Reprise du message précédent :
T'es certain de tes chiffres ?

appart à 90k€, apport de 20k€. Frais de notaire et un peu d'aménagement, t'en a pour max 15k€.

Ca te fait 85k€ à financer via l'emprunt.
Si tu payes 700€ de loyer, tu peux mettre 700€ en remboursement de prêt.
Ca te fait un emprunt sur 10 ans, pas 20.

Déjà y'a un loup à ne pas revaloriser le loyer et ensuite à espérer 2,5% de rendement sur ton épargne.

 
Merci pour ta réponse @raukoras, en effet, ça n'allait pas !
 
J'ai corrigé, je pense    
 
J'ai baissé le taux et la durée de l'emprunt en conséquence.
 
Dans "Charges annuelles propriétaire", j'ai mis les charges de copro + taxe foncière, je sais pas si c'est comme ça qu'il faut procéder. Quant aux frais d'emprunt ?        
 

 
Comment ça y a un loup ?
 
Quant au rendement de l'épargne, une AV avec 2,5% de rendement ça ne me semble pas disproportionné.

Cela me paraît un bon plan d'acheter.
D'ailleurs à 600€ de loyer pour 90K d'achat on est à 150 loyer c'est normal.

Si tu compares sur 20 ans, l'achat sera "quasi forcément" gagnant.
Mais en réalité, tu ne comptes pas y rester 20ans... il y a un fort biais dans ton calcul.
 
Fait une simulation sur une revente à 5 ans (avec prix de l'immo stable?)

L'achat est rentable au bout de 2 ans ... et le reste ensuite
Dans mon graphe tu as le calcul pour toutes les durées jusqu'à 40 ans.

 
C'est pratiquement le taux que tu peux espérer avec un fond en euros garanti donc.
 
Alors qu'un achat se dévalorise forcément avec le temps.

 
Ce ne sont pas les charges de copro ni la taxe foncière qui paieront le remplacement des menuiseries, du système de chauffage, de la cuisine, salle de bain, du sytème électrique, VMC,... et qui ne tiendront pas non plus compte des charges de copro exceptionnelles pour gros travaux.

 
C'est ça    
 

 
Je ne comprends pas où vous voulez en venir   Il est moins intéressant d'acheter donc ?

 
Du coup, comment évaluer approximativement ce genre de charges dans le calcul de la rentabilité achat vs location ?

Dans le sens où le loyer est automatiquement revalorisé tous les ans selon l'indice de référence des loyers. Y mettre 0% c'est se dire que le loyer n'augmentera jamais, et ça n'est arrivé que sur une petit période. Par exemple, https://www.conso.net/content/calcu [...] otre-loyer pour 1000€ au 1er janvier 2005 on en est à 1148€ au 1er janvier 2017. Je te laisse calculer le taux actuariel
 
Pour l'épargne, ça me semble élevé mais je peux me tromper, je ne fréquente pas trop le topic épargne Tu a déduis les frais et les impôts/taxe de ton rendement ?

 
Non, donc... 2,5% c'est peut-être un peu présomptueux  

 
C'est juste qu'au fur et à mesure ton bien se dégrade et tu dois l'entretenir.
 
Mais ça dépend dans quelle optique tu achètes également. Si tu ne revends pas derrière, c'est un peu comme acheter une voiture, tu investis nécessairement à perte.
 
Après si tu achètes dans l'idée de louer derrière, y'a surement des investissements plus rentables et moins chiants à gérer.

 
Je comprends, le parallèle avec la voiture est limpide
 
Disons que j'y habiterais peut-être 4-5 ans avant d'acheter avec la future madame, mais se prononcer sur l'avenir c'est délicat.
 
Donc cet appartement sera soit revendu ou loué  

Bon ben y'a pas photo
 
Go tableau excel avec le tableau d'amortissement de ton emprunt, les colonnes dépenses qui vont bien, les colonnes épargne, les hypothèses d'achat à 5 ans, les frais, le remboursement anticipé éventuel, la mise en location éventuelle, la possibilité d'y habiter finalement 10 ans (Mme ne sera pas forcément là ) ...
 
Bref, ton cas est certes complexe mais tu peux te faire une idée assez précise selon les hypothèses posées en faisant varier les indices/dates dans ton tableau.
 
En entêtes du mien j'ai un truc comme ça
 
Indice reval loyer
Valeur Appart  
Crd
Indice reval immo  
Si revente  
Charges/TF
Crédit
Cumul payé  
Prix M²
Loyers cumulés
Solde si revente
Solde Loc/prop
Frais  
Assurances
intérêts
Capital remboursé
échéance
Capital restant dû
Assurance reste à payer
 
Au boulot  

A moins de payer pas cher dans un coin recherché, de prévoir des travaux et de viser une belle PV, acheter en sachant déjà que tu vas revendre dans les 4-5 ans, je trouve ça lourdingue.
 
Je te conseillerais plutôt de louer un truc à bien moins de 700 euros. Si tu peux acheter pour 90K dans ton coin, un loyer à 400-500 ça devrait se trouver. Tu augmentes ton apport et tu fais un vrai achat dans 5 ans avec ta cops.

Ca peut aussi être pour une raison : certains types de biens sont vraiment difficiles à trouver en bon état en location. Parfois l'achat reste le meilleur moyen d'arriver à ses fins, et le bilan financier passe après.

