Reprise du message précédent :

 
Pour moi, ce qui compte, c'est la comparaison entre le "prix d'achat + travaux" et le "prix du marché au moment de l'achat".
 
Pour illustrer (avec un marché haussier) :
- Toto achète un bien à 100k€ travaux compris. Le prix du marché au moment de l'achat est de 100k€. 10 ans après, le marché a pris 20%. Toto gagne donc 20k€ de plus value.
- Paulo achète un bien à 100k€ travaux immédiats compris puis ajoute 20k€ 5 ans plus tard. Le prix du marché au moment de l'achat est de 100k€. 10 ans après, le marché a pris 20%. Paulo n'a fait aucune plus value.
 
Dans une logique investissement/optimisation de l'héritage, je trouve important de compter les travaux réalisés plus tard parce que c'est bien quelque chose qu'il faudra financer.
 
Edit: on parle bien de travaux nécessaires, pas de travaux de confort/mise au gout de l'acheteur.
 

 
Si vous aviez su ça au moment de l'achat, est ce que vous n'auriez pas eu intérêt à prendre une autre maison qui aurait déjà répondu à vos attentes? (ou dont les travaux aurait été plus en phase avec le prix de revente)
 

 
Quand je parle du prix du marché pour un bien rénové, je parle bien entendu à surface comparable.    
 
On a cherché notre maison pendant plus d'un an dans un marché ultra tendu : c'est assez facile de déterminer le prix du marché dans une ville.

 
Mes beaux parents sont dans ce cas et ils sont en phase de négo pour vendre.
 
Ce sera vendu à un promoteur qui y fera 4 ou 5 immeubles (et le prix de vente n'est effectivement pas du tout comparable à une vente vers un particulier   )

Toute mes réponses sont si c'était mon appartement.
 
J'inverserai la sdb et la cuisine si c'est possible de reprendre l'évacuation des wc (car je suppose que les wc sont dans la sdb actuellement ?)
Je supprimerai la cloison entre le salon et la salle de bain (futur cuisine) pour faire un grand salon-cuisine traversant
Si possible, je décale la cloison sdb/palier pour gagner des m² à mettre dans le grand salon-cuisine.
 

 

Dans la partie cuisine, tu peux viser tes lame de parquet pour éviter qu'elle bouge et tu colles du carrelage en utilisant de la colle flex (flexible pour éviter les fissures)
 
Pour la ponceuse perso, je l'ai fait avec une ponceuse à bande + ponceuse triangle pour les coins et bordure de mur
Vu l'état de ton parquet, il faut aspirer les merdes entre les lames et poncer avec un gros grain (80), puis moyen 160 et tu finis au 220.  
Ça va te prendre du temps si tu fais ça avec une ponceuse à main (pense à acheter des genouillères   )
 

Le papier au mur ne se ponce pas    
Soit tu repeins directement dessus, soit tu l'enlèves, tu mets une couche d'enduit et tu peints (avantage, tu es sur d'enlever l'odeur de pisse là)
 

Vu la cuisine, tu peux repartir de zéro (et encore plus dans mon idée cuisine <=> sdb.
Tu mets des meubles bas sur tous le long d'un mur avec un plan stratifier dessus ou il y aura la plaque à induction et le poste de travail. Un meuble bas 120 ou 160cm de long pour évier en face avec le frigo non encastré contre.
 
Si l'évier est encore en bonne état, garde le pour le réutilisé. Tu auras juste à racheter un meuble bas d'évier (même modèle que les autres meuble).
 
 
 

Vu que je change de place cette pièce, je démonte la douche pour la réutiliser en mettant du silicone neuf lors du montage. Au pire si pendant le montage je vois qu'elle est trop mal en point, j'en rachète une neuf à 200€.
 
Comme la cuisine, sol en carrelage. Si tu ne changes pas la pièce, tu peux garder le carrelage présent. Pour les murs, tu nettoies  puis un coup de peinture. C'est de la location, le but n'est pas de mettre 10 000€ pour refaire une sdb. Elle est en bonne état, c'est le principale. Tu gagneras plus en mettant des meubles moderne je pense.

Pour le matos je sais pas te répondre, je suis passée par un pro. Mais j'ai donc du parquet massif (sapin) dans la cuisine, la salle de bains et les WC. C'est passé, mais :
- le plombier a "exigé" de faire un ragréage sous le bac de douche et a mis le paquet sur l'étanchéité, les joints... sous les WC également.
- le parquettiste a mis deux couches de vitrificateur et m'a conseillé de mettre des tapis devant les sanitaires (lavabo, douche, évier notamment)
- on pense mettre du lino sous le meuble évier et sous le lave-vaisselle pour protéger et on fera gaffe.  
Maintenant la plomberie est neuve, on devrait être peinards quelques années.
 

