[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Shaad

Reprise du message précédent :

J'ai un doute : ça passe le statut LMNP pour de la coloc ? suis plus sûr...

Pour calculer les frais de notaire, une simple recherche Google : site des notaires de France, de Paris ou de Navarre...

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Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

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chrissud a écrit :

Le chauffage au gaz est certainement le plus écologique de tous les chauffages confondus..... plus qu'électrique, fuel, au bois (électricité production avec des déchets pratiquement à vie de plusieurs générations, au bois principale cause de la pollution en France)

Il y aurait 2 chaudières ? une collective pour le chauffage et une individuelle pour l'eau chaude individuelle ?
Dans les 1800 il faut examiner le contenu, il est à priori inclus le prix du gaz pour le chauffage collectif

Pompe à chaleur c'est pas mal ou chauffage solaire (thermique) et puits canadien qui sont non carbonés. Et le chauffage électrique si l'électricité est produite avec du nucléaire a moins d'impact que le gaz (et quasi aucun si c'est fourni avec de l'hydraulique).
Par contre le bois, c'est violent niveau impact carbone.

bouhi93 a écrit :

Doy,

En partie seulement, c'est la loi de l'offre et de la demande. Ca dépend surtout de la qualité du bien que tu loues, car si les prix baissent, certains locataires peuvent acheter, le locataire d'ailleurs peut changer de logement pour aller dans celui du premier qui est mieux et le sien reste vide, sauf à diminuer le loyer aux personnes que cite Fauquelmont... Le loyer réellement perçu étant dans ce cas plafonné (ou presque) aux allocations du locataire.

Si le bien que tu loues est en centre-ville d'une zone dynamique, ok, crise ou pas, le prix du logement ne baissera déjà pas autant qu'ailleurs. Sinon, mouais... Chez mes parents, en frontière belge, les prix se sont effondrés le jour où les belges n'ont plus eu intérêt fiscalement à y avoir une adresse. Les belles maisons se sont quand même revendues, les autres tombent en ruine (parfois rachetées pour le terrain par un entrepreneur) et on ne compte pas le nombre de maisons qui ne trouvent pas de locataire, même en passant par les associations de logement social : vu le peu de service dans le bled, même les pauvres ne veulent pas venir et rester dans leur tour, préférant le confort et les services de la ville.

Je me base sur les chiffres genre lavieimmo & co. Que ce soit en zone très tendue ou en milieu rural, les loyers ont moins baissé/augmenté que les prix de ventes. Je ne dis pas que ça ne baisse pas, juste "pas autant".

M_D_C a écrit :

sur les prix qui baissent ça me fait penser aux personnes qui spéculent avec leur résidence principale !

ça m'a toujours fait rire

certains propriétaires ont un projet de vendre pour acheter dans le même coin, mieux, plus moderne, plus grand

Et ils me disent:" je veux changer de maison mais je ne vends pas en ce moment car les prix sont trop bas .........."

Et je suis obligé de leur expliquer que JUSTEMENT c'est le moment de vendre car ils vont pouvoir acheter aussi au meilleur tarif .... certains comprennent mais d'autre c'est impossible..

pourtant c'est quand l'immobilier va mal qu'il faut vendre pour acheter mieux

petite explication simple et caricaturale
hypothèse:l'immobilier a chuté de 20 %
tu vends ta maison 150 000 € perte 30 000 €
tu achètes un bien 250 000 € gain 50 000 e

économie de l'opération 20 000 € dans la poche et en plus avec un meilleur choix à l'achat ...

ceci est vrai seulement pour la résidence principale bien sur !!

pour une résidence secondaire l’idéal c'est de vendre quand le marché est haut et d'acheter quand le marché est bas

+1
Mais l'argument des banquiers ça a été de me dire "la bourse ça marche du tonnerre en ce moment, il faut investir" ...
ça doit marcher sur la plupart des clients, mais il a bugué quand je lui ai dit que je préfèrerai acheter quand la bourse va mal car ça ne pourrait que monter.

sire de Botcor a écrit :

Hypothèse : Marine Le Pen passe en mai (hypothèse malheureusement de plus en plus crédible si Fillon se maintient et que les gens de droite votent quand même pour lui au premier tour, mais que tous les autres refusent de voter pour lui au second)

Conséquence : on sort de l'€ illico (le référendum que le FN promet, c'est seulement pour la sortie de l'UE, pour la sortie de l'€ il n'y en aura pas)

Question : qu'est-ce qu'il se passe pour nos emprunts en € ? Ils passent en francs ou bien ils restent en € ? (en supposant que le reste de la zone euro reste à l'€)

Les emprunts seraient libellés en francs. Peu importe la valeur du franc.

