Reprise du message précédent :

En même temps, il prend ses burnes et demande de mettre les tarifs du syndic a l'ordre du jour de la prochaine réunion.
Point c'est lui le client OUi ou NON, siil est pas content il a le droit de le dire, et si ça plait pas au syndic, y'en a 10 autres qui se bousculent a la porte pour entrer.

Bonjour
 
Je fais appel aux connaisseurs : Je souhaite aquerrir un studio dans un but d'investissement locatif, dans un appart/hotel. Il y a un bail 3/6/9 dessus, jusqu'en 2020. La rentabilité brut n'est pas très élevée, mais je trouve rassurant ce "loyer garanti jusqu'en 2020", et toutes les charges sont à la charge du locataire. Je connais les charges actuelles si à tout hasard lel bail n'était pas renouvellé en 2020.
Y a t il des pièges/points sensibles connus dans ce genre d'investissements, qu'un béotien comme moi n'aurait pas vu ?  

Gel et macnigot, vous êtes la preuve même de la mauvaise foi( ou de la stupidité?) de certains krachistes!
 
Il faudrait vous étudier.
 
1) Je n'ai pas à justifier quoi que ce soit quant à la rentabilité de mon achat qui, de toutes façons, ne s'appréciera que lors de la vente.
2) Pour le syndic, preuve est que gel ne comprend rien à rien, malgré le fait qu'il s'exprime beaucoup.
Je vais faire ma BA et lui expliquer comment ça se passe (moi, je ne le savais pas avant d'être proprio! la différence c'est que je ne donnais pas de leçon .
 
Le syndic se gave a chaque action! Certes il prend de l'oseille pour ses frais de fonctionnement.
Mais en plus, il prend de l'oseille à chaque fois qu'on lui demande un truc "en plus".
Des trucs "en plus" qu'il essaie lui même de vendre.
 
Alors pour prendre l'exemple de retracer les lignes blanches du parking, si on veut le faire il faut :
- Payer l'escroc du syndic qui va appeler l'artisan qui va lui faire son devis
- Payer l'artisan au double du prix normal
 
Ainsi, la question que je me pose, c'est peut-on faire tracer la ligne blanche avec l'argent des co pro (celui là même géré par le syndic) mais en appelant nous même un artisan qui prendra moins cher! Et en économisant la com' du syndic.

Clair, moi j'ai réglé le problème, le syndic c'est moi
Bon faire la compta de la copro ça me gave mais au moins je maîtrise les dépenses (copro de 11 unités)

Dire que je paye 420 € pour la même chose ( oups je suis au 4ème moi ) et 110 m² ... mais je ne suis pas proprio

Mais on est complètement d'accord.
Je trouve ça juste hallucinant de découvrir que les charges sont élevées après l'achat et de demander ici sur le forum si c'est possible/faisable de demander au syndic des comptes sur son fonctionnement.

un 110m2 pour 420e/mois en plein paris, c'est de la provoc, faut comparer ce qui est comparable,

c'est vrai que decouvrir le truc après l'achat c'est assez Chelou

Non mais tu découvres que maintenant comment fonctionnent ces escrocs de syndic (idem les agences immobilières en gestion locative) et leur complicité avec des incompétents qui surfacturent tous les travaux ?
Si tu veux plus le même syndic, voire faire syndic bénévole, il faut que la copro accepte ... et si c'est pas le cas, tu l'as DTC et tu paies. C'est le principe même d'une copro ...
Maintenant tu peux t'éclater l'anus avec tes 300€ de charges mensuelles + tes impôts fonciers ... vu que tu essaies même pas de te bouger le cul pour aller aux AG, ca risque pas de changer.    

Normalement les charges de fonctionnement sont très élevées (à cause des services) donc ce genre de truc n'est pas liquide (comprendre difficile à vendre), surtout quand tu l'achètes neuf avec un avantage fiscal et que tu le vends "ancien" et sans cet avantage.
 