Bonjour
Je pense finalement péter ma cloison (brique) entre séjour et cuisine.
C'est quoi le mieux en restant simple pour la finition du sol et du mur ? Je pensais bien nettoyer le mur puis enduire et repeindre tout le mur, mais pour le sol ça va être plus compliqué non ?
J'ai du parquet côté séjour (sous une moquette non collée depuis très longtemps, donc il a l'air en bon état) et du carrelage côté cuisine.

 
Tu ajoutes une lame de parquet à l'emplacement de l'ancienne cloison est ça roule.
 
Pour la reprise sur le mur, il y a 90% de chances que tu te retrouves avec les murs des deux pièces non alignés après avoir déposé la cloison (il n'y a aucune raison pour que l'épaisseur de plâtre soit parfaitement identique dans chaque pièce). => Prévoir de poncer sur 1m de chaque coté pour "accompagner" le défaut.

Ça ne va pas faire bizarre d'avoir un ton différent ?
Il faut aussi que je vois comment est le sol sous la cloison, si j'ai la place (maison des années 50, charpente béton).

Il y a trois choses importantes dans l'immo : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement.

Le reste passe après.

Te focalise pas sur l'ITE.

Mieux vaut habiter un coin sympa sans problème qu'un coin craignos mais bien isolé...

 
De toute façon tu as 4 choix possibles
- mettre une lame de parquet (en choisissant bien le bois)
- mettre une rangée de carrelage (mais ça risque fort d'être moche)
- refaire une pièce complète
- refaire les deux pièces avec le même sol
 
Les deux dernières demandent du taff et des €€  

 
Et le prix. Parce qu'un super quartier payé 50% au dessus du prix du marché, ça reste un mauvais plan.

Justement, on en visite une samedi à l'emplacement encore mieux et a priori en meilleur état.
A voir.

La "ruine" justement j'ai peur que le montant des travaux génère un coût supérieur au prix du marché

Ok merci ! Refaire les deux pièces avec le même sol non de toute façon (j'ai du vrai parquet chêne en bon état à priori, autant le conserver), refaire une pièce entière par contre j'y viendrai peut-être pour la cuisine, il faut que j'y réfléchisse, quitte à mettre une lame de parquet en provisoire

 
C'est amha pour ca que ca fait 2 ans qu'elle est en vente.    
 
Une fois que tu as estimé à la grosse louche les couts des principaux postes, faut faire le travail de calculer pour chaque bien que tu vas voir un prix au m² de ton bien après réno.  

 
+1
Je ne sais pas combien de temps la mienne est restée en vente, je l'avais vue à 150k (max du filtre leboncoin que j'avais, je ne sais pas si c'était le prix de vente initial), finalement eue à 110k, jai revu l'agent immo quelques années plus tard, selon ses dires 75% des gens qui ne la prenaient pas c'était à cause des travaux. Acheter une ruine et faire soi même les travaux c'est probablement l'un des  meilleurs plans possibles pour qui veut bien s'y mettre : tu valorises ton temps libre et peut gagner beaucoup d'argent au final à marché constant.

 
dernière solution, qui est amha la meilleure : mettre une lame de parquet du même bois et de même dimensions et faire un ponçage/vitrification de l'ensemble des 2 pièces. Ca va te permettre de te retrouver avec un parquet remis à neuf et ca supprimera les différences de teinte.  

J'aurais dit par ordre d'importance l'emplacement (tu peux pas déplacer ton bien) la surface (tu peux pas pousser les murs, ou alors en maison, architecte, lourdeur), et éventuellement la cote de prix (voir si ça bulle pour rien ou si au contraire y a des aménagements prévus les années qui viennent type prolongation métro ou centre commercial).

J'ai pris mon appart sur ces données là : entre gare et centre ville dans un coin correct, le plus grand que je pouvais, et projets de parc nature au centre ville + centre commercial annexé à la gare qui étaient dans l'oeuf à l'époque et qui vont être livrés d'ici 6 mois un an. Du coup l'appart a déjà pris 15% en 3 ans et demi d'après Meilleurs Agents (et encore, sur LBC j'ai des apparts de même taille à 30k au dessus de la côte MA, mais je pense qu'ils se touchent carrément).

PS : oui +15% c'est pas les bulles parisiennes mais la raison première de mon achat c'est d'y vivre.

Je sais que vous aimez bien les grosses rénos ici, mais je suis 1. habitué à vivre dans des ruines et 2. Paresseux
Mais je garde ça en tête, merci.
(Un chêne ancien aura la même teinte qu'un "neuf" une fois poncé et vitrifié ?)

