Reprise du message précédent :
Ce qui surprend a Marseille c'est que tu as le meme type de deliquescence que tu retrouves en banlieue naze de Lyon ou Paris... dans l'essentiel du centre ville hors 7/8eme
 
Note bien que c'est peu ou prou idem a Toulon, Hyeres par exemple, pas propre a Marseille mais c'est un peu le symbole.
 
Dans ces coins les gens qui ont les moyens vivent en maison loin du centre ville, rien a voir avec Bordeaux, Nantes, Paris, Lille ou Lyon ou les aises preferent le centre generalement.

J'avais hésité à me lancer sur le locatif à Marseille vu que je connais un peu la ville mais je me suis rendu compte qu'il faut bien bien connaître les quartiers.

Dans un même arrondissement tu peux avoir une rue tranquille en hyper centre et puis 2 rues plus loin il y a de la prostitution.

Franchement si je devais me lancer je viserais le 5eme vers Baille, Castellane et la Timone. Au moins c'est un quartier étudiant et assez propre.
D'après ce que j'ai entendu, la tendance ce dernier temps c'est d'investir proche de la Tour CMA mais perso j'aime pas trop.

Marseille....j’y vais très régulièrement pour le boulot , on m’a même proposé de m’y installer mais maintenant que je connais un peu y a pas moyen. T’as un réel sentiment d’insécurité  partout en plus d’une conduite catastrophique...bref je comprends les prix bas.

maison sans jardin ni garage, quel est l'intéret?

Une départementale c'est du h24 + bruit des camions, motos...
Ca peut être pire en effet.
Le problème du fret c'est trajet nocturne + vibrations.

 
Déjà t'as pas de voisins en dessous et au dessus c'est énorme. Pas de coproduction aussi

Hello HFR    
 
Je m'en remets à vous et vos conseils avisés pour un premier achat immobilier. J'avoue être un peu paumé, malgré de longues recherches ainsi qu'une lecture attentive de la FP et des dernières pages du topic... Vous trouverez ci-dessous un état des lieux sur ma situation  
 
- Couple 23 et 24 ans
- Locataire sur Paris (2ème arrondissement, 1480€ pour 28m² à Sentier   )
- Tous les 2 en CDI (37k fixe tous les deux et 3 à 5 k de variable chacun)
- ~ 50k apport
- Projet d'acheter ensemble dès que possible, avec un très large préférence pour intra-muros (mais pas 17 / 18 / 19 / 20eme)
- Pas de bébé avant 4/5ans
 
Nos questions portent sur :
- Nous ne sommes pas mariés, à quel "statut" faut-il penser pour un achat safe ? SCI ?
- Auriez-vous un calculateur +/- up to date pour savoir à partir de combien de temps acheter est rentable vs. louer ? Ceux de la FP sont un peu datés si je ne m'abuse.  
- Et surtout, notre capacité d'endettement et le nombre d'années du crédit : en regardant sur internet on était sur du 400k sur 25 ans... Mais c'est ridiculement bas pour un appartement à Paris qui permettrait d'accueillir un bébé à termes. Et j'ai l'impression qu'avec les frais de notaire, acheter un premier deux pièces pour réinvestir dans un 3 pièces dans 5 ans serait complètement ridicule, non ?
 
Par avance, merci pour vos conseils avisés, retours d'xp et autres imba avis    
 
   
 
 
 

Putain 1480 un 28m2 a sentier ?!
 
En 2013 on payait 1500 pour 45m2 dernier étage (4e sans asc) sur 2e cour refait à neuf rue des petits carreaux.
 
Ça a tant augmenté ?
 
Sinon si c’est impossible d’acheter décemment sur Paris, vas pas te mettre av de Flandres, envisage la banlieue ...

28m2 loi carrez, on a une « chambre d’ami » sous les combles également. On est au 5ème sans acsenseur
 
Banlieue tu penses à quoi ? Levallois ? Vincennes ?
 
Je bosse à Montreuil et Mme à Clichy

Quelques questions en vrac qu'il faut se poser pour le projet imho : ça fait combien de temps que vous êtes ensembles ? Projetez-vous de vous marier ? De rester à Paris à terme ? Est-ce que vous êtes bien dans votre loc actuelle ?

Qu'est-ce qui a déclenché la réflexion sur l'achat ?

