Reprise du message précédent :

 
Oui je suis au réel
 
Revenues foncier annuel 435€ x 12 mois = 5220€
 
Charges déductibles des revenus fonciers :
 
Sur les 9 première année, la moyenne des interêts de prêt immo c’est 1587€/an
 
Taxe foncière 800€/an
 
Charges de coopro déductible 750€/an
 
Assurance habitation non occupant 100€/an
 
Assurance de prêt immo 80€/an
 
Donc 5220 de revenus locatifs - (1587+800+700+100+80€) 3317€ de charges déductibles  
 
Revenus fonciers imposés 1903€
 
1903€x0,7x0,472 = 629€/an
 
Soit 629€/12mois = 52,4€/mois
 
Et j’ai pas pris en compte le déficit foncier créer avec les frais de souscription de prêt de départ (frais de dossier, de garanti etc) + les frais intercalaires payés pendant la construction du VEFA quand le prêt n’était pas encore en amortissement.

 
Alors la particularité du secteur où j’ai acheter tous mes biens immo (RP, et Locatifs) c’est que les prix de vente de l’ancien (jusqu’à 15 ans) sont très peu en dessous des biens neufs
 
Exemple flagrant avec la revente de ma RP en cours.
 
Acheté en 2013 (notaire), mais réservé depuis fin 2011 (je précise car finalement c’était le prix en 2011 et pas en 2013) 146k€
 
Revente 9-10 ans plus tard (aujourd’hui)
197k€ net vendeur (si tu ajoute les FN de notaire de l’ancien tu est à 212k€)
 
Les prix dans le neufs pour le même type de bien c’est autour de 210k€ en moyenne et tu en trouver des moins chers parfois.
 
Finalement je trouve ça justifié, un appartement en VEFA livré neuf (que tu aura seulement dans 2 ans) VS un appartement de moins de 10 ans dans un état neuf dont tous les problèmes éventuels du début, s’il y en a eu, sont déjà passés (donc non subit par l’acheteur)
 
Tu as pleins de gens ici qui préfèrent acheter dans « l’ancien » quite a acheter au même prix que du neuf en VEFA pour ces raisons.

Et merci pour le calcul au réel.
On vois que les intérêts te divisent quasi par deux tes impôts

 
Charges de coopro déductible 750€/an : c'est quoi ces charges déductibles ?
 
1903€x0,7x0,472 = 629€/an : pourquoi *0.7 ?

Bah tu déduis, les charges de copropriété de ton revenu foncier... Où est le problème ?

Je n'ai pas dit que c'était un problème, je voudrait savoir à quoi cela correspond exactement.
 
Tu déduis quelles charges de copro de ton revenu foncier ?

 
oui c"est le but sinon ça ne vaut pas le coup d'être au réel    
 

 
750€ de charges déductibles ce sont les charges de copropriété que je paye chaque année
 
Le 0,7% c'est l'imposition a 30% de mon revenus foncier au réel (ma TMI est de 30%)
 
Mais tu as bien fait de demander j'ai bêtement repris la formule aldayo 0,7 (30%) x 0,472 mais en faite il fallait juste faire x 0,472 (TMI de 30% + CSG de 17,2%)
 
imposition globale à 47,2%
 
du coup 1903 x 0,472 = 898, 20€ d'impôts ça donne 75€/ mois et pas 52,4€ comme j'avais pu calculer
 
mais bon dans mon cas en réel du réel comme j'ai lui le dire, le déficit foncier du départ de presque 7K€ fait que sur les 9 premières année je serais même en dessous des 50€/mois d'impots sur mon foncier je pense
 

 
oui voilà

 
et bien je déduis l'entièreté de ma cote part des charges de copropriété payés sur 12 mois prélevés par le Syndic why? s'pa bon?

Ok merci des précisions. 750 € ça me semblait élevé pour juste ta quote part déductible.

 
Alors dans les charges de copropriété y’a tout sauf l’électricité du logement, c’est peut être pour ça que tu trouve la somme un peu élevé ?

Ah ok s'il y a eau chaude + chauffage je comprends mieux    
Du coup ça fait combien de charges à ton locataire ?

 
 
Sauf que ces charges d’eau et chauffage tu les récupères auprès du locataires normalement, tu ne peux donc pas les déduire de ton revenu foncier.
Il n’y a que les honoraires de syndic et les charges non récupérables que tu dois déduire.
A moins que tu ne sois en meublé avec un forfait pour les charges ?

 
Du coup mon locataire paye en réel 570€
d’où (750-570€) = 180€ de charge non récupérable ou 15€/mois
 

 
Non non je suis bien en réel  
 
Ah bon??!    ce n’est que les charges non récupérables que je peux déduire de mes revenues locatifs pour les impôts ?
 
