Reprise du message précédent :

Ouaip.
J'en viens, j'ai appris plein de trucs sur la résidence.

Ce n'est pas toujours la méga-pévé : un présentateur télé vend son 3p londonien.
Quel intérêt ? Il le met en vente 1,2 M£, son prix d'achat... en 2012 !    
 
https://www.dailymail.co.uk/tvshowb [...] -wife.html

J’ai reçu un appart sympa …
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 406321.htm
 
Mais pas le bon quartier .. pourtant j’ai une alerte que sur le mien.  
Et je dois dire qu’on s’est habitués à la douche dans le courant d’air avec la fenêtre dans la sdb. J’ai l’impression d’être en vacances !

Pourquoi ça t'étonne ? C'est le comportement classique lordque le marché se grippe car les prix baissent

C'est le comportement classique de la plupart des gens de vouloir vendre plus cher c'est juste humain

Oui, c'est une question pertinente. Mais je prends en considération les points suivants:

(i) Je suis primo accédant, donc je n'ai pas l'expérience d'une recherche. Je ne connais pas les ficelles et pièges à éviter.
(ii) Je n'aurai pas forcement le temps de multiplier les visites, et j'aimerais que le processus aille relativement rapidement (<6 mois)
(iii) Je connais mal le marché immobilier parisien (je rentre en France après 15 ans d'expat).
(iv) Je compte mettre 1.6/1.7m dans cette acquisition, c'est en quelque sorte l'achat d'une vie. Donc ça ne me parait pas aberrant de me faire conseiller par un professionnel expérimenté qui agira dans mon intérêt. Les "conneries" que je risque de faire, les pièges dans lesquels je risque de tomber en agissant seul risquent de couter plus cher au final que les honoraires d'un chasseur.
(v) J'escompte que la capacité du chasseur à négocier le prix au plus juste compensera en grande partie ses honoraires.

Si tu regardes ce topic, tu verras bien que la plupart des gens, pourtant instruits et cultivés avec une expérience de l'immobilier, sont convaincus que l'immobilier ne peut que monter.
Rien qu'à la page d'avant, on nous explique qu'acheter un bien locatif au rendement famélique - loyer qui rembourse à peine les intérêts du crédit - est forcément une bonne opération puisque immomagik = ça va forcément monter = tu vas gagner beaucoup d'argent à la revente.
 
A la décharge de ce raisonnement, même si en prix constant (donc hors inflation) les prix peuvent stagner ou baisser, en valeur nominale ça a quand même tendance à quasiment toujours monter.
Il ne faut aussi pas oublier que pour la plupart des gens, il n'y a que l'immobilier pour investir de gros montants (peur/méconnaissance de la bourse, difficultés fiscales pour investir ailleurs, etc) ce qui crée des flux permanents vers l'immobilier - il suffit de voir les collectes des SCPI pour s'en convaincre.

Y a rien qui va dans ce post. Dans un marché baissier, tu veux faire l'achat d'une vie en injectant quasiment 2 millions, en te pressant (moins de 6 mois) alors que tu n'y connais rien ?
Forme toi (ça ne prend pas des années), prends ton temps (marché baissier !), et à ce moment là tu seras en mesure d'identifier les bonnes affaires toi-même et de négocier.
Un professionnel n'agit jamais dans ton intérêt : il agit dans son intérêt (prendre sa comm' le plus vite possible avec le moins d'effort), et si tu as de la chance, alors vos intérêts peuvent être alignés.

Oui, le marché est baissier. Il a déjà pas mal baissé à Paris et on verra où il sera fin 2023. De mon point de vue, c'est dans un marché baissier qu'il est interessant d'acheter, même si je peux concevoir qu'on veuille toujours attendre pour voir si ça ne va pas baisser encore plus. S'il était totalement inconcevable d'acheter dans le marché actuel, il n'y aurait aucune transaction, ce qui n'est pas le cas je crois.  
 
Et oui, je me doute bien que les intérêts du chasseur et les miens ne sont pas 100% alignés, mais il le sont quand même un peu.  
 
