[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

fabien1176

Reprise du message précédent :

Leg9 a écrit :

Note : je suis une buse en comptabilité
Donc mon calcul est peut être complêtement faux

J'en suis à ~89k€ de "frais" en ~10ans :

====================
COUT USAGE 10 ANS
====================
--------------------
- 8.000 notaire
-10.000 agence
--------------------
-18.000 frais achat
--------------------

--------------------
- 2.700 porte palière
- 1.300 réfections balcons
- 5.000 salle de bain
- 1.000 portes intérieures
--------------------
-10.000 frais travaux
--------------------

--------------------
- 8.000 charges prop. (10 ans)
- 5.000 foncier (10 ans)
-29.000 intérêts prêt (10 ans)
- 2.000 assurance prêt (10 ans)
-17.000 "manque" intérêts apport (10 ans)
--------------------
-61.00 frais propriété (10 ans)
--------------------

--------------------
-89.000 COUT TOTAL (10 ans)
--------------------

Si on le vend disons 160, retirons les 45k€ que l'on devra encore à la banque, les 45 qui avaient étés injectés au départ, et les 55 que l'on a capitalisés (et qu'en théorie on aurait pu capitaliser sans acheter) -> gain de 15k€

cout + gain = -74k€, soit 10k€ de mieux que la loc @700€/mois sur la même période.

Ah tiens pas mal, je vais faire un calcul du genre pour mon achat à moi, histoire de pleurer ma race.

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r06

Leg9 a écrit :

Note : je suis une buse en comptabilité
Donc mon calcul est peut être complêtement faux

J'en suis à ~89k€ de "frais" en ~10ans :

C'est marrant si on divise tes 89k/10/12 on voit que ton appart t'as couté 741€/mois pendant ces 10 ans...

Ces 41€ tu aurais pu les capitaliser aussi donc la location "gagne" encore 4920€ donc tu n'es plus gagnant que d'un peu plus de 5k€...

Message cité 1 fois

Leg9

Fire walk with me

r06 a écrit :

D'un autre coté, je n'ai pas compté la réévaluation du loyer [:cosmoschtroumpf]

Message cité 1 fois

---------------
If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

r06

Leg9 a écrit :

Et encore je n'ai pas compté le "manque" des intérêts générés par la capitalisation progressive si on l'avait collée sur une AV lambda plutôt que dans la pierre, donc la différence doit encore être moindre, voire nulle... voire carrément en défaveur de l'achat.

Par contre... pour revenir à la réalité et plus à la théorie, avec un loyer ~équivalent à notre mensualité, je ne vois pas bien comment on aurait pu épargner -en plus- 55k€ en 10 ans.

Ta mensualité était de combien? Largement plus de 700€? Il me semble que un des avantages de l'achat est l'épargne forcée vu que tu n'aurais proablement pas économiser les 55k€ sur 10 ans...

Message cité 1 fois

Leg9

Fire walk with me

(et en loc', il était peut être à 750€ en 2004)

---------------
If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Leg9

Fire walk with me

r06 a écrit :

Ta mensualité était de combien? Largement plus de 700€? Il me semble que un des avantages de l'achat est l'épargne forcée vu que tu n'aurais proablement pas économiser les 55k€ sur 10 ans...

740€
Ouais donc en fait je n'ai été gagnant que de pouvoir faire de l'épargne comme les GROS PD2POVS dont parle Elfe sans cesse...
[:xeen]

Message édité par Leg9 le 17-09-2013 à 17:57:26

---------------
If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Rui_

Leg9 a écrit :

Ben les frais d'achat et de travaux vous les avez bien sortit de quelque part non? C'était pas dans le crédit non?

Donc ça fait quand même 10k rien que pour les travaux que vous auriez pu capitaliser :
+ ton apport
Le tout placer sur un truc genre AV et roule ma poule

Message cité 2 fois

Leg9

Fire walk with me

Rui_ a écrit :

Ben les frais d'achat et de travaux vous les avez bien sortit de quelque part non? C'était pas dans le crédit non?
Donc ça fait quand même 10k rien que pour les travaux que vous auriez pu capitaliser :
+ ton apport
Le tout placer sur un truc genre AV et roule ma poule

Frais d'achat, c'était dans l'apport.
Par contre pour les travaux, ouais.