Bien lire également le contrat de location, j'avais vu passer une histoire de "priorité" pour l'organisme locataire qui lui permettait de prolonger le contrat de location à des tarifs moins avantageux (pour toi )
 
D'une manière générale, je trouve ce genre de montage mauvais, tu acceptes une baisse de rentabilité en échange d'une garantie sur les loyers. Si tu prends un bien normal et que tu es rigoureux dans le choix de tes locataires (surtout sur du studio, c'est facile de prendre de l'étudiant logé par papa/maman) + garantie de loyers impayés normalement tu sors une meilleure rentabilité et surtout tu as bien plus liquide.
 

Le relicat des charges que paye ton proprio, il les paye avec ton loyer
 

donc y a pas de solution intermédiaire?
 
Le syndic gèrant tout SAUF quelques exceptions (genre les lignes blanches) où il se contente de payer et de le facturer ensuite?

Fait un topic sur les syndics....ou un blog 'comment devenir syndic"

 
C'est intéressant ce que tu me dis.  
Rentabilité 5%, 95 de charge, les impots fonciers à 410 (non je ne dis pas où c'est pas an et par mois )

 
Vu la tronche de l'apport moyen en IDF, ça ne calme pas grand monde pour le moment...
 
Mon cousin a reçu 170K€ de coup de pied au cul parental.
 
Bah oui, fallait bien acheter sa maison et tout refaire dedans, plutôt que de continuer à louer pour une misère leur super grand appartement BBC tout neuf qu'ils avaient eu par piston  

Non tu ne peux court circuiter le syndic pour certaines choses (tu as le contrat qu'a signé la copro avec ce syndic ?). A l'AG tu peux proposer que, vu les frais, il serait envisageable d'aller voir ailleurs. Dans un premier temps, tu demandes les comptes détaillés.

Hello,
 
J'ai presque peur de venir ici pour dire que j'ai finalement acheté  

légalement?

Dans l'absolu 5% pour de l'immo c'est pas mal (aujourd'hui ). Après il faut comparer avec une location nue dans un quartier équivalent, pour évaluer le coût caché de ce montage.
 
Les charges me paraissent faibles. Tu achètes neuf ? Ce ne serait pas un montant annoncé par le promoteur à l'aide d'une formule pifométrique et sous-évaluée basée sur des constructions équivalentes ?

haha, t'es venu quand mm?
 
c'est quoi les details de l'affaire?

 
Tu peux avoir jusqu’à 200k€ donner aux enfants sans taxe
 
http://www.impots.gouv.fr/portal/d [...] PopUp=true

Pour les histoires de syndic: je lui demandais de contacter telle ou telle entreprise que je connaissais et savais être de confiance. Meilleur tarif ou meilleures prestations peu importe, mais les travaux étaient réalisés de manière correcte et à bon prix.
Et c'est bien le syndic qui contactait l'entreprise que je lui indiquais, rien ne l'empêchait d'en présenter d'autres bien entendu . En général c'était toujours trois entreprises mises en concurrence.
Samou peut faire cela, normalement c'est sans problème sauf si le syndic est vraiment véreux.
 

 
Il y a 2 mois je crois, j'hésitais entre :
 - un T3 dans le sud 92 (3800 eur/m² d'après meilleurs agents) de 56m² avec séjour double et chambre, 4e et dernier étage, 10mn du RER : 195k + 8k de ravalement à prévoir et 500 euros de charges trimestrielles
 - un T2 dans la ville d'à côté (4700 eur/m² d'après meilleurs agents) de 46m² avec ascenceur, parking ss sol, balcon, pas de circulation dans la copro, 4e étage, 15 mn du RER : 225k + 645 euros de charges trimestrielles
 
Pour préciser, j'étais venu sur ce topic avant car je me posais des questions sur un précédent bien, et les réponses ici m'ont dissuadé à juste titre
 
J'ai finalement opté pour le second et trouvé un accord à 215k. Il est financé par un pret à hauteur de 206k et un peu d'apport (la moitié de mes économies).  
 