Effectivement t'as bien compris la problématique : l'achat est valable (financièrement, et aussi pour des raisons + immatérielles) que si vous vous projetez sur le bien au moins 7 ans (concernant la rentabilité VS location je crois que c'est d'ailleurs bien + pour Paris), et votre budget ne vous permet pas d'acheter un bien qui correspond à ça.

Donc c'est soit vous cherchez un bien dans votre budget (= banlieue), soit vous continuez à louer en attendant + tard pour réévaluer la situation (et il y a de grandes chances que cette dernière option soit la meilleure vu que vous êtes assez jeunes).

- qu'est ce que tu entends par achat safe ?
- le problème d'acheter aujourd'hui un deux pièces pour revendre et ensuite acheter un trois pièces, c'est de savoir où tu vas trouver l'argent. Si tu n'as pas aujourd'hui les moyens d'acheter directement un trois pièces, comment les auras-tu dans 5 ans alors que ton crédit ne sera pas remboursé ? Très grosse augmentation de salaire ou héritage ?
 
Effectivement 400k€ pour 3 pièces dans Paris c'est peu. Malheureusement vous allez devoir vous éloigner.
 
Mais sinon 1400€ pour 28 m2, c'est fou.  

 
 A peut être une solution ouais, proche du rer A (tout dépend ou dans Montreuil après) et où du tram ça semble être bien pour vous.

 
Merci pour ton retour. Pour te répondre dans l'ordre :
 
Bientôt ensemble depuis 4 ans, oui pour le mariage mais pas de suite à priori (horizon 5 ans). Pour le côté rester à Paris, au moins jusqu'aux JO en 2024.
 
On est très bien dans la loc actuelle. On habitait La Garenne Colombes avant (studio une pièce 24m² à 2) pendant 2 ans (d'où les économies) et on a décidé de revenir dans Paris, au centre : ça a changé notre mode de vie, nos sorties avec nos amis etc. C'est beaucoup + sain pour nous, pour le couple parce qu'on a deux pièces et qu'on bouge + qu'avant avec une petite vie de quartier.
 
Pour l'achat, c'est un "moi" devenu "nous" car les loyers sont insane quand on rapporte ça en net annuel...
 

 
 
Merci également pour ton retour !
 
Safe = si on se sépare, pas de soucis sur "qui a quoi", le bien nous appartient à 50% à tous les deux.
 
Tu as raison, si on ne les a pas maintenant, on ne les aura pas dans 5 ans non plus... Pas d'héritage ou de grosse hausse de salaire à prévoir (3/4% par an, hopefully, on a pas des métiers à croissance salariale exponentielle).
 
 
 
Avec vos réponses, j'écarte l'achat direct d'un 3 pièces et effectivement le 2 pièces ne serait pas forcément rentable (sauf hausse du marché de plusieurs pourcents pour que la revente vienne tanker les frais d'agence / notaire). Quid d'un achat STUDIO (dans les 250k€) pour :
- Le louer à des étudiants (?) pendant qu'on continue nous même d'être locataires de l'autre côté.
- Se faire violence et retourner sur un studio à deux (on se supporte plutôt bien ) en attendant d'activer simultanément les projets baby / achat + important.
- ... ?
 

 
Proche RER A Vincennes, donc pratique!
 
 
Encore merci à tous pour le temps que vous passez à nous aider.  

Ben les mensualités d'un achat (sur une durée d'emprunt raisonnable) d'un bien équivalent seront PLUS importantes que votre loyer actuel.

(Et je suis pas sûr d'avoir compris, d'où vient TON envie d'acheter ?)

Oui, le loyer est cher (et peut-être qu'il y a moyen de trouver une location équivalente à un meilleur prix si j'en crois les messages précédents), mais c'est l'ordre de prix à payer pour être au centre de Paris (avec tous les avantages que tu cites).

Et là ça donne vraiment l'impression que t'as une envie irrationnelle d'acheter (cette option est WTF).

De ce que je comprends de votre situation, ça me semble beaucoup + sain que vous attendiez pour penser à l'achat, que vous profitiez de vos sorties en étant dans Paris, tout en faisant des économies pour augmenter un éventuel apport, etc... en changeant éventuellement de loc pour trouver un meilleur rapport qualité/prix par rapport à vos besoins du moment.

Plus tard, sur l'horizon de 5 ans que tu cites, vous vous reposerez la question (avec une nouvelle capacité d'emprunt).
Et l'aspect "safe" que tu décris pourra être réglé au travers du contrat de mariage en plus .

