Reprise du message précédent :
Merci de cette réponse extrêmement complète ! Effectivement je n'ai rien modifié de la façade, je l'enlève et remet facilement, bien qu'à avec les températures actuelles je le laisse quasiment tout le temps.
J'ai même fait l'effort de pendre le cadre en blanc pour qu'il soit raccord aux pvc des fenêtres . Je vais donc ignorer cet avertissement.
 
Il y'a quelques temps j'avais été embêté pour mes fenêtres dont une ne correspondait pas au norme de l'immeuble, j'ai fait un trompe l’œil qui semble avoir satisfait tout le monde !  
 
 
 

Le syndic qui en a tellement rien à battre qu'au lieu de t'envoyer un courrier, il met un mot dans le hall.

Par principe, j'ignorerai royalement ce message. Sur la forme autant que sur le fond, ça ne vaut rien (dénaturer la façade, sans déconner... T'habites pas dans un monument historique   )

Nan mais déjà faudrait être sûr que le mot le concerne, si ça se trouve ça n'a rien à voir

Le mot a du être mis dans toutes les boites aux lettres

[Mauvaise foi ON]
Ah bon ?
Quelle preuve que cela ait été fait ?
La parole du Syndic ?
[Mauvaise foi OFF]

C'est pas nominatif donc c'est informatif.
 
Le syndic n'assignera personne au tribunal sans une décision de la copro prise lors d'une l'AG, et cela n'aura pas lieu s'il n'y a pas eu au moins une lettre recommandée en amont.

En plus il y a une faute d'orthographe "toute personne... peut se voir assignée au tribunal"    
 
Et avant l'assignation, il y a les courriers simples, les courriers recommandés, ...

Je pense qu ils savent que ça a aucune chance d aboutir ce genre de demande, donc ils s emmerdent pas avec un recommandé parce qu une proprio a du se plaindre d un grillage sur une fenêtre.    Mais tu as raison, la facade est dorigine, certains ont des fenêtres en bois, d autres pvc et ils parlent d harmonie  

J ai regardé y a rien d autre a aucune fenêtre, donc je le prends pour moi oui

Le mot est affiché dans le hall, rien dans la boite aux lettres  

La fois d avant pour les fenêtres, j ai recu un mot 3 jours avant le courrier de l Ag que mes fenetres ne convenaient pas, et surprise dans les questions de l Ag : " Faut il assigner Guibole au tribunal pour sa fenêtre?", même pas eu le temps de répondre  

 
Punaise, la sale copro
Suffit qu'il y ait un seul emmerdeur au Conseil Syndical et on en arrive à des délires comme ça...
Y a vraiment des gens qui doivent s'emmerder beaucoup dans la vie !

C est exactement ça, la fille qui est élue dans mon bâtiment est une jeune connasse, banquière, qui se prend vraiment pas pour une merde et qui fait du zèle  

Putain j'ai trop l'image
 
La plaie bordel !

Bonjour,
 
Je ne sais pas trop si je post ici ou sur le topic Juriste.
 
Lors de l'AG nous devons valider les comptes. Je n'étais deja pas trop d'accord l'année dernière et je voudrai savoir pour cette année ce que je peux faire.
En fait concernant les charges de chauffage la répartition est au tantième.
 
Or dans le règlement de copro il est précisé que le chauffage était en partie au tantième et en partie selon la consommation individuel. Nous avons effectivement un compteur de calorie individuel dans les logements.
 
Le problème est que nous sommes dans une résidence neuve (2 ans) et que la gestion du relevé de ces compteur n'a jamais été mis en place. La télé relève ne fonctionne pas et le gestionnaire de chauffage ne le réalise pas (pas de contrat prévu).
Le syndic avait demandé a chacun de faire un relevé individuel de son compteur mais apparemment certains compteur ne fonctionnent pas et certains fonctionnent mal  (trop de consommation).
 
Pour cette année quel est le recours lors de l'AG ?
Si je vote contre la validation des comptes cela ne changera rien si nous ne sommes pas en majorité.
Est -ce que je peux utiliser le fait que la répartition ne respecte pas le règlement de copro ?
 
Merci d'avance.

Voter contre n'empêche rien, même à la majorité, cela permet simplement de pouvoir collectivement se retourner contre le syndic ensuite,si besoin.