De toute façon, je peux toujours mandater un chasseur, voir ce qu'il me propose, entendre ses conseils, prendre la température du marché, etc. Au final, tant que je ne finalise pas de transaction, je ne lui paie rien et cela contribuera bien à la "formation" que tu me recommandes.

D'ailleurs, une taxe sur la PV de la RP n'influerait pas sur l'évolution du prix de l'immo et rendrait du pouvoir d'achat aux français ?

 
 

 
On est en phase de déni coté vendeur, c'est un cycle logique, ça finira par accepter la réalité du marché.

Prévisible, les aides et les mesures vont être en direction de la construction/reno lourde (ce qui génère de l'emploi), et sur la construction de pseudo HLM en zone tendue.
 
Aucune chance qu'ils prennent des mesures sur de l'ancien tah sarko

 
Oui d'ailleurs, je n'ai pas pu rebondir sur la portabilité des emprunts tant demandée par fulca, mais même si la FNAIM réclame ce genre de mesure (elle rêve), c'est pour les nouveaux contrats de prêt, pas sur les anciens à 1%.

Beau projet Tu recherches dans quel coin et quels sont tes critères pour le logement ?
 
Quand j’ai acheté depuis l’étranger il y a 3 ans et demi, je suis revenu sur Paris pendant 1 mois pour ne faire que des visites (période euphorique avec beaucoup de transactions). Ça m’a permis d’être vraiment réactif, j’étais quasi systématiquement le 1er à visiter, sauf quand certains membres de HFR me doublaient car ils avaient de bonnes astuces Ça m’a aussi permis d’affiner en direct ma recherche, notamment sur les qualités intrinsèques des biens et sur les emplacements, chose qu’il sera impossible d’avoir avec un chasseur.

Je pense vraiment pas que le marché soit dans une bulle. Ce schéma n'est pas très pertinent pour le marché immobilier français, avec ses taux fixes, les prix qui ne réagissent pas aussi violemment aux conjonctures (comme aux US), les loyers qui ne fluctuent pas comme dans de nombreux pays (en Chine le loyer peut monter de 1000€/mois d'un coup et tu dois dégager rapidement par exemple).

 
Pas dans une bulle peut être mais on arrive quand même au maximum de la capacité possible pour un ménage de s'endetter.
25 ans, 35% des revenus, je vois mal comment on peut tirer plus.
 

 

Je vais chercher un trois pièces de 90-100m2, avec un grand salon-salle à manger, une grande chambre et une troisième pièce bureau. Idéalement sans travaux à prévoir, mais je ne m’interdis pas de me lancer dans un projet rénovation si une bonne occasion se présente.

En terme de location, je compte chercher principalement dans les arrondissements de l’Ouest, sans viser l’hyper-centre (en gros 7, 8, 9, 14, 15, 16, 17). Le plus pratique possible pour me rendre à mon travail (dans le 9e).

Je n’ai pas trop saisi ta dernière remarque. Peux-tu préciser stp ?

Un petit manoir pasticho-classique de 1999 dans l'hyperbousie suédoise. On le reverra sur des blogs d'urbex dans 30 ans  
https://www.pontuzlofgren.se/till-s [...] 9?hemnet=1

 
Hein ?
Si elle influe sur les prix de l'immo c'est qu'elle fait baisser le pouvoir d'achat

Tu n'affineras pas tes goûts sur les choses qui te plaisent / à surveiller si tu prends un chasseur vs visites toi-même

Je vois pas trop comment engager du temps dans l'achat d'une vie peut être contre productif. Soit tu vas acheter le premier truc venu qui a l'air potable, soit tu vas rien acheter car il manquera toujours quelque chose mais tu sauras pas si c'est vraiment possible car t'auras rien visité toi-même et seras dépendant du discours d'un AI...