---------------
If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

r06

Rui_ a écrit :

Plus la foncière 5k, les charges de proprièté 8k et les 18k de frais d'achat on arrive déjà à 41k...

fabien1176

Pas fait le même modèle que Leg9 mais bon, sauf erreur de ma part ça fait bobo ... :sweat:

Coût sur 7 ans :
- 17K€ de frais de notaire
- 4.3K€ de foncier
- 15K€ de travaux
- 69K€ de cumul des intérêts
- 4K€ d'assurance emprunt
- 6K€ grosso modo de manque des intérêts de l'apport initial
= 109K€.

Coût en cas de location, grosso modo dans les 1200€ par mois charges comprises = 101K€.

Tiens en fait si je fais la misérable plus-value que j'espère (305K€ net vendeur contre 297K€ prix d'achat), ça ramène les deux visions à 101K€ ...

J'ai dû merder quelque part ... :sweat:

Message cité 2 fois

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The NBoc

Quo Modo Deum

Leg9 a écrit :

Note : je suis une buse en comptabilité
Donc mon calcul est peut être complêtement faux

J'en suis à ~89k€ de "frais" en ~10ans :

C'est aussi que si tu t'etais mis en location dans le meme bien tu aurais vécu avec des portes, une salle de bain et un balcon pourris

---------------
it is difficult to get a man to understand something when his salary depends on his not understanding it - La lecture est un stratagème qui dispense de réfléchir - Et les Shadocks pompaient, pompaient...

Black_Jack

Bo_Jack

On va pas tergiverser 100 000 ans, leg nine a bien fait d'acheter comme disait elfe.

Message cité 1 fois
Message édité par Black_Jack le 17-09-2013 à 18:17:09

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Horse_man

patx3

Leg9 a écrit :

Note : je suis une buse en comptabilité
Donc mon calcul est peut être complêtement faux

J'en suis à ~89k€ de "frais" en ~10ans :

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COUT USAGE 10 ANS
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- 8.000 notaire
-10.000 agence
--------------------
-18.000 frais achat
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- 2.700 porte palière
- 1.300 réfections balcons
- 5.000 salle de bain
- 1.000 portes intérieures
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-10.000 frais travaux
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- 8.000 charges prop. (10 ans)
- 5.000 foncier (10 ans)
-29.000 intérêts prêt (10 ans)
- 2.000 assurance prêt (10 ans)
-17.000 "manque" intérêts apport (10 ans)
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-61.00 frais propriété (10 ans)
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-89.000 COUT TOTAL (10 ans)
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cout + gain = -74k€, soit 10k€ de mieux que la loc @700€/mois sur la même période.

Tu es en train de nous dire que si tu avais été locataire, tu aurais 45 ke + 17 ke = 67 ke aujourd'hui en capital.

Mais au lieu de cela, tu es devenu propriétaire, et tu vas récupérer 115 ke net d'emprunt.

Et tu conclus que tu as gagné à peine 10 ke... :heink:

J'y suis allé de ma truelle aussi, mais à considérer que les dépenses intermédiaires correspondent peu ou prou à un loyer, j'ai du mal à concevoir ton calcul (tout au moins, les 2 dernières lignes).

PS : Je nuance, car je n'arrive pas à voir ton différentiel mensualité/loyer équivalent.

Message cité 1 fois
Message édité par patx3 le 17-09-2013 à 18:24:33

fabien1176

Quelqu'un peut me dire ce qu'il manque à mon calcul ci-dessus svp ?

Edit : à mon avis il faut que je déduise les grosso modo 5000€ d'intérêts que j'aurais obtenu en épargnant le différentiel entre loyer (1200€) et emprunt (1500€).
Ce qui fait que la location ne m'aurait coûté que 101K€ - 5K€ = 96K€.

Contre 101K€ en cas de vente à 305K€.

