Reprise du message précédent :
oui, et avec ce rapport population/logement qui reste à peu près constant dans le cas présent, tu n'appelles pas "spéculation" cette hausse énorme de la demande ?

sinon explique-moi la bulle stp

Ya rien de très sorcier, tombereaux de liquidités implique toujours inflation des actifs, comme si on redécouvrait le monétarisme... !
 
Sauf bien sûr en cas de trappe à liquidités, mais elle intervient après la bulle celle-là
 
Ca peut aussi être une envie globale de se loger à Paris, avec la centralisation de plus en plus poussée, les tours qu'on n'arrête pas de construire à la Défense etc., c'est pas déconnant de dire que la pression de la demande augmente fortement à Paris, de la demande plutôt solvable en plus.
 

Qu'ils déconcentrent l'économie ailleurs bordel, on a une capitale hypertrophiée

Exode rural (les jeunes ne veulent plus vivre dans la cambrousse comme les nouveaux médecins), secteur des services en développement ce qui crée une demande d'emplois dans les grandes villes...

Euh, c'est pas ça qui explique une explosion des prix entre 2000 et 2005 hein

non mais attends, il n'y a pas une demande de se loger multipliée par 2 en dix ans à Paris    à ce moment-là comme je le disais plus haut tu n'aurais aucun risque de krach puisqu'il y aurait adéquation entre une demande réelle et la hausse des prix
 
par contre en effet il y a une hausse de la demande due à un déport de la finance, il y a une grosse masse monétaire qui s'est déplacée de la bourse vers l'immobilier valeur refuge, ce qui entraîne mécaniquement une hausse des prix

si ce que tu dis est vrai, si la demande de se loger était à peu près constante, il y aurait une explosion du nombre de logements vides dans Paris (x5 en dix ans ?)

mais si mais si, faut absolument prouver qu'il n'y a pas de spéculation immobilière     par contre il y a quand même risque de krach, logique

Et surtout ça aurait baissé dans les endroits d'où les gens partent. Or ce n'est pas le cas, tout a, au minimum, doublé.

?

C'est très bien la NEF d'un point de vue éthique, c'est même sans équivalent en France (classement par les Amis de la Terre) :
http://www.lanef.com/index.php
 
Par contre pour les produits bancaires au quotidien dont la carte bancaire, la NEF s'appuie sur le réseau d'agences du Crédit coopératif qui est affiliée au groupe BPCE :
http://www.credit-cooperatif.coop/ [...] eques-nef/
 
A voir de plus près, ce peut être une piste intéressante c'est à dire ouvrir un compte à la NEF et déménager tous ses comptes y compris les livrets d'épargne à la NEF   . Pourquoi pas ?

Même en cas de spéculation faut mettre quelqu'un pour louer ton bien. Hors les loyers aussi ont beaucoup augmenté (certes pas autant que les prix d'achat, mais quand même) à cause de la demande

A qui le dis-tu, j'aimerais aussi ne pas être condamné à PAris, même si j'aime cette ville

Il ne faut pas une demande deux fois plus forte pour faire doubler les prix. Ca dépend des fonctions d'utilité
Donc in fine de l’élasticité demande/prix.
 
MAis même, entre 2000 et 2006/2007 donc avant la crise, l'argent allait en Bourse. Le mécanisme plus précis est que l'afflux de liquidités a saturé certains marchés avant d'en attaquer d'autres. Dont l'immobilier. Et ces liquidités, c'est assez peu les zinzins, qui se sont retirés du marché (source : NoHope, assureur, je crois bien et d'autres habitués du topic immo bien placés pour en parler). C'est, du moins ne France, pas un marché de géants.
Il n'y a pas peu de "déplacement" de liquidités, sauf après la crise dans les pays où l'immobilier laisse encore des perspectives de gain, cf. la France, mais aussi Singapour, la courbe de Betcour était nette, limite si elle ne faisait pas un angle droit . Cf. aussi les disparités entre villes aux US.

non mais bien sûr, c'est une façon de parler pour aller vite

donc... spéculation ou pas ?    
je ne vois pas en quoi ce que tu racontes est contradictoire avec ce que je dis    

