Reprise du message précédent :

 
Tu peux préciser un peu ? (sans rentrer dans les détails car c'est un autre topic j'imagine)

Ça a super bien résisté aux 2 confinement n’empêche, franchement qui l’eu cru  
Les vrais perdant vont être ceux de l’année 2021, avec une baisse plus prononcé cette année assurément
Et encore difficile de prévoir tout ce bordel
Si le vaccin nous sort du merdier avant l’été ça peut bien remonter sévèrement aussi
D’autant que les conditions de prêt ont été assoupli

Surtout qu'il parait qu'il y a une tonne de fric qui s'est accumulé chez les particuliers cette année (sûrement ceux qui ont déjà un fort pouvoir d'achat), particuliers dans l'attente d'un signal du marché pour l'achat, avant de déverser leur cash sur le marché immo et provoquer un autre gros boom à la hausse. Je serais pas étonné de voir une année 2022 avec des chiffres de l'ordre de +10-15%.

 
Très schématiquement :  
- SCI : possibilité de déficit foncier, meilleure liquidité avec les parts sociales, possibilité d'ouverture à des associés ou aux enfants pour anticiper la succession, abattement supplémentaire pour l'IFI, comptabilité personnelle, société donc entité juridique distincte du nom propre.
- LMNP : puissante niche fiscale avec la prise en compte de l'amortissement.
 
Enfin, chaque structure peut vendre réciproquement un bien à l'autre, ce qui peut être intéressant si besoin.
 
Pour élargir la palette, je suis en train de regarder les SARL de famille en ce moment.
 

pourquoi d'ailleurs ?

Pour clarifier, j’ai des revenus pros qui me permettraient de dépasser le seuil de 23k tout en étant éligible au statut lmnp, mais j’espère limiter mon risque à une modification éventuelle du statut en restant volontairement sous le seuil de 23k. Je ne dis pas que c’est une strategie infaillible, juste mon approche.
 
Edit: je viens de voir ton point concernant la possibilité de revendre un bien à ta SCI, ce serait une parade effectivement
 
Pour les difficultés à louer il s’agit de studios ‘haut de gamme’ pour de la location longue durée qui rentrent en concurrence frontale avec les airbnb. Pour ma part je n’ai pas eu de soucis, je relate simplement ici les feedback de deux AI (ça vaut ce que ça vaut, je te l’accorde   )

Parce qu'à Paris tu achètes rarement ta RP définitive et beaucoup de biens sont pourris, donc pas mal de turnover et d'incertitudes qui trouvent des aides/réponses sur le forum.  
ou pas.
 
Thoulisse en est le parfait exemple contraire : il a sa maison et il n'y a rien à en dire, donc il trolle.

Ca vaut se que ça vaut comme analyse, mais dans ma grande copro, bon 15e, il y a 5 apparts a vendre en ce moment. jamais eu autant en même temps.

 
Y a des bordelais sur le topic, j'ai partagé mes 2 achats.
Mais effectivement ca intéresse peu de monde vue que la majorité sont sur Paris puis Lyon comme tu dis.

 
Frais qui sont en plus ultra réduits sur le VEFA...
 
Mais 6% n'en reste pas moins important, la moyenne c'est plutôt 4-5%, il n'y a bien que les vendeurs de Pinel qui font 6-8% de commission généralement.

 
Je ne suis pas sûr de bien saisir, mais finalement la limite pour passer LMP, c'est souvent le montant du revenu professionnel.
Après, le LMNP peut aussi très bien être réformé en jouant sur cette limite des 23 000 €... ce qui en soit n'est pas très grave, puisque il est toujours possible, si besoin, de changer de régime à l'occasion d'un changement de bail (et donc pas nécessaire de revendre à la SCI, tu perds les DDM... autant revenir à une simple location nue).

 
Je serais curieuse d'avoir des détails, ou un exemple de calcul fictif qui marche pour l'amortissement déclaré et les impôts à 0€    
 
Vous avez réalisé des travaux ou c'est uniquement le prêt qui permet l'amortissement ? Pour du réel il faut que les loyers soient > 70 k€ ?

Amortissement du bien, déduction de la TF, des charges de copro, de l'assurance, du mobilier...tout ça déduit du loyer hors charges...sur Nogent j'ai loué 3 ans en LMNP a 1500€ HC /mois (forfait de charges à 200€), sans jamais payer d'impôts. Mon locatif lyonnais passera en LMNP au départ du locataire actuel...

L'amortissement se calcul sur le coût du bien, généralement on part sur un amortissement total en 30 ans environ, donc tu déduis 3% du coût par an, c'est énorme.