Déjà que j'hésite à le faire à l'étage (parquet chêne mais plus abîmé).

Niveau emplacement j'ai eu du bol : le côté de la ville qui m'intéressait (proximité de la route pour le boulot) est le côté le moins coté.

C'est pas très dur à rénover un parquet. Surtout si tu loue la ponceuse qui va bien.    
 
Pour la teinte, tu auras toujours des différences entre une planche et une autre mais ca ne sera pas différent du reste de ton parquet. Donc oui, normalement, ca devrait le faire.  

Ok merci !

Est-ce que la fixation des évacuations de plomberie sur les murs en paraping du vide sanitaire (avec colliers adaptés) est une pratique conforme ? Je pensais que ça devait être fixé au "plafond" du vide sanitaire.

Intéressant

Le bien de samedi est sur 2000m2 de terrain en zone natura 2000, a priori plus de construction dans le coin dans le plu actuel. Maison de 78 construite avant les premiers POS mis en place. Écrin de verdure à 5 minute du centre.
Autour de 140m2 je crois. 180k négociable.

Je croise les fingers pour qu'elle soit propre et que mémée l'ait tenu au goût du jour, et ça pourrait être un coup de fusil  

Merci pour vos retours!
 

 
10k€ en faisant moi même, c'est ça ?
 
C'est noté pour Ikea, je vais regarder, et je vais voir la prochaine fois ce qui est rattrapable où non!
 

 
Alors oui, c'est le palier de l'étage, il ne fait pas parti de l'appartement. Pour l'inversion entre la cuisine et la sdb, j'y avais en effet pensé, mais je l'avais exclus par rapport à l'évacuation des toilettes. A quoi je peux voir dans la cuisine si je peux prévoir des toilettes ?
 
Je regarderai pour l'histoire des murs porteurs ou non. Si j'inverse les pièces chambre et salon, le salon va être la pièce la plus petite de l'appartement Pour l'isolation des toilettes, cela me parait compliqué aussi !
 
Pour le parquet, c'est noté, je vais me renseigner pour la location. C'est accessible pour un débutant qui n'a jamais utilisé ce type de matériel ? Il faut compter combien de temps pour faire tranquillement les 60 m² ?
 
Je suis plutôt bricoleur, après c'est en effet le temps qui risque me manquer. Pour le budget, c'est vrai que je ne me suis rien fixé, mais je pensais m'en tirer pour moins de 5 k€ en faisant des trucs moi même. Mais j'ai du mal à estimer le cout des différents postes.
 

 
J'ai en effet du mal à estimer la durée de mes travaux... Si vous avez un ordre de grandeur pour les taches suivantes que j'ai identifiées, cela m'aiderai grandement ! Je ne suis pas non plus opposé à faire réaliser certains travaux, car à mon avis, je ne vais pas avoir le temps de tout faire moi-même, et tout mois non loué est une perte sèche qui s'additionne à mon manque de disponibilité Si on peut aussi y mettre un budget estimatif en faisant moi-même, ou faisant faire, ça pourrait être intéressant
 
Parquet - Ponçage
Parquet - Vernis
Murs - Lessivage
Murs - Peinture
Murs - Option suppression tapisserie + enduit
Carrelage salle de bain ==> Je pense que c'est trop éloigné de mes compétences, donc à faire faire.
Installation d'une nouvelle cuisine
 

 
Je ne peux malheureusement rien gagner sur le palier Je vais regarder si le mur n'est pas porteur entre la salle de bain et la cuisine pour agrandir la pièce, si il est possible de mettre les toilettes ailleurs!
 
 

 
C'est noté, l'enlever et refaire de l'enduit, ça risque prendre une plombe ! Tu estimes ça à combien de temps ?
 
Repeindre directement dessus, ça donnerait un résultat qui reste correct ?

 
Enduire dessuis puis peindre ca fait surtout cache misère. Autant partir sur un support sain.

Pour la cuisine, voici un exemple low cost que j'ai fais pour quelqu'un qui n'avait pas un gros budget. On est à moins de 500€ avec le micro onde et la plaque de cuisson (mais pas la machine ni le frigo).

Tu peux faire plus durable en prenant des caissons de meilleure qualité mais c'est assez simple et rapide à faire soit-même.

Le parquet ça dépend de la surface, un pro a mis une journée pour 20m² chez moi (ponçage, réparations, deux couches de vitrification)

La peinture c'est long, faut que ça sèche entre les divers enduits et différentes couches...

