Reprise du message précédent :
Ca me saoûle aussi, mais ça permet de garder un oeil sur ce qui est fait (et surtout pas fait en fait).

 
Quelques clés pour quelques trucs auxquels je n'ai pas accès en temps normal : caves, bâtiment d'à côté, ... Pour les papiers et autres documents c'est plus les dossiers en cours.
 

 
Sans être au Conseil Syndical je garde quand même un oeil dessus, et je compte aller à la vérification des comptes (comme les 8 dernières années).
 
 
A l'AG il y a eu une discussion qui m'a conforté dans mon choix de départ. Un voisin habitant un étage inférieur au mien me fait :
Lui : Je voudrai savoir qui se charge de changer les interrupteurs, car celui de mon étage est hs depuis quelques jours
Moi : Mais tout le monde peut changer un interrupteur   , il suffit ensuite d'envoyer la facture au Syndic qui la fera valider par le Conseil Syndical      
Lui : Mais tu ne l'as pas vu toi    
Moi : Bah non, moi j'appuie sur le bouton du rdc quand je monte et celui de mon étage quand je descends, je ne regarde pas les autres interrupteurs    
Lui : Comment on fait alors ?
Moi : Tu peux le changer    
Lui : Moi ? Je ne change pas un interrupteur moi
Moi : Je ne suis pas un gardien ou homme à tout faire
 
 
 
 
 
 
 
 

Petite question.
Nous devons ravaler la façade de notre immeuble (obligation mairie).
Le syndic indique devoir obtenir 70% de l'appel de fonds total avant de pouvoir commander les travaux, à cause de la loi ALUR.
Je n'ai rien trouvé à ce sujet. Vrai ou faux ?

Perso en tant que syndic bénévole, je demande 100%.
Tu lances les travaux et tu as un copropriétaires qui décide (ou même qui ne peut plus) payer, tu fous tout le monde dans la merde

C'est surtout de savoir si ils se foutent de notre gueule ou non, par rapport à la loi, qui m'intéresse
Je ne doute pas qu'il s'agisse d'une bonne chose à faire.

Je n'ai pas trouvé cela non plus dans la loi ALUR.
Mais le syndic demande 70% d'un coup ? Ou en fait, ils prévoient les travaux pour dans 2-3 ans et anticipent en effectuant des appels de fonds dès maintenant ? Car demander autant dans une période courte à certains copropriétaires relève de l'impossible. Il y a combien de lots dans ta copro ?

C'est sympa le fonds de travaux prévu pour 2017... hum... il va falloir épargner collectivement pour les futurs travaux mais les fonds sont définitivement acquis au syndic. Donc si tu vends, tu perds ce que tu as mis de côté dans ce cadre là... sympa...

Si tu vends, tu l'inclus dans ton prix de vente

Dans tous les cas il me semble que si cest toi qui a votées travaux, cest pour ta pomme même si tu as vendu entre temps.

Tu vends au "juste" prix, donc s'il y a des travaux de prévus je veux bien, si c'est le fonds de travaux au cas où, je ne pense pas que ça jouera dans le prix de vente.
 

 
Oui, je pense au cas où rien n'est prévu à court terme. Genre tu épargnes pour des travaux de toiture qui pourraient avoir lieu dans 5-6 ans (et donc qui ne seraient pas encore votés dans le cadre actuel).

Ca me fait penser à mon cas : on a acheté une maison il y a un peu moins d'un an, le ravalement venait d'être refait. Dernière AG fin 2014, le syndic propose de provisionner un peu chaque année, dès maintenant, pour le ravalement prévu "dans 10-15 ans"

La somme n'est pas énorme comparé au prix de ton vente de ton appartement de toute façon.

Oui, c'est vrai.

Et si t'as acheté en te disant que c'est cool, le ravalement vient d'être fait, je suis tranquille, je revends dans 7 ans pour éviter d'avoir à payer des travaux...  
Et cette provision, finalement, elle est élevée ?

Bah au final tout le monde a gueulé, et l'appel de fonds sera fait 2-3 ans avant le début des travaux, donc ça va aller

 
37 copro.  
 
