Reprise du message précédent :

A long terme.
Et "à long terme, nous serons tous morts"
Sans blague, sur des périodes de 10/15 ans, tu peux te retrouver avec des prix qui ont baissé (de manière locale au niveau de la courbe)
 

Non mais... ²²²
C'est vrai que les "non-primo accédants" c'est une notion toute récente qui ne date que des années 2000

 
Raison de plus pour dépenser.
 
Mourir avec 800k€ sur des AV, qu'est ce ça peut me foutre

Bon maison vendue et maison achetée.....  
Date de signature a dates identiques.
Je me retrouve coincé entre une acheteuse qui ne veut pas avancer la date de remise des clés et un vendeur qui ne veut pas me laisser poser les meubles avant....
Vous le gérez comment ? garde meuble ?

ben ouais tu n'as pas d'autres choix.

 
Je ne comprends pas bien comment on peut acheter cash en EPARGNANT + EN LOUANT ... A moins de louer un taudit, et donc de se priver d'un domicile sympa pendant 15 ans...
Excuses-moi je prends ce message comme 'quote', mais il s'applique au reste du fil de conversation.
 
Avec les taux actuels de crédit je pense qu'il est de toutes façons plus rentable (à terme) d'acheter.
 
Monsieur X achète une maison à 200'000 avec un apport de 20'000 ...
Ce qui doit lui représenter 30'000 € max de coût de crédit (je dis ça au gros pifomètre), sur 20 ans
On dit que ce Monsieur ne fait pas de Plus-value ... Il peut revendre sa maison 200'000 dans 20 ans.  
 
Ce qui nous donne 840€ à verser tous les mois (en plus de l'apport qu'il a mit).
 
Imaginons qu'il louerait cette même maison 750€ par mois .
 
 
Ce monsieur possède, admettons 1200€ par mois de budget Epargne + Logement (puisqu'on parle de ça)
 
Au bout de 20 ans :  
Scénario 1 : Il achète :  
 
1200-840=360*12*20=86'400 d'épargne, placés à 2% = 105'500 €
200'000 € de patrimoine immobilier
 
L'addition = 200'000 + 105'500 = 305'500 de patrimoine - 26'000 de taxe foncière = 279'500
 
 
Scénario 2 : Il loue :  
 
1200-750=450*12*20= 108'000 d'épargne + 20'000(apport non dépensé)= 138'000 , placés à 2% = 162'000
... Et c'est tout
 
 
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A partir de la 20 ème année : sur 10 ans :
 
Scénario 1 :  
1200*12*10 = 144'000 - 13'000 (taxe foncière) = 131'000 d'épargne  
+ 279'500 (des 20 premières années) = 410'500
Dont 200'000 immobilisés (maison)  
79'500+ 131'000 épargnés à 2% = 255'000
 
Scénario 2 :
450*12*10 = 54'000
+ 162'000 (des 20 premières années) = 216'000, épargnés à 2% = 257'000
 
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Au bout de 30 ans, on a donc la même épargne pour les deux scénarii ... à une maison près Puisque dans le scénario 1 on a acheté une maison ...
 
Je veux bien revoir mes calculs et mon schémas (il est d'ailleurs un peu faux, j'aurais du rentrer la taxe foncière en tant que mensualité et non pas la déduire après coup ... Mais ça ne doit pas changer grand chose, et j'ai une grosse flemme là), et il y a peut-être des erreurs ...
Je veux bien qu'on me parle des travaux de la maison ... Je peux vous dire qu'il n'y en aura pas pour 200'000 € ...  
 
Je veux bien aussi que pour le marché Parisien c'est peut-être différent (prix exorbitant) et je laisserai là aussi quelqu'un d'autre faire un calcul pour un logement lambda
 
Mais pour une vaste majorité de personnes de province, je reste persuadé que l'achat est un meilleur choix.
(Les taux bas y étant sûrement pour beaucoup)
 
Perso je ne conseillerais à personne d'attendre une hypothétique baisse, elle serait de toutes façons amortie par l'achat...
 
 
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Quand au débat Diesel vs Essence, il s'entend pour une voiture neuve, là où les moteurs essences on fait un joli saut en avant.
Mais pour de l'occasion, il y a non seulement le prix au litre qui compte, mais la conso ... Et là, ça change pas mal la donne.
 
