Reprise du message précédent :

 
Dans mon coin c'est 2000€/m2 à l'achat, 10€/m2 à la location. Tu as un 70m2 pour 140k€ qui se loue 700€/mois donc. Sur 20 ans on est à loyer/mensualité équivalente
 
je ne pense pas que ce soit rare (à l'exception des grandes villes et des biens haut de gamme)
 
Évidemment les choses se compliquent quand on ajoute les charges, la TF etc. Mais en parlant strictement de loyer/mensualité, je ne vois pas ça comme rare
 
PS: Je ne me base pas que sur mon exemple, mais sur meilleursagents qui proposent le prix à l'achat et le loyer par m2 dans le top 20 des villes de France

 
Les frais lies a la vente de l'ancien logement? Si ce sont les frais d'agence immo, c'est optionnel, sinon il y a quoi?
Et pour les frais lies au nouvel achat, ca remet les compteurs a 0, tu ne dois pas les inclure dans la comparaison pour l'achat du bien actuel, mais refaire le meme calcul a la revente pour savoir si tu dois acheter a nouveau, ca n'est pas une obligation, tu peux retourner en location si ta situation ou la situation du marché a changé.
 
Sinon il y a le simulateur excel de Shaad qui n'est pas biaisé, et qui est plus precis et donne des idees des charges bien plus adaptées au cas francais.

 
Qu'est-ce qui est impossible : trouver des mensualités égales au loyer ? Oui, c'est ce que je dis, c'est très rare. Si tu parles de comparer des biens égaux, bien sur que c'est possible et c'est même là que c'est indispensable à faire.
 
Les gens qui me disent : regarde, ça vaut le coup d'acheter, pour le même montant que ma loc dans Paris, je peux acheter un apart de même taille dans le trou du cul du 91, c'est ridicule. Il faut comparer le prix en loc de cet appart dans le fond du 91 avec son achat. Et là ce n'est plus forcement si interessant.
 

 
Tu ne voudrais pas utiliser un simulateur francais, un où tu n'aurais pas l'assurance (ça sert à rien de comparer, pour un bien identique, c'est des prix similaires proprio ou locataire), où tu aurais la TF (avec sa revalorisation estimée), avec les charges propprio...
 
En plus, il faut bien penser à mettre le loyer hors charge puisque pour celles là tu auras les même en loc et proprio (l'appart à 90k€ se louerait vraiment 600€ hors charge ?)
 

 
C'est pour cela que nous en avons créés quelques-un ...
Celui de Shaad ou le mien par ex ...

 
En location : 600 € / mois
 
VS
 
A l'achat, sans apport, sur 15 ans : 648,94 € / mois (prêt : 100k €, durée : 15 ans, taux d'intérêt : 1,46 %, taux d'assurance : 0,36 %)
A l'achat, sans apport, sur 10 ans : 912,57 € / mois (prêt : 100k €, durée : 10 ans, taux d'intérêt : 1,15 %, taux d'assurance : 0,36 %)
 
 
Qu'est-ce que ça dit   Tout en sachant que j'ai du mal à me voir encore dans ce même appart dans 10 ans, mais tout est possible dans la vie !

Utilise un des simulateurs HFR mentionnés plus haut.

OK, je vais tester avec les simulateurs que vous avez mentionnés  

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Je viens de tester avec le tien, merci pour l'outil !

EDIT : loyer baissé à 550€ (plus réaliste) :

sur son second calcul, 6 ans, c'est plus crédible : c'est ce que j'avais calculé il y a 8 ans, en estimant la hausse de la valeur de revente à peu près justement (car j'ai dépensé plus en travaux que prévu, genre chaudière et coin lavabo à refaire).
 
Depuis 2 ans, je fais des "économies" et mon capital augmente. Et par rapport à la location j'aurais vécu dans un appartement avec une cuisine qui me plait (là c'est un pro qui est venu), j'aurais changé le parquet et les revêtements muraux, repeins le plafond, eu à gérer les petits désagréments (fuite du robinet des toilettes, remplacement de la porte du box forcée, etc.).
 
