Reprise du message précédent :
+1, tout regarder, ne pas vraiment se fier aux diagnostics (ça peut être pire qu'annoncé), et prévoir 20 à 30% de budget travaux en plus de ce qui semble etre bon

 
Etat :
- de l'assainissement si individuel,
- des fondations (drainage périphérique suffisant, absence de remontées capillaires sur les murs),
- de la couverture (porosité, fentes, casse...),
- de la charpente (diagnostic parasitaire fortement souhaité),
- de l'électricité (mise à la terre, tableau),
- de l'isolation (dont le coût de reprise peut varier fortement en fonction de la configuration des combles).  
 
Une liste non-exhaustive  

Pour ma part, je commence le bilan de la première année de travaux, une pièce peut être considérée comme finie, la salle de bain :  

Sacrée aventure, avec la découverte d'une porte cachée, la découverte d'une fourmilière sur 6m² de mur et plafond, la découverte des infiltrations d'eau, le cassage de la dalle pour faire passer toute l'alimentation d'eau dans le sol, le radiateur acheté d'occaz qui ne marchait finalement pas et dont les fixations étaient à refaire, etc.

Bon boulot

Tres joli !

 
Toi qui a vu la version avec les quelques finitions manquantes, là ça change pas mal alors qu'en fait y'a trois fois rien de fait entre temps

Merci, vous semblez assez "pessimistes" pour une maison de cet âge Je l'ai vue une première fois et le tout me semblait en bon état général, pas de fissures apparentes. L'électricité a été en partie refaite (pas au sous-sol) et comme dit le double vitrage est récent. Le bilan énergétique me parait optimiste (D pour la classe énergie et E pour les émissions de GES). Après les murs sont d'époque donc sans isolation supplémentaire. J'ai juste "peur" que malgré le bon état de certains points, il faille quand même effectuer des travaux de "remplacement" juste parce que c'est trop vieux.
Sinon généralement, je vois des maisons des années 70, c'est moins de travaux de rénovation pour cet âge là généralement ou ça se vaut ?

Ca dépend beaucoup de l'entretien. Perso c'est une maison commencée dans les années 50-60, agrandie 4 fois (jusque dans les années 80). J'avais beau ne pas être total noob sur les trucs à regarder, j'ai quand même manqué pas mal de détails, dont certains n'auraient pu être vus qu'en visitant par temps de grosse pluie (fuites sur toitures, infiltrations au sous sol), d'autres en passant plusieurs heures à déplacer des meubles et suivre les fils électriques.

Je dirais que <2000, si ça n'a pas été refait, considère qu'une grosse partie est à refaire pour vivre aux standards d'aujourd'hui (électricité, rafraichissements divers, au minimum, très probablement isolation). Si ça a été refait, bah... c'est la roulette. Refait très récemment, c'est potentiellement du cache misère, genre tout moisi, on repeint sans corriger le problème, qui réapparaitra dans 6 mois, une fois la vente conclue. Pas forcément, mais c'est un risque.

 
Ce n'est pas être pessimiste mais plutôt prévoyant : il faut avoir un regard très critique lors de la visite d'une maison ancienne et savoir qu'en rénovation, on découvre toujours des choses non vues lors de la/les visite(s) quand on met les mains dans le cambouis. D'où l'importance de bien négocier le prix d'une maison ancienne et de prévoir un budget travaux large comme le dit Carbon    
 
Ex : je viens de faire une offre sur une maison pour lequel le diag parasitaire n'avait pas été fait, j'ai vu des vrillettes et le diag alors demandé par moi-même vient de mettre en évidence également des marques de capricornes. Je compte donc bien demander une baisse du prix en fonction du montant d'un devis des travaux de traitement/renforcement à prévoir. Si je n'avais pas été attentif, je pouvais vite me prendre plusieurs milliers d'euros non prévus pour ces derniers. Cela fait partie des surprises que je n'aurais pas, mais il y en aura d'autres... CQFD