J'ai un pote qui a pris une jolie essence Lexus d'occaze (bon ok ça suce)... Et finalement il la garde pour les grands trajet confortables (sur ce point il n'y a pas photo), il s'est pris un vieux TDI 130 pour ses trajets boulots, et le bagnole lui revient clairement moins cher.
 
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Voilà, je trouve certains discours pas très réalistes, un peu idéalistes et n'ayant pas les pieds sur terre, mais je veux bien qu'on prouve que j'ai tord ...

Mmmmhh

Arrête le pifomètre, tu as tous les outils pour poser les choses sereinement.
Mon comparo en signature plus ceux de la FP ...
 
 

Voilà avec des chiffres proches des tiens :

CQFD

je ne comprends pas pourquoi le capital du propriétaire n'augmente plus après le remboursement de son crédit alors que sa capacité d'épargne devrait exploser.
 
y a une couille à mon avis

 
Une rentabilité achat / loc se calcule sur la durée de détention et d'utilisation en tant que RP. Rien d'autre.

 
Raison classique : car tu ne trouves pas de bien potable en loc'

 
Exact.
 
A ISO-dépenses mensuelles entre proprio et locataire, le patrimoine du propriétaire doit monter en flèche à la fin du remboursement du crédit.
 
EDIT : j'avais pas regardé les chiffres en détails, je vais regarder

Non pas de couille c'est juste que les loyers sont bas et la TF et l'entretien est équivalent.
Et tu oublies aussi que le capital du locataire lui rapporte, contrairement à celui du proprio qui est immobilisé.
Sur 25 ans l'augmentation de la TF fini par faire mal ...

Les détails sont sur mon comparo et tu peux le valider aussi sur celui de Shaad par ex.

 
Montres-moi où est le pifomètre ... J'ai pris la peine de tout poser.
Ton tableau est peut-être bien pour quelqu'un qui n'a pensé à rien.  
Le coût que j'évoque (200'000) est total, tout frais compris ...
 
 
 
 
Non je n'ai pas oublié le coût du crédit, si tu regardes les calculs ils sont dedans
Mon budget 200'00 s'entends notaire + travaux de finitions, tout inclus.
 
Peut-être que tu épargnes et loues ... Loues-tu un bien à la hauteur de ce que tu pourrais avoir en achetant et cumulant loyer + épargne destinée à l'achat d'une maison ?  
 
 
 
Je ne suis pas convaincu.
 
 

Avec les mêmes hypothèses je confirme en effet les résultats à iso-dépenses mensuelles:
 

 
Notons quand-même des hypothèses 'particulières': pas de revalorisation de l'immo ni du loyer mais de 4%/an pour la TF (sur 20 ou 30 ans ça devient considérable). Ca reste plausible.

 
 
Ton pifomètre est essentiellement dans le fait que tu oublies que les gens ne vivent plus 50 ans dans le même bien.

 
... Et alors ?  
Le capital remboursé reste remboursé.
 
Perso j'ai un crédit sans 'frais de résiliation', si je crache tout d'un coup je ne leur doit rien, donc si je vends et je clôture c'est sans frais.
(Peut-être pas le cas de tous les crédits j'en conviens)

 
Et alors ???    
 
Ton petit calcul sur un coin de table te montre que sur 30 ans l'achat semble rentable par rapport à la loc avec tes hypothèses.
OK
 
Qui aujourd'hui achète avec la certitude d'habiter 30 ans dans ce bien ? 1% des acheteurs ?
 
Refait le calcul sur 5 ou 10 ans.

Trop de variables dans ces calculs.
Rentable en trois ans moi. D'autres pas loin.
 
Sauf loyers faibles pour prix haut, la rentabilité arrive en quelques années aujourd'hui.
 
Et le coup de l'épargne forcée doit jouer pour beaucoup de gens, je n'aurais jamais épargné aussi religieusement que dans la simulation.

J'ai déjà écrit que le choix achat/location doit se faire sur des critères qui ne sont pas forcément financiers (en-dehors de la problématique du financement bien sûr). Certains sont allergiques à l'achat (immobilisation du capital, perte de mobilité), d'autres sont allergiques à la location (loyers à fond perdu, risque d'expulsion, travaux plus difficiles à engager en loc).  
 

Plus sérieusement, tu y crois toi au retour dans le tunnel ? (je ne te demande pas si c'est possible, mais si tu penses que cela va arriver).
 

