Reprise du message précédent :

 
Car ça n'a aucun intérêt pour le distributeur/constructeur.  Imagine si l'immo baisse (comme c'est arrivé en 2008) et tous les souscripteurs vendent les biens car defisc terminée, j'imagine mal la boite racheter à prix bas
 
Il faut aussi une tréso de malade avec de telles clauses pour se permettre de racheter un parc immo complet    
 
désolé mais je suis très dubitatif. ça doit rester marginal

Les assurances reventes sont toutes a ma connaissance avec des conditions claires pour pouvoir etre declenchees : generalement des evenements difficiles forcant la vente (deces, handicap, etc...)

Je n'ai jamais vu d'assurances revente qui fonctionneraient en cas de vente volontaire du bien apres 9 ans de defisc.

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Parce que vous raisonnez à court terme... mais pour un gestionnaire de parc locatif qui raisonne à 50 ans, c'est jouable de racheter du patrimoine qui a une dizaine d'années, d'autant plus si on en a assuré la gestion pendant cette période. Et en plus il a le mandat de vente dans tous les cas.

 
Rien de tout ca, je n'en avais jamais entendu parler avant il y a 1 an environ

Si c'est le cas, si c'est miraculeux ;o, ça ne se passe pas comme ça un Pinel pour Mr tout lemonde..

Rien n'empêche d'inclure n'importe quelle clause dans un contrat, tant que les parties sont d'accord.
Par ailleurs j'ai déjà vu cette clause dans un montage d'ULS de l'entreprise Sévérini, c'est donc qu'elle existe ailleurs. Là c'était encore plus intéressant car le prix de rachat était indexé sur l'ICC (mais je n'étais pas du bon côté de la barrière pour en bénéficier).
Je pense qu'une boîte comme PERL peut proposer ça également

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Et pourquoi ?  
 
C'est accessible à tout le monde ? Ou as-tu (encore) des passes droits que tu ne dis pas au début de la conversation ?
 
Peux-me donner le nom d'un promoteur qui fait ce genre d'offre (Pinel + gestion + rachat assuré) ?  
 
 

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Je sais que Bouygues Immobilier, et une filiale qui assurait la gestion, le faisait sur Nantes en 2010.
J'avais failli acheter dans l'écho-quartier à cause de cette clause

 
Qu'est ce que tu racontes ???  
 
Tu dis qu'un promoteur qui a donc construit un bien va le vendre X €  pour qu'un mec récupère la defisc et les loyers pendant 12 ans
Et après 12 ans, ce même promoteur va racheter ce bien à X€  
Donc au final, le promoteur n'a rien gagné voir même à perdu les 12 ans de loyer  
 
   
 
Explique nous  

 
J'ai déjà dit  que je trouvais ce post réaliste et malheureusement représentatif de cette dérive.
Cependant, et heureusement, tous les promoteurs ne se valent pas.

Demain parce qu'il est tard, mais pour faire simple, le promoteur gagne davantage avec la gestion qu'avec la marge qu'il dégage à l'achat/revente

La gestion coûte plus cher que le loyer ????    
 
J'attends ton explication .  

ok bonne nuit  
 
   je reviens demain pour comprendre

Pour le coup, c'est assez logique. Il faudrait que ton loyer dépasse tes cash flows de financement (remboursement + intérêts + rémunération des actionnaires) et que ce soit plus rentable qu'un placement lambda pour que ce soit viable pour le constructeur. Faudrait faire un petit cashflow forecast avec calcul de NPV et de IRR mais c'est assez logique.

C'est comme Airbus qui vend ses avions limite à perte et se rattrape sur la maintenance et les pièces détachées. (sauf qu'il ne s'engage pas à le racheter lui )

Voilà  
 
 

Sadling ce Bernard Madoff de l'immobilier.
 
Bientôt Prof finira ruiné quand il devra lui vendre ses logements avec clause de rachat

Alors, voici la stratégie du promoteur/gestionnaire qui veut être pérenne :
- trouver du foncier pas trop cher et bien placé, c'est évidemment le plus important,
- nouer un partenariat avec un constructeur reconnu pour la qualité de ses constructions,
- vendre les biens en défiscalisation, sans exagérer les prix (marge de 10% Max) avec gestion, conseils et clause de rachat si demandée,
- montage financier,
- assurer la gestion des biens, intégrale (y compris assurances, recherche des locataires, EDL, déclarations fiscales,...)
- vendre le bien a terme, ou le racheter,
- gérer le bien si conservation.
 
Intérêts pour le promoteur gestionnaire :
- faible marge sur la vente du bien mais compensée par  
- honoraires de commercialisation, honoraires d'intermédiaire financier, honoraires de gestion, honoraires sur la vente.
Et le rachat du bien se fait à un coût prévu 10 ans avant, et la constitution du parc immobilier permet d'assurer un revenu locatif constant à l'ensemble de la structure.
 
Au final, c'est beaucoup plus rentable et pérenne que la promotion pure, pour laquelle tu ne gagnes d'argent qu'après la vente des 2 derniers lots.
 
C'est plus clair ?

non pas vraiment
J'ai du mal à voir l'intérêt du promoteur si il rachète le biens au même prix que ce qu'il a vendu 10 ans plus tôt

A moins qu'il ne te facture un max d'honoraires (j'ai l'impression) et dans ce cas c'est toi qui te fais avoir

Il faudrait un exemple chiffré pour comprendre.
Et je ne vois toujours pas pourquoi tu ne veux pas dire qui est le promoteur ? Tu ne veux pas refiler tes "bons plans" ?