A noter que mes calculs comprenaient les frais notariaux, les intérêts et assurances bancaires, la TF, une estimation des travaux à faire immédiatement (genre 6 K pour la cuisine, 3 K pour le parquet et 1,5 K pour les murs/plafonds/rideaux et 0,5 K en produits pour décrasser, se protéger, l'escabeau et 2-3 outils "consommables ou outils à usage rare en appartement", notamment pour découper le parquet). Je n'étais pas passé par agence...
 
Alors oui, cela m'a pris du temps (et à mes parents aussi) et si j'avais tout fait faire, la main d'oeuvre fait que je viendrais peut être juste de rentabiliser. Et ça l'âge, la condition physique et le temps libre, ça devrait figurer dans les critères pour estimer le seuil de rentabilité...
 
Autre point, si la valeur immo augmente dans mon quartier, la valeur de mon immeuble non ravalé diminue. Elle augmentera une fois rénové... mais j'aurais déboursé au moins 8 K (en étant gentil). Pire, si le ravalement est voté, que je le paye tout en le vendant, celui qui achètera voudra le payer moins cher car il aura des échafaudages devant ses fenêtres pendant un gros trimestre (voir un semestre : dans ma rue, ça fait un mois que les échafaudages sont posés, les travaux n'ont pas commencé).

Tu avais calculé que tu vivrais aussi longtemps dans cet appartement ou ça dure plus longtemps que prévu ?

 
Tu te déclares mère isolée et tu demandes un logement social...  
 
Plus sérieusement, ça dépend de vos apports (en montant et en % de l'investissement), de vos métiers (un infirmier a plus de chances de conserver son boulot qu'un caissier).
 
A savoir que ce n'est pas parce qu'on cherche qu'on trouve de suite... Donc rien ne vous empêche d'aller voir votre banquier et de demander ce qui lui semble crédible comme montant de bien. ça vous donnera une idée de quoi rechercher et de clarifier les choses sur le secteur, la taille du logement et Cie.

En conclusion donc le seuil de rentabilité sera atteint à presque 8 ans

 
Tu as trouvé un bien déja?  Si ce n'est pas le cas, tu as intéret à commencer à chercher fissa ouai.    
 
Les banques vont demander les 3 derniers bulletins de salaire pour établir une offre, mais le temps que tu trouves et que tu signes le compromis (ils le demandent pour établir l'offre aussi), il aura le temps de les avoir  

 
J'étais célibataire, j'avais pris un F3 d'un peu moins de 60 m² pour avoir une chambre pour les visites de mes parents. Bref c'était confort...  
 
Depuis 4 ans, le F3 a été colonisé par ma compagne et ça fait petit (et encore, elle a un box pour son bordel), du coup on cherche 2 fois plus grand... On arrive encore à héberger nos proches 2-3 jours, mais faudrait pas que ça dure plus longtemps.  
 
Après, ceux à qui j'ai acheté étaient 4 avec deux enfants, genre 18 mois et 4 ans. Donc bon, en réduisant nos garde-robes, ça pourrait aller. Sauf que eux pouvaient aller au taf' en jean/t shirt et nous non... et leurs invités repartaient chez eux.
 
Donc quelque part, oui, l'achat avait été pesé pour pouvoir perdurer (y compris dans sa localisation, j'ai pris pas mal de bus et me suis beaucoup promené dans les quartiers pour voir ce qui pouvait m'aller (commodités, vie de quartier, distance travail, etc.). En dehors des pbs de boulots ou de séparation, nombre de ventes prématurées viennent d'un achat "coup de coeur" au mauvais endroit. J'ai eu un collègue qui faisait 160 bornes A/R par jour avec sa femme, ils avaient craqué sur une maisonnette à la campagne, sans se rendre compte que l'hiver, les 160 bornes, faut les faire. Ils ont essayé de revendre et l'ont fait avec une grosse perte, entre les frais de notaire et la valeur de leur maison surpayée.

\o/
 
Nous on a commencé par estimer notre montant de prêt sur http://meilleurtaux.com/  
Ca te donne une base pour pouvoir regarder les annonces
Après tu peux prendre rdv dans ta banque pour te rassurer sur ce montant estimé  
Je ne vois pas pourquoi vous devriez attendre de toute façon, ce qui compte c'est que le jour où tu déposes des dossiers pour un prêt la période d'essai soit terminée. C'est dans 1mois, à moins de trouver tout de suite tout de suite, ça devrait aller
 
Vous cherchez quoi ? Maison ou terrain ?

