Reprise du message précédent :
Le mieux, c'est de poser le calcul
 
829-693=136€ d'écart.
 
136€/mois sur 25ans à 5%, ça fait 79.524€  
Hors, s'il prend le crédit sur 20ans, il peut investir les 829€/mois sur 5 ans pour avoir le même placement globale sur 25ans
Ca donne 55.389€
 
Effectivement, on voit que les intérêts composés changent effectivement la donne !

Ah oui j'oubliais, quand t'as deux personnes qui te ne sont pas d'accord avec toi sur un forum c'est que t'as faux, forcément
 
Par contre toi, comme prévu, aucun argument concret et surtout pas un début de calcul pour appuyer ton propos. Bref...

C'est pas évidant pour tout le monde apparemment

Ce qui est génial c'est que t'es arguments ne contredisent en rien la théorie de dire que, et encore plus dans le cas cité ci dessous, il est plus intéressant d'avoir une pression du crédit plus faible mensuellement et de réinvestir le surplus de trésorerie
 
Tu parles vraiment pour ne rien dire... Je le répète, fais un calcul simple pour appuyer tes propos.

 
Pour les RP oui ! (divorce, naissance, mutation, envie de plus grand, etc)
 
Pour du locatif, les crédits arrivent généralement à échéance. (sauf si rachat pour un meilleur taux, vu les taux, le risque diminue)

Attention, tu vas te faire insulter par Devil may cry pour avoir "raconté des grosses conneries".

Très franchement, "poser le calcul" ne prendrait pas longtemps, mais je n'ai aucune envie de faire un effort pour toi étant donnée ton attitude.

Tiens, toujours rien pour appuyer tes propos, on attend toujours un calcul qui ne viendra pas on dirait

Tellement prévisible, bref, tout est dit

Oui, de base ils font max sur 20 ans mais elle m'a dit pouvoir avoir une dérogation. Wait and see mais en effet ça ferait grandement pencher la balance  
Bien vu pour les options, je n'y avais pas trop pensé, je vais creuser ça

Gqqch a raison, il n'y a aucune obligation de recourir à un comptable au régime LMNP réel simplifié
 
Même l'administration fiscale va retirer sa majoration de 25% du résultat en l'absence de comptable à partir de 2023
 
 
@Devil may cry  pourrais-tu arrêter de nous assener tes vérités sans vérification ? Merci !

Et bien je ne pensais pas que ma question allait susciter de tels débats
En tout cas c'est intéressant

Tu parles du comptable? Autant pour moi si c'est le cas. Pour le débat crédit 25/20 ans, je ne contredirai pas les maths

Comment oses-tu montrer un début de calcul, cela n'a pas sa place ici apparemment

Tu as raison, les 7 ans sont en moyenne globale, pas pour du locatif. (si quelqu'un trouve une stat sur la durée moyenne de crédit pour du locatif...)
 
J'ai tout de même l'impression que pour du LMNP, aller au bout de 20 ou 25 ans de crédit pourrait être moins favorable que de sortir de l'investissement (revente). Du fait de l'amortissement, il se trouve un moment où l'on a épuisé les reports de déficits (frais de notaire et travaux), et que les amortissements s’essoufflent, ce qui fait que l'on risque de se retrouver grévé par la fiscalité.
Par exemple, j'ai un bien sur lequel les aménagements intérieurs ont été ventilés pour 19% du prix, et sont amortis sur une durée de 12 ans. Forcément, à la 13eme année, je n'aurais plus cet amortissement.
Les droits d'enregistrement (grosso-modo 7%), passés en charges, vont aussi s'épuiser.
Ce logement va donc devenir fiscalement/comptablement moins intéressant au bout d'environ 10 ans. Il n'est pas impossible, à ce moment là, qu'il soit plus judicieux de revendre.

Oui, en théorie, vers les 10 ans il peut-être plus judicieux de revendre. Mais en 10 ans il peut s'en passer des choses que ce soit au niveau de la réglementation fiscale que des évènements dans sa vie perso, du nombre de LMNP qu'on possède...

