est finalement quasiment rien en sus des FDN. Bref tu peux tout simplement être bloqué et ne PAS pouvoir acheter ce second projet si tu n'as pas lourdement épargné par ailleurs.
 
Et deuxièmement, les conditions de taux sont completement différentes et pour acheter un bien 2x plus grand qui certes a baissé d'autant donc davantage en valeur absolue... tu vas rembourser nettement plus que 2x chaque mois. L'effet taux est bien plus violent que la baisse de prix. Si tu es gavé d'apport, maison remboursée à 100%, pas un sujet et c'est peut être ton cas  
 
Et plus les prix baissent, plus ton apport fond comme neige au soleil : si les prix baissent de plus de 12-15%, tu n'auras plus AUCUN apport au dela des FDN ce qui encore une fois ne permet pas d'acheter hors période euphorique en termes bancaire Bref si les prix baissent au niveau de l'effet taux, 20-30%, tu dois de l'argent à la banque, ton prix de vente ne te permet même pas de rembourser la banque. Tu es completement bloqué.
 
Bref non, si les marchés baissent très modérement, cela peut effectivement donner quelques belles opportunités à celles/ceux qui veulent upgrader ; en pratique en revanche je ne vois pas l'opportunité comme étant évidente en raison de l'érosion de l'apport et l'effet taux.

Triste de voir hfr vieillir autant

 
Je reste adepte d'une bonne baisse, perso, je croise les doigts

 
Pas vraiment non.
 
Imaginons que tu as mis 20% d'apport dans ta RP.
Quelques années après tu as remboursé 10% du capital total de ta RP, tu as donc 30% d'equity sur un bien qui vaut "100%"
 
Tu cherches à acheter un logement 2x plus grand en valeur, entre temps le marché a baissé de 10%. Bref tu vises un bien qui vaut "180%", ton bien initial vaut "90%"
 
Ton Equity finalement ne vaut plus que 20% puisque le marché a baissé de 10 points, tout ce que tu as remboursé pendant x années disparait, c'est psychologiquement douloureux.
 
Maintenant ton projet vaut 180% donc tes 20% ne representent qu'un peu plus de 10% d'apport pour ce second projet. Selon les conditions de marché, cela peut être insuffisant puisque c'est finalement quasiment rien en sus des FDN. Bref tu peux tout simplement être bloqué et ne PAS pouvoir acheter ce second projet si tu n'as pas lourdement épargné par ailleurs.
 
Et deuxièmement, les conditions de taux sont completement différentes et pour acheter un bien 2x plus grand qui certes a baissé d'autant donc davantage en valeur absolue... tu vas rembourser nettement plus que 2x chaque mois. L'effet taux est bien plus violent que la baisse de prix. Si tu es gavé d'apport, maison remboursée à 100%, pas un sujet et c'est peut être ton cas  
 
Et plus les prix baissent, plus ton apport fond comme neige au soleil : si les prix baissent de plus de 12-15%, tu n'auras plus AUCUN apport au dela des FDN ce qui encore une fois ne permet pas d'acheter hors période euphorique en termes bancaire Bref si les prix baissent au niveau de l'effet taux, 20-30%, tu dois de l'argent à la banque, ton prix de vente ne te permet même pas de rembourser la banque. Tu es completement bloqué.
 
Bref non, si les marchés baissent très modérement, cela peut effectivement donner quelques belles opportunités à celles/ceux qui veulent upgrader ; en pratique en revanche je ne vois pas l'opportunité comme étant évidente en raison de l'érosion de l'apport et l'effet taux.

C'est ce que je me disais oui ... mais plutôt en 10-15 ans

Les pauvres d'hier sont les nantis d'aujourd'hui. Les primos espérant le krach à l'époque sont maintenant de fervents défenseurs d'une hausse vers l'infini et au delà. Triste constat en effet

 
C'est inéluctable, on s'est juste plantés de XX années
 
C'est soit ca, soit une exclusion définitive des primos du marché. Pas certain que ca soit hyper sain non plus à long terme

 
C'est inéluctable, on s'est juste plantés de XX années
 
C'est soit ca, soit une exclusion définitive des primos du marché. Pas certain que ca soit hyper sain non plus à long terme

C'est quand même marrant sur un forum de gens globalement éduqués et informés de voir les mots spéculation et investissement constamment utilisés indistinctement.  
Un investisseur immobilier de long terme (le profil typique en France) n'est généralement pas un spéculateur : il ne crachera pas sur une plus-value mais c'est rarement le but central de la manœuvre.