A la rubrique surprises pour moi il y a eu :  
- La cuisine qui n'était pas raisonnablement utilisable en l'état : cuisinière bois inutilisable car pleine de bistre, meubles bas dégueulasses, mais vraiment (1cm d'écosystème trouvé en les enlevant...), pas d'eau chaude. Ca, si j'avais pris un peu de temps pour regarder, j'aurais pu le voir, mais entre l'aspect "vieux mais acceptable" et la présence des vendeurs qui y vivaient encore, pas trop voulu passer du temps là dessus
- Des infiltrations conséquentes dans le sous sol, heureusement réglées en modifiant une gouttière pour qu'elle ne se déverse pas juste au pied de la maison
- Des remontées d'eau probablement associées, réglées en même temps
- Des fuites sur toiture : dans l'entrée pour cause d'absence de tuiles de rives (résolu temporairement avec une bâche), dans une des pièces de l'étage pour cause de tuile cassée (et vu le plâtre du plafond fissuré à cet endroit, ça date pas d'hier), dans une autre des pièces pour cause de vélux des années 60 mal posé
- Un réseau électrique très mal protégé (5 pièces sur un fusible 16A, des fusibles 25A protégeant des 1.5²)
- Présence de rongeurs divers (vu 3 rats au total, je ne compte plus les lérots, peut être 5-6, et un mulot ou autre petit rongeur). Bon, ok, je suis à la campagne, une seule autre maison dans un rayon de 300m environ.
- En retirant un meuble qu'ils avaient laissé, tapisserie décollée, salpêtre et autres problèmes dus à l'humidité
- Fuites sur la toiture fibro d'une dépendance, le diagnostic amiante n'a rien signalé
 
Et encore, je ne cite là que les surprises liées à des dépenses   La cuisine, j'aurais pu voir. L'électricité, même pas vraiment vu l'état du sous sol au moment des visites. Le reste, très peu de chances de l'avoir découvert. Et rentrer dans une procédure type "vices cachés" pour de l'immo, sachant que certains truc n'ont été découverts que tardivement, non merci.

 
Ce genre de maison, rien qu'en la visitant, tu sais qu'il y aura tout à refaire.
 
Ce n'est pas un problème du moment que :
1) tu la paies en conséquence (le prix d'une maison identique neuve moins une estimation des travaux et moins un forfait pour inoccupation pendant ces travaux)
2) le budget pour les travaux (plusieurs dizaines de milliers d'euro ici en passant par des artisans)
3) tu prévois de ne pas y habiter pendant la durée des travaux (et donc de continuer à payer un loyer) ou alors d'y faire camper ta famille pendant des mois
 

Une maison neuve identique dans la zone, facile entre 250 et 300k vu la surface habitable et les dépendances, sans terrain. J'ai payé 110, je suis large
 
Intéressante, cette technique de peinture https://www.youtube.com/watch?v=W7GSb8SH-DY

Ben impeccable.
Très bonne affaire même.
Et logique : c'est toujours dans ce que le quidam ne veut pas qu'on fait les meilleurs affaires.

Par contre, ne te laisse pas bouffer par la longueur des travaux de rénovation. Ca fait déjà plus d'un déjà si j'ai compris. Ca devrait être fini. A travailler plusieurs années dans ta maison, tu t'en dégoutes.

Merci pour les détails. Je ne suis qu'un amateur qui achète sa première maison mais de la première visite, il n'y avait vraiment rien qui sautait aux yeux. La maison est vide donc rien est caché, on a accès sous le toit et l'isolation est constante. De l'eau nulle part alors qu'il pleut tout le temps en ce moment, que ce soit au grenier ou au sous-sol. Aucune fissure visible sauf l'escalier extérieur qui mène à la porte d'entrée et qui a été fait séparément du reste de la maison visiblement. Juste les pavés de la cour qui ont bougé comme l'escalier extérieur, ce qui est fréquent il me semble pour une maison de cette âge. Disons que globalement elle est tout à fait habitable dans l'état, il ne semble y avoir que des travaux de rafraichissement ou de remplacement (l'électricité du sous-sol, la chaudière et à plus long terme une isolation extérieure). C'est juste le fait qu'elle soit âgée qui met le doute ... Mais elle a été entretenu. De plus, le prix est quasiment non négociable bien que pas donné car maison individuelle avec jardin en pleine ville et au calme