Ah mais bien sûr, tout est spéculation, mais le marché du logement, c'est en grande partie des particuliers

ça c'est bien possible, je n'ai pas dit le contraire, mais ce n'est pas parce que ça ne se passe pas en bourse avec des acteurs de la bourse que l'effet n'est pas spéculatif, d'ailleurs si la bourse n'était pas perçue comme instable depuis 10 ans il est probable que moins d'argent viendrait arroser l'immobilier... je ne connais pas précisément les acteurs du marché immobilier actuel mais il semble qu'il y ait beaucoup de hauts revenus et d'étrangers

 
C'est bien connu, il y a des tas de méchants spéculateurs qui laissent des centaines de milliers de logements vacants afin de faire monter les prix et les revendre nettement plus chers qu'aujourd'hui !
 
D'ailleurs, c'est Attac et Abbé Pierre qui le disent, donc c'est vrai !
 

    il y a eu un jugement moral quelque part ? on décrit un mécanisme, point barre, si tu le contestes on t'écoute

 
A force de te lire, quand tu parles de spéculateur, tu as forcément un jugement moral !
 
Pas plus de logements vacants qu'avant, et les stats montrent même une diminution des logements vacants. Donc une partie de l'argumentaire sur la spéculation n'est pas crédible !
 
Ensuite, les particuliers achètent pour se loger. Ils ne spéculent pas (au sens qu'ils n'achètent pas avec pour optique une revente à court terme avec plus value), ils cherchent juste à se loger, en profitant de taux bas et en se disant que c'est mieux d'être proprio que locataire. Rationnellement c'est peut être une erreur, mais ce n'est pas de la spéculation en soi !  
 
Enfin ils peuvent acheter pour louer et là encore, ce n'est pas de la spéculation mais de l'investissement avec un objectif futur (préparation de la retraite, se constituer un apport futur, diversifier son patrimoine, ...).
 
Je réfute donc votre théorie de la spéculation, Ctou !

 
http://fr.wikipedia.org/wiki/Sp%C3 [...] li%C3%A8re
 
  c'est du Canada Dry sans doute...
 

je ne vois pas ce que les logements vacants viennent faire là...

il y a des capitaux dispo qui cherchent un terrain favorable (après la bulle internet et la crise de 2008) et qui ont investi le marché de l'immobilier, c'est tout, ensuite tu as des facteurs qui jouent comme la démographie, les taux ou l'attractivité de la ville, mais tu ne peux pas expliquer la totalité de la hausse avec ces seuls facteurs, on peut même dire que ces facteurs entraînent un surcroît de spéculation, il y a clairement l'idée que la pierre est devenue un placement, ensuite dans ce mouvement général les petits propriétaires jouent le jeu, ils ne vont pas s'en priver quand même...

bref le terme "spéculation" te déplaît mais dans les faits c'est ça, sinon tu ne pourrais pas atteindre de telles hausses de prix...
tu parles d'investissement mais qu'est-ce qu'un investissement si ce n'est de la spéculation ? Tu places ton capital sur une valeur dont tu espères qu'elle va augmenter, sinon tu vas voir ailleurs...

ça ne veut même pas dire que tous les investisseurs sont des riches, le mouvement est principalement initié par de gros capitaux, ensuite les classes moyennes font leur calcul, elles évaluent la situation, les divers placements possibles, elles suivent ou décrochent, quand elles décrocheront le krach ne sera pas loin...

Non justement ! Elle n'était pas perçue comme instable entre 2001 et 2007/2008. LE portefeuille des investisseurs s'est diversifié pendant cette période-là, en même temps, l'immo n'a pas récupéré l'argent enlevé de la bourse mais s'est développé en parallèle, comme l'art et le vin...
Il y a très peu d'étrangers, c'est un mythe (j'ai la flemme de chercher les articles mais si tu regardes les trucs de friggit ça donne déjà une idée), et pas forcément de gens riches. Les revenus aisés deviennent un peu plus propriétaires, mais comme toujours, c'est la classe moyenne qui fait le marché.

Quand, en Belgique, les intérêts d'un prêt hypothécaire sont déductibles fiscalement, il ne faut pas chercher beaucoup plus loin les raisons de l'engouement immobilier...En terme d'optimisation fiscale, j'ai tout intérêt à acheter un appartement (même totalement surévalué, à rénover, en bord de chemin de fer,...) plutôt que de louer à des prix pourtant plus raisonnable.
 