Édit : ah oui bordel tu as raison... j’espère que j’avais bien remplie ma 2044 spe  
En même temps ça semble logique je vais pas déduire un truc que je ne paye pas vraiment.
Je pense qu’au moment de remplir les impôts je l’ai fait correctement, c’est tous ces calculs qui m’ont mis le cerveau en vrac  
 
PS2 : je viens de vérifier, j’étais bon  

Le *0,7*0,472 c’était si tu déclarais tes révenu au forfait (d’où le *0,7)
 
Vu que t’es au réel, c’est bien *0,472 seulement !
 
Ca fait donc environ 2500*0,472 soit en gros 1200€ : 100€/mois, ça fait quand même le double de tes calculs !

 
Oui c’est vrai tu as raison je me suis un peu loupé dans mes calculs    
 
Bon après j’ai encore 7,6k€ de déficit foncier donc ça devrait me permettre d’annuler mes impôts sur mes revenus foncier encore un petit bout de temps  

Par contre, t’es loin d’effacer l’ensemble de tes impôts comme le prétendent les vendeurs de pinels

 
Bah si ! C’est simple, ça va faire la 4ème année de Pinel et je n’ai jamais payer d’impôt foncier pour l’instant à cause du déficit antérieur.
 
Ça c’est mon avis d’impôt 2020, tu vois je mens pas.
 

Je parle de tes impôts sur le revenu !

 
Ahhhh oui dsl    
 
Bah en faite j’ai pas tout dis lol    
J’en ai deux des Pinel    
 
Un acheté 113k€ (dont on parle depuis le début qui me permet d’économiser 188€/mois d’impôt sur le revenu  
 
Et un autre acheté 138k€ acheté deux ans plus tard qui me permet cette fois-ci d’économiser 230€ /mois d’impôt sur le revenu  
 
Et voilà j’en paye presque plus  
 
5020€ sur 5398€ exactement

C’est bien ce que je pensais : il faut 200k€ pour annuler les impots.

Sauf que 200k€ de crédit, c’est largement ma capacité d’épargne total (donc sans compter la RP)

Salaire de 2700€/mois, ça fait 3000€ Impôts/an
Pinel à 200k, ça te rapporte 600€/mois et ça te coute donc 150€ d’impots de plus par mois
Soit en gros, quasi 5k€ d’impôts
Et le pinel te fait 5k€ d’impôts de moins donc effectivement tu payes plus d’impôts.
Mais ta capacité d’endettement est de (2700+600*0,7)*0,35=1085€/mois
Sauf que le crédit pinel sur 25ans, c’est déjà 840€/mois -> il te reste 250€/mois pour ta RP

Du coup, le pinel, c’est pour les gens de 40/50ans qui ont déjà fini de payer la RP

Sauf dans ton cas qui a bénéficié du calcul différentiel pour l’endettement (c’est fini maintenant)

 
 
Oui tu as raison j’ai eu de la chance, enfin j’en savais rien qu’ils allaient modifier le système de calcul de l’endettement mais du coup j’en enchaine le bon timing.
 
2013 achat RP, 2016 achat 1st Pinel, 2018 achat 2nd Pinel (les dates indiquées sont les date signature notaire, il faut enlever au moins 1 an pour chaque au moment de la resa des Apt sur plan)
 
Why salaire de 2700€?
Je suis à 41682€ de revenu salaria annuel donc 3474€/mois et pas 2700€
 

 
Et puis les deux Pinels me rapporte 1000€/mois pas 600€/mois (d’ailleurs d’le sort d’où ton 600 lol)
 
Donc (3474 + 1000x0,7) x 0,35 = 1461€ de capacité d’endettement.
 
Et j’ai pas 40/50 ans mais il me « que » 325€/mois d’impôt sur ma RP
 
Pour info le CA et la CE Calcul toujours en différence donc  
 
[(654€/mois de crédit 1st Pinel + 754€/mois de crédit 2nd Pinel) - revenu foncier pondéré (1000x0,7)+ Crédit RP 325€/mois ]  divisé par 3474€/mois de revenus
 
Since endettement actuel de 29,8%
 
Sauf que j’achète une nouvelle RP  

Je parle de mon cas pour l’exemple chiffré je pouvais pas deviner tes revenus

Dans ton cas, 3500 et environ 900€ de loyer pinel (soit 600€ pris en compte) ca te fait 4100€ soit 1435€ d’endettement.
Rien qu’avec tes deux pinel, la banque te ne suivrais pas, sauf à être logé gratos par l’employeur par exemple.

 
 
Ah oui ok c’était des chiffres pour toi okay
 
Bah ils m’ont suivis grâce au calcul différentiel et ils le feront encore en remplacement le crédit de ma RP actuel de 325€/mois par un nouveau de 650€/mois pour la RP futur  
 
En tout cas c’est en cours je croise les doigts  

C’est sur que si t’as RP c’est 325€, ça aide
 
J’en suis à 1000€ moi ! Donc aucun locatif possible (avec effet de levier en tout cas)
 
T’as déjà vu ton banquier pour doubler ton crédit RP ?