 
Bon conseil,  ça me semblait évident, mais ça va mieux en le disant : déménager avec un nourrisson ou enceinte jusqu'à l'épaule, ça le fait difficilement, surtout s'il y a des travaux à faire (efforts, poussières, odeurs de peinture fraiche, etc

7/8 ans pour la rentabilité, c'est pas ennorme, c'est même plutôt bien (en tout cas, en Régio Parisienne, j'aimerais bien qu'on y reveinne ;-)).
Avant, même la génératin des BB qui nous poussent à acheter pour "mettre le pied à l'etrier) savaient qu'il fallait acheter uniquement si tu comptais rester plus de 6/7 ans.

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Ah mais moi je parlais "d'aller voir ta banque" parce que je pensais que ça te rassurerait
De ce que j'en ai vu, tu prends la simulation "par défaut" de meilleurstaux, et ça fait une bonne base, avec une mensualité max à 33% de votre net. Tu trouveras au moins aussi bien le jour où tu feras le tour des banques / t'adresseras à un courtier

Comment ça "ma chronologie" ? Ca peut aller super vite hein ! D'ici ce soir t'as l'estimation du montant du prêt possible, donc l'estimation du montant max de votre achat, et zou !
Nous on a trouvé en 3 semaines à partir du moment où on a décidé d'acheter

Pour les courtiers j'ai l'impression que c'est souvent conseillé si. Plutôt sur le topic des prêts immobiliers peut-être

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Non mais on a fait 4mois de travaux hein
Sinon globalement en 3mois après la signature du compromis tu peux être dedans. Soit 4 mois après avoir trouvé quand-même
( tiens pour le topic sur les prêts, si tu l'avais pas: https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t10231208 )

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Si tu fais construire, ça m'étonnerait que ce soit bouclé pour juin. Le temps de trouver le terrain, le promoteur, le financement etc

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Ah bah ça oui, ça peut aller plus vite selon comment ça se passe, mais y'a un délai incompressible quand-même

 
3 mois et une poignée de jour entre le compromis et la signature définitive pour nous.
Les 3 mois les plus long de toute ma putain de vie  

 
Avec des hypotheses quand meme "assez" defavorables:
taux de 1.51% sur 10 ans, c'est ... mauvais, meilleurtauxux sort un taux "bon" a 1.15 sur 10 ans.
2k de charges annuelles, c'est aussi pas mal, apres ca depend énormément du bien.
Le loyer qui n'augmente pas c'est quasi impossible, ou alors tu as un proprio en or qui ne répercute pas la hausse reglementaire des loyers.
4.5kde travaux, mais seulement 5% qui impact le prix? A quoi bon s'emmerder a faire des travaux alors?
C'est quoi les 8000 de frais supplementaires? Sachant que les FdN sont deja pris en compte (regarde le tableau sur le coté).
 
Bref, comme dis plus haut tu sembles tenter de te convaincre tout seul, alors que sur le papier avec des hypotheses plus raisonnables tu devrais largement descendre sous les 4 ans, avec des hypotheses qui me semblent plus realistes je trouve  2 ans et 11 mois pour un loyer de 600, 3 ans et 6 mois pour un loyer de 550...cela dit le loyer semble tres cher par rapport au prix d'achat, donc il y a peut etre un soucis de ce coté du calcul.
 
Je ne cherche pas a te convaincre, je n'ai rien a y gagner, mais a vu de nez tu as une des rares situations ou acheter est rentable tres vite, ca serait peut eter dommage de passer a coté.

+1
Beaucoup ici sont en région parisienne où les tarifs sont délirants à l'achat (on est sur des tarifs hauts mais proportionnelement un peu moins délirant à la loc).
Du coup, on a tendance à être habitués aux achats qui ne sont pas rentables financièrement.
 
Sur un appartement avec un coût d'achat assez faible (par rapport au standard de prix hfr parisien), une variation de 50€ sur le loyer fait une grosse difference, une variation de quelques points sur le taux aussi.
Du coup, c'est certainement une bonne idée d'affiner les recherches avec des chiffres un peu plus précis (recherhce des vrais prix des locs hors charge, recherche des vrais prix des taxes d'habitation, augmentation du loyer réaliste, ...)
 
