Reprise du message précédent :

 
Je ne comprends toujours pas de quoi tu parles.
 
L'acte de vente concernera une maison de 76m², comme quand j'ai moi même acheté la maison.
Ni moi ni l'ancien propriétaire n'avons eu le moindre souci lors de la transaction.
 
Et concernant le bureau supplémentaire, c'est le garage pour lequel il y avait eu un permis de construire à l'époque (bon, le certificat de conformité n'avait pas été réclamé mais on nous avait expliqué que près de 18 ans après la construction il y avait prescription).
 
Edit : je ne crois pas que je sois le seul gars au monde qui vend une maison dont la surface habitable et supérieure à celle mentionnée sur l'acte de vente.
Je ne dis pas que c'en devient légal pour autant.

Tout ceci est à déclarer aux impôts ... qui referont le calcul pour les impôts locaux (+ quelques taxes je crois).
Dans le cas contraire, comme le dit lilith_unique, tu peux te prendre un redressement.

 
Non mais ça je comprends bien qu'il faudrait le faire.
Mais si vendeur et acheteur sont ok pour une transaction portant sur un acte de vente pour un bien de Xm², alors qu'en fait la maison en fait plus, normalement du point de vue de la transaction elle-même, il n'y a pas spécialement de souci.
 
Bon et de toute façon, au pire ce n'est pas compliqué, comme vous le dites, ma maison fait désormais 103,99m².
 
La "véranda" est déclarée, elle est sur l'acte de vente initial.
Si je comprends bien, pour toute surface construite de plus de 12m², il faut déposer un permis c'est ça ?
Si c'est inférieur : pas besoin.
Après c'est juste une question de déclaration au fisc.

Je sais pas d'où sortent les 12m² de mémoire c'était 20 puis c'est passé à 40 récemment.

 
Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :
 
travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 170 m²,
 
travaux de ravalement ou travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment,
 
travaux changeant la destination d'un bâtiment (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celle-ci n'implique pas de travaux.

 
source: http://vosdroits.service-public.fr/F17578.xhtml

tu dois avoir l'autorisation de la mairie
chose plus simple qu'un permis d'un point de vue administratif, mais qui doit être fait et présent lors de la vente

mais le soucis est plus grave
sur ton acte de vente, tu as acheté un bien de 76m²
tu n'as aucune justification pour les m² en plus
l'ancien propriétaire aurais dû demander un permis de construire pour la véranda pour arriver au 92m²
là c'est toi qui risque de payer les pots cassés pour la véranda et le bureau
car c'est une différence de 26m² par rapport à ton acte de propriété

et désolée, mais il n'y a pas de prescription
même après 18 ans
le redressement fiscal commencera surement à partir de ton acte d'achat, mais tu devra payé si tu ne régularises pas la situation

l'acheteur peut refuser de payer un futur redressement parce que les papiers ne sont pas en règle. tout simplement

EDIT:
bon c'est passé à 20m²
mais le principe reste le même

 
OK, donc je n'avais pas besoin de permis pour le bureau, mais j'aurais dû faire une déclaration préalable.
Si je veux corriger cela, comment dois-je m'y prendre ?
RDV avec l'urbanisme pour expliquer que je veux réparer une omission (coupable ok) ?
Risques de refus ?

 
Je crois que l'acte de vente fait état de 92m².
 
Mais bon je suis dans la merde quoi ...

déclare tous les travaux d'extension qui ont fait que tu es passé de 76 à 103m²
un refus est toujours possible car c'est une demande d'autorisation, mais c'est quand même rare
c'est au cas par cas, avec une grosse probabilité que ce soit accepté

 
Mais admettons que la véranda était déclarée, vu qu'à l'époque lors de la transaction je n'ai eu aucune alerte particulière de la part du notaire.
Seul le bureau devrait l'être désormais, non ?