Message édité par fabien1176 le 17-09-2013 à 18:23:31

The NBoc

Quo Modo Deum

Black_Jack a écrit :

On va pas tergiverser 100 000 ans, leg nine a bien fait d'acheter comme disait elfe.

Sur 15 ans avec revente au bout de 10, encore heureux...

elfe_errant

A consommer avec modération

Leg9 a écrit :

Note : je suis une buse en comptabilité
Donc mon calcul est peut être complêtement faux

J'en suis à ~89k€ de "frais" en ~10ans :

====================
COUT USAGE 10 ANS
====================
--------------------
- 8.000 notaire
-10.000 agence
--------------------
-18.000 frais achat
--------------------

--------------------
- 2.700 porte palière
- 1.300 réfections balcons
- 5.000 salle de bain
- 1.000 portes intérieures
--------------------
-10.000 frais travaux
--------------------

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-89.000 COUT TOTAL (10 ans)
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cout + gain = -74k€, soit 10k€ de mieux que la loc @700€/mois sur la même période.

Je suis pas sur de comprendre (c'est le matin ).

Tu soustrais 55k que tu aurais capitalisés en location.
Mais je ne te vois pas ajouter le loyer que tu aurais payé en //.

Message cité 1 fois
Message édité par elfe_errant le 17-09-2013 à 19:07:47

pilef

Leg9 a écrit :

Note : je suis une buse en comptabilité
Donc mon calcul est peut être complêtement faux

Si on le vend disons 160, retirons les 45k€ que l'on devra encore à la banque, les 45 qui avaient étés injectés au départ, et les 55 que l'on a capitalisés (et qu'en théorie on aurait pu capitaliser sans acheter) -> gain de 15k€

cout + gain = -74k€, soit 10k€ de mieux que la loc @700€/mois sur la même période.

Tu aurais eu un loyer à payer à côté en étant locataire

Mince, burned par l'américain

Message cité 1 fois
Message édité par pilef le 17-09-2013 à 19:09:36

r06

patx3 a écrit :

Tu es en train de nous dire que si tu avais été locataire, tu aurais 45 ke + 17 ke = 67 ke aujourd'hui en capital.

Mais au lieu de cela, tu es devenu propriétaire, et tu vas récupérer 115 ke net d'emprunt.

Et tu conclus que tu as gagné à peine 10 ke... :heink:

J'y suis allé de ma truelle aussi, mais à considérer que les dépenses intermédiaires correspondent peu ou prou à un loyer, j'ai du mal à concevoir ton calcul (tout au moins, les 2 dernières lignes).

PS : Je nuance, car je n'arrive pas à voir ton différentiel mensualité/loyer équivalent.

En fait il payait 740€ de mensualités mais sur les 10 ans il a aussi dépensé en plus 41k soit 341€ par mois...
D'après lui le loyer équivalent serait de 700€ (il a ensuite augmenté à 750€) donc il aurait pu épargner si il avait loué 45720€ (39720€ avec un loyer de 750€)...
Donc 67k plus 40k => 107k à comparer au 115k, le compte est bon...

Message cité 1 fois

r06

elfe_errant a écrit :

Je suis pas sur de comprendre (c'est le matin ).

Tu soustrais 55k que tu aurais capitalisés en location.
Mais je ne te vois pas ajouter le loyer que tu aurais payé en //.

pilef a écrit :

Tu aurais eu un loyer à payer à côté en étant locataire

Mince, burned par l'américain

Non avec son calcul on compare pas directement l'achat à la loc mais il n'oublie rien, j'ai fait le calcul complémentaire juste au dessus (j'espère sans m'être trompé...)...

elfe_errant

A consommer avec modération

r06 a écrit :

Je comprends rien à son truc.

Il disait qu'il payait 740 eur de mensualité. Vs un loyer quasi équivalent, c'est "neutre" comme poste de dépense. Je comprends pas l’intérêt de tripatouiller ca pour déduire le coup du crédit, la capitalisation et l'âge du capitaine.
Les 41k sortent d'où ? Tu veux dire en fait que sa mensualité était supérieure ?