De mon côté je vais commencer les "vrais" travaux pour l'appart au printemps, jusqu'à présent c'était juste des finitions (peinture, etc.). J'ai prévu de refaire les "murs" du bûcher qu'on a à l'extérieur, ce sont des sortes de clôtures en bois comme dans les vieilles caves, mais là en plus il faut refaire aussi les poutres qui soutiennent le tout, certaines ne tiennent plus que par 2 clous
En fait je ne sais pas encore si je passerai par un pro ou si je le ferai moi-même, dans le second cas ça nécessite l'achat de matériel que je n'ai pas encore (scie circulaire et/ou sauteuse) donc pas forcément rentable niveau tarif...
 
La deuxième étape, pas forcément cette année niveau budget, sera d'aménager la cave de 30m², en installant des fenêtres au niveau des deux petites ouvertures (sur-mesure vu la forme, donc mal au porte-monnaie même sans double vitrage) et en mettant du placo sur les murs, voir un peu d'isolant entre les deux. Arrivé à ce niveau je pense que j'aurai besoin de vos conseils ^^ Ah, et il faudra refaire aussi l'électricité, c'est du bricolage avec des fils qui pendouillent pour le moment (bon, c'est du neuf au niveau du compteur et câblage jusqu'à la pièce, c'est juste les interrupteurs et prises qui sont fixés à l'arrache dans la cave)

 
Combien de budget rénovation prévu a la base ? A combien tu en es et qu'est-ce qu'il te reste a faire ?

paradise974 : Photals ?

Il y a un an, je savais tout juste manier une scie sauteuse,une circulaire et une perceuse (jamais touché au perfo, je n'avais travaillé que du bois)
Décembre à août : je n'y dormais même pas, donc au mieux 3h de travaux après le boulot. Il a fallu tout aménager, gérer pas mal de paperasse.
J'ai quasiment tout fait tout seul à part les changements de fenêtres.
Depuis septembre Madame n'est pas là en semaine donc je dois aussi gérer la maison et lui réserver du temps le week-end.

Comment tu veux tout finir en un an dans ces conditions ? je m'étais donné 2 ans pour le plus gros des travaux, mon père estimait ça a 5 ans.

Prévu à la base : 45k. En pratique je vais largement dépasser,tout en ayant gratté sur le budget chauffage en ne mettant que de l'occaz à part le poêle. La, en fait y'a la fosse septique (terrain + fosse 13k), environ 3k de fenêtres, 4-5k dans la salle de bain, 5k de poêle. Je ferais bientôt un bilan mieux détaillé

Je veux bien admettre qu'on prenne des précautions avec les transfos (téléphones, radio-réveils) fabriqué n'importe comment, mais de là à s'interdire un simple luminaire 220V à côté du lit...

Le bain à bulles, parfait pour la prochaine moant!  

 
Prévoir alors aussi le coût d'un éventuel divorce

 
Faur quand meme pas être pressé, pis ça me semble pas super régulier. Pis surtout j'espere que c pas de la glycero parce que sinon v'la pour laver ensuite

Faire intervenir plus d'entreprises.
Mieux vaut un emprunt plus long que de se tuer à la tâche et être dégouté au bout de 5 ans dans une maison jamais finie.

 
Ça m'intéresse, on a eu ce problème lors de grosses pluies récentes : la maison n'a pas de gouttière   bon ça évidemment on le savait, mais comment tu as fait pour que ça se déverse plus loin ? D'un côté j'ai bien une évacuation prévue donc pas de problème, mais de l'autre je n'ai vu que l'évacuation des eaux usées (après j'ai pas fouillé hein ) Pas d'infiltration remarquée, mais ça stagne un peu devant la porte de la cave (non enterrée et non dallée) si ça pleut vraiment fort.
 