 
Tu peux aller sur les sites des cabinets d'expert comptable spécialisés sur la question. Tout y est bien expliqué et de mémoire, il y a parfois des simulateurs. Pour le choix de l'option au réel, il n'y a pas de seuil minimum de déclenchement, je ne saisis pas d'où sort ton 70 k€.
Ce ne sont ni les travaux, ni les intérêts du prêt qui constituent l'amortissement (ce sont des simples charges), mais la valeur du bien (désormais à date d'achat, et pas de la mise en LMNP - forcément, on s'amusait tous beaucoup avec les estimations meilleurs agents, dont le résumé final, très succinct, convenait au comptable...).

 
Plus précisément, il y a 3 amortissements, le foncier, le bâti et les meubles, avec des durées différentes. Il me semble qu'on est sur moins de 30 ans, et le taux n'est pas linéaire. Bref, c'est tout l'intérêt de faire appel à un comptable, car le calcul peut être subtil, l’administration fiscale est moins encline à retoquer un comptable qu'un particulier, et les frais de comptabilité bénéficient d'une réduction d'impot (en nom propre mais pas en indivision, jamais compris d'ailleurs pourquoi) qui les minorent significativement (et la concurrence permet de négocier ces frais par ailleurs).
 
Pour ton locatif lyonnais, tu peux aussi proposer un changement de bail à ton locataire actuel, tu peux y trouver un gain fiscal immédiat plus élevé que la compensation que tu pourrais lui offrir.

 
Braindead a bien répondu juste en dessous

Oui je faisais appel a un comptable (en ligne, le même que tout le monde ici je crois ) et effectivement son coût se déduit également.
Pour Lyon oui tu as sûrement raison, d'autant plus que j'ai fini l'amortissement De Robien ...

Merci a tous pour ces renseignements !

 
Pourquoi "assurement" ? T as une boule de cristal aussi performante que tous les journalistes et "experts" qui annoncaient un effondrement inevitable du marche des avril 2020 ? Le futur en 2021 apparait a priori plus positif que le futur en 2020....
 
Et pourquoi "baisse plus prononcee que cette annee" alors que visiblement le marche a monte cette annee  

Vous estimez à combien des chambres de bonnes qui font office de grenier,  étage mansardé ? par rapport au prix du marché parisien.
 
Bien en question: (7ème étage, et ascenseur jusqu'au 6ème), Paris 5.  Les chambres de bonnes font office de stockage et sont dans leurs jus. Il n'y a même pas d'évacuation.
 
J'ai la possibilité prochainement de racheter le reste des greniers au dessus de chez moi et je suis fortement intéressé.  
 
 

Quel coin ?

Plusieurs points à prendre en compte.. S'il ne faut pas passer par un escalier de service étroit pour y accéder, ça reste un dernier étage avec ascenseur (+1 étage à monter), ce qui est pas mal. Il faut alors voir de quel type de fenêtres il s'agit (lucarnes ? velux uniquement ?), et de la hauteur sous plafond. Il faut aussi voir de la surface totale des chambres de bonnes réunies. Le gros point noir étant le manque d'évacuation.. ça signifie qu'il ne peut y avoir qu'un sanibroyeur ? Il peut y avoir une salle d'eau et une cuisine quand même ? Selon la réponse à ces questions, j'évalue au doigt mouillé la valeur du truc entre +10% et -15% par rapport à ton appart un étage en dessous
Bonne chance pour trouver le juste prix

 
Ça vaut se que ça vaut mais ta remarque corrobore avec cette analyse vue sur BFM Business le mois dernier.  https://youtu.be/sOjx_oJ6mb0
 
Avec l'article qui résume la vidéo : https://www.lamaisondelinvestisseur [...] a-paris-55
 
Pour résumer, ils parlent de Paris qui risque de baisser mais pas la banlieue, des investisseurs qui lâchent l'affaire sur Paris, et du nombre de studios en vente dans le 15eme à un niveau historiquement élevé...
 
Je suis 100% en phase avec leur projection

C'est la même vidéo qui date de novembre et que tu as déjà posté il y a quelques jours non ?

 
Oui mais qui corrobore beaucoup trop avec farib qui s'étonne du nombre de ventes dans sa copro du 15eme. Le gars de la vidéo explique la même chose sur le 15eme. Comme quoi c'est pas du flan
 
Et tu as ta réponse sur l'écart entre la banlieue et Paris en terme de prix dans la vidéo, je voulais être sur à 100% que tu l'écoutes attentivement

Il y a de toute façon clairement quelque chose de très différent dans les annonces entre le début 2020 et le reste de l'année.
C'est encore difficile de voir une tendance, et ce sera sûrement encore le cas pendant quelques mois (quand suffisamment de monde sera vacciné, plus de confinements/restrictions etc). Il y a peut-être en effet une disparition des investisseurs (particuliers ? institutionnels ?), mais difficile à savoir.