Je peux comprendre qu'on puisse déduire au final les travaux (et encore, j'en fais en étant locataire à perte) et :
- 8.000 charges prop. (10 ans)
- 5.000 foncier (10 ans)
- 2.000 assurance prêt (10 ans)
-17.000 "manque" intérêts apport (10 ans)

Mais je comprends mal les -29.000 intérêts prêt (10 ans)

Edit : ok je comprends mieux avec ta 2e explication

Message cité 2 fois
Message édité par elfe_errant le 17-09-2013 à 19:37:50

r06

elfe_errant a écrit :

Je comprends rien à son truc.

Mais je comprends mal les -29.000 intérêts prêt (10 ans)

Edit : ok je comprends mieux avec ta 2e explication

Les 41k c'est tous les frais sauf les 29k d'intérets et les 17k de manque a gagner sur les intérets....

Message édité par r06 le 17-09-2013 à 19:47:36

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

fabien1176 a écrit :

Ca me parait cohérent :jap:

Message cité 1 fois

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

Aigoual

Idéalement il faudrait appliquer l'actualisation de tous les flux de trésorerie, mais on va pas chipoter... ^^

Reste que les débours initiaux pèseraient pas mal sur une période courte.

Message cité 1 fois

fabien1176

nico6259 a écrit :

Ca me parait cohérent :jap:

Merci !

Financièrement alors c'est pas le naufrage que je redoutais, au moins une bonne nouvelle.

fabien1176

Aigoual a écrit :

Idéalement il faudrait appliquer l'actualisation de tous les flux de trésorerie, mais on va pas chipoter... ^^

Reste que les débours initiaux pèseraient pas mal sur une période courte.

Avec quel WACC ?

Aigoual

L'inflation Insee semble une bonne base dans un premier temps.
Mais la taux d'actualisation n'est pas constant, il est MàJ chaque année.

Kyfun

Les choses se passent !

Messieurs, l'heure est grave

Je m'appretes à passer de localoser à propriowinner... Non j'déconne.

Demain je vais visiter un bien qui m’intéresse fortement dont j'avais parlé il y'a quelques jours. Tous les points que je recherche y sont présents (dernier etage, garage et chauffage individuel).
Le bien fait 64m2 pour une valeur demandée de 274k (ou 260k sans garage) par une agence. Demain je vois en PAP et j'ai regardé la fourchette dans le coin via au m2 des notaires. Au max c'est 3800E du mètre.

L'appart semble en parfait état (c'est récent) donc j'pense, si la visite est concluante, proposé 250k: 3700*64m + 14k de garage.

Ca vous semble déconnant ? Les bien dans le coin sont tous affichés au même prix mais ça a l'air de pas très bien se vendre en ce moment.

Merci de votre avis de krashiste !

Message cité 2 fois

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Comme dirait quelqu'un de beaucoup plus avisé que moi, quelquefois c'est toi qui cognes le bar mais d'autres fois, et ben, c'est le bar qui te cogne.

Leg9

Fire walk with me

elfe_errant a écrit :

Je comprends rien à son truc.

Je prends d'un coté tout ce que ça m'a couté d'être propriétaire.
Les trucs qui sont sortis de ma poche et partis "en fumée" (frais d'agence, frais de notaire, intérêts d'emprunt...), les trucs qui ne sont pas rentrés dans ma poche (les intérêts capitalisés de l'apport, ...), les trucs qui sont sortis de ma poche et potentiellement valorisables (travaux...) mais pas sûr.

De l'autre coté, les trucs qui sont rentrés dans ma poche "gratos", i.e. la vraie plus value nette de chez nette, qui ne vient ni de mon apport, ni de l'épargne (forcée ou pas) sur la période, ni de ce que je dois encore à la banque.

Message cité 1 fois
Message édité par Leg9 le 17-09-2013 à 21:16:33

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

dchiesa

Joli lapinou frileux

Mais vous être où pour avoir aussi peu de plus value sur 10 ans :??:
J'ai payé mon appart neuf 310 k€ en 2003, il est estimé entre 600 et 650 k€ maintenant. :heink:
Je ne me fatigue pas à faire le calcul, je crois que c'est rentable. :whistle:

Message cité 3 fois

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Hattrick : Heureuxloosers (Championnat) - SC2 : Redwar/716

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

dchiesa a écrit :

Toi t'es à Paris ?