Appel de fonds prévu comme ceci pour un début en mai 2015 (alors qu'on avait demandé à la base à ce que ce soit terminé en mai) :
04/06/14 : Vote en AG du ravalement avec 4 appels de fonds : 10/08/14, 10/10/14, 10/01/15 & 10/04/15
14/10/14 : RDV avec 2 sociétés
07/11/14 : Choix de la société 1 par le conseil syndical
06/01/15 : Syndic indique avoir attendu car société 2 doit se repositionner (refaire un devis pour s'aligner). Sans nous le communiquer avant qu'on commence à poser des questions pour savoir pourquoi ça n'avançait pas.
15/01/15 : Syndic indique devoir détenir 70% des fonds à la commande suite à la loi Alur
03/02/15 : Réunion CS/Syndic
12/02/15 : Signature du devis société 1

2 devis c'est léger je trouve. Faire des appels de fond sans les avoir fait c'est encore plus léger

On parle de refaire le toit chez nous on doit avoir 10 devis sur 5 ou 6 boites différentes avec 3 techniques de couverture. Le conseil syndical était la systématiquement pour recevoir les sociétés, on a pas encore d'appel de fond et tant mieux vu que les devis vont de 1 à 2 en écart.

Et la provision travaux c'est 500e euros mini d'après la loi alur, je sais plus si ca dépend de la taille de la copro, alors vous êtes pas obligé d'en mettre plus surtout que dans les contrat il y a en general un clause qui fait que le syndic prend un % de cette provision pour "gestion" (ah ah)

Je serais vous je me poserais des questions sur le syndic

Edit: et la part des provisions est racheté par le nouveau copro, pas besoin de l'inclure dans le prix de vente, le notaire va le faire (sauf si votre syndic est bizarre et "oublie" d'en Faire part). Mais c'est aucunement perdu par le vendeur

On avait déjà les devis avant de voter, mais on a choisi de n'en rencontrer que 2 ensuite.

Vous faites confiance au syndic pour le choix des entreprises quand il y a des travaux ou vous faites vos petites recherches avant de choisir le prestataire ?

On a un spécialiste du btp au conseil syndical, donc on a choisi nous-mêmes.

Ah c'est top ça !
Nous on n'y connait rien, c'est vraiment pas pratique
Maintenant on a aussi une banquière au CS et là pour la vérif des comptes, c'est top par contre !

Un copain a vécu ça dans un gros immeuble. Au bout de 13 ans, le gérant s'est barré avec la caisse... (rien que sur leur copro, genre 20.000 € économisés par copro, 150 lots...). Bien entendu, quand la justice le retrouvera, c'est qu'il n'aura plus rien...

Chez nous oui. Mais bon, même s'il se rémunère bien, notre syndic est assez efficace et très sérieux. En général, quand on est content des services proposés par une entreprise, on renégocie surtout avec elle (après une période de changement dans les prestataires peu concluante, aux prix plus intéressants mais maintenant on sait pourquoi, surtout pour la réfection des regards et de l'étanchéité du plafond du parking souterrain).  
 
Après, on a des personnes "dévouées" au conseil syndical, donc je revote pour eux depuis 6 ans !

quelle chance
 
notre syndic est pourri et y'en a pas d'autre dans le coin mieux ou qui veuille venir (92150)...
 
et 90% des copro sont des pinces et veulent le moins cher (donc ravalement sans isolation, remplacement matos par le moins cher qui dure pas, entreprise de sortie des poubelles dont les mecs ne viennent qu'une fois sur 2, etc...)

Ah ok. Ils ont fait les appels de fonds sur une courte période.

Plutôt oui. Mais je demande minimum 3 devis.

Petite question amis propriétaire. J'avais une assurance habitation sans franchise jusqu'à fin février de cette année, assurance dont j'ai changé la formule (chez le même assureur) pour réduire le coût, avec l'apparition d'une franchise de 152€.  
 
Hier j'apprends qu'il y a un probable dégât des eaux chez le voisin à cause de la colonne descendante de mon immeuble. Pouvez-vous me dire :  
1. si c'est la copro qui est concernée ou bien si c'est moi dans un problème de colonne
2. si c'est moi, comment l'assurance/l'expert saura dire à quelle période rattacher le dégât des eaux, et donc la franchise que je risque de payer ?  
 
Merci !

En principe ce qui compte c'est la date de constatation du sinistre par toi qui compte (sachant que t'as 5 jours ouvrés pour déclarer un dégât des eaux à compter du jour où tu en as connaissance).

Pour l'assurance c'est en principe l'assurance de l'immeuble mais seul l'expert peut t'en assurer.