Allez à mon tour pour la création de surface de plancher.
J'ai aménagé les combles: création de 16m² de surface de plancher. Je vais aménager le garage: création de 20m².
 
Je me demande s'il faut 2 déclarations de travaux (16 et 20) ou un permis de construire (36)

Y'a un immeuble à vendre "à la découpe" dans ma rue.
Petit exemple : 2p de 27 m², 130 k€, vendu loué pour 6600 € (hors charge) par an.

 
Donc si je comprends bien, tu as déjà fait les travaux dans les combles, c'est ça ?
Donc tu t'apprêtes à faire une déclaration rétroactive ?

je pense que oui
si tu as acheté un bien de 92m², l'acte notarié fait foi
à vérifier au près des juristes/pros de la législation

mais pour être sûr que tu es dans les clous, il suffit de savoir pour quelle surface est calculé ton impôt foncier/ taxe d'habitation.
si c'est 92m² -> tout est bon, tu régularises au près de la mairie pour le bureau
si c'est 76m² -> gros problème

edit

Arrêtez.
 
Vous n'avez pas une idée exacte de sa situation et vous commencez à lui raconter des choses qui risquent de le mettre vraiment dans la merde.

Ce qui revient quasiment au même.
Une déclaration n'est en rien (malgré ce que les députés tentent de s'auto-convaincre à chaque fois qu'ils touchent à cette loi) une simple information de la mairie. Une Déclaration Préalable est en fait une demande d'autorisation de travaux.
C'est à dire que les travaux envisagés doivent autorisés, et donc autorisables, c'est à dire respecter les règles d'urbanisme.

Déposer une déclaration préalable et attendre qu'elle soit instruite.
Mais ce sera inutile si la véranda ne respecte pas les règles d'urbanisme.

S'il y a refus parce que non respect des règles d'urbanisme, il y a deux solutions :  
- soit des travaux complémentaires permettent de rendre la construction conforme => alors il faut les faire
- soit aucun travaux complémentaires ne pourra la rendre conforme => destruction et retour à l'original

La surface à considérer en urbanisme, c'est la surface aménageable, pas la surface aménagé ou non.
Donc, en collant du papier peint dans tes combles, tu n'as créé aucune surface urbanistiquement parlant puisque le plancher existait déjà.
En clair, la Surface de Plancher considérée en urbanisme n'a rien à voir avec la surface habitable.

Là oui car le garage n'est pas considéré comme de la surface aménageable.

Si tu es dans une zone U du PLU, une Déclaration de Travaux suffira pour les deux. Sinon, ce sera Permis de Construire. Et quoi qu'il en soit, sauf à espacer les travaux de quelque chose comme une année, ils doivent être déclarer ensemble. Sinon, il y a contournement de la loi (c'est hors la loi de se construire un château en déposant 50 DP).
 
Ceci écrit, la différence entre une DP et un PC, c'est quasiment rien (quasiment les mêmes pièces graphiques, 1 mois d'instruction au lieu de 2, un blabla pour dire comment c'est bien conçu).

Cette véranda ne peut être ubanistiquement légale que si et seulement si elle a reçu à l'époque l'autorisation adéquate.

Les notaires ne vérifient jamais cela. C'est au vendeur de prendre ses responsabilités.

au contraire !  
change rien  
 
et dit a l'acheteur qu'il va payer moins d'impot foncier

 
Non ils prennent les revenus connus au jour de la simul.
Donc les loyers pour un premier achat locatif ne compte pas.
 
Par contre, quand on a déjà des revenus locatifs, ils les prennent en compte
 

Je te vends une voiture 5000€ mais elle est volée.

 
C'était le cas pour ma première maison.
 
Les combles avaient été aménagés sans déclaré.
 
Du coup lors de la vente cette pièce n'était pas mentionné  
(Remarque elle ne faisait pas 1m80 de hauteur)

Ca ne pose pas de problème fiscal si < 180cm en effet

Hein ? Pour du locatif, les banques raisonnent pour la plupart en décaissé (mensualité - 70 à 80% des loyers) qui vient impacter la capacité d'endettement de 33%.