Le problème c'est qu'un investissement ce ne sont pas que des calculs...je pense qu'en réalité ces 136€ ont plus de chance de finir dans des restos qu'en 5% à la bourse net de frais et d'impôt.
Quid de la sortie à 5ans-10ans-15ans ? Marché immo qui fait -10% -15%, avec ton argent qui est en bourse et qui compose dans des trucs qui ont perdu 30% de leur valeur ? Tu as un créneau pour revendre après départ de locataires pour profiter des soldes immo et racheter plus gros à ce moment là. Qui a le plus de capital après la vente pour réinvestir ?  Celui qui est resté sur 20 ans ou celui qui est sur 25 ans avec ses sous en bourse ?

On parle d'investissement long terme genre retraite, (surtout avec frais de notaire) c'est donc pas pour revendre au bout de 5 ou 10ans, encore moins si c'est une période de baisse (le pire moment)

Quant aux arguments de la baisse d'intérêt au bout d'un moment (moins d'amortissement), si la capacité d'épargne suffit, il est conseillé d'en acheter un deuxième (donc pas forcement de revendre)
Au pire, quitter le LMNP réel pour passer au forfait -50% (la defisc n'est pas le but ultime hein )

Revendre en période de baisse n'est pas forcément une mauvaise idée : par exemple pour acheter plus grand.  

Chacun ses objectifs et ses méthodes, il vaut parfois largement mieux perdre les frais de notaire et gagner 10/15 ans d'amortissement

Garder un bien locatif 25 ans c'est complètement utopique...

Ca dépend pour qui.
Je suis né dans l'appartement de mon père qu'il avait acheté sur plans je crois.
J'y suis resté deux mois, j'ai maintenant 26 ans et il a encore l'appartement en location.
Il a même hérité de son studio étudiant que son père avait acheté dans un but d'investissement locatif avec lui en premier locataire, et le loue encore.

ça dépend

si t'es dans une optique patrimoniale, ça fait au contraire tout à fait sens

si tu chasses le rendement et les gros sous, oui tu vas potentiellement revendre plus vite pour profiter d'une augmentation des prix du marché

La question n'est pas de savoir si tu peux faire du locatif sur un bien pendant 25 ans, même quel est le plus rentable au final.
 
Si tu fais de l'investissement locatif pour te dégager un revenu complémentaire, garder le bien 25 ans n'est pas le plus efficace avec les règles fiscales actuelles, la fiscalité reste un point crucial dans le rendement en LMNP.
 
Outre la fiscalité, garder un bien 25 c'est aussi prendre le risque d'avoir de gros travaux à refaire à un moment, ce qui plombe là encore ton rendement sur le long terme.

Ton père l'avait acheté sur combien d'années ? 10 ans? 12ans ?
Crois moi, c'est plus facile de garder un bien longtemps quand il est remboursé rapidement. Quand le bien t'as déjà fait sortir XXXX€ depuis 15 ans, et qu'il te reste 10 ans avant que ça te rapporte le moindre euros dans ta poche, ça n'est pas du tout la même chose. Mon 1er locatif je l'ai acheté il y a 17 ans, j'ai eu la chance d'avoir un taux variable, quelques carottes fiscales qui m'ont permis de bien gérer les impôts, tout en gardant le bien aux normes. J'ai tjs eu de bons locataires. Et pourtant ça me paraît une éternité !

C'est certain que c'est une éternité. Mais tant que le capital se rembourse, ton patrimoine net augmente

bonjour topic, quelles sont les assurances PNO qui ont votre faveur ? J'avais cru comprendre que la GMF etait competitive mais impossible de leur faire faire un devis PNO.

Je suis à la GMF oui : c'est le moins cher que j'ai trouvé (30% de moins que MMA/MAAF, etc)
 
Passe en agence ou appelle les (ça se fait pas en ligne à priori)

Je ne suis pas resident francais. Au final apres avoir poste le message, je suis tombe sur Luko. Devis realise en 2min, ils prennent les adresses etrangeres du proprio, signature electronique du contrat.  
Ca me donne 98 euros pour un 3 pieces en IdF ou 65 euros sans assistance juridique, ca me va. Le contrat est mensuel, annulable a tout moment. Ca change de la MACIF chez qui j'etais avant.

 
Oui j'ai Luko aussi. Pour l'instant RAS, souscription très simple

Perso au niveau de mon assurance habitation (pas d'xp avec la PNO) j'ai été très satisfait du traitement de plusieurs sinistres ou problèmes par la GMF en tout cas, j'ai même eu une prise en charge qu'ils n'avaient normalement pas à faire.

