Reprise du message précédent :
https://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=22_s
pas mal ça ! sans doute déjà vendu

si c'est sur lyon dans un quartier recheché : non c'est pas des mythos, 2 apparts me sont passés sous le nez comme ça ! offre au prix paiment cash

C'est pas ce qui me gène par contre tu prends la première offre (qui remplit toutes les conditions bien sûr), point. Je trouve qu'agir différemment n'est pas sain car cela introduit de l'arbitraire.

Étage non mentionné, probablement un 1er du coup..

Premier étage et l'immeuble est moche. Non convenable

Edit pour lagoon : c'est aussi sur seloger c'est bien un premier étage

Il y a eu de gros travaux (décaissement au rdc pour créer une mezzanine, surélévation de la toiture pour créer une suite parentale, donc gain en surface) juste avant la dernière transaction en théorie, mais j'ai essayé toutes les surfaces possibles et rien.
 
Après le moteur de recherche Patrim bug pas mal...

Les T2 transformables en T3 se vendent-ils moins cher d'une manière générale ?

Si t'as la surface d'un vrai 3p je ne pense pas.
 
Mais, beaucoup de visiteur m'ont fait chier avec mon salon ouvert sur la chambre (ouverture en arche avec des panneaux coulissant). Ils voulaient une vraie chambre fermée.

 
 
A surface égale ou alors c'est une astuce "design" pour gagner une pièce?

Forcément oui... Puisqu'il faut faire des travaux et parfois intervertir des arrivées/évacuations d'eau ou d'électricité si l'on souhaite par ex changer le séjour en 2 chambres, changer la cuisine de place et convertir l'ancienne chambre en séjour, selon les dimensions...  
 
Un voisin a fait l'inverse : conversion d'un F3 en F2 et en abattant des cloisons (donc il a aussi refait les sols, le plafond, changer l'orientation de la cuisine pour l'ouvrir et ainsi avoir un grand séjour...)
 
Après, avec un F3, tu as souvent 2 places de parking dans les immeubles d'après 2000. Dans un F2 modifié, 1 seule sauf exception...

 
 
C'est bien d'avoir un grand salon, par contre j'espère qu'il ne souhaite pas revendre dans les prochaines années car le prix de son bien sera moins élevé à la revente. (3 pièces qui devient un 2 pièces)
 
Edit : désolé j'avais pas lu tout l'historique...

 
Surface égale évidemment. 50m² en T3 ça sert à rien, mais un gros t2 de 60m² avec par exemple une grande cuisine, possible de la déplacer dans l’alcôve par exemple et refaire une chambre pour pas trop cher non ?

Hello tlm  

il y a un appart à vendre pas loin de chez moi.
j'aimerais savoir si ça peut être un bon coup pour un investissement locatif.
je sais que certains d'entre vous on développé des macros pour calculer ce rendement avec plusieurs hypothèses, serait il possible d'en savoir un peu plus pour savoir si je vais plus loin ou pas?

petit résumé de ma situation:
je ne paye pas de loyer car je suis hebergé
je mets de côté environ 1200/mois sur une AV en gestion (donc rendement pas mirobolant)

l'appart en question dans le 06:
3730€ /m²
prix moyen dans le secteur 4500€ /m² (castorus)

2 pieces 53m²
sejour 28m²
terrasse solarium 30m²
sans vis a vis (foret en face)
quartier calme
parking couvert
cave
piscine dans la résidence
charges :1440e / an  

prix demandé : 194k fdnin

j'aimerais faire une estim sur 15 ans (emprunt de la totalité)
le truc c'est que j'ai pas idée du loyer mensuel potentiel...

 
Dans les petits (faux ?) T3 de 50m², le salon de 12/15m² qui est sensiblement aussi grand que tes chambres aucun intérêt.  
 
Un canapé, une table basse et un canapé et c'est plein. Même pas de place pour mettre la table du salon.  
Pour moi, le salon/salle à manger est la pièce la plus importante de l'appartement. Perso les chambres de 9m² ou 15, je m'en fous royal tant qu'on arrive à faire le tour du lit sans encombres.

 
prix de la loc dans cet endroit

j'ai fait une moyenne sur les T2 de la zone sur se loger : 713e / mois
faut peut être compter 670 pour être large

 
avec charges ? Si oui, ça te fait 600 euros par mois soit 320 loyers... mmmmm c'est pas une belle affaire pour faire de la loc
si les charges sont de 1440 euros annuel ca fait 120 euros de charges mensuel si mes calculs sont bons

J'ai contacté une AI pour une annonce dans le 6ème arrondissement de Lyon.
 
vendu loué 240k€ 3P avec une chambre mais possibilité de faire seconde chambre.
 
Sauf que la meuf m'annonce que ça avait été vendu mais rétractation de l'acheteur car le vendeur avait caché que l'appartement était loué (à peine 550€ pour un 3P dans le 6ème ).
 
