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Auteur Sujet :

Topic Bailleur Immobilier /Investissement locatif

n°57835309
the gaston​ lagaffe
Posté le 14-10-2019 à 12:04:06  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

nico6259 a écrit :

Oui donc plus efficient : même résultat pour moins d'efforts :o


 
Bref j'aurais du mettre une capote ...
 
Appart en vente...


---------------
Le topic du département de la Creuse -Viendez !
mood
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Posté le 14-10-2019 à 12:04:06  profilanswer
 

n°57846520
chrispc
Hacker de Kinder
Posté le 15-10-2019 à 13:16:55  profilanswer
 

ZeMuf91 a écrit :


Nantes centre, vu la montée (flambée ?) des prix, avant de trouver un truc à plus de 3% de rendement net...


 
Tu fais bien de me le dire :)
 
Sinon capacité d'emprunt selon un simulateur simple 200k neuf (à 2).  
Mais je pense que pour le moment vaut mieux que je vois pour ma résidence principale et revenir par la suite.


---------------
Topic écologie : https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] 7412_1.htm
n°57892701
Heisenberg​54
Posté le 20-10-2019 à 22:07:34  profilanswer
 

Je viens de m'établir en LMNP et je viens de recevoir les papiers des impôts avec le SIRET...
Par contre est-ce qu'il faut créer un espace en ligne des impôts professionnel ou est-ce que c'est le cabinet d'expert comptable qui s'occupe de tout via teledeclarations ?
 
Aussi, vous avez un compte bancaire dédié pour votre activité ?

n°57905836
Shriv
Posté le 22-10-2019 à 11:37:23  profilanswer
 

Heisenberg54 a écrit :

Je viens de m'établir en LMNP et je viens de recevoir les papiers des impôts avec le SIRET...
Par contre est-ce qu'il faut créer un espace en ligne des impôts professionnel ou est-ce que c'est le cabinet d'expert comptable qui s'occupe de tout via teledeclarations ?
 
Aussi, vous avez un compte bancaire dédié pour votre activité ?


 
Normalement tu vas recevoir un courrier avec un espace dédié pour les impôts professionnels.  
 
J'ai un compte bancaire pour mes prêts locatifs. J'en ai un dédié car cela est plus simple pour suivre les mouvements mais cela n'est pas indispensable selon ta gestion.  
 

n°57905877
Heisenberg​54
Posté le 22-10-2019 à 11:41:48  profilanswer
 

Shriv a écrit :


 
Normalement tu vas recevoir un courrier avec un espace dédié pour les impôts professionnels.  
 
J'ai un compte bancaire pour mes prêts locatifs. J'en ai un dédié car cela est plus simple pour suivre les mouvements mais cela n'est pas indispensable selon ta gestion.  
 


 
Oui je viens de recevoir le courier. Donc j'ai juste a creer mon espace pro en ligne et ensuite c'est le cabinet comptable qui gere la teledeclaration ?

n°57906137
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 22-10-2019 à 12:08:12  profilanswer
 

Heisenberg54 a écrit :


 
Oui je viens de recevoir le courier. Donc j'ai juste a creer mon espace pro en ligne et ensuite c'est le cabinet comptable qui gere la teledeclaration ?


 
 
C"est dans la lettre de mission de ton expert-comptable ?


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57906155
archergrin​cheux
Posté le 22-10-2019 à 12:10:25  profilanswer
 

chrispc a écrit :


 
Tu fais bien de me le dire :)
 
Sinon capacité d'emprunt selon un simulateur simple 200k neuf (à 2).  
Mais je pense que pour le moment vaut mieux que je vois pour ma résidence principale et revenir par la suite.


 
Si la distance t'inquiète pas plus que ca, regarde vers Ancenis, tu peux trouver des immeubles de rapport pour des prix nettement inférieurs et des rendements qui grimpent.
Après tu joues pas les mêmes espoirs de PV et les mêmes contraintes.


Message édité par archergrincheux le 22-10-2019 à 12:10:48
n°57906160
Heisenberg​54
Posté le 22-10-2019 à 12:11:17  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
C"est dans la lettre de mission de ton expert-comptable ?