Salut les frers,
 
quelqu'un aurait un fichier Excel pour calculer le rendement d'un investissement Pinel avec précision?
 
Il y a un truc qui m'échappe mais je ne sais pas quoi...
 
On a souvent l'habitude de comparer un investissement locatif avec un placement financier à rendement (Bourse ou autre)
 
Le truc c'est que lorsqu'on fait un IL on n'a pas de perte de revenus mensuels dans le cas d'un projet dont l'équilibre est parfait (crédit de l'IL = Loyers perçus)
 
Alors qu'un placement financier qui serait égale à la somme du crédit de l'IL cette fois-ci portique fatalement un "trou" mensuel de X€  
 
Donc je n'arrête pas de me demander pourquoi fait-on cette comparaison car en réalité on peut faire les deux IL et placement financier  
 
ça se tient ?

Salut frer,
 
Oui on fait les 2 en parallèle :
- invest immo avec la capa d'endettement :
- invest financier avec la capa d'épargne.
 
=> Ainsi on développe au max le patrimoine avec les 2 leviers. Tout en diversifiant immo / actions / fonds euro.

c'est surtout deux choses différentes :
 
L'immo tu investis l'argent que tu n'as pas (effet de levier très important)
 
L'épargne : tu mets de côté l'argent que tu as.
 
Acheté un bien cash pour le mettre en location : ça n'a aucun intérêt de nos jours.

 
Oui on fait les 2 donc comparer un IL à un rendement de placement en bourse ça n'a pas vraiment de sens?
 
Au faite je me répond à moi même sur ma 1st question pour le Pine.  
 
Un super outil Excel sur le site ADI    
 
https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] ison-lmnp/
 

 
Je suis à 110% ok avec tes trois affirmations mais du coup je comprends par pourquoi tu me donne cette 3ème info  
"Acheté un bien cash pour le mettre en location : ça n'a aucun intérêt de nos jours"
 
quel rapport avec ma question? (ton interrogatif pur et non agressif)
 

Tu devrais revoir les bases alors

Sauf à faire du LMNP au réel avec amortissement du bien (pour pas payer d'impôts) mais qui est interdit en pinel, tu ne sera jamais à l'équilibre.

En gros, un truc à 50m2, tu le loues 500€/mois (plafond pinel) mais qu'il coute 150K€ (et je suis gentil, d'ailleurs, le montant est trop faible pour gommer tes impots donc le conseiller/vendeur de pinel te proposera un bien mieux placé mais à 200 ou 240K€ mais dont le loyer ne sera pas vraiment supérieur ), c'est 700€/mois de crédit + impot foncier (80€/mois) + impots revenu (150€/mois)+ les charges (80€/mois) et la dessus, t'as le crédit d’impôts pinel de 2% (250€/mois) -> il te reste grosso modo 200€/mois à sortir de ta poche. (sans compte les 1 mois de vacances, les provisions de charge pour dégradation / impayé)

Bref, il faudrait plutôt un crédit égale à 50% max du loyer perçu pour avoir un véritable cash flow neutre !

L'investissement financier, il te fera pas du montant du crédit IL mais de ton cashflow négatif (en gros, les 200€/mois que te coute ton IL)
C'est à ça qu'on compare vraiment IL et PF !

 
Alors je suis d’accord avec toi un Pinel ne peut quasiment jamais avoir un cash-flow neutre, c’était juste pour l’exemple.
 
Me concernant, mon Pinel donne ça :
 
un Apt de 28m2 zone A
 
Je le loue 434€/mois (plafond pinel)
 
Il m’a couté 113K€ à 1,93 TAEG sur 17 ans
 
 c'est 660€/mois de crédit  
+ impot foncier (58€/mois)  
+ impots revenu (50€/mois)
+ les charges non récupérables(15€/mois) et Aller soyons généreux 2000€ de travaux ou d'entreriens sur 9 ans (j'y crois pas du tout c'est du VEFA BBC dans 9 ans c'est encore nickel) donc + 19€/mois lissé
 
et la dessus, j’ai le crédit d’impôts pinel de 2% (188€/mois)  
 
Total charges 800€ (660+58+50+15+19) - (mes 434€ de loyers + 188€ de defisc) = 177€/mois d'effort d'épargne
 
-> il me reste grosso modo 177€/mois à sortir de ma poche. (Aucune vacances locatives en 4 ans, aucun impayé)
 
Prix de revente estimé aujourd’hui (4 ans après l’achat) 140k€
Si je vends dans ( ans après les ç ans de defisc, je prends pas trop de risque si je dis revente à 150k€
 
Donc gain après revente à 9 ans 70k€ (85K€ sur 12 ans avec les même calcul)
 
A comparer si j'vais placé 177€/mois (équivalent à mon effort d'épargne) sur 9 ans à 5%, j'aurais gagner 5K€, ça n'a aucune commune mesure!