De plus, le bail va se renouveler bientôt et faudra attendre 3 ans. De la même manière, impossible de le visiter car la locataire veut pas qu'on visite (tu m'étonnes avec ce loyer HFR compliant ). L'AI m'a dit que si je suis intéressé, faudra faire une propal sans visiter. Elle peut m'envoyer les photos d'autres appartements de l'immeuble qui a été refait totalement.
 
Gros risque donc mais peut-être ultra rentable évidemment si possibilité de virer la locataire dans 3 ans

 
Oui par contre pour habiter ça semble pas mal

oui avec charges...
je me souviens plus mais c'est en dessous de combien de loyers que ça devient interressant?

par contre y'a des travaux à prévoir...
 
l'annonce en question //www.alpesazur.com/annonce-immobiliere/vente-appartement-la+gaude-06610-1-266v3829a.html

 
comment l'acheteur n'a pas pu s'en apercevoir ? il a fait une offre aux prix sans voir le bien certainement ?
 
Pourtant l'AI aurait dû l'indiquer en postant son annonce.
 
Ah oui j'avais oublié c'est un AI, suis je bête  

 
J'ait fait du 180 loyers pour mon appartement et sans la location meublée, je suis à -100€ de cashflow environ

 
je ne suis pas expert mais il me semble que c'est 220/250 peut être un peu plus avec les taux bas... A vérifier... Mais plus de 320 ça me semble vraiment beaucoup

+ les emmerdes qui vont avec...
je vais continuer à épargner alors, ce sera plus rentable et plus tranquilisant

 
Voilà elle a dit que les mecs achètent dans cet endroit sans visiter pour investir (quartier au top parmi les plus chers de Lyon alors que le prix est "pas cher" ). Mais bon paie ton rendement pire que les parisiens quoi  
 
250k€ + FDN pour 500 balles de loyer

 
belle affaire  
 
si bien entendu c'est loué de façon continue

 
La locataire peut refuser toutes les visites? Elle est dans son bon droit?
Est ce que le bail va obligatoirement se renouveler?
 
 

 
J'y habite là mais oui ça se loue easy (Lyon près de Monplaisir dernier étage avec place de parking sous-sol T2 49m²). J'avais eu 24 mails en 24h quand j'ai fait louer le truc

 
Non, t'as obligation de laisser les visites possibles, c'est même assez précis sur les règles en vigueur.

Aucune idéee mais elle est en conflit avec le proprio d'après l'AI
 
Edit : oui normalement c'est obligatoire. Encore plus louche donc  
 
https://www.lebonbail.fr/articles/l [...] e-logement

Oui renouvellement 31 janvier 2018 et vu le tarif du loyer et l'emplacement, impossible qu'elle se casse. Après attendre 3 ans ne me dérange pas mais pourrais-je la déloger d'ici 3 ans

C'est un peu la base pour un investissement locatif, si tu ne peux/veux pas estimer le loyer, tu peux tout de suite t'arreter sur l'idee non?

Edit: vu le type de residence, tu vas etre en concurrence avec de la location touristique ou les loyers seront bien plus interessants (moyennement plus de frais ou plus de temps passé).
Sur la cote d'azur de facon generale, la location vide n'est pas intéressante, et je dirais en plus assez risquée en raison de la mentalité locale (plus de chance de tomber sur un con qui prefere claquer tout son fric en bling bling que dans son loyer que dans d'autres coins). Il y a toujours des exceptions, mais la franchement je doute que ca soit le cas.

 
Je dirais que ça se vendrait en moyenne moins cher que le même appart déjà transformé en T3, et plus cher qu'un T2 de la même superficie non-tranformable en T3.

 
Déplacer une cuisine dans une pièce actuellement sèche tu peux déjà oublier le "pas trop cher". Ca peut même être totalement impossible suivant les distances en jeu et la nature du sol (sauf si es prêt à vivre avec un faux-plancher de 30cm!).

Ben ouais. Dès que tu reprends le bail, tu lui envoies un A/R lui signifiant la reprise de l'appart à la fin du bail pour cause de jouissance personnelle () du bien qui t'appartient. C'est légal

C'est si elle veut pas se barrer le problème .

Sans parler qu'acheter sans visiter ça se trouve y'a 50k de travaux à faire

 
Le locataire doit laisser visiter, c'est obligatoire.

 
non
 
Faut que tu attendent 2 ans minimum ET la fin du bail (6 mois avant la fin du bail en réalité et le ET est important) pour que tu puisse reprendre le bien.

 
Un locataire doit aussi payer un loyer si c'est stipulé dans le bail, ça aussi c'est obligatoire.
Dans les faits...    
 

 
dans les fait ça prends 2 ans de le dégagé, on est bien d'accord...mais pas pour ça que c'est légale de ne pas payer son loyer.

• Achat en 2018
• Délai de deux ans : 2020
• Échéance du bail : 2021

C'est L-É-G-A-L