Moins de 1m80, ce n'est ni de la surface habitable ni de la surface aménageable (même si pourtant elle l'est).  
Par contre, je ne vois pas pourquoi il n'était pas mentionné dans l'acte de vente : "compris un grenier ne formant pas surface habitable."
 
 
De plus, il faut savoir que les surfaces ou pièces déclarées dans un acte de vente n'ont strictement aucune valeur dans un conflit urbanistique.
Le juge administratif lira à la rigueur ce descriptif, mais ce sera alors pour rappeler qu'il n'en a rien à battre et qu'une seule chose l'intéresse : la réalité de la chose (et non ce qu'on a pu en écrire à telle ou telle date, dans tel ou tel acte).
Idem pour les éléments pris en compte par les impôts (qui en général découlent des descriptif notariaux) : intérêt 0 dans un procès lié à un problème d'urbanisme.
 

 
rigolo cette phrase, se payer un appart à 200K (oui, va voir les prix la-bas...) et une voiture à 50 c'est être un beauf, mais se payer un appart à 400K et une voiture à 20K c'est être un bobo civilisé ?

Bon voilà, je suis à moitié dans la merde, mais étrangement je viens d'avoir le notaire et il ne trouve pas qu'il y ait un gros souci.
 
Je m'explique : sur mon acte de vente à moi est mentionné que j'achète un bien composé de X pièces dont 1 véranda et 1 garage.
La surface extérieure est mentionnée, mais pas la surface intérieure, juste le descriptif des pièces.
Le garage est bien spécifié.
 
MAIS, le souci vient du permis de construire initial. Il faisait état du garage MAIS pas de la véranda !
A l'époque, en 1988, le premier proprio a fait une demande de conformité, mais il a reçu un courrier lui disant que cette conformité ne pouvait être délivrée car "le garage n'est pas réalisé".
Je pense qu'à ce moment là il y avait une terrasse, pas une véranda.
 
Quand on a acheté, le notaire nous a dit que nous pouvions toujours aller demander un certificat de conformité, mais que vu le temps écoulé (18 ans donc au moment des faits), la mairie ne le délivrerait pas.
C'est pour ça que nous ne l'avons pas fait.
 
Donc pour en revenir à la situation actuelle, voici ce que me dit le notaire :
1) pour le certificat de conformité, nous pouvons toujours aller le demander, mais la réponse sera vraisemblablement la même
2) pour le bureau, vu que sur notre acte de vente est mentionné un garage, lors d'une future vente il faudra simplement rajouter "dont une partie est utilisée comme bureau", vu que le bâti est le même
 
En d'autres termes, pour lui rien ne s'oppose à une transaction du point de vue administratif.
 
Mais je suis toujours un peu partagé car la véranda n'étant pas inscrite sur le permis de construire, elle n'a fait l'objet d'aucune déclaration de travaux ni de demande de permis de construire.
Vu qu'elle fait moins de 20m², le permis de construire n'est pas requis, mais au moins la déclaration de travaux.
 
Après bien évidemment se pose la question de la déclaration au fisc.
Soit c'est 'accepté' par l'acheteur qui y verra un 'avantage', soit ça devient un gros obstacle (je pense que la majorité des acheteurs doit être dans la deuxième catégorie, alors que nous - naïvement - nous nous situions à l'époque dans la première ...).
Et là si je veux régulariser, je suis dans la mouise car pour déclarer officiellement les m² additionnels, il faut justement qu'il y ait déclaration des travaux, obtention des actes de conformité etc, et je me retrouve face au souci de non déclaration à l'époque de la véranda ...
 
Suis un peu dégoûté d'avoir été si léger lors de l'achat de la maison ...

ben oui. Ton appart prend de la valeur alors que ton véhicule se déprécie.  