 
Les acheteurs de maison ne sont pas tous des investisseurs

Triste de voir hfr vieillir autant

 
C'est ce que je me disais oui ... mais plutôt en 10-15 ans
 
Les pauvres d'hier sont les nantis d'aujourd'hui. Les primos espérant le krach à l'époque sont maintenant de fervents défenseurs d'une hausse vers l'infini et au delà. Triste constat en effet

 
Tu bases ton raisonnement sur une hypothèse pour le moins improbable.
Le profil type des gens qui vendent / achètent plus grand, sont des proprios depuis 10 ans et plus, qui ont donc déjà remboursé une bonne partie du crédit (~30%) et qui ont en plus touché du cash (donation/héritage). C'est rarement un saut dans les revenus qui permet une telle opération. En tout cas autour de moi (et moi y compris), c'est toujours ce profil.
Et là pour le coup, ils peuvent trouver leur compte dans une chute du marché.

 
 
Pas vraiment en fait. dans les théories sur la baisse des prix il y avait toujours quelqu'un pour dire que si c'était accompagné d'une hausse des taux et/ou d'un resserrement des conditions de crédits c'était potentiellement pas forcément si avantageux.
Actuellement on est exactement dans cette situation, petite baisse des prix (et encore par endroit seulement) qui ne compense pas la hausse des taux et le resserrement des conditions de crédit.
A voir comment ça évolue mais pour l'instant ça ne me semble pas non plus très favorable comme situation sauf cas particulier.

 
Donc limitons la location courte durée et arrêtons la niche du LMNP.

 
C'est inéluctable, on s'est juste plantés de XX années
 
C'est soit ca, soit une exclusion définitive des primos du marché. Pas certain que ca soit hyper sain non plus à long terme

Je ne crois pas que ça soit inéluctable par contre. Enfin pas dans les proportions que j'espère
J'ai un peu peur d'un scénario à la 2008-2009.

De toute facon l'immobilier va baisser grosso modo jusqu'à ce que le pouvoir d'achat d'avant hausse des taux soit atteint et ensuite ca repartira doucement car économie moribonde mais inflation.

De toute facon l'immobilier va baisser grosso modo jusqu'à ce que le pouvoir d'achat d'avant hausse des taux soit atteint et ensuite ca repartira doucement car économie moribonde mais inflation.

 
 
Donc grosso modo 25/30% de baisse

 
Pour les étrangers merci de préciser    
(source: https://www.autourdesvoyages.com/14 [...] thailande/ )
 
Et ce genre de mesure de limitation du droit de propriété pour les étrangers j'y serai favorable.

En micro-foncier avec un TMI de 30%, pour 10k de loyers encaissés donc un bon studio ou T2, ça te fait 3.304€ d'impôts sur le revenu + la taxe foncière (disons 500€; souvent plus) + les charges de copropriété (disons 800€) = 4.604€
 
Donc juste en charges de base et impôts (hors travaux, hors rénovation, hors ameublement éventuel, hors frais d'agence, etc.), il te reste 5.400€ sur 10.000€ de loyers encaissés.
Autrement dit, une fois les charges et impôts payés, il te reste moins de la moitié des loyers perçus. La rentabilité nette est clairement catastrophique dans ce scénario.
Donc oui, ça passe uniquement avec un TMI de 0 ou 11%.

De toute facon l'immobilier va baisser grosso modo jusqu'à ce que le pouvoir d'achat d'avant hausse des taux soit atteint et ensuite ca repartira doucement car économie moribonde mais inflation.

D'où l'utilité du régime réel donc. Avec des chiffres plus réalistes en régime réel pour un studio qui rapporterait 10K par an et pour un proprio en TMI 30%, ça donnerait grosso modo quoi selon toi (en hypothèse à grosse louche, of course).
 
A mon sens les charges de copropriétés ne doivent pas entrer en jeu. Enfin, si, à l'évidence si on s'en tient à la rentabilité pure, mais pas dans le cadre du calcul de l'impôt sur un revenu. C'est une charge, grande ou non, dépendant de pleins de critères, au même titre qu'un ETF aura ses frais, une charge donc, de 0.25% ou 0.75%, ou plus dans le cas d'un fonds, c'est variable, au même titre que la charge de copro. C'est juste une charge moins chère, mais c'est normal, c'est moins cher d'entretenir une macro Excel qu'un tas de parpaings.

De toute facon l'immobilier va baisser grosso modo jusqu'à ce que le pouvoir d'achat d'avant hausse des taux soit atteint et ensuite ca repartira doucement car économie moribonde mais inflation.