Après, côté personnel, est-ce que ça t'importe d'être dans un bien qui t'appartient, est-ce que tu as l'habitude en loc de te dire que tu aimerais faire des changements trop importants pour être faits, est-ce que tu es briccoleur ou est-ce qu'il faudra faire appel à des pros au moindre problème electrique ou plomberie, est-ce que si tu es en loc, tu arriveras à t'astreindre à mettre de l'argent de côté, ... ?

Ici début de recherche le 30 décembre et emménagement  au premier tour des présidentielles, donc moins de 4 mois. Content que ça n'ait pas pris beaucoup plus de temps, à la fin c'était long

Visite mi-avril, compromis mi-mai, signature 3ème semaine de juillet pour moi.
 
Passe-toi des agences tant que tu peux, y'a rien de compliqué à comprendre même sans leur aide.

C'est arrivé à un collègue.
Maison net vendeur à 175k, ou 185k FAI. Il a réussi à trouver le proprio sans passer par une agence. Le proprio voulait ses 185k même sans agence...
Du coup par principe le collègue lui a dit 175k ou rien, pas de négo possible (alors qu'il aurait été de base OK pour un compromis à 180). Au bout de 2 mois le vendeur a fini par accepter, voyant que le collègue ne lâchait rien

Il y a 40% de chance que je sois encore dans cet appartement dans 7 ans.

Conclusion : acheter uniquement si on vit dans le logement au moins 7/8 ans, dans le cas contraire => location.

Ca parait tellement simple comme ça

 
L'autre aspect important c'est de savoir si il y a un bien qui te convient a l'achat ou a la location.  
 
Perso on a acheté même si on restera sans doute moins longtemps que la durée minimale pour rentrer dans nos frais parce que le genre de bien que l'on voulait n'est que très peu dispo en location nue, ils sont quasiment tous loués aux touristes en meublés. Du coup en théorie la loc aurait été plus intéressante, mais il aurait fallu faire un compromis sur le bien en loc bien plus important en terme de localisation au minimum, et sans doute plus.
 
Et a contrario certains secteurs et types de bien sont très rares en vente et il y a du choix en loc.
 
Chaque recherche est unique, poser les chiffres c'est important mais ça ne dit pas tout.

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ça se fait surtout si l'AI a posé une pancarte "à vendre" devant la maison sans avoir l'exclu. Ici en RP, tu as souvent l'affiche "vendu", pas celle "en vente"... comme ça tu ne sais pas où c'est.
 
En province, c'est plus facile, faut juste avoir le contact facile

Mais oui, pas besoin d'avoir vu une banque avant t'inquiète
Surtout si tu vises pas ton montant maximum

 
Pas compris ? Car tu penses que les coutumes sont différentes entre Paris et le reste du monde ? Ou qu'en Province t'es forcément au courant de tous les biens à vendre dans ton secteur de recherche et qu'il est également très facile de trouver le propriétaire car de toute façon c'est forcément le pote d'un pote ou de ta soeur ?  
 

 
S'il vit en Creuse ou en Ardèche, c'est possible

 
Je suis en RP est. Dans ma ville, 60.000 habitants, je ne vois quasiment jamais de pancarte "à vendre" mise par un particulier. Quand je fais une recherche PAP, seloger ou le coincoin, plus de 9 biens sur 10 viennent d'agences. Et ce qui est bizarre, c'est que je ne vois pas beaucoup de pancartes "à vendre" venant d'agence, ce qui sous entend (pour moi) qu'aucune exclusivité n'a été signée par le proprio pour lui déléguer la vente. Et quand j'en vois, le bien est pourri ou trop cher ou trop mal placé (genre entre la voie de RER et l'A4...).
 
Quand je vais chez mes parents ou ceux de ma compagne, c'est l'inverse, avec des particuliers qui ne veulent pas d'agence. Et là, les agences qui marchent sont celles qui savent mettre le bien en valeur
 
Problème de temps à consacrer aux visites, peur de se retrouver devant un cas, difficultés à trouver un pro du diagnostic énergétique, peur du notaire ? Aucune idée...
 
Sinon, tu as peut être aussi une partie de la réponse : le bouche à oreille...