Ah mais c'est carrément le syndic qu'il faut dégager !!    
T'es sûr que l'entreprise qui a installé les compteurs (sur les radiateurs, je suppose) a eu aussi le contrat pour effectuer les relevés de télémétrie ?
Dans ma copro, l'entreprise a posé les compteurs individuels sur les radiateurs + relevés des compteurs, et je n'ai jamais entendu parler de compteurs qui ne fonctionnaient pas en 10 ans....  
 
De toute façon, le syndic aurait dû se bouger dès la fin de la 1ère année de consommation en constatant qu'il y avait des problèmes de relevés    
 
Et donc en l'absence de relevés, c'est bien les millièmes qui s'appliquent... D2GAG2EZ CE NAZE DE SYNDIC, surtout !  

C'est une résidence neuve, donc avec des compteurs aux niveaux des robinets d'arrivée/sortie, pas sur les radiateurs
Si la télé relève ne marche pas, il faut se retourner contre l'entreprise, sauf si vous ne les payer déjà plus à cause de ça.
Sinon c'est à qq'un du syndic de venir faire les relevés. Et c'est décompté comme des prestations hors contrat. Chez nous le syndic compte 2 heures pour ce boulot.
 
Et dans ma copro, on a aussi plusieurs compteurs qui ne fonctionnaient pas. En attendant (c'est long à régler, car c'est des réserves...) le syndic demandait aux résidents de faire les relevés, avec photos.
On s'est renseigné sur la télérelève. Le syndic (un très gros) nous a directement dit qu'il n'avait que des mauvaises expériences, ce qui confirme les témoignages lus sur internet.

Et pourquoi pas sur les radiateurs ?    
C'est ce qui a été installé sur TOUS les radiateurs des appartements de notre copro et c'est bien un des rares trucs sur lequel personne n'a râlé (après leur installation).
Et la télémétrie n'a eu quasiment aucun bug en 10 ans  

 
Sans aller jusqu'à là, il est normal qu'il y ait des règles à respecter, sinon imagine la tête de l'immeuble si chacun met des fenêtres rouges, bleus, des paraboles, etc...  

Bien sûr qu'il y a des règles à respecter.

Mais :
1) pas mal de règlements de copro sont plus restrictifs que ce qui est normalement permis. Exemple : tu as un vis-à-vis, tu mets des canisses pour avoir un peu d'intimité, bonne chance au syndic qui t'assigne sur ce point. Pareil si t'as une cuisinière à gaz alors que c'est interdit par le règlement de copro.
Donc s'appuyer sur le règlement de copro pour aller emmerder les gens.....

2) la cohérence concerne la cohérence architecturale. Genre, tu ne clôture pas ton balcon sans demander l'avis à personne. Là, on parle d'un élément amovible sur une fenêtre donnant sur une arrière-cour.

Et un interdit dans un règlement de copro doit poursuivre un but. Ça ne peut pas être Gégé dans son coin qui décide qui a le droit de faire quoi.
Et le but de la cohérence architecturale est simple : préserver la valeur vénale de l'immeuble.

Or, bonne chance pour arriver à démontrer au tribunal qu'une moustiquaire amovible sur une arrière-cour fait baisser la valeur de l'immeuble  

Merci pour cette réponse pleine de bon sens, il est bon de rappeler que les règles de copro ne peuvent passer outre les lois individuelles  

Parce que ça n'a aucun intérêt d'installer un truc sur chaque radiateur, alors que tu peux installer 1 unique compteur calorimétrique plus fiable à l’extérieur de l'appart avec le compteur d'eau froide généralement (donc relevé fait sans que tu es besoin d'être présent).
Les trucs sur les radiateurs c'est ce qu'ils mettent dans l'ancien Enfin en tout cas tous les immeuble neufs en chauffage et ECS collectifs que je connaisse sont avec le compteur unique.
Si tu n'as pas eu de bug de télémétrie, tu as de la chance. L'agence avait tout intérêt à ce qu'on passe en télé relève (cf. honoraire sur les travaux d'installation > honoraires de releve). Si elle nous l'a déconseillé, ce n'est pas pour rien.

