Reprise du message précédent :

 
 
Oui conseiller pro en (pseudo) banque privée certainement.

A ce niveau là je trouverais plutôt un avocat spécialiste, c'est cher mais au moins tu es bien conseillé

Oui je suis d'accord.
J'ai eu affaire il y a quelques semaines à un interlocuteur banque privée.  C'est du commercial de meilleur niveau que la banque de détail mais on reste dans de la vente.

c'est surtout pas leur job ce genre de montage

Non mais c'est leur job le crédit, c'est pas l'avocat qui va me prêter le pognon, pour ça j'ai pas le choix c'est la banque.

Dans ton cas le montage est capital, tu penses qu'au crédit comme si c'était simple et que tout allait rouler, mais emprunter pour acheter un bien en SCI avec un non résident étranger c'est pas du tout la même chose qu'emprunter de manière classique.

Fais toi bien conseiller sinon tu vas galérer/faire de la merde

Et c'est certainement pas un banquier, tout banquier pro ou banque privée soit-il, qui saura taiguiller correctement

Pour l'instant j'ai le notaire expert franco-jap + la banque. A voir si j'ajoute la couche avocat fiscaliste mais là ça va commencer à faire beaucoup  

Mes 2 cents sur ton cas. Je peux me tromper, mais c'est comme ça que je vois les choses.
Si tu verses 1€ et beau papa 1€ en PS (dans la mienne, j'ai fait 500€ et 500€, mais c'est un détail), vous serez proprio à 50/50 de la SCI.
Ensuite tu vas verser 250k€ et beau papa 500k€, vous serez toujours associés à 50/50 mais la SCI aura une dette envers vous de respectivement 250k€ et 500k€.
Ensuite la SCI fera un prêt de 250k€ et tu seras le seul à rembourser faisant monter la dette de ta SCI envers toi à 500k€ petit à petit. Au fur et à mesure du remboursement du prêt, vos positions vont se rapprocher à 500k€. Et à la fin du prêt vous serez à 50/50 en dettes.
Jusque la, pas de soucis. Cependant :
-Si tu ne rembourses pas, beau papa peut être obligé de payer pour toi (à voir dans les status).
-Si vous vendez en anticipé, vous diviserez la PV/MV en 50% chacun et pas au pro rata des dettes. Dans ma SCI, j'ai mis un peu moins d'apport, le comptable qu'on a pris au début (maintenant on fait tout en 5 min sous excel), nous bien dit que c'était pas grave, mais qu'il faut mieux équilibrer dès que possible, ce qu'on a fait en 5 ans.
Après, il reste la question des charges supplémentaires (copro, TF etc)
A voir comment tu fait rentrer madame dans la danse.

EDIT : pro rata des parts et pas des dettes.

Merci pour l'exemple concret : jap:
OK ça me va nickel si c'est comme ça.
Et dans ce cas faut pas que ma femme verse 1€ sinon elle aura 33% sans rien financer ensuite

Pour moi le seul vrai problème c'est l'obtention du crédit pour la SCI vu les associés, le reste c'est du détail pas compliqué à mettre en œuvre

A voir ensuite le montage, notamment si il est possible de transférer des parts facilement et sans trop donner d'argent à la Nation. Mais c'est pas le banquier qui t'aidera, mais plutôt le notaire ou l'avocat.

La compta ça me paraît basique aussi. Tu dis 5min sur Excel mais après ça doit être visé annuellement par l'expert comptable pour la liasse fiscale ? Petite lettre de mission si tu premaches tout et qu'il doit juste en tirer le bilan et compte de résultat.

Pour une RP ce devrait être encore plus simple, il n'y a pas de revenus locatifs. D'ailleurs juste des charges à passer : traites mensuelles, charges copro, travaux, TF. Donc résultat de la SCI en négatif.

https://creer-une-sci.fr/deposer-le [...] -sanctions
 
Pas d'obligation. A l'IR aucune, à l'IS dépôt des comptes par le gérant a minima. De manière générale, le passage par un expert-comptable n'est jamais obligatoire (mais peut être conseillé pour gagner du temps).

OK juste un onglet en plus dans mon fichier Excel pour noter les 2-3 mouvements de mon CC pro

Mon pote expert comptable qui voulait me faire une lettre de mission de 50€ HT par mois

 
Pas si chère que ça, ça fait 600€/an, c'est le prix d'un expert comptable spécialisé dans le domaine sur internet...
Je suis aller voir un expert comptable il y a pas longtemps, je lui est posé la question, il me disait 800-900€/an... soit 50% plus chère

C'est un EC de Valenciennes, c'est ptet moins cher qu'en grande ville

Bon si les frais fixes de la SCI à l'IR se résument à 15€ par mois de compte pro ça va.

Le principal coût c'est la création à environ 500 € environ (et perso j'aurai une sur couche de frais pour le conseil expert + la traduction).

 
 
je suis à la cambrousse, EC dans une ville de moins de 10k habitant

+1
C'est exactement ça. Au début on est passé par un EC pour apprendre et après ça va tout seul.

Ca me paraît très cher 600 euros pour presque rien... Heureusement que c'est un ami  

Il a ptet cru que ce serait une SCI à l'IS mais pourtant je lui ai bien dit IR Il me prend pour un riche Parisien à plumer

En soi tu es bien un riche Parisien  

Faut bien que les provinciaux gagnent leur vie  

C'est surtout que ta SCI c'est pas pour une location, donc à part tes frais d'emprunt déductibles ou non, je ne vois pas trop d'enjeux.

Frais déductibles de quoi ?
Je n'aurai que des charges et pas de revenus pour imputer les charges.

Ou alors déductibles des revenus de mes SCPI qui sont hors SCI ? Je ne pense pas.