Désolé c'est peut-être pas ce que tu voulais lire sur le topic "achat immo" .

Frer Row tu peux regarder Houilles aussi.
Elle aurait la ligne L pour Clichy et toi le RER A pour tracer jusqu'à Nation et puis prendre un metro pour Montreuil.

Ok c'est pas aussi sexy que Vincennes mais les prix c'est pas du tout pareil  
Et ça craint pas du tout niveau sécurité.

Alors perso je déconseilles Houilles pour le RER A, vaut mieux carrément pousser plus loin pour plus huppé et moins compliqué question "place dans le train" : Maison Laffitte
 
Houilles :
 

 
 
C'est pas exceptionnel, ça arrive bien plusieures fois par mois, voir régulièrement.
 
[img
Maison Laffitte :

C'est pas exceptionnel, ça arrive bien plusieures fois par mois, voir régulièrement.
 

 
 
Pour le côté « Mensualités » + chères que le loyer, pas de soucis ! Plutôt que d’épargner sur une AV ou un PEL, on mettrait de l’argent dans un bien.
 
Notre envie d’acheter vient aussi de notre envie de ne pas « jeter » de l’argent dans un Loyer. C’est de la perte sèche alors que l’achat d’un bien nous paraît + « rentable ». Et à terme, ce sera aussi  une façon de s’émanciper d’un propriétaire et d’aménager notre espace comme bon nous semble.
 
Je viens ici pour prendre des conseils, donc je suis prêt à tout entendre et je ne souhaitais pas une réponse pré-faite, unique et facile à entendre ahah. Donc merci

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Pour appuyer tes propos...

C'est bien d'y réfléchir maintenant en effet, avoir une idée de ce que permet de votre budget, réfléchir si vous êtes prêts à quitter le centre de Paris,  visiter les banlieues suggérées plus haut, etc...
Et peut-être que vous franchirez le pas dans 1 ou 2 ans qui sait !

Et bien lire la FP, et se rappeler de tout ça :

Bonsoir à tous  
 
Quelqu'un pourrait-il m'indiquer quel est le simulateur le plus à jour (et le plus complet) pour comparer un achat vs location ?
 
Sur la first page, certains ne prennent pas en compte les charges de copro par exemple et/ou le rendement du capital sur le delta remboursement prêt/loyer et/ou ancienne version plus disponible.
 
Peut-être existe t-il un fichier récent sur lequel tout le monde est d'accord ?
 

 
Salut,
 
Il faut voir ce que veut dire "à terme". A priori c'est à la fin du crédit, ou du moins quand tu le soldes si revente. A quel prix revendras-tu à ce moment là ? Quels auront été les frais engagés en tant que proprio pendant ce temps là (en sus qu'une location équivalente) ? Quel auront été les frais de location ?  
 
Le gros delta, c'est la durée de détention du bien. Avant x années, c'est pas rentable d'acheter généralement.

 
Le fichier que je prefere est ultra ancien mais toujours pertinent si tu modifies bien tous les parametres : http://asi77.free.fr

Intéressant je suis à peu près dans la même situation. Location 24m2 pour 890e à Paris.
(mais trentenaires tous les 2)

Et je cherche depuis environ 2 mois sur le 18e 19e 20e... A acheter en couple non marié.

Hélas très difficile de trouver quelque chose de correct dans nos prix (350 000e max tout compris) même dans les quartiers dits populaires.

On continue de chercher mais je me demande de plus en plus si la location n'est pas plus intelligente sur Paris.
Je pourrai facilement louer un 45-50 m2 (prévision d'enfant) alors qu'à l'achat c'est hors de mon budget.

L'argument du "jeter l'argent par les fenêtres quand on loue" est le seul argument pro achat. En fin de comptes.
Tout le reste est plus avantageux à la loc.
(tracas de copro, frais éventuels de travaux etc, remboursement à la banque, serrage de ceinture, surface plus faible qu'en loc, etc etc...)

Le second truc qui me rend retissant c'est le fait que le marché s'écroule en 2019 ou 2020...
Acheter juste avant un krach ça serait la cerise sur le gâteau...  

350k max aux taux actuel veut dire des revenus assez contraints effectivement pour affronter un achat et toutes les charges afferentes.
 