 
Ici 140 000€ la maison avec 1000m² de terrain, travaux estimés à 40 000 € par artisans, une maison de 2000 avec 800m² de terrain a été vendue dans le même village en même temps pour 230 000 € donc j'estime avoir fait une affaire, même si c'est du boulot. Bon niveau travaux on va étaler un peu mais on a fait toute l'électricité et l'esthétique intérieure donc c'est agréable à vivre. Reste les fenêtres à faire rapidement (simple vitrage de 1954 ) et l'ITE dans les 5 ans, plus des "petits" trucs (dont les gouttières, la salle de bain et le carrelage du séjour).

Je suis dans une situation compliqué. Enfin ce n'est qu'une question d'argent mais bon...
Je tente de faire court.
 
- Je signe un compromis pour l'achat d'une maison
- Les vendeurs m'indiquent que les travaux de renovation ont été fait sans PC.
- Ils deposent un PC pour regulariser la situation
- Il est refusé car il n'y a pas de stationnement et c'est obligatoire
- On arrive a un accord. Ils mettent les stationnement que je comptais faire ainsi que la surface plancher que j'allais creer dans les combles pour faire des chambres comme ca le PC passe et moi je ferais les travaux.
- PC accepté tel quel
 
Par contre vient mon soucis du paiement de la taxe d’aménagement.
ON etait ok pour que je paie la partie de surface plancher que je crée et eux le reste.
 
Mais ...
La taxe aménagement a été calculé et ils ont bénéficé d'un PTZ donc ils ont des abattements.
 
- Si je transferts le PC ca va etre recalculé et ils vont payer plus cher car moi j'ai pas de PTZ
- Transferts partiel pas possible car lot indivisible
- Quel risque de ne pas transferer le PC, que je fasse les travaux et qu'ils deposent la conformité alors qu'on aura signé chez le notaire et qu'ils ne seront pas plus les proprios ?
 
 
Bref faut que je regle cette histoire avant le 29/01 car on signe chez le notaire... Moi j'avais prévu que le montant de la taxe d'amenagement correspondant a leur partie soit consigné, que je fasse un transfere total du PC et que ce soit a moi de tout payer et d'utiliser la somme qui a été consigné pour payer leur partie.
 
Sauf que tout va etre recalculé a la hausse is je transfere le PC ...

 
Je suis pas expert mais en gros tu veux un avantage fiscal qui dépend de la situation personnelle. Si tu fais en sorte de maximiser cet avantage en le faisant porter sur un tiers, alors que c'est toi qui en bénéficie au final, c'est de la fraude, ni plus ni moins. C'est un peu comme si mon voisin avec peu de ressources avait droit à une aide pour faire des travaux, et qu'il me fasse bénéficier de cette aide alors que je n'y ai pas droit.
 
Le risque à frauder, j'en sais rien, mais c'est pas le lieu de te recommander de faire ça...

 
J'avoue, je pensais dégager beaucoup plus de temps pour la maison que ce que j'arrive à faire
 
Déjà, je ne pensais pas devoir passer autant de temps chez Leroy Merlin alors que les devis étaient déjà bien avancés avant l'achat
 

Emprunt quasi max au niveau de la banque. Et faire intervenir des artisans :
- coûte généralement plus cher, donc travaux plus longs car les finances suivent déjà pas entièrement en faisant moi même
- ne garantit pas la qualité des travaux
- ne me permettra pas d'apprendre à faire

J'ai installé une descente de gouttière avec un entonnoir pour récupérer la gouttière, la descente se vidant dans une canalisation qui va plus loin, on ne sait pas où.

Salut ;
 
Téléphone à la DDT ou DDTM de ton département pour avoir des renseignements sur ce que tu peux faire, tu ne risques rien à demander ;
 
Je bosse au ministère des finances et je suis le chargé du recouvrement de la taxe d'aménagement de mon departement( service Recettes Non Fiscales ), tu sais, tant que l'argent rentre, les formalités administratives, on s'en fout, du coté fiscal. On a de nombreux cas de taxes d'aménagement payées par plusieurs chèques de différentes personnes, vu que maintenant, les lotisseurs posent un permis pour 3 ou 4 maisons et qu'une seule taxe est émise..
 
