Reprise du message précédent :

Parfaitement conforme au document de la banque de France qui est sorti ici il y a quelques jours  

Et je confirme pleinement réfléchir à l'éventualité d'investir dans l'immo locatif (à condition que ce soit dans la même ville que la mienne).

Bien que je pense que fondamentalement, quand on a pas le temps / l'envie / la technique pour entretenir, c'est plus simple et moins risqué de procéder via SCPI à crédit, mais malheureusement rares sont les bonnes banques à proposer des crédits pour ça (boursorama ne le propose pas) Et il est hors de question de se retrouver encore dans une banque de merde type banque populaire pour un crédit

fixed.

Samurai has right  

 
2047 : "Comment niquer ces feignasses de jeunes branleurs avec les prix surestimés de nos RS ?"    
 
Comment j'ai hâte d'être vieux et de niquer les jeunes.    
 
"C'est l'histoire de la vie, le cycle éterneeeel !"    
 

On a pas le droit d'avoir le montant des frais d'agence sur Safty ou Iad ?
 
Je trouve pas leur tarif (je cherche peut-être mal)
 
C'est légal ça de pas afficher les tarifs ?

Je n'ai pas lancé le topic, mais je suis toujours locataire

bon l'emballement continue dans mon coin, une petite maison tout en longueur mise en vente tout de même 640.000 euros pour 100m2 jeudi. On appelle pour visiter. RDV pris pour ce jour 17h, ce matin coup de fil de l'AI :

CAY DEJA VENDU !!!!!!

bref

faut que les pros de l'immo se mettent au diapason des nouvelles règles      
 
http://www.facilogi.com/blog/va-ch [...] mobiliers/
 
 
mais tu peux les attaquer en justice    
 

Safty semble le mettre dans les annonces (mais pas l'impression qu'ils mettent le barème à disposition)

Mais par contre IAD pas la moindre info j'ai l'impression

 
 
SdB : Euh, non toi c'est différent : Depuis que t'as fait grimper le cac en achetant du bx4, sur le topic bourse ils ont mis en place un tracker inverse avec effet de levier sur tes positions    
 
Donc en gros préviens nous quand t'achètes, qu'on revende à temps  

 
Ça n'a jamais été cher en Normandie profonde.
 
Pour eux, "brader" doit vouloir dire revendre le même prix qu'il y a 10 ans.
Hé oui, c'était un trou il y a 10 ans, et ça l'est toujours.

Bonjour,
 
M'étant fait bouter hors du topic POGNON, on m'a conseillé de venir présenter plutôt mon cas ici
 
Ma question concerne la loi Pinel.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine m'a fait une simulation, qui sur le papier semble tenir la route.
Elle tient peut être aussi la route car justement j'y connais pas grand choses à son mécanisme, et que je n'ai donc que son discours comme référence...
 
Dans les mêmes termes que sur l'autre topic, ma question est : est ce systématiquement un projet risqué ? Ou au contraire, une solution d'investissement efficace ?
Bon, je me doute que plein de paramètres entrent en jeu pour donner une réponse à ces questions.
Comment vérifier la solidité de la simulation du CGP ?

Quoi, où, combien, comment, à qui ?

C'est pas "systématiquement" de la merde en barre, mais en général c'est un prix d'achat 25% plus cher que de l'ancien en bon état qui est pourtant souvent mieux placé. La défiscalisation couvre à peine l'écart.
Là où le bat blesse, c'est que ton loyer et plafonné et du coup, ta rentabilité devient misérable.

Alors là où ils sont forts les escrocs vendeurs, c'est de te présenter un rendement excellent en fait uniquement basé sur un prix de revente en fin de défiscalisation bien plus élevé que le prix d'achat. En gros, du madame Irma.

Il faut faire les calculs et voir si c'est rentable sans revente.

L'idée serait d'investir sur un T2 de 40m² environ, en région bordelaise.
La simulation comprend les éléments suivants :  
 
Investissement ( y compris Frais d'acquisition ) : 183 500 €
Loyer : 480 €
Frais de gestion / Assurance Revenu / ... : 15%
Taux d'emprunt : 2.4 % sur 25 ans
Échéance mensuelle de 891 €
 
En résumé : avec une augmentation des loyers de 0.5%/an et une revalorisation du bien de 1%/an, sa simulation aboutit à la répartition des couts suivante :
 - Loyer : 48.89 % soit 482€
 - Gain fiscal : 31.59 % soit 318 €
 - Effort d'épargne : 19.52 % soit 196 €
 

 
D'autant que j'imagine que dans 9 ans, le marché sera saturé de biens de même type tous vendus par des anciens bénéficiaires du régime Pinel.
 