Mieux vaut attendre que vous ayez des revenus plus confortables et/ou plus d'epargne/donation.

370000 disons. Mais difficilement plus.
Après quelques visites, les apparts ds ces prix sont quasiment tous bourrés de défauts. Soit minuscules. (soit à la limite de l'arnaque de la part de l'agence genre signez vite regardez pas trop les comptes rendus d'ag y'a rien de bien méchant... LoL... 3 fois rien juste des travaux de reno totale de l'immeuble... En cours de nego)

Pour ajouter :

Les bulles immobilières vont faire pop pop pop.

https://www.youtube.com/watch?v=P6fMUxpUO2g

Source :

Global Housing Markets From Hong Kong To Sydney Join Global Rout

https://www.zerohedge.com/news/2019 [...] lobal-rout

Vancouver Condo Sales In December Drop To 10 Year Low

https://www.zerohedge.com/news/2019 [...] 0-year-low

Bof , la France n’est pas le Canada  
Les ingrédients du krach étaient là depuis des années et pas de -30%
 
Tant que les taux seront bas , il n’y aura rien de neuf ...

Concernant le simulateur d'Asi, je suis le seul à avoir le problème "Référence de la plage TAUXACTUARIEL manquante" ?

Tu dois d'abord remplir le tableau d'amortissement avec les caracteristiques de ton pret, puis remplir les cases turquoises de l'autre tab. Ca fonctionne correctement pour moi si tu autorises les macros bien sur.

 
C'est la direction que je prends. Avec un prix de vente 10% au dessus du marché surtout. Je vois la directrice juridique de ma boîte pour backer le meilleur plan d'action

 
Dans ce cas précis, j'évite : appartement à Paris 9, bien très demandé, annonce retirée de seloger en 36 heures, il y a surement d'autres offres oui. Et le proprio a cédé au chantage de l'AI puisqu'il a acheté son nouvel appart via lui, et vend celui là par lui aussi. Donc peu de chanc qu'il m'écoute

 
à 9ke le m², le calcul est vite fait. Tu peux t'acheter un bien moyen dans un quartier moyen soit 39m² (350ke HFN)
 
Après tu dois pouvoir chopper un 3 pièce à refaire de 48 m² rez de chaussée à Marx Dormoy pour 350 ke. Donc un bien pourri dans un quartier pourri  

C'est surtout le reste à vivre qui est important et ce que les banques regardent.
Franchement se mettre à plus de 33% à 24 ans pour un 40m² c'est quelque chose que je ne ferais pas car c'est typiquement le genre de bien que tu vas revendre rapidement et à ton age, autant profiter un peu aussi.
J'irais plus loin vers l'est pour toucher quelque chose à moins cher au m²
 

Je ne trouve pas ça donné.
On a payé un peu plus de 1k€ du m² avec une gare non loin qui nous met à 40' en train de gare de l'est.
 

+1 pour ML plutôt que Houilles.
Mais à Houilles il y aura le RER E, pas à ML.
Ou entre les 2, Sartrouville

 
 
 
Non, qu'ils y restent.  

D'ailleurs pour les experts de la région parisienne, il y a encore selon vous des coins intéressants en rapport qualité/prix dans la zone 2 & 3 ?
Je pense à des villes comme Rueil-Malmaison où on trouve encore du 5 k€ m², mais il y a peut-être mieux ailleurs...
 
Thanks LooKooM pour le fichier

A mon avis non
Ou peut être des zone très restreintes style Fontrenay-Rigollots qui verra la 1 dans quelques années.
 
Et ça veut rien dire les zone. Je suis certain que je rejoins Paris en beaucoup moins de temps depuis ma zone 4 que certains en 3.
 
Après si 5k le m2 est un bon rapport q/p pour toi alors tu as Saint-Maur ou Le Perreux par exemple.

Parfois même que certains dans Paris IM aussi...

 
Si c’est ironique c’est idiot, être en zone 3 avec un ligne de merde ou juste des bus, tu vas pas me dire que c’est super.

Non c'est pas ironique.
J'ai des collègues au fin fond du XVème qui sont pas à coté du Métro, bah ils mettent pas mal de temps en TEC pour aller au taf (Vincennes), ils prennent même la bagnole.
Alors qu'en étant sur la A, tu peux aller assez loin pour la même durée de transport

Mais c'est sûr que notre critère à l'époque était d'être proche du RER A, depuis ça a un peu changé