Sacré hypothèses réalistes les enfants
 
Les charges et la TF supérieures au loyer annuel pour un même bien (le propriétaire perd de l'argent tous les ans en te louant le bien - en effet c'est plausible )

Cette durée étant souvent toute aussi inconnue que le futur prix de vente, l'évolution des loyers ou le rendement de son épargne  

Tu oublies la capitalisation du capital.
Dans son cas cela représente 300€ par mois 40% du loyer ( après la fin du crédit du proprio )
On a donc loyer - intérêts du capital < TF/12 + entretien , rien de bien choquant. ( Et avec un placement net à 1,5%, rien de dément )
 
 

Avec tes hypothèses le propriétaire qui te loue le bien n'arrive pas à payer les charges et la TF avec le loyer que tu lui payes et tu ne trouves pas ça choquant ?

Cf post au dessus ...

Pour ta simulation, dans 40ans, un propriétaire louerait un appartement 720€/mois alors qu'il lui coute en charge + TF 1100€/mois.

Il n'y a que moi qui ne trouve pas ça logique ? Sinon ça va faire un gros krach des prix de l'immo de tous les proprio qui vendent leurs appartement en location pour éviter de perdre 380€/mois

Je ne pense pas que beaucoup de propriétaires accepteront de payer 650€/mois de charge d'entretien (sauf si il y a une grosse inflation et dans ce cas là, le loyer sera revalorisé et augmentera)

même initialement, pour un appartement à 200000€ loué à 720€/mois, le proprio paye 550€/mois de TF + charge donc il gagne 170€/mois sur lesquels il doit payer l'IR==> je trouve que ça fait vraiment peu
12*170=2040, sans tenir compte de l'IR, son appartement lui rapporte 1%

 
Condamné à être locataire, ça fait peur dit comme ça    
Pourquoi faudrait-il acheter ?
 

 
Ouais enfin si les gens ne sont pas capables d'épargner d'eux-même on est vraiment dans une société d'assistés   Wait    
 

 
Pour moi le plus gros facteur est la mobilité / le coût d'opportunité. Qui peut dire en 2017 qu'il passera 15/20 ans au même endroit ?
A partir du moment où on a une carrière une minimum dynamique, être mobile est un énorme atout.
Sans parler du risque de changement de job non volontaire qui peut pousser un locataire à déménager plus proche d'un autre lieu de travail / prendre plus petit si besoin.
 

 
Rajouter un peu de thunes pour que l'emprunt soit payé dans un scénario comme ça ne me choque pas.

 
200000€/720€ = 277 loyers ...  
en général à partir de 250 loyers tu commences à perdre de l'argent tous les mois (mais l'appartement est payé par le locataire...)
ET dans ce cas les charges sont en réalité faible !
 
Si tu fait de l'investissement locatif, au dessus de 150 loyers, tu aura en général un rendement de merde (en super net).    
 
 

Voila, acheter ou louer, c'est plus un débat d'opinion qu'un débat financier. On fait des feuilles Excel pour se rassurer (cf les hypothèses farfelues d'HFR_GLT).
 

Mais il n'y a pas de mensualité (ou elles ne sont pas pris en compte) ! On essaye de vous faire comprendre, que - dans le scénario d'HFR_GLT - la TF et les charges d'entretien (celles réclamées par le syndic) payées par le propriétaire ne sont pas couvertes par le loyer perçu. Le bien a un rendement négatif !
 
Vous êtes tellement aveuglés par votre préférence pour la location, que vous ne voyez pas le problème !

Ca faisait des mois que je n'étais pas venu ici et je retrouve le vieux débat sur locataire vs proprio : round 1 fight !
 
Alors par expérience de propriétaire depuis maintenant 15 ans avec 3 achats différents toujours plus grand :
- pour tous les biens ma taxe foncière n'a quasi jamais bougé contrairement aux charges de mes premiers logements en tant que locataire
- j'ai fait des plus-values sur chaque vente même sur un marché hyper baissier (vente du premier appartement en 2008... ) qui ont certes été réinvesties dans le nouveau bien mais cela fait que sur chaque période j'ai pu me loger "gratuitement"
- un autre point à ne pas oublier est l'assurance du crédit qui fait qu'en cas de décès ou autres pbs graves on a un remboursement du crédit ce qui n'est pas neutre et surtout jamais pris en compte dans le débat locataire vs proprios.
 