C'est la magie d'une politique fiscale/électoraliste absurde.  
 
Pour le reste, je ne sais plus qui abordait la question de la part de l'immobilier géré par des institutionnels (assureurs notamment) mais un élément de réponse est que ce portefeuille immobilier est principalement commercial et très peu résidentiel. A priori, l'impact sur l'évolution de l'immobilier "pour se loger" est donc réduit voire marginal. Et, en terme de bulle spéculative, ces investisseurs institutionnels sont même des éléments à contre-courant vu qu'ils adoptent une stratégie de "buy and hold" et comptent principalement sur les revenus périodiques tirés de l'immobilier plutôt que sur une plus-value éventuelle.
 

je n'ai pas parlé des investisseurs institutionnels, je n'ai pas prétendu qu'ils étaient la cause de la hausse
 
pour ce qui est des acheteurs étrangers, c'est moins que ce que je pensais, à savoir 6,3%, ce qui est pas mal quand même    http://www.directgestion.com/sinfo [...] etrangers-
 
d'ailleurs dans cet article :

 
Oui mais non. Si la limite entre investissement est parfois assez variable, tu ne peux pas considérer que l'investissement est forcément de la spéculation.
 
On considère en général qu'un des critères de distinction se situe au niveau de l'horizon de temps. Une stratégie typiquement "investissement" sera de type "buy and hold". Pour une obligation par exemple, on la garde jusqu'à maturité et on reçoit l'ensemble des coupons + remboursement nominal. A contrario, une stratégie spéculative sur des actifs obligataires consistera à profiter d'une hausse/baisse des taux pour faire un gain en terme de plus-value sur le prix de l'obligation.
 
De manière simplifiée, la spéculation est plus court-termiste et risquée que l'investissement proprement dit.
 
Il faudrait un peu arrêter de mettre la spéculation à toutes les sauces. A ce rythme, investir dans une action Fortis sur un horizon de >10 ans deviendra de la spéculation.    
 
 

Dans les lieux à potentiel de croissance physique faible, comme Paris, je pense que ça joue. Pas mal d’appartements ont été transformés en bureaux. J'ai fait l'emménagement d'un bureau (sympa 50€ de pouliche ), c'était un grand 5 pièces à côté des champs

Regarde la date de l'article.

 
Ce n'est pas une erreur rationnellement c'est un jugement éclairé d'être propriétaire car en étant locataire tu ne  contrôles plus le budget d'habitation.

eh ben ?

 
   
 
Tin keskispasse shuis souvent d'accord avec toi en ce moment    

Ben ça dépend de la situation quand même. C'est rationnel si tes plans de prévision te font gagner de la thune et/ou du confort

Ben qu'après le krach boursier, des liquidités soient venues en masse se réfugier sur le marché immo, oui. Avant, non. Donc ton article ne sert à rien

bah avant c'était kif-kif, il y a eu le krach des valeurs internet en 2 000 et un gros coup de mou qui doit en partie expliquer le début de la bulle
et mon article c'était pour la proportion d'étrangers  

ouais enfin tu joues sur les mots, moi je veux bien appeler ça investissement si tu veux, ça ne me pose pas de problème, le résultat est le même, à savoir une hausse de la valeur, ce que je réfute ce sont les causes démographiques avancées plus tôt (qui sont marginales)

 
Je ne joue pas sur les mots.
 
C'est un schéma perpétuel sur ce topic...On a le malheur de recadrer des termes (investissement/spéculation/couverture/long-terme/court-terme) et on se fait critiquer pour cela voire, dans le cas de zmed, on m'accuse de chicaner sur des détails.
 
Mais la preuve que tout ceci n'est pas un détail est la manipulation quotidienne faite sur le terme "spéculation" qui aboutit à la considérer intrinsèquement comme mauvaise (cfr la débilité sortie par poil@ la page précédente), à affirmer qu'il n'est pas dans les attributions des banques d'adopter des comportements spéculatifs, ect ect...
 