Je me suis décidé parce que :
 - j'en avais marre de payer un loyer (8 ans)
 - je bénéficie de conditions particulières pour emprunter (140k 2.66% sur 25 ans, 66k @2.95% sur 12 ans, 0.17% assurance)
 - le montant des intérêts et prorata de la taxe foncière est -dés la première échéance- légèrement supérieur à mon loyer actuel
 - on est 2 dans un studio rikiki
 - je compte garder l'appart au moins 10 ans, en le louant si nécessaire
 
Je n'ai pas l'impression de foncer dans le mur ... peut etre que je me trompe ?

 
J'suis pas au courant de tout, mais cet argent vient de places de parking achetées à son nom depuis des années et sur lesquelles il y a eu une jolie PV. Connaissant mon oncle, ça a été fait dans les règles de l'art. Et de toutes façons, taxe ou pas, mon cousin voulait sa maison donc...  
 
Sa femme ne pense pas y rester plus de 5 ou 6 ans    
 
(on verra ça, si le sujet existe encore, dans 6 ans)

Le risque principal c'est que visiblement vous êtes 2, que ca fait 8 ans que tu loues donc on peux supposer que vous risquez d'être plus de 2 à court voir très court terme...
Du coup soit il faut revendre (avec les risques inhérant dans le marché actuel), soit il faut louer. Alors il faudrait savoir combien se louerait ce genre de bien, comparer à combien tu rembourses de prêt.
Et voire que du coup tu risques fort de devoir louer (car moins d'apport plus capacité de remboursement réduite du au premier appart en loc) plus grand donc un retour à la case départ...
Mais sinon félicitations...

 
Non, ils ont acheté neuf donc peut-être avec les frais de notaire offerts.

 
Je viens de regarder sur seloger, les prix varient entre 850 euros et 950 euros cc et pas forcément avec un parking. Ma mensualité sera de 980 euros. Donc si on enlève 215 euros de charge mensuelle + 80 euros de taxe foncière (1/12), y a de fortes chances que l'appart me coute entre 200 et 300 euros par mois en location. J'ai bon ?
 
L'autre point qui pourrait nous permettre d'atteindre nos objectifs, c'est que le bien je l'achète seul, ma copine ayant pour but d'épargner un max. Le taux d'endettement sera à 30% me concernant, 21% si on se place du pt de vue du ménage. Le prochain appart sera normalement acheté à 2.
 
Ceci dit, je suis conscient des risques encourus M'enfin faut bien se lancer au bout d'un moment, vu que je ne fais pas parti de ces gens qui achètent leur appart cash
 

Dans ma résidence, une agence  vend un appartement même type que le mien :
mais 2m² inférieur
sans balcon (16m² en moins)
mauvaise exposition
sans garage fermé (sans place sans rien quoi)
Le prix, un poil au dessus du mien
 
Ça peut que monter moi je vous dis

 
Ca fait mal aux fesses    

 
Oué ... d'après ce qu'on a compris, une grosse part est dédiée à la provision eau chaude + chauffage.

A peu près oui, avec les risques associés à la loc et les impots en plus....

Pour ce qui est de se lancer qu'est ce qui t'as motivé à choisir ce genre solution ou tu achètes seul alors que tu es déjà en couple, plutôt que par exemple acheter directement un F3 en couple comme par exemple samourai...

N'oublie pas dans tes calculs de rentabilité :
- l'IR et CSG sur les loyers perçus
- le prix du bien est-il dans la moyenne des biens du quartier ?
- penser à la revente : la revente se fera-t-elle facilement, ou es-tu pieds et poings liés avec la société gérant la résidence, pour une durée indéterminée ?

 
Ma copine travaille seulement depuis la rentrée, et je ne souhaitais pas l'impliquer dans cet investissement directement. En gros, qu'elle profite un peu de son argent. On n'est pas encore marié non plus.
 

 
Ok pour IR et CSG, j'avais compris que si je devais louer l'appartement, je devrai faire une déclaration séparée pour retirer des loyers toutes les charges associées au bien : intérêts, taxe foncière.
 