 
Bah à Paris (car c'était le sujet) j'ai pas en tête de longue période (>15 ans) sur laquelle les prix ont baissé. Peut-être que je me trompe
 
Et non personne n'a dit ça. Voir l'achat locatif par le seul prisme du rendement est la raison pour laquelle on appelle ça "investissement" locatif alors que ya d'autres raisons qui président ie l'approche patrimoniale / transmission / études des enfants / pied à terre. Même si on met en loc en attendant. Le point soulevé était que le rendement vs taux était probablement largement négatif dans les 80-90s et pourtant la ville n'a jamais dépéri

Oui ça serait une bonne chose pour faire baisser les prix,  vu que les gens auraient moins d'apport (ceux qui vendent pour racheter autre chose).
 
De plus rien ne justifie cette énorme niche fiscale.

C'est pas une niche fiscale, c'est une opération non imposée.
 
Il faut arrêter d'appeler toute chose non imposée une niche fiscale, c'est le raisonnement de Bercy mais ça s'arrête là

Ya pas de raison supérieure de ne pas imposer les RP que initialement imposer les RS

 
Oui voilà. Déjà grâce aux comparaisons lors des visites j'ai pu estimer la surface minimale que j'étais prêt à accepter avec mon budget et dans les quartiers visés. Le 60-65m2 dans le Marais était trop petit, le 80-85m2 dans le 18e était top mais emplacement qui me plaisait moins, et finalement l'idéal se situait entre 70 et 75m2.
 
Puis j'ai réalisé que certains plans d'appartements ne me plaisaient vraiment pas : fenêtres sur une seule façade, seulement 2 fenêtres dans la pièce de vie, fusion ou séparation d'appartements, pièces sur cours trop sombre (très souvent), duplex avec combo escalier du métro + escalier immeuble + escalier appart. J'ai pu tester de beaux apparts sur avenue mais finalement trop bruyant, des apparts en étage élevé ou en étage bas, que sur cours ou que sur rue, etc.
 
Bref, plusieurs apparts qui étaient parfaits sur le papier (dernier étage sur cours+ascenseur+vue dégagée plein sud dans le centre) ne me faisaient vraiment pas vibrer en vrai, et à l'inverse j'ai eu de bonnes surprises pour d'autres (2e étage nord).
 

Il parle de niche fiscale dans le sens où tu fais un gain et qu'il n'est pas imposé.
C'est quasiment la seule façon en France de gagner de l'argent (un gros montant, pas 1000 balles sur une voiture par exemple) et de n'avoir aucune imposition sur ce gain. Si tu fais ça en bourse par exemple, via un PEA détenu longtemps, on parle bien de niche fiscale.
 
Si tu compares aux autres classes d'actifs, le fait que la résidence principale puisse être revendue sans imposition sur la PV constitue bien ce qu'on appelle une niche fiscale.

+1

Hormis quelques zones type Paris qui baisse et va co tinuer de baisser, je ne vois pas de bulle susceptible d'éclater, je pense même que certains départements pourraient ne pas voir leur prix baisser.’

En tout cas, j'ai eut au tel mon contact qui est promoteur...C'est la misère depuis quelques mois.
 
Prix élevé, cout du crédit élevé et cout des travaux élevé...Ca rend la situation très compliqué pour chopper de la rentabilité...Surtout quand dans le même temps c'est déjà au max niveau prix de commercialisation ( principalement en location commerciale )
 
Le dernier projet en date, on parle tout de même d'une enveloppe dep lus de 4 millions d'euro tout compris.

Signature du compromis mardi.
 
Presque 1 mois se sera écoulé entre mon offre et la signature du compromis.    
Je comprends désormais que les vendeurs jouent la montre. Mon notaire m'a informé hier que les vendeurs souhaitaient signer l'acte authentique le 16 septembre. Plus de 3 mois entre le compromis et la remise des clefs...
 
L'AI m'avait dit que les vendeurs étaient disposés à réaliser une transaction rapide. Des paroles en l'air...
Les vendeurs ont trouvé une maison vers Toulouse, où ils sont mutés. Ils vont signer le compromis pour cette maison mi-juin et vont devoir obtenir un crédit.
 