Message cité 1 fois
Message édité par Profil supprimé le 10-02-2017 à 11:23:45

sire de Botcor

Armorican way of life

les emprunts contractés après le passage au nouveau franc, oui (et encore, les banques seront réticentes, cf banques polonaises qui libellent en CHF)
mais les emprunts antérieurs, ça m'étonnerait que les banques acceptent, sauf ptêt contre un triplement du taux

imaginons qu'elle passe en mai, on passe de l'€ au FF au 01/01/2018 : tous les emprunteurs 2017 seront sinistrés, pareil pour les emprunteurs des années précédentes avec mensualité significative p/r aux revenus

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Message édité par sire de Botcor le 10-02-2017 à 11:28:36

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«Ceux qui croient que les peuples suivront leurs intérêts et non leurs passions n’ont rien compris au XXe siècle.» © Raymond Aron

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sire de Botcor a écrit :

les emprunts contractés après le passage au nouveau franc, oui
mais les emprunts antérieurs je ne crois pas

Il me semble que même la banque de France qui devrait rembourser les emprunts libellés en euros, rembourserait en francs à la valeur de définition du cours au jour du basculement.
(ça date de 1996 une interview de Jacque Delors, de mémoire ... vu que ça fait plus de 20 ans et que de l'eau a coulé sur les ponts, faudrait vérifier quand même)

Professor

Je vois pas pourquoi faire passer l'achat comme une RP ?
Au contraire, en un achat locatif, ta banque va te conseiller un emprunt à 100% voir en incluant les frais de notaire (sans forcément faire un acte en main)

Par contre une coloc, c'est à mon avis un peu chiant à gérer.

alpachinois

Les mensualités à Chateauroux * 2 presque (soit environ 600*12 = 7200) à cause de la TF + charges (pour une maison ça doit être pas mal vu comment ça caille, j'imagine la facture de gaz à 2500€/an + 3000€ de TF )

Message cité 1 fois

alpachinois

Pourtant les loyers ont l'air énormes genre 450€ pour un 50m² à Chateauroux. Si tu trouves un localooser RSA + APL mais qui trouve pas d'HLM, ça fait une grosse renta pour un inves immo

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Message édité par alpachinois le 10-02-2017 à 11:55:31

int0x13

Si ça saigne, ça peut mourrir.

Bonjour, que pensez vous d'un investissement immobilier a but locatif dans une vieille maison dans une petite ville de campagne avec un rendement annoncé de 10% brut pour un prix de 55000€?
D'après l'annonce le bien est actuellement loué.

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kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Shaad

int0x13 a écrit :

J'en pense que 10% brut quand il y a un locataire, ça fera 5% net une année, -10% net l'année suivante, 5% net une année, -10% net l'année suvante,...

Message cité 1 fois

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faulquemont a écrit :

Pourquoi aurait-il une visibilité à long terme?

Il risque de se faire virer du jour au lendemain comme tout le monde, et retrouver un taf dans ce bled, c'est même pas la peine de l'envisager.

Ensuite pourquoi l'achat serait-il "rentabilisé en moins de 5 ans en bousie"?

Si les prix dévissent de 30% (ce qui est loin d'être exclu dans ce genre de trou), bonjour les dégâts (NE, dépression, divorce...)

On sent tout de suite la fragilité du chtimi déraciné dans ton propos de rageux

Donc, si je perd mon job, je renégocierai mon crédit pour pouvoir louer avec un cash flow nul, comme je l'ai déjà fait, et la maison se paiera toute seule, comme la première que j'avais acheté.
Si les prix baissent, la seule conséquence sera une augmentation de mon rendement

Et au pire du pire, je vendrai à la casse en perdant quelques dizaines de k€, il n'y aura pas mort d'homme.