Le prix que j'ai sorti (4700) est tiré du site "meilleurs agents". Mais là quelque soit le prix du bien, si je le revends avant 5 ans il est fort probable que je sois perdant.
 
Quant à la revente, tu me demandes si je suis lié au syndic c'est ca ? Beh à ma connaissance je suis libre de le vendre ou de le faire louer ... non ?   En fait, pour l'achat, je me suis fait aider de mon beau frère qui est agent immobilier. Et je lui fais pleinement confiance

 
 
ça dépend du moment où tu as commencé à donner... mais actuellement avec la barre à 100K et renouvelable tous les 15 ans ... si tu cumule C'est plus dans les 150K€ et en direct 130k€
 
ça réduit de pas mal.

2x100k€ + 2x31k€
Tu peux donc recup 262k€ de tes parents en defisc.
 
Avant, on atteignait même les 362k€

 
Je ne t'apprend rien mais Friggit est un très bon indicateur macro, surtout le graph 3.2 qui tient compte d'un financement pour moitié par un crédit...  Le grah nous apprends que nous sommes à 70% de la capacité normale d'achat situé arbitrairement à 1965. Toutefois des éléments me dérangent un peu.  
 
Premier petit défaut j'aurais tendance à dire que le poids du crédit aurait pu être plus fort en proportion 3/4, 1/4 apport (d'une vente & épargne) plus en rapport avec notre société. Avec un poids du crédit plus important, et considérant le niveau des taux actuel, la capacité d'achat serait jugée plus importante aujourd'hui. Mais je conçois que cela est matière à discussion. Mais 1965 le cout du crédit était autrement plus fort et donc les apports plus importants.
 
Second défaut que j'attribuerais à ce graph' comme aux autres, c'est qu'il ne tient pas compte des modifications d'attractivités des régions... En 1965 l'économie n'était pas la même sur le plan des emplois. Aujourd'hui le tertiaire a supplanté les emplois agricoles & industriels et se pratique exclusivement dans les zones urbaines denses. Ces zones ont des règles strictes d'urbanisations et des contraintes fortes de densifications, empêchant l'étalement urbain pratiquée dans les années 70 ne serait ce que par les conditions de transports/accessibilités aux centres urbains, ou même simplement la densification avec ses écueils (beaugrenelle, paris 13e ou les barres HLM...) ou le principe du NIMBY ("maire bâtisseur..." ) . Les campagnes sont désertées (sauf dans les aires urbaines avec un gros mitage de pavillons - Et trois heures de bagnole par jour pour travailler), les populations se concentrent dans un environnement avec une ressource limitée : l'espace. Bref, comparer la France de 1965 à la France de 2012 sans tenir des modifications sociales & légales (PLU), est à mon sens une erreur.
 
 
En fait sans nier à l'existence d'une hausse dramatique des prix pour les nouvelles générations et certainement d'une baisse inéluctable, je me pose la question de savoir si la référence de 1965 comme étant la date d'équilibre des fondamentaux macroéconomique est encore d’actualité.

On peut juste comparer la France de 1998 à celle de 2007...

 
 
c'est pas 100K par parent il me semble.  

 
oui!
Probablement avec le même titre qu'aujourd'hui "A quand le krach?"; voire même un retour au titre original "Un krach est-il possible?"

 
Et se dire qu'ils étaient bien cons, les proprios de 98, à brader leurs biens comme ça. Ils avaient pas Friggit    

 
http://www.lemonde.fr/argent/artic [...] 57007.html
 
Un article intéressant la dessus;
"Sur ce point, les juges sont relativement cléments : ils ont ainsi considéré que le fait pour une mère de donner 15 000 euros à Noël à chacun de ses enfants ne paraissait pas excessif au regard de sa fortune, estimée à plus de 1,2 millions d'euros, et qu'en conséquence, les sommes en question devait être considérées comme un présent d'usage."