Des revenus fonciers mais là il n'y en a pas.

 
Jamais vu ce cas (hypothèque = meilleurs taux) mais si tu as une banque qui te le dis c’est qu’elle doit le faire...
 
Édit: en France

 
 
Je ne sais pas, mais en tout cas tu auras un meilleur taux d'emprunt parce que tu es déjà proprio immo en dur.
Moi j'ai eu 2,10 % sur 20 ans il y a 1 an, et si je n'étais pas proprio immo en dur c'était 2,50 %.

Je note ici puisque évidemment il n'est pas possible d'avoir accès au calcul effectué par le site (rendementlocatif.com) sans payer
Rendement brut (d'après les seuls chiffres affichés) : 7.53%
Rendement net 6.03%
Sans tenir compte du fait que mon lieu de vie m'apporte une baisse d'impôt (mais pas des PS) de 30% car la question n'est pas posée
 
Je vais faire d'autres simulations.
 
Edit : sur un autre simulateur : brut de 8% (ce qui semble correspondre à la réalité puisque à mes propres chiffres, mais la grande question est COMMENT le brut peut-il fluctuer entre deux simulateur?   ) et un net sans impôt de 6.3%
 
Reedit : bon ça me gave leurs tentatives de récupérer mon mail je vais en rester à l'idée que mon rendement est supérieur à 6% et basta.

Et en faisant d'abord l'acquisition de ton investissement puis ensuite de ta RP en pouvant justifier de capacité d'emprunt plus élevée grâce aux revenus locatifs?

Vu que les banques ne prennent souvent qu'un pourcentage des revenus locatifs dans le calcul, j'ai l'impression qu'on conseille en général l'inverse pour justement ne pas baisser sa capacité d'emprunt pour sa RP.

on conseil départemental

Bonjour,
 
Est-ce que l'un d'entre vous est le bailleur de quelqu'un de sa famille ?
 
Ma mère souhaite déménager de son appartement en HLM et je me dis que je pourrais acheter un logement et lui louer. J'ai lu que c'était possible à condition de respecter le prix du marché pour fixer le loyer et qu'elle ne pourrait pas bénéficier d'allocations au logement (sauf si le propriétaire est mon conjoint et pas moi).
 
Comment estimer le prix du marché pour la location ? Parce qu'il faudrait donc que j'achète un logement qui correspond à une location que ma mère peut payer.
 
Je vois des avantages et des inconvénients mais pour le moment, il me semble que les avantages prennent le dessus.

Hésite pas à poser tes chiffres ici si tu as des questions  

 
 
Avantages : a priori ta maman ne va pas détruire l'appart, elle va bien l'entretenir et elle te paiera le loyer.
 
Le loyer n'est pas compliqué à sizer. Regarde les annonces et tu peux aussi poster une annonce bidon pour voir comment ça réagit sur LBC.

Ca dépend si ce qu'on veut VRAIMENT c'est acheter sa RP immédiatement (en se bloquant pour quelques décennies) car c'est LE grand projet de vie qu'on souhaite concrétiser ; ou augmenter ses revenus mais être prêt à repousser ce projet.
 
Car, concrètement, en achetant prioritairement sa RP, on utilise généralement les 30% de capacité d'emprunt dont on dispose, et ensuite on est bloqué (capacité d'emprunt à zéro) pour quelques décennies sauf à augmenter ses revenus autrement (généralement par le travail).
Alors qu'en investissant, certes, les banques ne retiennent que 70% des loyers (pour prendre en compte les défauts de loyer/vacance locative) mais ces 70% sont toujours mieux que zéro (d'autant que pour un investissement on n'utilise pas obligatoirement ses 30% de capacité d'emprunt, on se restreint ; et si on le fait on peut acheter un bien plus gros/qui rapportera plus de revenus locatifs).
 
Je ne regrette pas d'avoir fait l'opération dans le sens inverse.
 
Un gros bien en 2011 (qui par ailleurs a pris énormément si j'en crois le marché nantais) qui me permet d'avoir 4 locataires; puis ma RP en 2015 avec un prêt sur 7 ans seulement grâce à la prise en compte des revenus locatifs.

Là, je cherche surtout à savoir quoi acheter en fonction du loyer que ma mère peut payer.
Je me dis même qu'il aurait fallu un Pinel ou équivalent ou qu'il vaudrait ptet mieux acheter un logement à remettre en état pour avoir des crédits d'impôt.
 
Bon, en vrai, j'y connais rien, je ne suis pas propriétaire

 
 
Pinel c'est 95 % du temps mauvais.
Tu pourrais faire un LMNP et loué en meublé, sauf si elle veut garder ses meubles...et dans ce cas tu achètes ses meubles pour les mettre dans ton appart meublé
 
Si tu n'y connais rien, lis la FP, faut déjà comprendre les bases

Vous en pensez quoi de la location saisonnière côté bailleur ?
Il y en a qui ont essayé ?
Pour un bailleur, on a le choix entre Air BnB et Booking.  
Booking est moins connu mais ça peut être intéressant comme investissement et c'est une bonne plateforme ?
 
Un ami me demande mon avis, mais je n'ai jamais étudié la question.

En direct?
Ca nécessite d'être tout le temps là pour les entrées/sorties, et de passer ton temps à faire du ménage et laver des draps.
Ma mère fait ça mais dans une partie indépendante de son propre logement, et ça a déjà l'air bien chronophage!

c'est ce que j'ai toujours entendu aussi, y compris de la part d'un banquier de ma famille
 
jusqu'à ce que je fasse mon invest, puis envisage (en ce moment) l'acquisition d'une RP et que je constate que ça vient gonfler ma capacité d'emprunt