Reprise du message précédent :

 
Merci pour le tips
 
 

Les proprios ne veulent pas t’héberger en simili résidence principale de peur que tu leur fasses requalifier le bail 1 an plus tard.

 
13 Avenue Rapp
Je ne pense pas qu’il soit connu

 
Donc ils trouvent des gens en résidence secondaire ?!

 
Bah oui, dans bcp de cas

Qui sont vraiment en résidence secondaire ? Comment le propriétaire peut en être sûr

 
Oui et non
Mais par exemple, ya enormement de personnes retraitees aisees qui ont leur RP genre dans le sud ou sur la cote atlantique et qui souhaitent louer un appart a paris pr les 6 mois entre octobre et mars pour pouvoir aller au theatre / opera et voir les enfants qui travaillent a paris.  
T es des impots   ?

Je crois que la question d'hyca est qu'OSEF de savoir s'il y a écrit résidence secondaire ou principale formellement, mais plutôt est-ce que le bail signé est seulement pour quelques mois ou pour plusieurs années reconductibles ?

non c'est juste je ne comprends pas le probleme du posteur avec ce type de bail ?
au pire il ment que c'est une secondaire, il paye le tarif et voilà.. non? juste pas de recours pour requalifier en principale ? qu'est ce qui m'échappe ?

 
Il l a dit, les proprios ne souhaitent pas prendre en bail RS des locataires qui ne sont pas vraiment en RS en general.  
Par ailleurs perso en tant que locataire je prefererais signer un bail loi alur, mais ca je comprends que ce n est un pb pr le posteur.

Il me semble que tu es assujetti à la taxe d’habitation si tu déclares le logement en résidence secondaire, c’est pas neutre

Tu paies la TH en résidence secondaire aussi

Bah oui c'est pas un problème, si tu veux absolument une location premium et que tu es prêt à payer largement au-dessus du plafond, la TH n'est qu'un surcoût parmi d'autres, que tu assumes. Le message initial ne se plaignait pas du prix, mais de l'absence d'offre adaptée à son cas.
 
Et pour convaincre le bailleur que tu rentres vraiment dans la catégorie résidence secondaire, tu peux toujours présenter l'adresse d'un membre de ta famille en lui faisant croire que c'est ta résidence principale.
 
Le seul point qui bloque encore dans ce scénario, comme je le disais dans mon autre message, c'est si le bailleur limite la location à quelques mois pour être sûr d'éviter ce genre de manipulation.

 
C est le boulot de l agent (et sur ce type de bail yen a tres svt un) de verifier la credibilite et de privilegier le dossier le plus certain.
 
Vous vous faites des noeuds au cerveau pour rien. Si t es en cdi avec les bons salaires il faut aller en bail loi alur classique c est 10x mieux pour le locataire et c est trouvable.

Oui moi ma question s'adresse surtout à la personne qui s'est plaint au départ
Quel est le probleme

Cela fait presque 25 ans que je suis locataire, j’ai visité près de 200 logements

La proportion de bailleur qui ne pense qu’à encaisser le loyer sans entretenir leur bien, sur mon échantillon c’est 90%

Marché : Seine Saint Denis (2002 à 2026)

 
Essaye un jour d’être bailleur, tu auras une autre vision.
Et surtout ne pas généraliser en te basant sur le 93 qui est un marché très particulier.

Je ne répondais qu’à ton assertion que c’était à cause du plafonnement de loyer que les bailleurs n’entretenaient pas.
Avant cette loi c’était déjà le cas.

Dans mon entourage, il y a des bailleurs et effectivement parfois ce n’est pas un job facile. Mais c’est un investissement, donc en face d’un rendement il y a un risque associé

C'est encore mieux maintenant, il n'y a plus rendement et encore plus de risque.
On se demande ce qui pourrait mal se passer.
 
D'ailleurs les communistes de la mairie de Paris sont en train de réaliser l'ampleur de la catastrophe mais heureusement, ils ont une solution ! Vous ne devinerez jamais laquelle.
 
Plus de taxes, bien sûr !    
 
https://immobilier.lefigaro.fr/arti [...] f-20260805
 

c'est plutôt une bonne mesure la taxe sur les logements vacants : tu gardes un pied à terre qui permettrait à un jeune couple / famille de se loger sur ben tu payes des taxes en conséquence (sachant que le jeune couple dépense du pognon sur place là où un propriétaire de pied à terre en dépense moins souvent).
 
Y'a toujours la solution d'un hotel / airbnb si la taxe est un problème et vu le prix du moindre appart' dans Paris ça doit bien couvrir plusieurs décennies d'usage.