On met sous ce terme tout un tas de comportement dont certains ne sont absolument pas spéculatifs.
 
Je vais oser une affirmation qui va en faire sursauter plus d'un mais, à mon sens, la cause principale de la bulle immobilière en Europe Continentale n'est pas la spéculation au sens propre (prise de position sur l'immobilier dans l'espoir d'une plus-value future) mais un coût du capital extrêmement faible. A l'inverse, aux USA, on a assisté à de véritables comportement spéculatifs vu le système différent du crédit.
 
Un des éléments qui me pousse à réfuter la thèse du comportement spéculatif des ménages est leur solvabilité. En Europe Continentale, la prise de risque lors d'un achat immobilier ne s'apparente pas à un pari sur l'évolution future de son bien. En cas de chute de l'immobilier, on ne se retrouve pas en incapacité de payer (i.e. on ne récupère pas le coût de la survenance du risque...petit rappel wikipédia sur la spéculation:"tout en acceptant le risque de perdre de l'argent si l'évolution est contraire aux espoirs." ) vu qu'on est considéré comme solvable lors de l'octroi du crédit et que la solvabilité ne dépend guère de l'évolution du prix de l'immobilier.
 
Au contraire, aux USA, toute une série de ménages/investisseurs prenait le risque d'un retournement immobilier. On remplit bien les critères d'un comportement spéculatif. On prend un risque.
 
 

En meme temps la notion de spéculation est plus vieille que le terme technique
 
ça me fait penser à l'hypocrisie du système bancaire dit "musulman", ou les petits arrangements de Saint Thomas d'Aquin pour rendre la spéculation "hallal"...

mais si tu veux    

le résultat est de toute façon une explosion de ces valeurs (x2 voire x3 d'après ce que j'ai pu lire)
donc un phénomène de bulle qui s'apparente à ce qui se passe avec la spéculation

d'autre part la conversation était partie de l'idée que la hausse de l'immobilier était due à la démographie, c'est complètement bidon...
quand le krach aura lieu, c'est parce que la démographie se sera écroulée ?
   

 
Ce n'est pas "si je veux".  
 
C'est totalement ridicule de vouloir parler de "un comportement qui s'apparente à de la spéculation" lorsque ça n'en est pas. Les causes ne sont pas du tout les mêmes et les solutions à apporter non plus.
 
En parlant de spéculation, on en vient à proposer comme solution de réquisitionner les logements vacants de propriétaires "spéculateurs" qui les garderaient vide dans une optique de plus-value (le fait que ce comportement soit marginal et/ou stable dans le temps n'effleurant même pas l'esprit de certains).
Par contre, si on parle de coût du capital, on en vient à remettre sérieusement en question la politique fiscale et/ou monétaire appliquée jusqu'à présent et qui semble mieux expliqué la situation actuelle au vu de la relation de cause à effet assez nette entre une baisse des taux et l'augmentation de l'encours des crédits hypothécaires.
 
Encore une fois...tu peux obtenir une explosion de valeurs sans absolument aucun comportement spéculatif. A moins de considérer que contracter un crédit par période de taux faible soit un comportement spéculatif.
 
Pour le truc démographique, c'est un argument absurde, on est bien d'accord. Et ce n'est pas là-dessus que je réagissais.

bon on est d'accord sur la démographie...    

je comprends pourquoi tu discutes du terme "spéculation", c'est un raccourci, dans le sens où le résultat de cette arrivée de capitaux sur l'immobilier-refuge, même s'il n'est pas à but directement spéculatif la plupart du temps, entraîne un phénomène qui s'apparente finalement tout à fait à une bulle spéculative, ce n'est pas parce que la plupart des acteurs subissent une situation qu'ils n'y participent pas à leur tour, voire qu'ils ne cherchent pas à en tirer bénéfice, et je ne vois pas pourquoi ils s'en priveraient...

(tu vois je ne porte même pas de jugement morale, la morale c'est à la politique de la fixer au niveau collectif)

 
Ça s'appelle une bulle immobilière tout simplement.

 
Quand tu n'es pas protégé contre la hausse des loyers il y a un problème.  
 
Moi si mes dépenses dépassent mes revenus tu peux être sûr que je vais aller manifester mon mécontentement.