Si tu pouvais emprunter la valeur d'un appart et mettre ça en bourse, tu le ferais ?

 
 
Je trouve le taux très élevé  

 
Le prêt date de 2016 car VEFA donc deux années de constructions avant livraison.
En 2016 c'était dans la moyenne

Euh là il y a un bug, sans les intérêts c'est déjà 19k .

EDIT: OK my bad, 5k d'intérêts.

177€/mois pendant 9 ans à 5%, c'est 23775€ !!

C'est certes moins que les 70K€.
Je ne sais pas ou tu sort ça d'ailleurs : 150K-113K=37K€ de gain (pour 177€/mois d'investi)
Il faut voir le CRD au bout des 9ans d'ailleurs.
Et 9ans sans vacances ni aucun impayé, tant mieux pour toi si ça t'arrive, mais vaux mieux provisionné le truc quand même

Par contre, fait gaffe au prix de revente : tous le monde va plus ou moins vouloir vendre au bout de 9ans dans l'immeuble donc ça risque de baisser un peu (surtout VS su neuf éligible pinel équivalent)

EDIT : 58K de CRD
Donc effectivement, 90K de gain pour 177€/mois sur 9 ans si revente à 150K (mais voir mon alerte, car l'occaz, ça se revend 30% de moins que le neuf en général donc si les nouveaux pinel sont à 150K dans ton secteur, tu vas plutôt le vendre 100/110K ! )

 
Alors :
 
177€/mois pendant 9 ans a 5% ça fait bien 5k€ d’intérêts et  24,35k€ en somme total mais ce qui compte dans notre démonstration ce sont bien les intérêts !
 
Le gain c’est pas 150k-113k= 37k€, dans 9 ans il me restera 56k de crédit que je rembourserais avec la vente.
 
Et puis de toutes façon moi par moi je ne mets que 177€/ mois donc si tu veux faire le calcul sur 9 ans, j’aurais mis de ma poche 177€ x12 mois x 9 ans = 19,1k€
 
Le reste est payé par le locataire donc ça ne sort pas de ma poche.
 
Donc au final e 150k€ de vente -19,1k€ d’effort d’Epargne - 56k€ de CRD
 
Total un peu plus de 70k€ après impôts sur la plus value,
 
Ça te vas comme ça ?!

T’as pas vu mon EDIT
 
C’est exact SI le prix de vente estimé est le bon !

 
 
Ah oui j’avais pas vu.
 
Bah le prix de revente actuelle est bon.
Tous les sites d’estimations immobilières et les prix sur lbc et SeLoger concordent.
 
Après j’ai pas de boussole dans 5 ans mais bon a priori ça devrait être ça

Par contre, comment t'arrive à 50€/mois d'impôts avec 434€ de loyer ?
 
Ca devrais plutôt te faire 143€/mois d’impôts (434*0,7*0,472)
T'es au réel ?

 
Oui je suis au réel
 
Revenues foncier annuel 435€ x 12 mois = 5220€
 
Charges déductibles des revenus fonciers :
 
Sur les 9 première année, la moyenne des interêts de prêt immo c’est 1587€/an
 
Taxe foncière 800€/an
 
Charges de coopro déductible 750€/an
 
Assurance habitation non occupant 100€/an
 
Assurance de prêt immo 80€/an
 
Donc 5220 de revenus locatifs - (1587+800+700+100+80€) 3317€ de charges déductibles  
 
Revenus fonciers imposés 1903€
 
1903€x0,7x0,472 = 629€/an
 
Soit 629€/12mois = 52,4€/mois
 
Et j’ai pas pris en compte le déficit foncier créer avec les frais de souscription de prêt de départ (frais de dossier, de garanti etc) + les frais intercalaires payés pendant la construction du VEFA quand le prêt n’était pas encore en amortissement.