 
Oui normalement la transmission de la liasse fiscale au SIE c'est eux qui s'en chargent.

n°57909546
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 22-10-2019 à 17:43:12  profilanswer
 

Bon, on a donc signé cet appartement sur Marseille (pour rappel: 31m² + mezzanine 6m² (hors carrez) + terrasse 4m²) pour 80 000€ avec ravalement de façade et de parties communes fait. On a eu une bonne surprise sur la promesse d'achat, en fait y'a 31,95m² et pas 31, on gagne 1m², ça fait toujours plaisir.
 
Il y a une locataire en place avec un loyer très faible (370€ + 30€ charges) qui repart pour trois ans, ce qui explique pourquoi l'appart était si peu cher (ça + les travaux qui étaient pas encore faits). A priori il peut se louer facilement 500€ CC, voire 550 si on refait la cuisine (de l'avis de tous les marseillais qu'on connaît et de notre prospection intense sur leboncoin).
 
Comme on n'a pas envie de s'emmerder, surtout au début, et surtout avec une locataire qu'on n'a pas choisie, on part avec l'agence en gestion, au moins la première année.
Les conditions sont:
- 7,52% des encaissements nets soit 30,08€ par mois + 40€ une fois par an pour la prise en charge de la rédaction des revenus fonciers et le calcul des frais réels.
- 2,8% des encaissements nets pour la garantie loyers impayés, offerte la première année.
 
Taxe foncière: 400€
Taxe ordures ménagères: 90€
Charges non récupérables: 240€
Assurance proprio non occupant: 100€
 
Donc au final, après la première année, si je ne dis pas de bêtise, on se retrouve avec:
- 370x12 soit 4440€ de loyers
- 30x12 + 40 soit 400€ de frais de gestion
- 134€ de garantie loyers impayés
- 830€ de taxes, charges et assurances
 
Reste 3074€. Avec la méthode de base, on devra payer 30% d'impôts sur 70% de cette somme soit 645€. Nous reste 2428€ net, potentiellement plus si on déclare au réel, à voir.
 
Avec un achat à 80k€, je tombe sur une rentabilité nette de 3,04% (3,17% la première année).
Si je rajoute les FdN et que je compte 87k€, je tombe sur une rentabilité nette de 2,79%.

 
Je ne tiens pas compte de la vacance locative puisqu'à priori la locataire profitera au max du bon plan.
Mais si jamais elle part, on le reloue à 500€ (hypothèse basse) et on arrive à 3278€ net soit 4,10% de rentabilité nette (ou 3,77% en comptant les FdN, je ne sais pas ce que vous retenez).
 
 
Je me suis planté quelque part ? J'ai oublié quelque chose ?

Message cité 2 fois
Message édité par Grenouille Bleue le 22-10-2019 à 17:43:55

---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale
n°57909631
mikalkwin
Posté le 22-10-2019 à 17:53:08  profilanswer
 

CSG sur les loyers? Où je l’ai raté?

mood
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Posté le 22-10-2019 à 17:53:08  profilanswer
 

n°57909659
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 22-10-2019 à 17:56:44  profilanswer
 

mikalkwin a écrit :

CSG sur les loyers? Où je l’ai raté?


 
C'est pas dans les impôts ? On est mariés, à deux on arrive en TMI 30% donc j'ai compté 30%, c'est pas ça ?


---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale
n°57909675
mikalkwin
Posté le 22-10-2019 à 17:58:45  profilanswer
 

Grenouille Bleue a écrit :


 
C'est pas dans les impôts ? On est mariés, à deux on arrive en TMI 30% donc j'ai compté 30%, c'est pas ça ?


 
Nope. Pour moi, sur du non meublé (je me rappelle plus si c’est ton cas), la CSG c’est sur les loyers bruts. Et ensuite je paye (pas en l’occurrence) l’impôt sur le revenu au réel.

n°57909743
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 22-10-2019 à 18:10:05  profilanswer
 

mikalkwin a écrit :


 
Nope. Pour moi, sur du non meublé (je me rappelle plus si c’est ton cas), la CSG c’est sur les loyers bruts. Et ensuite je paye (pas en l’occurrence) l’impôt sur le revenu au réel.


 
Ah oui ça change tout [:tinostar]
17,2% de prélévements sociaux donc.