Sur la partie écart de prix Paris/Banlieue c'est rien du tout pour le moment :

Évolution du prix de l'immobilier dans les Hauts-de-Seine
1 mois+ 0.2% 3 mois+ 0.3% 1 an+ 2.4% 2 ans+ 8.6% 5 ans+ 22.7% 10 ans+ 25.8%

Évolution du prix de l'immobilier à Paris
1 mois - 0.7% 3 mois - 1.2% 1 an + 1.8% 2 ans + 11.0% 5 ans + 32.2% 10 ans + 29.4%

Sur 1 an c'est 0.6% d'écart, c'est-à-dire 1800€ de gain relatif sur un bien à 300k Le reste c'est encore de la spéculation de toute façon

 
Je suis directement en contact avec le promoteur (commercial Bouygues) donc il n'y a pas d'échanges avec un tiers.
Le prix affiché ne faisait pas mention d'une commission sauf que sur le contrat de réservation j'ai :
- prix de base du logement : 279 000€ TTC
- dont honoraires de vente 6% prix suivant mandat 19 000€ TTC
 
Pour le notaire à mon avis ça sera sur le prix de base du logement vu comment c'est formulé ce qui n'est pas logique.
Je sais pas quoi en penser, ils ne m'en ont pas parlé lors de nos échanges et c'est carrément plus cher que des frais d'agence   ...
 
 

 
 
Tout à fait. Après l'analyse de la vidéo est que le covid n'est pas une cause de la baisse des prix à Paris mais un élément declancheur d'une tendance qui était voué à s'inverser et qui ne concernait que Paris pas sa province.  
 
En ce sens, le mec spécule c'est sur, mais à date il a 100% raison : Paris commence à baisser tandis que c'est un non sujet en RP.

48k, ou il y a de la charpente à refaire où tu as fais faire un seul devis

Interessant  
 
mais pourquoi pas les autres métropoles ? Les problèmes sont peut être moins importants mais sont forcément les mêmes

du bon coté du métro aérien. 12/13k m2

 
 
Ca n'intéresse pas grand monde les belles maisons de 160m² dans l'Aube moins chères que la studette parisienne. Je mettrais des photos, je suis sûr que ça en ferait réfléchir quelques uns    
 
 

 
 
J'ai plusieurs devis évidemment mais plusieurs facteurs gonflent la note. 254m² de toiture déjà, 3 velux avec volets solaires, quelques bouts de charpente probables (inclus dans le devis) 3 cheminées dont une à tomber, de l'isolation, de la tuile de Bourgogne de qualité à 70 tuiles/m² etc....

Bon j'arrive pas à trouver un appart avec du charme, dans lequel je pourrai faire un coin bureau séparé, dans mes quartiers de prédilection et dans mon budget  
Du coup je me dis que je vais acheter plus petit , et acheter en plus pas trop loin une studette ou chambre de bonne avec arrivée d'eau,  pour y faire mon petit coin de travail, que je pourrai garder comme pied à terre quand je quitterai Paris et revendrai l'appart principal.
Mais pour le coup quand je fais cette recherche sur seloger il n'y a quasiment pas de résultats ??? Ça existe plus les chambres de bonne sur Paris centre ????

100 k cerises pour 315K€ d'achat, y'aura toujours un pretexte pour dire que l'achat est formidable alors que le déterminant majeur c'est les cerises  

PS : j'ai une théorie de la voiture de merde. Elle veut que ceux qui achètent des belles maisons avec une forte part de cerise ou, plus significatif, ont hérité d'une bonne partie de leur baraque, ont en général une voiture de merde. Je teste souvent cette théorie en regardant des baraques à 300 K€ ou plus mais avec des taudis garés devant

c'est logique, ceux qui ont beaucoup d'apport magique, c'est qu'ils ont pas les revenus pour s'endetter donc le reste a vivre  

C'est dans les immeubles haussmanniens, donc très peu de base dans le centre oui..

Assez difficile de trouver une carte de l'haussmannien (source un peu douteuse ), mais ça doit ressembler à ça :

En bleu foncé, les quartiers avec plus de 80% de bâti haussmannien jusqu'au jaune clair avec moins de 20% de haussmannien.

Oui l'hypercentre ça va être majoritairement du pré-hausmannien. Donc pas de chambres de bonnes.

A une époque je regardais les grands apparts du 7ème de +200m2 entre Invalides et la tour Eiffel, il y avait souvent une chambre de bonne en bonus de l'appart   J'ai contacté plusieurs AI pour savoir s'il était possible d'acheter le studio séparément car ils avaient souvent une super vue tour Eiffel, mais ça n'a jamais marché, les acheteurs tenaient à leur placard bonus du dernier étage  

 
 
Merci pour la carte, bon je comprends mieux ! Bref je suis pas sorti de la galère si je résume    
Sur l'île Saint Louis ils avaient pas de bonnes ?    

Si mais les "pauvres" avaient de vrais appartements (en étage élevé) et les bourgeois vivaient à l'étage noble (1er ou 2ème étage)