Mais oui bien sûr, il devrait carrément la multiplier par 10 et réduire le plafond des loyer à 1€/m². Qu'est-ce qui pourrait mal se passer ?
C'est pas comme si les récentes mesures des communistes de la mairie avait fait s’effondrer l’offre et que les demandes de logements sociaux s'étaient envolées !
 
Nan mais c'est intéressant cette stratégie, viser l’effondrement du prix en retirant toute attractivité économique dans l'immobilier parisien    
 
Bon en même temps en tant que proprio dans une ville de droite de la petite couronne, ça m'arrange  

Je sais pas pourquoi tu exagères tout. On est pas Dredi pourtant
 
Paris reste plutôt accessible du point de vue immo comparé à d'autres capitales européennes comparables (33% de propriétaires habitant vs 21,4% à Bruxelles, 15% à Berlin, 18,9% à genève et les pires villes communistes ont un bon pourcentage de propriétaires ( Stockholm à 67% par exemple)  

Effectivement après réflexion il n'y a pas vraiment de problème.
 
On hésite à se positionner sur un bien du coup

Ah bah contente d’avoir aidé ahahah

Disons qu'il faut avaler le prix + tous les coûts cachés (TH résidence secondaire, frais d'agence faramineux), mettre sa RP ailleurs, mais au final c'est le jeu
 
Une loi bien débile comme on l'aime. Et la taxe sur les logements vacants ne va rien changer, un meublé n'est pas considéré comme vacant, et si l'appartement vide fait l'objet d'une annonce, il n'est pas non plus considéré comme vide.

 
 
Pour les logements vacants, la mairie veut contrôler la consommation d’eau/electricité qu’ils soient meublés ou pas. Espérons que ce ne sont que des paroles en l’air.  
Au moins à Lyon on a un contre pouvoir salutaire avec la métropole qui bloque désormais presque toutes les inepties du maire.

Ben moi je peux te dire que mes BP ont un beau studio à Cardinal Lemoine qui date de la grand-mère, que les 3 enfants ont habité dedans, qu'il est vacant depuis des années (mais tout le monde squatte régulièrement dedans, y compris des potes à moi sans que les BP le sachent ) mais cette année ayé, avec cette taxe, il va partir en loc. Trop de frais

Tu m'étonnes....
J'ai une amie dont les parents avaient un appart sur l'Ile Saint-Louis ; ils sont décédés il y a une dizaine d'années et le frère de ma copine refuse de le vendre alors qu'il se dégrade et qu'il faudrait faire beaucoup de travaux pour le mettre en location !
Ils ont surtout raté le coche au moment du Covid, là je pense qu'il va être "bradé" s'il se décide enfin
 
Sinon, y a ça sur le marché    
Plus de 82k le m² et, hormis la localisation et la vue, ça ne me fait même pas rêver !  
 
https://danielfeau.com/fr/annonce-immobiliere/87087897

Là t'es dans l'ultra luxe : le prix n'est plus vraiment en rapport avec la taille mais ils comptent sur une famille richissime capable de payer pour ces prestations (emplacement, finitions notamment)
 
Manque clairement un appartement / loge pour les agents de sécurité, un SPA au sous sol, une salle de sport, des places de stationnement, une cuisine pour le chef (là y'a le coin repas dans la cuisine. C'est pas adapté au bazard / bruit). La negociation en prendra probablement compte sauf fameux coup de coeur

Qui habite dans ce quartier (rue des Thermopyles) ? Ça a l'air de chauffer !
 
https://www.pariszigzag.fr/paris-au [...] jet-paris/

C'est une des rares rues de Paris qui me fait envie

Sympa thermopyles oui mais beaucoup de badauds qui traînent

L'Hôtel Haviland n'avait pas trouvé preneur lors de la vente à la bougie en octobre...
https://www.leparisien.fr/paris-75/ [...] 54LT5M.php
 
Le revoilou sur Leboncoin immobilier ! Et, forcément, ça devient accessible aux manants    
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_ [...] 3236584862

Avec le classement EISCP, pas vraiment

Drap'
 
Je me sépare de ma conjointe (ni mariés ni pacsés, pas d'enfants) et comme on s'entend bien, on veut gérer la suite intelligemment. On est copropriétaires 50/50 de notre résidence principale en région parisienne et on hésite sur ce qu'on en fait. Je viens chercher vos avis, notamment parce qu'on a un crédit qu'il serait dommage de perdre.
 