A titre d'exemple pour carreler notre douche de 6m² (surface murale hein ) ça nous a pris 4 jours : une couche de primaire d'accrochage, 20mn à étaler, 24h de séchage ; une couche d'imperméabilisant, 20mn de pose, 24h de séchage ; une deuxième couche d'imper, pareil ; pose du carrelage en même pas une heure, encore 24h de séchage ; pose du joint en 20mn, hop fini... mais tu rajoutes 4 à 5 jours de séchage avant de pouvoir prendre une douche

Pour peindre la cuisine, ça nous a demandé 4 jours aussi : une aprem ponçage, dépoussiérage, protection des surfaces (le scotch de peintre c'est looooooong à mettre) ; une sous-couche un jour, première couche le lendemain, deuxième couche le surlendemain. On était 3, on a peint trois fois une heure je dirais.

Bon, tu peux faire autre chose en attendant les temps de séchage mais faut y penser, quoi.

 
Si c'est fixé c'est déjà super bien !    
Bien souvent c'est posé en travers sur un parpaing à la verticale qui tombera forcément un jour...

Et quand tu peux il faut cumuler. Pendant qu'une pièce sèche, tu travailles dans une autre, pas de temps mort.

Voilà.
Et faut avoir environ 35 rouleaux, parce qu'eux aussi faut qu'ils sèchent, et quand tu fais des travaux alors qu'il fait froid et humide, tu peux attendre longtemps

D'ailleurs on m'a conseillé le pistolet peinture plutôt que le rouleau. Vous en pensez quoi ?

 
Faut le coup de main et c'est chiant à nettoyer (et faut s'y connaitre pour adapter la pression, prendre telle buse, en fonction de la peinture). Mais c'est très efficace oui.

La notre était aussi restée 2 ans en vente. Je sais pas si c'est courant.

Mais clairement les gris travaux ça fait peur à 80% voire 90% des gens. Ca et la capacité de se projeter.

On avait eu grosso modo la baraque au prix du terrain. La maison c'était cadeau....

Il nous restera la façade à faire.

Ca a l'air cool le pistolet, mais ce que je sais c'est que comme l'application est nickel sans défauts, faut que les murs soient nickels sans défauts de base (enduit lisse comme un cul de bébé, ponçage au poil, tout ça), sinon ça se verra.
L'application au rouleau étale en couche un peu plus épaisse, et peut masquer les petites imperfections.

Quelque soit l'objet, si la vente est trop rapide, c'était pas assez cher, si c'est trop lent, c'est trop cher.

L'astuce c'est de faire des traces de coulure, comme ça on les remarques et on voit pas l'enduit dégueulasse

 
Tu rêves si tu crois que quelque soit la peinture ou le mode d'application ça va te masquer les imperfections.
 
Au mieux ca sera verra tout autant qu'avant au pire ca sera dégeulasse (si peinture satinée voire brillante).
 
la peinture ne masque en aucun cas les défauts du supports

Dacc.
Donc un commercial de CMI peut dire des trucs vrais

Bah pour la ruine c'est ça, faudrait lui prendre la baraque au prix du terrain. 60k€ et hop
Mais même là je serais pas serein pour un premier achat.

Ou juste que t'es en RP et même si c'est très cher ça part de suite.
Nous, en 6 jours c'était vendu, au dessus du vrai prix qu'on voulait vendre, le mec n'a pas voulu negocier autant qu'on avait escompté.

Grosse absence suite à grosse inactivité travaux + changement de taf
Porte Belm installée    
plafond du couloir peint    
Placards terminés    
Reste à démonter l'échauffadage, en refaire un plus petit
Refaire de l'enduit, peindre, etc ...
Vive la cale à poncer aspirante au fait.
 

Quand on peint 2 jours de suite la même couleur, plutôt que de nettoyer les outils ya moyen de les emmitoufler dans du papier alu    
ça ne sèchera pas et on gagne le temps du nettoyage + séchage.
C'est TRES utile pour les trucs à nettoyer au white spirit, genre sous-couche Oxi de la mort.
 

Gros +1, je me sers même de la sous-couche blanche pour mieux voir le reste à enduire.

les acryliques classiques c'est recouvrable après 6h, avec un peu d'organisation tu fais les 3 couches dans la journée

c'est beaucoup plus simple de pas laver ; tu charges un peu rouleaux et pinceaux en peinture, et tu emballes dans du film alimentaire. ça tient sans soucis plusieurs jours comme ça

Si t'as vendu en 6 jours c'est probablement que tu aurais pu vendre un peu plus cher en 15 jours/ un mois

 
Attention avec du natura, tu ne pourras faire passer aucun travaux. Donc exit la piscine, le carport ou la véranda.