 
Oui et pour l’instant ma conseillère m’a dit que ça pouvait passer,c’est l’agence de la responsable d’agence, mais je suis quand même pas serein!    
 
J’ai été voir les autres établissements bancaires histoire de, ils m’ont tout jeté!  
 
Enfin ils ne m’ont pas jeté mais ils m’ont juste dit qu’il fallait augmenter mon apport pour faire baisser la nouvelle mensualité de crédit!
 
Je peux mais j’ai pas trop envie...
Je ne le ferai qu’en cas de force majeure !

Dans vos achats orientés locatif, quelle part accordez-vous à l'aspect patrimonial, qualité de l'immeuble, etc ?  
Je viens de trouver une bonne affaire mais sur un immeuble bof des années 90. Première fois que je suis face à ce dilemme, le prix est bon, le rendement aussi, mais l'immeuble bof et à la revente ca partira largement sans perte, mais probablement aussi sans grosse PV.  
Vous feriez quoi ?

Perso je m'en fou, je ne suis pas encore assez à l'aise financièrement pour chercher du patrimonial qui va coûter en général une blinde par mois en épargne forcée.

Donc je dirai que ça dépends du but de ton placement, rendement ou PV, on a rarement les deux.

EDIT: Après, si c'est juste la façade qui est bof, c'est pas vraiment synonyme de PV ou MV plus tard, c'est bien plus souvent l'emplacement.

à moins que la localisation soit un peu HDG (genre Paris, ou le centre bien situé d'une grande ville), je vois pas l'intérêt d'accorder de l'importance à ça si les chiffres sont bons, les gens vivent à l'intérieur en appart

Vous en pensez quoi de ce service ?
https://www.smart-garant.com/
 
Bien envie de demander ça à mes futurs locataires.
Coût de 3 % pour eux, mais ça évite aux dossiers fragiles (CDD, interim...) de ne pas être recalés.

 
Ca a l'air similaire à Unkle que je vais prendre sans aucune hésitation

Certains ici se sont mis dans un montage SCI à l'IS pour leur appartement locatif?  
 
Dans une optique patrimoniale, avec des loyers défiscalisés pour du nu, ca me semble intéressant.
 
J'aimerai construire une machine à pognon que je transmettrai à ma progéniture pour qu'ils n'aient pas à dépendre du salariat ou autre pour vivre.  
 
Pour moi, c'est trop tard, mais je peux encore constituer ce patrimoine et en être le gardien jusqu'à leur léguer.
 
La SCI à l'IS me semble être le véhicule idéal pour ca.  
Souvent , je vois qu'on s'y prend "tard", quand on est grand pere et qu'il ne nous reste que peu de temps.
 
Pourquoi ne pas mettre en place ce type de montage dès le début de son parcours d'achat immobilier?

C'est sur que du point de vue du propriétaire, une GLI payée par le locataire c'est intéressant  
Par rapport à Visale, ça a l'avantage de couvrir les locataires de plus de 31 ans.

Quand les locataires ont un garant je trouve cela difficile de leur demander un effort supplémentaire sur des loyers déjà élevés.

Et pour les étudiants, le site demande néanmoins un référent de confiance (logique).
Après, il faut bien lire les petites lignes mais cela semble pas mal de prime abord  

Grosso modo en terme de montage, ça donne nom propre < sci ir < sci is < holding.
Niveau coût de comptable par contre c'est l'inverse évidemment .

Argh, je viens de recevoir le preavis de depart pour mon LMNP (apres 2 ans)
Premier changement de locataire, ca m'arrange pas vraiment (je louais a une grosse entreprise donc sans GLI).

J'ai vu qu'il y avait pas mal de discussions sur les GLI. Vous conseillez quoi ? C'est quoi Visale exactement ?

 
Ma copine a "imposé" Unkle sur son appart LMNP, en effet il y en a que ça a refroidi (principalement ceux avec des bons garants)
 

Unkle c'est bien, Visale est plus contraignant mais gratuit

 

Vous avec quoi sur Unkle, la garantie Unkle locataire ou la GLI propriétaire ?
 
Aussi quand on remet le bien en location en LMNP, on peut augmenter le prix du loyer ou c'est interdit (j'avais souvenir avoir lu quelque chose comme ca   )

Garantie locataire dans son cas    
Après elle a pas eu à la faire marcher pour l'instant mais les retours sont pas mauvais.
Et si en effet y'a des personnes que ça rebute, d'autres trouvent ça vraiment bien (indépendants, professions libérales...)

 
LMNP ou pas tu dois respecter l'augmentation annuelle de l'indice IRL, pas plus
https://www.anil.org/outils/indices [...] u-de-lirl/
 
(à moins de faire de gros-gros travaux)

J'ai une question à ce sujet, si on remet le logement en location et qu'il est repris par de nouveaux locataires, on est pas libre de mettre le loyer que l'ont veut?