LA SITUATION
 
- Appartement en copro, acheté en 2018 (primo-accédants) : 270 000 €. Valeur toujours estimée ~270 000 € aujourd'hui.
- Crédit sur 25 ans, 8 ans remboursés, 17 restants. Capital restant dû : 200 845 €.
- Le prêt (c'est là que ça pique de le lâcher) : 1 037 €/mois à 1,75 % fixe + un PTZ de 83 €/mois à 0 %, soit 1 121 €/mois (+ 29 € d'assurance emprunteur).
- Charges : copro ~304 €/mois, taxe foncière 177 €/mois, assurance habitation ~40 €, énergie ~65 €, internet ~25 €.
- Revenus nets : moi ~2 680 €/mois (CDI depuis 12 ans, même boîte), elle ~2 560 €/mois.
- Mon épargne perso : ~36 000 € (livrets + PEA + assurance-vie).
- Équité nette dans le bien : ~69 000 € (270 000 - 200 845), soit ~34 500 € chacun.
 
 
CE QU'ON ENVISAGE
 
On a identifié trois pistes :
 
- On vend : chacun récupère ~30-34 k€ et repart de son côté (moi j'achète, ou je loue le temps de me poser). Coupure nette.
- L'un rachète la part de l'autre pour y habiter. Problème : avec nos salaires ~2 600 €, reprendre seul le crédit + payer la soulte fait grimper l'endettement à ~43 %, donc très tendu sans coup de pouce.
- On garde le bien en indivision et on le met en location, justement pour conserver ce crédit à 1,75 % + PTZ introuvable aujourd'hui.
 
 
CE QUE ÇA DONNERAIT EN LOCATION
 
Loyer estimé pour ce type de bien : ~1 300 à 1 600 €/mois (à confirmer, je me méfie des annonces optimistes). À 1 500 € : cash-flow quasi neutre avant impôt. Mais en location nue on passe au réel (>15 k€/an de loyers), imposé dès la 1re année (~400 €/mois à ~47 % avec ma TMI), donc ~-195 €/mois chacun après impôt, et ça empire à mesure que le crédit s'amortit (moins d'intérêts déductibles). En face, ~850 €/mois remboursent le capital.
Les hics : ça bloque ma capacité d'emprunt pour racheter (la banque compte ~70 % du loyer mais 100 % de la mensualité), on reste solidaires du crédit 17 ans, indivision fragile, et on perd l'exonération de plus-value.
 
Sur la SCI : on m'en a parlé pour "garder le prêt", mais d'après ce que j'ai lu, transférer le bien à une SCI rend le prêt exigible et le PTZ n'est pas possible en SCI, donc ça ferait justement sauter le crédit qu'on veut préserver. Je me trompe ?
 
 
 
Vous feriez quoi à notre place ? Est-ce que ça vaut vraiment le coup de conserver ce prêt à 1,75 % en passant en location (nue ? meublé/LMNP pour effacer l'impôt via l'amortissement ?), quitte à repousser mon propre achat et rester lié à mon ex 17 ans ? Ou est-ce que la vente et la coupure nette sont le meilleur choix vu notre situation ?
 
Merci d'avance pour vos retours et n'hésitez pas si des infos manquent ou si je me trompe quelque-part (l'IA m'a bien aidé mais bon, elle a le droit de se planter aussi )

Vous ne gagnez pas assez pour garder l’appart en plus d’une location/credit. Et vous gagnez trop pour ne pas vous faire défoncer par les impôts.  
Vendez. Pas d’autres choix.

sci : pas rentable en effet (tu auras en plus des droits de mutation comme une vente)
 
ya une piste que tu as pas évoqué, ce serait de rester en indivision et que un de vous deux occupe le bien en échange d'une indem d'occupation. (mais c'est tout aussi bancal que rester 17 ans en indivison AMHA). -et il y a la problématique du taux d'endettement de l'autre pendant 17 ans qui voudra peut etre emprunter un jour...-  
 
- tu as calculé combien ça coûterait de te loger en fonction de ton lieu de vie ? (parce que le delta sera pas énorme avec la mensualité, meme supportée seul), ce qui amenerait au problème de rachat en part en craquant toute ton épargne + la banque qui voudra pas désolidariser ton indivisaire.
 
de mon xp je te dirais de vendre et prendre tes billes, même si le contexte fait que ce serait moins intéressant coté crédit. 17 ans d'indivision avec une ex, il peut s'en passer des choses meme avec la meilleure volonté du monde.
 
 

C’est l’époque de la TF, pas de drame cette année…?

Merde je viens de regarder (étrange j'ai pas reçu de notification , contrairement a l'IR) : +20% ...

+18€ ici ou 0,7% d'augmentation  

Pas proprio, pas de taxe foncière  

+1.3%
Bon je me suis fait un quasi doublement l'année de fin de la TH pour réévaluation de la valeur de l'immeuble de taudis à ruine