Le problème est que au dela de la 10eme année, impossible pour moi de prédire si ma situation permettra d'assumer deux crédits immobilier simultannés ( le logement principal et celui du T2).
de nature prudente, je compte revendre au bout des 9 ans... C'est donc bien la le sens de mon interrogation....

Le loyer n'est pas net.
Le gain fiscal doit être supérieur à ton IR, sinon c'est perdu (possibilité de décaler un peu)
Effort d'épargne qui ne compte pas tous les frais.

C'est vraiment pas un bon plan. Pas la peine de rappeler le gars

Dans sa simul, l'ensemble des frais semblent etre détaillés..
Je peux l'envoyer par MP pour un avis éclairé ( et si rien d'autre de plus interressant à faire du dimanche après-midi )

Beaucoup trop d'hypothèses optimistes. C'est du neuf ? Dans un coin recherché à ce prix ? C'est quoi le marché local ? Une fois le dispositif passé ça reste intéressant ?

Dans une des villes de la couronne bordelaise.
Donc a priori, plutôt recherché. J'habite entre Bordeaux et La Rochelle et il a tout fait pour me déconseiller d'investir sur La Rochelle justement par manque de visibilité sur l'avenir immobilier de cette ville mal desservie ( l'argument de la LGV Paris-Bordeaux doit être l'équivalent du point Godwin dans son argumentation j'imagine )

 
Je veux bien. Faudrait que tu me résumes les revenus de ton foyer fiscal.

J'ai un pote qui a signé récemment pour un Pinel (pas sur Bordeaux par contre), on avait posé les calculs en fait c'est rentable si à la fin de la période de défiscalisation tu arrives à revendre un prix correct (max -10% du prix d'achat). Le problème c'est qu'il est très difficile de savoir à combien tu pourras revendre dans 9ans. Les indices étant que tu achètes du neuf avec défiscalisation et revends du récent potentiellement occupé.

 
 
 
J'ai scanné ca, je te MP

 
Revalorisation du bien de 1%/an : remplace ça par décôte initiale de 25%.
Quel est le résultat ?

Mais cette disposition ne présente donc aucun intérêt ?

Le but de l'état c'est que des particuliers construisent des logement et les louent a un tarif social.
Ton but c'est de faire un placement rentable (a priori) suivant les hypothèse que tu prends ça va l'être plus ou moins...

Je ne vois pas l'assurance que tu paye en tant que propriétaire.

Je ne vois pas l'IR + CSG + CRDS sur les revenus fonciers

Je ne vois pas les charges de copro non récupérables sur le locataire.

Je ne vois pas la taxe foncière (parfois très très élevée en couronne bordelaise)

Je vois 0 frais d'entretien

Je vois un cout d'acquisition de 382 loyers. Même à Bordeaux, c'est fort de café, le tiens est à l'extérieur à priori.

J'ai acheté il y a 4 ans un appartement en fin de défisc, 1ere couronne de Bordeaux à 240 loyers HC en très bon état. Le vendeur était en moins value.

tu as du faire une belle PV latente depuis vue la hype qu'il y a sur bordeaux ces dernières années

 
Un prix à 382 loyers bruts, la belle affaire .
 
Passe à autre chose .

C'est de la défiscalisation les gars pour faire ce calcul il faut soit tenir compte de l'avantage fiscal soit prendre le loyer réel du bien

+1    
 
Voir la mésaventure arrivée à mon beauf (racontée ici-même page 13.965)

Il va défiscaliser combien ? 12% ?

Ca fait encore 336 loyers en banlieue bordelaise....

En gros, c'est simple, il prend de l'ancien à 335 loyers et il y gagne plus....... Et c'est pas ce qui manque, même à beaucoup moins cher

 
Il existe une valeur référence dans le locatif en ce domaine ?
Histoire d avoir un moyen de comparaison

18% sur 9 ans il me semble

 
Ouais, entre Lectoure ( j ai de la famille gersoise ) et la Communaute Urbaine de Bordeaux... Comment dire...
 
Mais je prends note de la remarque.

Il manque plus que ce soit sur la rive droite, et c'est le pompon    

Après il y a des astuces en achetant un parking qu'on loue à part pour augmenter la rentabilité...

Sinon il y a aussi notre poto nico qui a fait une excellente affaire du même genre à Épinal  

Le Pinel n'est pas un mauvais programme en soit.
Mais c'est à faire en direct, et pas en filant 20% de com' à un promoteur.