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n°57909769
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 22-10-2019 à 18:13:26  profilanswer
 

La rentabilité tombe à 2,37% avec le loyer actuel, 3,21% avec un loyer normal.


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n°57909782
Emilienp
Posté le 22-10-2019 à 18:15:00  profilanswer
 
n°57909907
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 22-10-2019 à 18:34:25  profilanswer
 

Grenouille Bleue a écrit :

Bon, on a donc signé cet appartement sur Marseille (pour rappel: 31m² + mezzanine 6m² (hors carrez) + terrasse 4m²) pour 80 000€ avec ravalement de façade et de parties communes fait. On a eu une bonne surprise sur la promesse d'achat, en fait y'a 31,95m² et pas 31, on gagne 1m², ça fait toujours plaisir.

 

Il y a une locataire en place avec un loyer très faible (370€ + 30€ charges) qui repart pour trois ans, ce qui explique pourquoi l'appart était si peu cher (ça + les travaux qui étaient pas encore faits). A priori il peut se louer facilement 500€ CC, voire 550 si on refait la cuisine (de l'avis de tous les marseillais qu'on connaît et de notre prospection intense sur leboncoin).

 

Comme on n'a pas envie de s'emmerder, surtout au début, et surtout avec une locataire qu'on n'a pas choisie, on part avec l'agence en gestion, au moins la première année.
Les conditions sont:
- 7,52% des encaissements nets soit 30,08€ par mois + 40€ une fois par an pour la prise en charge de la rédaction des revenus fonciers et le calcul des frais réels.
- 2,8% des encaissements nets pour la garantie loyers impayés, offerte la première année.

 

Taxe foncière: 400€
Taxe ordures ménagères: 90€
Charges non récupérables: 240€
Assurance proprio non occupant: 100€

 

Donc au final, après la première année, si je ne dis pas de bêtise, on se retrouve avec:
- 370x12 soit 4440€ de loyers
- 30x12 + 40 soit 400€ de frais de gestion
- 134€ de garantie loyers impayés
- 830€ de taxes, charges et assurances

 

Reste 3074€. Avec la méthode de base, on devra payer 30% d'impôts sur 70% de cette somme soit 645€. Nous reste 2428€ net, potentiellement plus si on déclare au réel, à voir.

 

Avec un achat à 80k€, je tombe sur une rentabilité nette de 3,04% (3,17% la première année).
Si je rajoute les FdN et que je compte 87k€, je tombe sur une rentabilité nette de 2,79%.

 

Je ne tiens pas compte de la vacance locative puisqu'à priori la locataire profitera au max du bon plan.
Mais si jamais elle part, on le reloue à 500€ (hypothèse basse) et on arrive à 3278€ net soit 4,10% de rentabilité nette (ou 3,77% en comptant les FdN, je ne sais pas ce que vous retenez).

 


Je me suis planté quelque part ? J'ai oublié quelque chose ?

 

Rentabilité ?
Tu veux dire rendement ?

 

Et tu as calculé le TRI ? C'est le principal.


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n°57910565
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 22-10-2019 à 20:14:54  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
Rentabilité ?
Tu veux dire rendement ?
 
Et tu as calculé le TRI ? C'est le principal.


 
Pour le TRI, faut savoir combien vaudra le bien dans 15 ans, non ? A priori il vaut déjà 120k si la locataire part et j'espère que Marseille va monter sur la période :o


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n°57910568
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 22-10-2019 à 20:16:07  profilanswer
 

Grenouille Bleue a écrit :


 
Pour le TRI, faut savoir combien vaudra le bien dans 15 ans, non ? A priori il vaut déjà 120k si la locataire part et j'espère que Marseille va monter sur la période :o


 
 
Fais plusieurs simu (scénario optimiste, pessimiste, médian...) :  
 
prix achat, prix -20%, prix +20%...


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57910662
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 22-10-2019 à 20:34:10  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
Fais plusieurs simu (scénario optimiste, pessimiste, médian...) :  
 
prix achat, prix -20%, prix +20%...


 
 
Les flux sur 15 ans seraient de -61560€.
 