 
C'est plutot un bon prix du coup, vu qu'il n'y a ni inflation, ni plus-value
 
Perso j'aimerai bien acheter mon appartement au prix qu'il valait il y a 10ans  

 
J'essaierai de faire un exemple chiffré cet après-midi

Oui pour faire une fleur à un client

Bon, j'ai essayé de chiffrer le truc, en me référant à des ratios de ma boîte, qui sont sûrement moins bons que des ratios d'une boîte privée.

Comparons 2 situations :
Hypothèse de départ :
Vente d'un lotissement de 100 logements
Prix de vente unitaire : 200 K€

- Promoteur classique
Prix de vente total : 20 M€
Marge 15% : 3 M€
Equilibre atteint dès lors qu'il a vendu au moins 85 logements.

- Promoteur gestionnaire
Prix de vente total : 20 M€
Marge 10% : 2 M€

1) Phase commercialisation
Marge sur commercialisation (hyp : 50 % de marge sur des honoraires à 3%) = 300 K€
Marge sur frais de financement (hyp : 60 % de marge sur des honoraires à 2.500 € par logement) = 150 K€

2) Phase locative de 10 ans
Loyer annuel moyen = 9000 €/logement
Marge sur frais de gestion (hyp 25 % de marge sur des honoraires à 8%) = 18 K€ par an soit 180 K€

3) Phase vente
Marge sur mandat de vente (hyp : 50 % de marge sur des honoraires à 3%)

2 possibilités :
Vente intégrale des biens :
gain total = 2.930.000 €

Vente à 50 % des biens et gestion pendant 20 ans :

Coût de rachat de biens : 10 M€, financé par emprunt sur 20 ans
Marge sur gestion locative annuelle (hyp 15% de marge) = 67.5 K€ soit 1.350 K€ sur 20 ans
revente à 20 ans (hyp 50 K€ par logement) = 2.5 M€
Gain total = 6.63 M€
 
J'ai peut-être fait une erreur de calcul et ça reste plutôt théorique mais ça marche pas mal.
J'attends les critiques

Edit : il est fort possible que j'ai fait des erreurs, j'ai fait ça rapidement.

 
Dans un contexte de hausse des prix tout a fait, mais si le sprix baissent la situation peut rapidement devenir tres complique pour le promoteurs vu qu'il devra probablement racheter tous les lots.
 
Concernant le pinel j'ai un pote qui etait interesse par en faire un et si tu arrives a le revendre 9 ans plus tard sans trop de perte (ie -10% du prix d'achat max) c'etait plutot rentable, par contre le timing etait serre...  
Dans le meme genre que l'avantage de sadlig, mon pote me disait que la banque qui financait lui faisait un decalage de 3 ans avant de commencer a rembourser ce qui permettais d'accumuler un peu de tresorerie...

Mais c'est encore plus rentable pour le promoteur de ne pas racheter mais de seulement gerer soit meme si tu pars par la....
Ou alors le rachat est conditionne au fait d'avoir géré l'appartement?  

Evidemment que le rachat est conditionné à cette obligation de gestion, sinon en effet le promoteur n'y a aucun intérêt.
 

 
T'es quand même l'un des plus beau troll de ce topic  

le jours où je me suis perdu sur le topic spéculation immo

 
pourquoi ne pas l'avoir dit dès le début ?

 
Du coup la question est combien te coûte cette gestion et combien gagnes tu sur les 9 ans...

Oui, plein. Mais comme ce n'est pas ton métier, on te pardonne

Bah si je fais simple, pour mon opération à moi (en espérant ne pas avoir fait d'erreurs) :
 
Prix de revient tout compris : 230 K€
Emprunt : 230 K€ sur 20 ans à 1.09 % (soit environ 1.150 € de mensualité assurance incluse)
Loyer mensuel : 800 €
Frais de gestion (garantie impayés, remise en état, vacances,...) : 768 €
Assurance PNO : 130 €
Taxe foncière à partir de N+3 = 1.500 €
 
Loyer annuel = 9.600 €
Charges déductibles : frais de gestion + assurance + TFPB + intérêts annuels + ... = 5 K€
 
Soit un revenu foncier d’environ 5 K€ par an soit 2 K€ d’impôts en plus
 
Amortissement fiscal annuel Pinel = 18% par an = 4.600 €  
 
Au final sur 9 ans cela donne (hors actualisation) à peu près :
Recettes :  
Loyers = 9600 x 9 = 86.400 €
 
Dépenses :
Mensualités emprunts = -1.150 x 12 x 9 = -124.200 €
Frais de gestion et divers =- 3.000 x 9 = -27.000 €
Economie d’impôts = + 41.400 €
Total dépenses = - 109.800 €
 
Rachat à terme = 230.000 €
KRD du prêt = -132.643 €
 
Total global = 86.400 – 109.800 +230000 -132.643 € = 73.957 €
Effort de trésorerie mensuel = 800 - 250 – 1150 + 383 = 217 €.
 
Je trouve ça équilibré.

 
Il fait quel surface ton pinel?  

Un peu plus de 100 M2+ garage + 800 m2 de terrain

Je ne vois pas les 2K d'IR dans tes dépenses.

Je sais j'ai vu, mais ce n'est pas évident à calculer à l'avance : déficit foncier reportable les premières années puis bénéfice foncier mais il y a des montages pour le minorer.

Mais ce qui manque, c'est un bilan pour un investissement dans l'ancien d'un montant équivalent sans régime spécifique.

En tout cas, une chose est sûre, c'est beaucoup plus simple de gagner de l'argent quand on en a que quand on n'en a pas

 
et encore plus facile quand on a une personne de la famille dans chaque métier