 
Ah bon?    
Moi ils ont pris l'estimation du loyer faite par un professionnel (surface appart + parking )
De ce fait, je peux refaire une opération similaire dans la foulée (160-170k€)  

Ah bah là il avait parfaitement raison.
Si la véranda a plus de 18 ans, l'infraction de sa construction (si tant est que cela fut le bien cas !) est depuis longtemps prescrite !    

Donc, comme écrit précédemment, urbanistiquement, on s'en fout de ce qui est écrit sur l'acte de vente.    

Là par contre, tant pour la véranda que pour le garage transformé en garage, il faut en faire la déclaration au service du cadastre.
Ne pas le faire constitue une fraude à l'imposition qui n'est jamais prescrite. Et c'est ainsi que des vendeurs se retrouvent redressés sur 3 ans pour avoir omis de déclarer l'agrandissement...

 
Pour la véranda qui a X année, il n'y a strictement rien à faire.
Pour le garage, il faut commencer par lire les règles locales d'urbanisme.
Je te souhaite de ne pas y découvrir qu'un emplacement de stationnement couvert est obligatoire dans ta zone...

 
 
A cause de la pression de ta femme pour son coup de coeur    
   

 
 Ca existe vraiment ce genre règle ?!!!

Merci bien pour la réponse.

Du coup, j'ai d'autres questions.

Les combles (dont 16m² viennent d'etre aménagés donc) ne figurent pas dans l'acte de vente. Ca aurait du etre le cas d'après ce que tu dis à Professor?

Pour le garage, ce qui est déductible, ce sont "les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres" (source, toujours vos droits-servicepublic). Il est bien précisé "garage" dans l'acte de vente, mais je ne stationne aucun véhicule à l'intérieur et j'en ai pas l'intention, d'ailleurs il y a la machine à laver/sèche-linge dans le passage. Est-ce que ça peut se tenter de le considérer comme buanderie? Du coup, ce serait de la surface de plancher et donc pas de déclaration.

Clair, tu achetes un truc en te saignant à mort, mais tu as tous plein de trucs à la con pour t'empecher de faire ce que tu veux chez toi !!!

Couleur des volets imposée.
Type de tuiles
Garage
etc...

Sauf erreur, tu es tout de même sensé déclarer les changements de surface habitable vis-à-vis de la TF et TH.

oui,
D'ailleurs je connais des gens dans un lotissement qui possèdent un camping car trop gros pour rentrer dans le garage. Ils n'ont pas le droit de le laisser garer sur une longue période ni sur la voie public (devant chez eux) ni dans leur jardin devant la maison. Au final il est garé  à 2km de la maison

 
Juste une précision d'importance : le garage existe toujours, on a rien changé sur les murs extérieurs depuis sa construction.
Il y a la même entrée côté nord, et niveau vue aérienne il est conforme au permis de construire initial.
C'est juste qu'à l'intérieur de ce garage où on pouvait mettre 2 voitures en longueur, on a mis un mur en carreaux de plâtre et ça a créé un coin bureau.
Pour moi le garage : no souci (hormis la déclaration de surface habitable mais c'est autre chose).
C'est la véranda qui me posait problème, mais tu sembles dire qu'il y a prescription.

Plus précisément une fois payée tu pourras vivre dans ton bien imo pour pas cher alors que la caisse ira a la casse.

Cela fait 3 semaines que je suis dans ma nouvelle maison, j'en suis super content mais :
- La douche a l'italienne super moche est pas super étanche, j'ai du foutre du joint partout et j’espère que le bois en dessous est pas pourris  
- Je soupçonne la présence de fourmis charpentière sous la-dite douche, mais si c'est le cas je suis protégé car au Canada elles sont considérées comme vice caché par la loi.
- Pas mal de petites merdouilles à fixer, les 2 précédents proprio ne semblait pas savoir faire les finitions...
 
Vive la vie de proprio, je ne m'ennuie pas le WE