Il y a quand même un sacré hiatus entre tes fanfaronnades de millionnaire lécheur de cul de vieux frontistes, et ton incapacité à envisager le moindre changement de plan en cas de modification des variables de calcul autrement que par un drame

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Message édité par Profil supprimé le 10-02-2017 à 12:54:10

Foncky

M_D_C a écrit :

sur les prix qui baissent ça me fait penser aux personnes qui spéculent avec leur résidence principale !

ça m'a toujours fait rire

certains propriétaires ont un projet de vendre pour acheter dans le même coin, mieux, plus moderne, plus grand

Et ils me disent:" je veux changer de maison mais je ne vends pas en ce moment car les prix sont trop bas .........."

Et je suis obligé de leur expliquer que JUSTEMENT c'est le moment de vendre car ils vont pouvoir acheter aussi au meilleur tarif .... certains comprennent mais d'autre c'est impossible..

pourtant c'est quand l'immobilier va mal qu'il faut vendre pour acheter mieux

petite explication simple et caricaturale
hypothèse:l'immobilier a chuté de 20 %
tu vends ta maison 150 000 € perte 30 000 €
tu achètes un bien 250 000 € gain 50 000 e

économie de l'opération 20 000 € dans la poche et en plus avec un meilleur choix à l'achat ...

ceci est vrai seulement pour la résidence principale bien sur !!

L'argent que tu "perds" à la revente, il n'est pas théorique, tu le sens bien passer.

L'argent que tu "gagnes" sur un bien parce que le marché est bas, c'est une supposition. Quel que soit l'état du marché, le prix "référence" d'un bien est très difficile à évaluer, ça dépend de trop de choses. Peut-être que la maison qui était à 300 000 y'a 5 ans est à 250 000 parce que de nouveaux frais de remise en état sont apparus.

Donc tu perds réellement 30 000 euros et tu as une ristourne théorique de 50 000, mais la ristourne aurait peut-être pu être encore plus importante, ou cache des frais à venir, on ne sait pas.

Non ?

Je suis exactement dans ce cas (vendre et acheter plus grand dans la même zone) donc je m'interroge... Tu leur dis quoi à tes clients en ce moment ?

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int0x13

Si ça saigne, ça peut mourrir.

Shaad a écrit :

J'en pense que 10% brut quand il y a un locataire, ça fera 5% net une année, -10% net l'année suivante, 5% net une année, -10% net l'année suvante,...

Tu parts du principe que les locataires vont s'en aller? et tout le temps bouger sans etre fixe? Tu peux m'en dire plus sur ce que t'en dis?
Je suis novice, mais j'essaie d'apprendre un peu les bases.

henoutsen

sire de Botcor a écrit :

Ce que tu dis est vrai pour ceux qui peuvent acheter cash.
Mais imagine que MLP passe avec la sortie de l'€ qui va avec, est-ce que les gens vont accepter de s'endetter en euros en sachant qu'ils devront rembourser en euros alors que leur salaire sera en nouveau-franc, une monnaie de singe ?

Tout sera dans la monnaie officielle du pays.
Quand on est passé à l'euro les crédit sont pas resté en Francs

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bouhi93

Des fois on s'en rapproche...

Un jeune couple avait emménagé sur mon palier en 2010, avec des prix élevés. Ils étaient à la limite de l'endettement.

Un enfant est né, le gars a perdu son boulot, sa femme était au SMIC (moins que la mensualité de leur prêt). Donc ceinture.

Le gars a trouvé un autre boulot moins bien payé à 600 km donc vente de l'appart (car on a beau dire que l'on peut louer son appartement et être locataire soi même, avec les impôts et taxes non récupérables sur les locations, faut y aller). Ils ont perdu 30 K sur la vente plus 15 K de frais (agence, notaire)

C'est que de l'argent certes, mais ça les a déprimé de voir ce qu'ils allaient pouvoir avoir après vu le budget restant et leur nouvelle capacité de financement...