Les vendeurs, en sus d'avoir vendu au prix souhaité (sans négociation), cherchent à emménager directement dans leur nouvelle acquisition et s'économiser la location d'un gare-meuble. Je suis donc la bonne poire que l'on fait patienter à toutes les étapes.
 

Classique.    
La date du 16/09 n'avait jamais été évoquée avant ?

 
No stress, ça décale tjrs, je t'avais dit que ton projet d'emménager pdt l'été ne me semblait pas réaliste.

 
Je trouve pas ça idiot, perso, surtout pour un si gros achat et sans connaître bien le marché parisien ni s'être fait la main sur des achats intermédiaires.
Par contre si tu travailles dans le 9e et que tu cherches à être le plus près possible de ton travail, ça me paraît bizarre de considérer le 14 par exemple. Mais travailler avec un chasseur te permettra d'affiner tout ça.

 
C'est un peu long mais rien de très inhabituel maintenant, surtout qu'il va y avoir l'été avec le mois d'aout où presque tout est à l'arrêt.

 
Dans mon offre, l'AI avait renseigné :
- avant-contrat avant le 7 juin
- acte-authentique le 7 septembre.
 
Je suis newbie en la matière, je n'ai pas tiqué sur le moment, et l'AI m'a baragouiné que ces dates étaient simplement pour la forme.
 
Ma déception vient du fait que l'AI m'avait dit que les vendeurs étaient disposés à aller vite, et que l'on pouvait demander au maire de la petite commune de rapidement donner sa réponse pour la non-préemption du bien, ce qui me laissait espérer une remise des clefs fin juillet. Et au pire mi-août sans tenir compte du bon vouloir du maire.
 
 
Constamment des travaux dans l'immeuble où je réside. Le bruit d'une perceuse au 3-4 étage est désagréable même au RDC car les sons se propagent efficacement via les murs porteurs de l'immeuble (l'impression que la perceuse est dans l'appartement voisin).
J'ai des souris dans mon immeuble. Elles se pointent chez moi via des passages dans les cloisons de la cuisine et sdb (difficile à calfeutrer avec une bombe de mousse polyuréthane car les passages sont derrière des canalisations/derrière les meubles de cuisine).
Promiscuité avec le voisin, une partie l'été (heureusement il n'est pas tout le temps là), car les jardinets sont côte-à-côte sans haie.
 
J'ai hâte d'emménager...

 
J'ai été moi aussi dans ce cas.  
J'avais repéré le trou derrière les WC (trou trop grand pour une canalisation) en voyant une souris s'échapper par là.  
La droguerie m'a vendu un espèce de plâtre en tube, mais ça n'a pas marché.  
La droguerie m'a finalement donné un peu de ciment. J'y suis allé à la truelle ! et depuis plus jamais revu de souris !
 

Comme dit plus haut, ça paraissait utopique d'aménager cet été. Un délai de 3 mois est "normal". Bon là y'a un peu plus, mais ça reste dans le raisonnable.

Et prépare toi mentalement au fait que le moindre problème fera probablement décaler à fin septembre...

 
Pas de crédit de mon côté, donc ça pouvait aller vite.
 
Offre le 8 mai, accepté le 9.
Délai usuel pour aller au compromis ~2 semaines (donc fin mai). Puis délai pour le droit de préemption : 2 mois.
Je pouvais initialement espérer emménager en août, un peu plus de 3 mois après mon offre.
 
Là, ça fera 4 mois et une semaine.
 

 
Il faut que je fasse inscrire des pénalités en cas de retard dans le compromis ?

Aucun intérêt si ça retarde ça retarde...

Sur le long terme c'est toujours vrai, mais le long terme peut être assez long !
A Tokyo les prix viennent de revenir à leur record de 1989, dans les autres régions ce n'est pas le cas...
 

https://asia.nikkei.com/Business/Ma [...] era-levels
 
Après un super-cycle de hausse, il est difficile de savoir si la baisse durera deux ans ou vingt ans avant la reprise...