Après dans l'ancien, s'il faut passer par des compteur sur chaque radiateur, là c'est sûr autant tenter la télérelève. Mais dans le neuf, aucun intérêt.

 
idem chez moi, compteur de chauffage sur le palier avec le compteur eau chaude et eau froide dans un immeuble de 2015
placard technique sur le palier permettant de couper l'eau dans l'appartement (ça a déjà servi dans l'entrée voisine , fuite d'eau chez le gars du 6 éme qui était en vacances)

Moi on m'a arraché je ne sais combien d'étiquettes stop pub  

J'ai essayé de maronner, mais rien à faire.

Désolé de revenir aussi tard.
Effectivement c'est un compteur centralisé sur la sous station de chaque appartement. Le compteur devait être en téléreleve mais le branchement n'a pas été réalisé par le promoteur.
 
Nous sommes actuellement en procédure avec le promoteur pour de nombreux soucis donc le problème de répartition des charges de chauffage est secondaire pour certains.
 
Du coup je ne vois pas trop de recours pour obliger à respecter le règlement de copro pour la répartition de ces charges.

Ok, je comprends mieux    
Mon immeuble date de 1980, je crois que le coût d'installation d'un compteur était de 50€ environ à multiplier par le nombre de radiateurs.  
Finalement, TOUT le monde a fait des économies parce que ça a été la fin des baies grandes ouvertes en plein hiver plutôt que fermer le radiateur de la pièce  

Pas de chiffres => application des tantièmes.
A vous (les copros) de bouger pour que ce soit réglé  

On a des vrillettes dans mon immeuble, au début on a remarqué que les marches d'escalier étaient infestées, elles ont été traitées, puis on a découvert qu'il y en avait plein les caves, on a commencé à faire traiter, mais voilà qu'on en trouve aussi dans les appartements
La structure de l'immeuble est en bois, donc ça craint carrément
Y en a qui ont connu ça ?  
C'est compliqué de motiver les gens pour ouvrir leurs caves et là on va organiser un RV pour que tous les appartements soient inspectés, mais pareil, encore faut-il que les gens ouvrent à l'entreprise...

Tu fais partie du conseil syndical ?
Tu as demandé si le relevé ne pouvais pas être fait manuellement par qq'un du syndic ?
Si ça refuse, tu peux contacter l'ADIl de ton département pour voir quoi faire : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
Ils ont des juristes, et c'est gratuit
 
Je comprends que la répartition soit secondaire, mais franchement, en attendant, un relevé sur place et c'est réglé !

Dans ma copro, il y a beaucoup de mauvais payeurs réguliers, et un lot qui a un problème particulier, et puis on a attaqué le syndic qui était parti avec la caisse, donc on a plus ou moins tout le temps des procédures en cours. Par contre, c'est la première fois qu'on nous assigne au tribunal  
 
C'est pour une querelle sur des travaux lourds à faire, et on encule les mouches pour savoir si c'est du privatif ou du commun. Ça va être intéressant, mais ce qui le serait encore plus ça serait qu'on arrive à résoudre le problème, avant que l'immeuble s'effondre, de préférence

Si vous avez plus de 25% d'endettement, mettez-vous en administration judiciaire. L'administrateur va faire le ménage et prendre les décisions sans que personne n'ait son mot à dire, et vous repartirez sur des bases saines

+1
Et si vous êtes en dessous de 25%, allez voir du côté de l'ANAH si vous ne pouvez pas avoir des aides.

Ca se passe comment en administration judiciaire ? C'est le tribunal qui reprend le relais, comment ca se passe ? Et quel genre de decision peut il prendre ?

Le tribunal nomme un administrateur provisoire, chargé de redresser la copro financièrement et/ou d'engager les travaux nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble (il a une mission précise qui dépend de l'état de la copro). Il n'y a plus d'AG c'est lui qui décide tout seul pour atteindre l'objectif qui lui a été fixé, même de très gros travaux, quitte à engager des ventes forcées pour ceux qui ne veulent pas payer. En général ça arrive dans des cas graves, surtout qu'il coûte une blinde quand même.

Ah ouais ? L'état peut les virer ?  
Ça doit piquer quand ça arrive car même quand ils essaient de vendre, l'immeuble est tellement endetté que ça doit pas partir très cher.