 
Merci Ou plutôt puisque dans ce cas là la date de découverte du sinistre est dans la mauvaise période mais tant pis

 
C'est plutôt l'assurance du voisin ou celle de la copro qui devrait jouer, non ?

Bonjour à tous. Petite question : j'habite au 4eme et dernier étage d'un immeuble. Mon nouveau voisin vient de commencer des travaux chez lui et a ouvert un trou de la taille d'une porte dans un mur porteur (ou semi porteur ? Epaisseur 20cm) bien évidemment sans rien demander à la copro.
 
Alors, moi, je me dis que je m'en fous niveau autorisations, ce qui m'inquiète plus c'est les risques pour mon appart et l'immeuble. Une telle ouverture, avec seulement la toiture au dessus de l'appart à supporter, peut-elle vraiment être dangereuse ? Que je sache si je dois alerter le syndic ou non.

De base il faut faire une demande + AG pour commencer ce genre de travaux. Et comme les gens/syndics voudront une étude ingénieur béton ou architecte pour se décider (se rassurer), les gens le font en douce
 
Sinon cela dépends de l'âge + type de construction + comment il s'y est pris (scie a matériaux/disqueuse ou bien masse/marteau piqueur).
Et de l'étage.
Si tu veux te protéger, fais passer un huissier pour constater l'état de ton appart (photos + rapport) avant que d'éventuelles fissures n'apparaissent... mais bon si le voisin à déjà ouvert le trou le "mal" est fait.  
 
personnellement je l'ai fait (ouverture 2m de large dans un vrai mur porteur):
- passage d'un ingé béton pour étudier l'affaire
- il m'a sortit un doc avec son étude (assez simplet) avec les dimensions de l'IPN a mettre
- demande en AG
- achat IPN
- passage d'un maçon pour pose et scellement de l'IPN + garantie décennale
 
voila pas de soucis

On a fait reconstruire un mur à un voisin qui avait abattu un mur porteur sans demander l'autorisation du syndic (pas juste la place d'une porte par contre, tout le mur).

Dans mon immeuble, au dernier étage ils ont eu le droit d'abattre le mur porteur, mais c'est refusé pour les étages en dessous...

 
perso si le mien fait ça, je fais un LRAR au syndic pour qu'il prenne à bras le corps le problème et se démerde avec le nouveau copro et je fais des photos du mien...

C'est ce que je comprends aussi oui. Après j'ai sauté une étape dans ma tête et pensé à d'autres exemples ^^ Désolé pour la confusion

 
Je pense que je ferai la même chose.
Il a peut-être fait ça très bien mais dans le doute je laisserai pas passer.

Il aurait fait ça "très bien" il aurait suivi la procédure (demande, AG, vote, autorisation, travaux)

Hello
 
Etes-vous au courant de cette nouvelle loi ? De combien votre contrat de syndic a-t-il augmenté du coup ?  
 

Oui car notre exercice est du 01/07 au 30/06, mais notre syndic incluaient déjà quasi tout dans le forfait, donc c'est plutôt indolore niveau tarif.  

Là nous on a droit à une augmentation de plus de 33% sans explication, mais je pense qu'il y a une grosse arnaque (ou grosse erreur) en fait, le syndic est parti d'un mauvais document pour calculer son augmentation !
 
 
 
Ah et autre chose ! Que mettez-vous dans votre "rapport du conseil syndical" ?  
Et ce rapport, vous l'envoyez au syndic au préalable ou il le découvre pendant l'AG comme tout le monde ?

 
Auparavant, parce que le syndic l'intègre dans le dossier de convocation à l'AG.  
 
On met un peu ce qu'on veut, en gros c'est un bilan de l'année passée : les travaux qui ont été faits, les urgences, ceux qui n'ont pas pu être faits et pourquoi, les principaux problèmes et un petit message si besoin d'en faire passer un.
 
Chez moi par ex c'est (en résumé) "on a fait refaire le hall, on a fini tel et tel truc qui traînaient, il y a eu du vandalisme là et là par des petites bites qui se sont pas manifestées, on a dû intervenir en urgence sur la toiture donc ça serait sympa de voter ENFIN les travaux, comme il y a trop de travaux à voter on a choisi de pas proposer ci et ça qui sont moins prioritaires, enfin ça serait sympa si les proprio pouvaient s'intéresser à l'immeuble, lire leur courrier et venir aux AG, sans quoi faut pas s'étonner que ça ressemble à rien, merci "