Message cité 2 fois

M_D_C

Etre aimé par des cons

Foncky a écrit :

De vendre si c'est pour acheter de suite !

car quand l'immobilier se porte très bien, combien de vendeur sont heureux d'avoir fait une plus value sur la vente de leur bien et achètes juste après un bien surévalué ne correspondant pas exactement à leur recherche car il n'y a pas le choix et quand on leur dit, leur réponse c'est: "oui mais j'ai bien vendu ma maison" .... ok .....

je te conseille de regarder le marché dans ton secteur, les biens que tu peux trouver et si tu vois que ce que tu recherches se trouve et bien fonce ! mais c'est vrai qu'il faut connaitre un minimum le marché et être capable de bien évaluer les biens proposés.
et ne pas oublier que dans une opération de vente et rachat tu pers un minimum de 10% (frais de notaire, frais annexe)

par exemple tu sors de ta maison on te donne 200 000 € si tu veux rerentrer dans ta maison 1 mn après il te faut 220000 € donc certains préfèrent améliorer leur bien plutôt que de changer carrement

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Message édité par M_D_C le 10-02-2017 à 13:17:00

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RIP YOKO

Profil supprimé

bouhi93 a écrit :

Des fois on s'en rapproche...

Un jeune couple avait emménagé sur mon palier en 2010, avec des prix élevés. Ils étaient à la limite de l'endettement.

Un enfant est né, le gars a perdu son boulot, sa femme était au SMIC (moins que la mensualité de leur prêt). Donc ceinture.

Le gars a trouvé un autre boulot moins bien payé à 600 km donc vente de l'appart (car on a beau dire que l'on peut louer son appartement et être locataire soi même, avec les impôts et taxes non récupérables sur les locations, faut y aller). Ils ont perdu 30 K sur la vente plus 15 K de frais (agence, notaire)

C'est que de l'argent certes, mais ça les a déprimé de voir ce qu'ils allaient pouvoir avoir après vu le budget restant et leur nouvelle capacité de financement...

Je dis pas que ca ne peut pas arriver [:t_faz:1]

A ceci prés que mon cas est a l'exact opposé que celui que tu presentes

Message édité par Profil supprimé le 10-02-2017 à 13:23:34

StanCW

Parle à Monkey ...

sire de Botcor a écrit :

Conséquence : on sort de l'€ illico (le référendum que le FN promet, c'est seulement pour la sortie de l'UE, pour la sortie de l'€ il n'y en aura pas)

Question : qu'est-ce qu'il se passe pour nos emprunts en € ? Ils passent en francs ou bien ils restent en € ? (en supposant que le reste de la zone euro reste à l'€)

Je pense que ton scénario est impossible.

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

Faluja

Désanusseur de moules

Quels sont les éléments à prendre en compte et à demander lors de l'achat d'un terrain constructible ?

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On peut pas s'arrêter ici ! C'est le pays des chauves souris !

leraturbain

bouhi93 a écrit :

Des fois on s'en rapproche...

Un jeune couple avait emménagé sur mon palier en 2010, avec des prix élevés. Ils étaient à la limite de l'endettement.

Un enfant est né, le gars a perdu son boulot, sa femme était au SMIC (moins que la mensualité de leur prêt). Donc ceinture.

Le gars a trouvé un autre boulot moins bien payé à 600 km donc vente de l'appart (car on a beau dire que l'on peut louer son appartement et être locataire soi même, avec les impôts et taxes non récupérables sur les locations, faut y aller). Ils ont perdu 30 K sur la vente plus 15 K de frais (agence, notaire)

C'est que ~~de l'argent~~ 45 000 euros (3 ans de SMIC) certes, mais ça les a déprimé de voir ce qu'ils allaient pouvoir avoir après vu le budget restant et leur nouvelle capacité de financement...

[:moundir]

Projet d'achat qui semble peu réfléchi, notre société se charge de leur rappeler [:xenusion:1] .