Enfin même si j'ai fait des plus-values sur chaque vente la fonction principale de mon logement est de me loger... back to basic  
 
/débat

 
c'est très courant que les propriétaire rajoute du pognon tous les mois pour couvrir les frais de leur appartement.
Ce que tu oublies au passage (d'un point de vu propriétaire), c'est que cela revient à faire payer 80-90% du cout de l'appartement par un locataire. C'est donc une forme d'épargne retraite (durant 20-25 ans tu payes tous les mois, puis tu as une rente).
 

Toi non plus, et c'est sur cette hypothèse principale que va diverger le seuil de rentabilité achat vs loc.
(Les autres étant notamment la revalorisation des loyers, les frais de notaire, la taxe foncière, les coûts d'entretien,...)
Si tu ne prévois de rester sur quelques années dans un bien, l'achat sera bien souvent perdant face à la loc ; et ce, même si la plèbe tente de balayer cet état de fait avec son fameux "au pire tu loues".
Également, si le marché se décide (enfin) à devenir baissier , l'attentisme sera plus rentable que de foncer sans réfléchir. La question à se poser, sur ce dernier scénario, est la capacité de renouvellement du stock de primos (artificiellement solvabilisés à grands coups de cerises et d'argent public)...

Hyper baissier mais pas pour tes biens donc ?

Bah quand on te fait 3 estimations à 290ke et que tu vends ton bien à 256k€ comment dire.. et j'ai gagné un peu car acheté à 200ke si je rajoute la taxe foncière les charges de copropriété sur la période cela revient à 230ke jai donc fait un "petit bénéfice" de 20ke en 4 ans. Aussi bien qu'une assurance vie

Le débat est complètement biaisé vu qu'on ne parle jamais de la durée de détention. Vu que plus la durée de détention est longue, plus l'achat a de chance d'être rentable, c'est facile de défendre la thèse de l'achat en se positionnant à 15-20 ans (90% des situations seront favorables à l'acheteur, voire plus).
Mais c'est une TRES GROSSE hypothèse que de penser rester aussi longtemps dans un bien. Là où le propriétaire va être à 90% perdant, c'est suite à la nécessité de déménager (changement d'emploi, rupture...) relativement tôt après l'achat.
 
D'où la nécessité de "calculer" le point d'inflexion et voir s'il est cohérent avec ses projections.

Oui en tenant compte du remboursement du prêt. Ce qui n'est pas le cas ici.
 
J'en rajoute une couche, mais quand je parle des charges supérieures aux loyers, je parle uniquement des charges de copropriétés.
 
L'anomalie est énorme et vous ne la voyez pas ! Regardez les graphiques d'HFR_GLT au lieu de me répondre à côté.
 

Pour moi c'est une évidence
 

Je suis pro-achat, c'est vrai.
 
Mais la position que j'essaye de défendre, c'est que choisir entre location et achat doit se faire sur des critères personnels et pas avec une feuille Excel. Car les éléments structurants de la comparaison ne sont pas prévisibles.

Oui enfin la rupture en général elle est pas a l'ordre du jour quand on se lance dans un achat (meme si il est vrai que un achat de bien immo provoque certaines fois des ruptures )

 
La feuille excel doit tout de même faire partie des paramètres à prendre en compte hein.
 
Et je distinguerais aussi l'achat d'une RP et d'un investissement locatif (l'existence des résidences secondaires me dépasse). Perso, je ne pense pas acheter ma RP avant la retraite. Par contre, l'achat locatif, oui.

 
Tu loues un camion 20m3 la veille. Tu remplis le camion le soir et le matin.
Camion chargée à12:00. Tu signes les deux biens l'après midi.  
Vente maison 14:00 achat maison dans la foulée 15:00, si possible, tu signes l'achat de la maison
 
et le tour est joué  

Autant je pense que le turn over est grand pour les primo en zone tendue, y'a des stats je crois.
 
Autant ensuite, le type qui s'amuse à déménager tous les 5 ans doit pas être majoritaire.
 
Pareil la mobilité forcée et à outrance ne concerne pas la majorité de la population active je pense.
 
Quant aux événements familiaux, on ne peut prévoir, sinon ne fait rien.