Y'a un topic pour tout sur hfr    
 
J'ai visité un appartement pour un premier achat. J'ai donc plein de questions copro
 
Si je comprends bien :  
- On paye des charges tous les mois (ici, 150€/mois pour chauffage + eau froide + ascenseur)
- On paye tous les trimestres 1/4 du budget prévisionnel (c'est bien en plus des charges?)
- On paye les gros travaux en plus (étanchéité des balcons, ravalement, etc)
 
Dans le cas en question, c'est un appartement année 60 (pas le top, on en reparlera plus bas).  
150€ de charge / mois pour chauffage + eau froide + ascenseur
entre 30 et 37k€ de budget prévisionnel (respecté) sur les 3 dernières années (14 copropriétaire, ça fait entre 1500 et 1850€ pour l'appartement en question)
 
Ca vous parait beaucoup? faible? (j'ai aucune notion du budget d'une bonne copro)
 
Enfin, sur un immeuble des années 60/70, y'a quoi qui peut nous tomber dessus et qui coute quelques €€€ ?
Ravalement tous les combien de temps? (besoin de faire de l'isolation thermique dans le ravalement?)
Mise aux normes de l'ascenseur (il est d'époque)?
Autre?
 
Merci

Habituellement, les charges se paient tous les trimestres. Tu peux choisir de mensualiser. Mais je n'ai jamais vu de mix mensuel + trimestre.
Les gros travaux, c'est tout ce qu'on appelle travaux exceptionnels qui font l'objet d'un appel de charge spécifique, dont la date est décidée en AG, en même temps que le vote des travaux.

Immeuble des années 60 = la pire époque niveau isolation phonique et thermique... Il y a qq bonne surprise mais c'est l'exception.
Pour les travaux, difficile à dire, il faudrait déjà savoir ce qui a été voté en AG récemment, voir si un diagnostic technique global a été fait, etc.
Il faut aussi se renseigner s'il y a des copropriétaires qui ont des dettes régulière, ça peut vite bloquer les travaux lourds...
Et sur le fond de travaux aussi : à combien il s'élève ?

L'appart fait combien de surface ?
Gardien ? société pour le ménages et les poubelles ? entretien d'espaces verts ?

quelques infos là : https://www.anil.org/votre-projet/v [...] propriete/

Une amie à eu ce cas, 2ème étage, frais pour remise au normes ascenseur : 12.000€

Puis 1 an plus tard, façade, encore 13.000€.

C'est peut-etre un bon achat, mais renseigne toi bien avant pour pas te faire niquer et être obliger de faire un crédit à 15% pour payer les travaux.

 
Je ne vais a priori pas acheter cet appartement (c'est mes premières visites et ça me permet de comprendre / position un appartement qui serait mieux).
Je vois surtout qu'il me manque des documents (vive les agents immobiliers ...)
 
Le mensuel c'est donc la déformation de 10 ans de location alors (et dans les annonces de vente c'est souvent écrit les charges xxx€/mois)
 
Donc dans les 30k€ de budget/dépense annuel il y a "tout" (dont une prévision 'petits' travaux)? Rien d'autre à payer à part travaux exceptionnel ?  
 
Ici l'appartement fait 84m2 (102/2000 en répartition des charges). Pas de gardin, pas d'espace vert et je sais pas pour le ménage/poubelle (ça doit être une société)

Les charges ne me semblent pas particulièrement élevées alors.
Le budget, c'est hors travaux. Mais demande si ça inclut le fond de travaux (=5% du budget par an), comme tu le présentes, j'ai l'impression que non.

Normalement les charges annoncées c est tout compris, fond de travaux inclus s il est prévu par la copro.

Ici en Auvergne pour 70m2 je paie 180€ par trimestre pour eau froide, électricité des communs, ménage des communs, entretien des espaces verts et gestion de la copro par une agence immo.

La copro est de 59, la façade a jamais été refaite mais elle est propre. On a voté cette année le changements des luminaires communs, passage aux led : 300€ par apparts.

Le budget prévisionnel prend en compte les dépenses qui reviennent d'une année sur l'autre pour faire fonctionner la copro.
Après, une copro n'est pas à l'abri d'une tuile : une grosse fuite dans le sous-sol, la chaudière qui a un gros pépin malgré le contrat d'entretien, un moteur de l'ascenseur qui tombe en rade etc.
Et ça, ce n'est pas prévisible   et ça peut coûter cher à tout le monde, mais c'est aussi le principe d'une copropriété....

Si tu prends sans ascenseur ça fait économiser pas mal de tunes et t auras un beau fessier
Un ascenseur c est entre 50 et 100€ par mois de charges, c est à prendre en compte.