Donc scénario -20% on est à 0,26% de rentabilité par an.
Scénario 0% sur prix d'achat on est à 1,76% par an.
Scénario normal actuel (120k) on est à 4,55% par an
Scénario +20% sur prix normal actuel on est à 5,83% par an.


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n°57911094
sadlig
Posté le 22-10-2019 à 21:22:53  profilanswer
 

Grenouille Bleue a écrit :

Bon, on a donc signé cet appartement sur Marseille (pour rappel: 31m² + mezzanine 6m² (hors carrez) + terrasse 4m²) pour 80 000€ avec ravalement de façade et de parties communes fait. On a eu une bonne surprise sur la promesse d'achat, en fait y'a 31,95m² et pas 31, on gagne 1m², ça fait toujours plaisir.
 
Il y a une locataire en place avec un loyer très faible (370€ + 30€ charges) qui repart pour trois ans, ce qui explique pourquoi l'appart était si peu cher (ça + les travaux qui étaient pas encore faits). A priori il peut se louer facilement 500€ CC, voire 550 si on refait la cuisine (de l'avis de tous les marseillais qu'on connaît et de notre prospection intense sur leboncoin).
 
Comme on n'a pas envie de s'emmerder, surtout au début, et surtout avec une locataire qu'on n'a pas choisie, on part avec l'agence en gestion, au moins la première année.
Les conditions sont:
- 7,52% des encaissements nets soit 30,08€ par mois + 40€ une fois par an pour la prise en charge de la rédaction des revenus fonciers et le calcul des frais réels.
- 2,8% des encaissements nets pour la garantie loyers impayés, offerte la première année.
 
Taxe foncière: 400€
Taxe ordures ménagères: 90€
Charges non récupérables: 240€
Assurance proprio non occupant: 100€
 
Donc au final, après la première année, si je ne dis pas de bêtise, on se retrouve avec:
- 370x12 soit 4440€ de loyers
- 30x12 + 40 soit 400€ de frais de gestion
- 134€ de garantie loyers impayés
- 830€ de taxes, charges et assurances
 
Reste 3074€. Avec la méthode de base, on devra payer 30% d'impôts sur 70% de cette somme soit 645€. Nous reste 2428€ net, potentiellement plus si on déclare au réel, à voir.
 
Avec un achat à 80k€, je tombe sur une rentabilité nette de 3,04% (3,17% la première année).
Si je rajoute les FdN et que je compte 87k€, je tombe sur une rentabilité nette de 2,79%.

 
Je ne tiens pas compte de la vacance locative puisqu'à priori la locataire profitera au max du bon plan.
Mais si jamais elle part, on le reloue à 500€ (hypothèse basse) et on arrive à 3278€ net soit 4,10% de rentabilité nette (ou 3,77% en comptant les FdN, je ne sais pas ce que vous retenez).
 
 
Je me suis planté quelque part ? J'ai oublié quelque chose ?


 
Il manque des trucs dans ton calcul :
- la taxe d’ordures ménagères est récupérables sur la locataire
- tu peux déduire un forfait de charges du revenu foncier
- il manque les charges de copropriétés et les charges non récupérables
- les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu foncier, ainsi que les frais et assurances.
Une fois calculé le revenu foncier, celui s’ajoute aux revenus et est donc taxé à ton taux marginal d’imposition.


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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)
n°57913713
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 23-10-2019 à 09:56:04  profilanswer
 

sadlig a écrit :


 
Il manque des trucs dans ton calcul :
- la taxe d’ordures ménagères est récupérables sur la locataire
- tu peux déduire un forfait de charges du revenu foncier
- il manque les charges de copropriétés et les charges non récupérables
- les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu foncier, ainsi que les frais et assurances.
Une fois calculé le revenu foncier, celui s’ajoute aux revenus et est donc taxé à ton taux marginal d’imposition.


 
J'ai inclus les charges non récupérables de 20€ par mois. Pour la tom c'est cool, ça veut dire qu'on a une meilleure renta que prévu :D
 
Pour le coup je suis parti sur le scénario le moins avantageux, à savoir l'abattement forfaitaire de 30%, donc je n'ai rien déduit. Mais c'est sûr qu'on fera ça.
A la louche on aurait 800 d'intérêts d'emprunt par an + 400 de TF + 240 de charges non récup + 100 d'assurance + 400 de gestion donc en gros 2000, et on ne paie plus d'impôts que sur 2440 de loyers.
 