Message édité par leraturbain le 10-02-2017 à 13:31:03

bouhi93

Des petits jeunes, lui cadre bien rémunéré. Vu les remboursements possibles, en 17 ans c'était plié. Ce n'était pas inconscient sauf s'il savait qu'il avait trouvé la seule boite qui payait bien et que s'il devait partir, ce serait -30 % direct... (d'autant que je suis dans le centre ville d'une commune desservie par la ligne A, à 20 minutes de chatelet donc vite vendable au prix du marché)

Charrette de l'entreprise 18 mois plus tard, bye bye les nouveaux...

Message cité 4 fois

fugacef

henoutsen a écrit :

Tout sera dans la monnaie officielle du pays.
Quand on est passé à l'euro les crédit sont pas resté en Francs

Regarde comment ça marche dans les pays de l'est qui ont pas l'euro. Exemple la Hongrie. Les emprunts immo sont fait massivement en CHF car les emprunts en forints sont très chers. Le gros souci c'est que quand le taux de change évolue. La crise de 2008... la decisión de je ne sais plus qui de modifier le taux plancher du CHF... beaucoup sont dans une mèrde noire

Message cité 1 fois

MEI

|DarthPingoo(tm)|

bouhi93 a écrit :

Non mais déjà de base financement au taquet c'est périlleux quelque soit le contexte.

En vrai faudrait pas dépassé 25% de capacité d'emprunt pour être large sur les 15-25 ans à venir.
(surtout avec une inflation proche de zéro)

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| AMD Ryzen 7 7700X 8C/16T @ 4.5-5.4GHz - 64GB DDR5-6000 30-40-40 1T - AMD Radeon RX 7900 XTX 24GB @ 2680MHz/20Gbps |

leraturbain

bouhi93 a écrit :

Des petits jeunes, lui cadre bien rémunéré. Vu les remboursements possibles, en 17 ans c'était plié. Ce n'était pas inconscient sauf s'il savait qu'il avait trouvé la seule boite qui payait bien et que s'il devait partir, ce serait -30 % direct... (d'autant que je suis dans le centre ville d'une commune desservie par la ligne A, à 20 minutes de chatelet donc vite vendable au prix du marché)

Charrette de l'entreprise 18 mois plus tard, bye bye les nouveaux...

[:gigaloool]

Tu es agent immo pour écrire de telles bêtises ?

J'ai déjà été licencié économique, j'ai donc financé ma maison avec un prêt de 4 ans (pour une somme moins élevée que les indemnités de 2 ans de chômage), c'est cela être "pas inconscient" selon moi.

Message cité 1 fois
Message édité par leraturbain le 10-02-2017 à 13:43:39

Faluja

Désanusseur de moules

Oui mais en vrai selon les régions et ton niveau de salaire pour 25 % t'as pas grand chose sinon rien, perso je vais emprunter au max aussi.

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On peut pas s'arrêter ici ! C'est le pays des chauves souris !

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bouhi93 a écrit :

Des petits jeunes, lui cadre bien rémunéré. Vu les remboursements possibles, en 17 ans c'était plié. Ce n'était pas inconscient sauf s'il savait qu'il avait trouvé la seule boite qui payait bien et que s'il devait partir, ce serait -30 % direct... (d'autant que je suis dans le centre ville d'une commune desservie par la ligne A, à 20 minutes de chatelet donc vite vendable au prix du marché)

Charrette de l'entreprise 18 mois plus tard, bye bye les nouveaux...

Acheter a plus de 200 loyers en endettement max avec moins de 18 mois d'ancienneté et avec les revenus concentrés sur une seule personne, ca représente une certaine prise de risque quand même....

J'ai acheté 30% en dessous du prix de construction en 1993 non corrigé de l'inflation, avec suffisament d'epargne pour tuer le crédit en 1 clic, 16 ans d'ancienneté et une prime de licenciement potentielle qui serait probablement supérieure au capital restant du.

Permet moi de ne pas me sentir en danger

Message cité 4 fois
Message édité par Profil supprimé le 10-02-2017 à 13:44:53

Profil supprimé

fugacef a écrit :

Ce qui a été fait en hongrie sur les prêts immo est carrement criminel.

Message cité 1 fois

leraturbain

Voilà un achat "pas inconscient" [:mycrub] .