Nous avons déjà eu un cas comme le tien. La personne a choisi de ne pas transférer le permis, elle a demandé l'annulation du permis de construire, et a demandé a la mairie d'en émettre un nouveau à son nom. Effectivement, elle a payé plus cher vu qu'elle n'avait pas le PTZ, mais vu qu'elle avait un an de plus pour mettre de coté pour ce surplus, elle a pu s'en sortir, et de leur coté, les anciens proprios avaient versé au prorata de ce qu'ils devaient, mais c'est une entente amiable, ils peuvent aussi te la mettre profond.

Donc mettons 200k€ pour faire bon poids et gérer les imprévus.

30k€ au mini à priori

On n'a rien sans rien.
Je pense aussi à une chose avec ces vieilles maisons : les ouvertures sont souvent petites et la disposition des pièces peut y être idiote ou d'un autre âge.
Une vieille maison impose des choses.

 
Bordel, j'aurais refait les fenêtres avant d'aménager et donc de chauffer.  

 Non l avantage fiscal porte  uniquement sur les 100 premiers  mètre carré qui ont été  réalisés par les vendeurs.

Bah tout est dit alors.    
 
Ne reste qu'à te souhaiter bon courage et espérer que tu ne fasses pas une crise d'épuisement au milieu.
 
 

Ah non là y'a plus de fenêtres que de murs sur les murs extérieur et le salon séparé avait déjà été ouvert donc les pièces sont bien. Bon on a quand même muré deux portes sur 3 dans la cuisine, dont une qui menait à la salle de bain.

Ben c'est le temps des devis là, on attend qu'ils passent tous pour lancer ça. Après le chauffage est au gaz de ville donc ça pourrait être pire... De toute façon on n'avait pas les moyens d'avoir deux maisons en même temps, donc on était obligés d'emménager avant que les fenêtres soient faites (la priorité étant à l'électricité, qui a pris une grosse semaine).
Bon c'est vraiment du temporaire, dès qu'on a un devis qui convient on change déjà la fenêtre du bureau (où je passe ma journée) et celle de notre chambre (plus froide) ou bien bureau + séjour, mais là faut un maçon pour supprimer le petit bout de mur de 20cm entre porte-fenêtre et fenêtre pour faire une baie.

Justement, une idée de combien ça coûterait de supprimer ce bout de mur ? Apparemment les types des fenêtres ne le font pas, question d'assurance.

Ce "petit bout de mur", si comme je le comprend, c'est un meneau, je dirais entre 2 et 5K€. (selon la largeur finale de la baie, et les tarifs du maçon)

Photal pour comprendre mieux, si ce chiffrage te fais peur

Quelqu'un a déjà acheté chez www.orion-menuiseries.com ? Si oui, quelle gamme ?
 
Ça donne quoi niveau qualité ?

 
Bah peur pas tellement, disons que c'est un peu moins cher de faire une baie plutôt qu'une porte-fenêtre + fenêtre, et puis c'est sympa une baie. Donc je voulais voir si ça restait avantageux avec la suppression du morceau. Voilà la bête. Et mon cul.
 

Bon pour mon histoire en gros mon notaire me dit qu'il faut faire le transfert du permis donc ca va etre recalculé sur le fait que j'ai pas le droit au PTZ.
 
Normalement ca changera rien pour moi mais les vendeurs vont devoir payer plus cher qu'ils ne pensaient.

Et c'est là qu'ils vont pas vouloir faire le transfert

 
Mais tu vires aussi la petite fenetre à coté donc ? et le morceau en dessous ?

 
Pas de transfert = pas de vente

 
Sans chercher l'autre petit fenêtre ? une baie juste de la largeur de la porte et de la fenêtre au premier plan ? SI oui, faut compter entre 2500 et 3000€ je pense.
 
Voire un peu plus dans la mesure où ça risque d'être un poil plus complexe parce que tes fenêtres montent jusqu'au plafond.