Edit: Oh putain non tous mes calculs sont faux [:tinostar]
En fait on n'est qu'à 1,96% de renta.


Message édité par Grenouille Bleue le 23-10-2019 à 10:02:32

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Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale
n°57914076
zorg666
Posté le 23-10-2019 à 10:22:18  profilanswer
 

Tu as mélangé les deux régimes  :o  
 
Pour déterminer le revenu imposable :  
 
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% des revenus, donc =70% des revenus bruts
- Réel : revenus bruts - charges déductibles (emprunts-travaux-gestion-TF-assurances...)
 
Le revenu imposable est imposé à ta tranche marginale d'imposition et aux PS de 17.20%.

n°57914182
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 23-10-2019 à 10:29:34  profilanswer
 
n°57924348
Grenouille​ Bleue
Batracien Azuré
Posté le 24-10-2019 à 11:45:04  profilanswer
 

Bon, j'ai refait les calculs, ça donne ça en gros.
 
https://reho.st/self/93d05e831881b02ce5b9f10f2c06ae5021c5af36.png
 
La renta est pas folle, heureusement que tout est refait à neuf et qu'on devrait pas avoir de dépense imprévue dans l'immeuble :D
Après, on a fait surtout ça pour la culbute financière, la renta c'est du bonus.


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Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale
n°57926762
intrinsequ​e
CONVENABLE
Posté le 24-10-2019 à 15:47:41  profilanswer
 

Grenouille Bleue a écrit :

Bon, j'ai refait les calculs, ça donne ça en gros.
 
https://reho.st/self/93d05e831881b0 [...] c5af36.png
 
La renta est pas folle, heureusement que tout est refait à neuf et qu'on devrait pas avoir de dépense imprévue dans l'immeuble :D
Après, on a fait surtout ça pour la culbute financière, la renta c'est du bonus.


C'est pas vraiment l'esprit du topic ça. :o


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GROS ARGENT
n°57926960
Ashkaran
Twizyste engagé
Posté le 24-10-2019 à 16:02:40  profilanswer
 

ou ça l'est exactement :o


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Perf Bourse des Frers POGNON|| Le Topic Bourse
n°57927009
intrinsequ​e
CONVENABLE
Posté le 24-10-2019 à 16:07:17  profilanswer
 

Ashkaran a écrit :

ou ça l'est exactement :o


Je suis passé il y a quelques temps, le topic ne jurait que par la renta et le CF.
C'est une évolution positive. :o


---------------
GROS ARGENT
n°57957071
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 28-10-2019 à 19:15:13  profilanswer
 

Y'en a qui ont déjà investi en SCI ?
 
On envisage la création d'une SCI.
Pour acheter notre RP à Paris.
Création de la SCI avec les statuts, compta à tenir (600 € d'expert comptable par an), compte bancaire pro...ça a l'air bien lourd administrativement quand même  [:gargamail:5]
 
Vous êtes passé par un notaire pour la création ? Un expert comptable pour la compta ? Quel compte pro ? Celui de la banque qui a accordé le prêt ?
 
Le but c'est que je sois proprio à 50 % et mon beau-père 50 %.
Le % de propriété va dépendre de ce que chacun apporte et ça peut évoluer avec le temps ? Au début il mettrait 2 fois plus que moi, mais ensuite je vais emprunter pour atteindre le même niveau et on pourra acheter avec l'ensemble.


Message édité par nico6259 le 28-10-2019 à 19:18:21

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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57957205
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 28-10-2019 à 19:39:47  profilanswer
 

captain contrat pour la création, un comptable pour faire la liasse fiscale tous les ans et rulez
 
c'est plutôt simple en fait
 
la SCI tu peux la créer avec 1€ de capital à genre 50cts pour toi et 50cts pour ton beau-père
 
Tu veux acheter un bien à genre 30% et 70% ton beau-père, puis une fois l'achat réalisé le rembourser avec un crédit ?
tu vas trouver une banque pour un montage de ce type ?