Ouaip je sais, je cherchais à louer pour tester le coin, rien trouvé, donc j'ai acheté. Je regrette. Je savais que ça conviendrait pas pour longtemps, maintenant que je sais à peu près ce que je veux, faut tout recommencer.

 
Dans ce cas n'oublie pas de prendre en compte que ton appart ne sera pas forcément louer 100% du temps en fonction de la région où tu habites.

Ça dépend    
 
Typiquement, j'ai acheté à mon proprio quand il est arrivé au bout de son De Robien. Tous calculs posés, je rentabilisais mon achat en 4 ans, j'étais sur de rester dedans au moins 5 ans, je commence à gagner de l'argent désormais.
 
Tout se calcule

Au moins 5 ans, c'est différent de "maxi 4-5 ans"    
Mais oui ça se calcule. C'est juste que la chiantitude d'acheter / revendre / racheter ne peut pas être calculée et doit quand même peser dans la décision.

Ne pas oublier de comparer à bien égal entre location et achat aussi.
Il y a très peu d'endroit où on peut acheter un bien sur 20 ans ou moins pour une mensualité égale au loyer du même bien.

impossible en RP où j'habite, entre les frais de notaire et la TF : rien que ça, ça représente quelques mois de location (j'omets l'AI). Perso, ça représentait plus d'un an de location

+4% de revalorisation annuelle du bien, t'es vachement optimiste  

EDIT : erreur de manip'
 
Merci à tous pour vos conseils
 
En utilisant les différents simulateurs, il semble qu'il soit plus intéressant d'acheter que de louer et ce, au bout de 2 ans seulement.    
 

Ça dépend aussi de ton mode de vie. Je sais ici qu'on est un couple sans enfants qui a la bougeote donc acheter c'est pas du tout dans notre intérêt...
 
Sans compter l'énergie pour la vente/rachat.

C'est ce qui est fait dans le graph posté quelques post plus haut..

 
En effet    
 
J'avais pas non plus fouillé dans les paramètres avancés, j'ai modifié les champs "Costs of buying/selling home", du coup c'est plus la même    
 
Source : http://www.nytimes.com/interactive [...] ulator.php
 

 

 

 

 

Oui mais non. Va faire varier ton taux de valorisation annuel chaque année dans ton graph
 
L'avantage du tableau "personnalisé", c'est que tu visualises le fameux point 0 de manière moins empirique, que tu peux ensuite le faire évoluer (par exemple l'assurance à 20€ et pas à 30€ qui fait bouger le point 0 car le CRD n'est plus le même à mensualité identique).  
 
Je ne dis pas que c'est l'arme ultime, mais ça permet quand même de très grosses possibilités de paramétrage que n'offrent pas les calculettes du commerce.

Bon bah ça va partir en location en fait  

C'est sur que sur un bien à 90k€, c'est l'assurance à 30€ au lieu de 20€ qui va changer quelque chose..
Si les hypotheses macro du graph la haut sont ok, c'est assez précis pour déterminer une vraie tendance

 
Meme si le principe est le meme aux US, c'est quand meme un peu etrange d'utiliser un site US non?

J'ai lu je ne sais où que le plupart des simulateurs FR sont incomplets ou biaisés en faveur de l'achat car créés par des professionnels de l'immobilier.

Avant de partir sur des sites US, essaies de comprendre comment marche ces simulateurs alors..
Déja compare  la mensualité de crédit sans apport vs loyer. C'est un bon début. Si c'est déja équivalent  rare), tu peux foncer, sans chercher plus loin dans le cas ou tu ne veux pas revendre dans les 1-2 ans..

Par exemple https://www.cbanque.com/calculatric [...] cation.php ne prend pas en compte les frais liés à la vente de l'ancien logement en cas de revente au bout de x années + les frais liés l'achat du nouveau logement.

Le seul de rentabilité s'allonge d'autant plus et on devrait arriver à au moins 10 ans pour l'atteindre.

 
Du coup tu pars sur un crédit de combien d'années pour comparer la mensualité vs le loyer ?

 
A loyer équivalent, on s'en fout un peu, mais le plus court sera le mieux..
Mais le cas de loyer équivalent est quand meme assez rare, y compris sur de longues durées

 
Les frais de vente en France sont plutot coté acheteur in-fine.
Et rajouter les frais d'un second achat n'a rien à faire dans le calcul.. C'est sortir du cadre de l'opération.
 
J'ai l'impression que tu pars avec un avis biaisé d'avance
 
Mais on en revient à faire une simulation à la fin, et je maintiens que si les parametres la haut sont bon, c'est une bonne approximation.

 
Ah nan du tout, je suis à l'écoute    

 
Dans mon coin c'est 2000€/m2 à l'achat, 10€/m2 à la location. Tu as un 70m2 pour 140k€ qui se loue 700€/mois donc. Sur 20 ans on est à loyer/mensualité équivalente
 
je ne pense pas que ce soit rare (à l'exception des grandes villes et des biens haut de gamme)
 
Évidemment les choses se compliquent quand on ajoute les charges, la TF etc. Mais en parlant strictement de loyer/mensualité, je ne vois pas ça comme rare
 
PS: Je ne me base pas que sur mon exemple, mais sur meilleursagents qui proposent le prix à l'achat et le loyer par m2 dans le top 20 des villes de France