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

dchiesa

Joli lapinou frileux

A coté, dans le 92

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Hattrick : Heureuxloosers (Championnat) - SC2 : Redwar/716

wade

Mendiant de reconnaissance

Leg9 a écrit :

Arf... je viens de refaire un calcul un peu moins à la grosse louche (même si toujours un peu au doigt mouillé) : en revendant à 160k€ net... l'achat aura donc été au bout de 10 ans gagnant de 10k€ sur la location du même bien.

Un gain de 1k€ par an pour flipper à chaque fois qu'un blaireau salope les parties communes, à se filer des coups de sang pour courir après le syndic, à se taper des réunions chiantissimes...

AH CA VAUT LE COUP LA PROPRIETE !
[:clooney16]

Limite j'en viens à me demander si je ne me suis pas emmanché quelque part dans mes calculs
Mais je ne crois pas...

Pourquoi tu ne gardes pas l'appartement pour le mettre en location ?

Message cité 1 fois

Leg9

Fire walk with me

wade a écrit :

Pourquoi tu ne gardes pas l'appartement pour le mettre en location ?

Peut être parce que je suis un sale pédé de gros pauvre qui va avoir besoin du produit de cette vente pour racheter un second bien ? :??:
Je comprends que cela fasse tache au milieu des rentiers et des héritiers, mais voilà la dure réalité de l'immense majorité des salariés

Message cité 2 fois

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Leg9

Fire walk with me

dchiesa a écrit :

Mais vous être où pour avoir aussi peu de plus value sur 10 ans :??:

Baaahhh....
Je ne me fatiguerai pas à répondre

Message cité 2 fois

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

Djoul II

Id PSN : djoullius

Et puis estimé par qui !?

Message cité 1 fois

elfe_errant

A consommer avec modération

Leg9 a écrit :

Baaahhh....
Je ne me fatiguerai pas à répondre

Non mais c'est legitime comme question, c'est principalement ca qui plombe la rentabilité financière de l'opération.

C'est comparable au friggit province en terme de % d'évolution ?

Message cité 2 fois

Leg9

Fire walk with me

Djoul II a écrit :

Et puis estimé par qui !?

Friggit Paris 2003 : 1.3
Friggit Paris 2013 : 2.52

310/1.3*2.52=600

Ca ne me semble même pas absurde. [:spamafote]
(enfin, entendons nous... pas absurde comme estimation )

Cas perso :
Friggit France 2004 : 1.35
Friggit France 2013 : 1.65

On est pas si loin...

Message cité 2 fois
Message édité par Leg9 le 17-09-2013 à 22:08:18

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andre1980

Les gros nichons vaincront

dchiesa a écrit :

Mais vous être où pour avoir aussi peu de plus value sur 10 ans :??:

Devine. C'est dans quel coin de France que les gens ont le moins envie de vivre ?

Message cité 1 fois

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Pacific Crest Trail, 4250km de marche au USA (Vente sur Amazon aussi).

Leg9

Fire walk with me

elfe_errant a écrit :

Non mais c'est legitime comme question

Si la question est légitime, le contexte/le style est trollesque à souhait...
Bref, c. supra.

Ca n'est pas comme si le Friggit était en première page depuis des années, hein...

Message cité 1 fois

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

elfe_errant

A consommer avec modération

Leg9 a écrit :

Cas perso :
Friggit France 2004 : 1.35
Friggit France 2013 : 1.65

On est pas si loin...

Mais si ca a pas bullé en province, vous vous plaignez de quoi finalement

Message cité 1 fois

Leg9

Fire walk with me

elfe_errant a écrit :

Mais si ca a pas bullé en province, vous vous plaignez de quoi finalement

Ban
1.35, c'était déjà bien trop cher ; 1.65, on frôle l'absurde.
Je te laisse deviner mon avis pour 2.52.

Message édité par Leg9 le 17-09-2013 à 22:11:18

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