Oldcroco

bouhi93 a écrit :

On retrouve le même cas que pour notre ami gimly, à ceci près que ce dernier est vieux et que sa probabilité de retrouver un job dans la bourgade est sensiblement la même que celle de voir la Méluche à l'Élysée en mai prochain.

bouhi93

leraturbain a écrit :

Tu es agent immo pour écrire de telles bêtises ?

J'ai déjà été licencié économique, j'ai donc financé ma maison avec un prêt de 4 ans (pour une somme moins élevée que les indemnités de 2 ans de chômage), c'est cela être "pas inconscient" selon moi.

C'est pour ça que j'écris "sauf si"...

PS : pour ton financement à toi, on peut dire que tu n'as pas froid aux yeux ! Un sacré risque que tu as pris !

edit : et sans être agent immobilier, on a assez fait croire à tous et toutes que même sans travailler, tout le monde pouvait devenir propriétaire, avoir une voiture, canal+ et Cie, sans oublier les vacances (autrefois réservées aux rentiers et aux travailleurs, c'étaient les "vacances payées"...).

Il faut positiver, croire en l'avenir, que rien ne peut t'arriver...

Message édité par bouhi93 le 10-02-2017 à 14:11:34

Loup23

En même temps la moitié d'HFR peut acheter cash au fin fond des Vosges hein Bon y bosser pour un salaire correct c'est une histoire

Message cité 1 fois

StanCW

Parle à Monkey ...

Grosso modo je trouve que les gens (collègues de 35-40 ans pour un deuxième achat genre on passe d'un appart à une maison) ont tendance à se mettre au taquet sur de longue durée plus facilement qu'il y a 10ans, c'est hallucinant. Crédit sur 20 ou 25ans sont évoqués parce que les taux sont bas, mais en étant à 30/35% d'endettement malgré l'apport.

Le paris est un peu gros à mon goût et ne laisse que peu de choix dans sa vie pro, bref ils sont tenus par les burnes

Message cité 1 fois
Message édité par StanCW le 10-02-2017 à 13:52:03

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

fugacef

Ben ça se discute. C'est un risque, il y a beaucoup à gagner quand même. Quand tu emprunte avec un taux d'intérêt 2 à 3 fois moins élevé en CHF qu'en monnaie locale, à la fin de ton crédit ça fait une sacrée somme.

La Pologne avait pondu il me semble une loi pour ne pas répercuter (autant ?) la flambée du CHF en février 2015. Pour protéger les emprunteurs en CHF. Mais du coup, c'est clairement injuste envers ceux qui ont emprunté en monnaie locale. Et puis certes, la flambée du CHF a fait exploser tes mensualités, mais de combien auraient-elles été si l'emprunt avait été fait en monnaie locale ? Quid du montant économisé sur la période où ça allait bien ?

Y a pas de solution malheureusement [:ponaygay:4]

Message cité 1 fois
Message édité par fugacef le 10-02-2017 à 13:53:47

Profil supprimé

fugacef a écrit :

Y a pas de solution malheureusement [:ponaygay:4]

A ceci prés que les gens n'etaient pas informés du risque

Il y a aussi eu des mesures d'amortissement en Hongrie d'ailleurs, sinon la moitie de la population serait sous les ponts.

Message édité par Profil supprimé le 10-02-2017 à 13:56:26

Loup23

StanCW a écrit :

Bah quand madame bosse, que tu as des gamins un poil plus grand, le cercle d'amis et de famille à proximité tu es de toute façon bien enchainé à une zone géographique...

Profil supprimé

Loup23 a écrit :

En même temps la moitié d'HFR peut acheter cash au fin fond des Vosges hein Bon y bosser pour un salaire correct c'est une histoire

Sans doute meme plus, la maison a couté le prix d'une salle de bain dans le 7éme

Cela dit, il y a plus de boulot que vous ne semblez le penser par ici, vu que personne ne veut y vivre

Message cité 1 fois

Profil supprimé

Faluja a écrit :

Quels sont les éléments à prendre en compte et à demander lors de l'achat d'un terrain constructible ?

go topic construction

Message cité 1 fois

Faluja

Désanusseur de moules

dac

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On peut pas s'arrêter ici ! C'est le pays des chauves souris !

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