---------------
Just click it .
n°57957234
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 28-10-2019 à 19:44:49  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :

captain contrat pour la création, un comptable pour faire la liasse fiscale tous les ans et rulez
 
c'est plutôt simple en fait
 
la SCI tu peux la créer avec 1€ de capital à genre 50cts pour toi et 50cts pour ton beau-père
 
Tu veux acheter un bien à genre 30% et 70% ton beau-père, puis une fois l'achat réalisé le rembourser avec un crédit ?
tu vas trouver une banque pour un montage de ce type ?


 
 
Oui la création semble simple.
Mais c'est le % de propriété qui me semble compliqué à formaliser.
Je veux 50/50.
Mon beau père 500k€ cash. Moi 250k€ cash + 250k€ emprunt. 1M€ pour l'achat.  
 
Si on apporte 1 € chacun à la création on est proprios à 50/50 ok.
Mais ensuite il va apporter 500k€ et moi 250 k€ donc ce ne sera plus 50/50 ? Et ensuite je vais emprunter 250k donc on revient à 50/50 ? Et in fine une fois avec 1M€ dans la SCI on achète et donc on sera bien à 50/50 ?
Et puis il faudrait même y mettre ma femme et mon fils avec une part symbolique chacun. Ca me parait être un beau bordel :o
 
Notre notaire vient demain soir à la maison pour expliquer mais je voulais anticiper :o


Message édité par nico6259 le 28-10-2019 à 19:45:23

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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57957245
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 28-10-2019 à 19:47:18  profilanswer
 

Si à l'achat tu apportes 500 k (osef si c'est full cash ou pas) et que ton beau-père apporte 500k, ça sera 50/50.
 
par contre je ne comprends pas ce que tu veux faire.
La chronologie c'est celle-ci pour moi si tu veux du 50/50 sans prise de tête :
- tu apportes 250 k de cash + 250 k de crédit
- ton beau-père apporte 500 k de cash
- avec ce 1 M € vous achetez l'appart visé  
 
Après pour ta femme, c'est à ton beau-père de lui céder des parts par la suite non ?
Pour le petit vous verrez plus tard non ?


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n°57957329
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 28-10-2019 à 20:00:51  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :

Si à l'achat tu apportes 500 k (osef si c'est full cash ou pas) et que ton beau-père apporte 500k, ça sera 50/50.
 
par contre je ne comprends pas ce que tu veux faire.
La chronologie c'est celle-ci pour moi si tu veux du 50/50 sans prise de tête :
- tu apportes 250 k de cash + 250 k de crédit
- ton beau-père apporte 500 k de cash
- avec ce 1 M € vous achetez l'appart visé  
 
Après pour ta femme, c'est à ton beau-père de lui céder des parts par la suite non ?
Pour le petit vous verrez plus tard non ?


 
 
Oui c'est son père qui céderait des parts à ma femme, mais pas besoin de mettre ma femme de suite en associée alors ? Elle rejoindra la team SCI plus tard ?
 
OK pour l'ordre  :jap:  
Mais si j'emprunte 250k€ en crédit immo, il faut donc d'abord trouver le bien immo avant de créer la SCI ? (je ne vais pas emprunter 250k comme ça, aucune banque ne va suivre si j'ai pas le bien immo en face). J'aurais voulu d'abord avoir la SCI bien armée avec le POGNON (750k€), pour trouver le bien immo ensuite en étant bien armé et serein pour chercher le bien immo puis compléter avec le financement de 250k€.  
 
Ca me parait hyper tendu les 60 jours après compromis pour créer la SCI + virer le pognon dans la SCI + obtenir l'emprunt. Déjà en temps normal c'est tendu, mais là en plus s'il faut créer le SCI en même temps...faudrait que la SCI soit créée en 10j après compromis, puis une banque ouvre le compte en me prêtant les 250k€ à verser dans le compte. Le tout avec un beau-père Japonais avec les traductions à faire  :pt1cable: La SCI c'est beaucoup de paperasse, et l'emprunt bcp de paperasse aussi, alors je voyais ça en 2 temps pour avancer sereinement.

Message cité 1 fois
Message édité par nico6259 le 28-10-2019 à 20:03:06

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n°57957374
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 28-10-2019 à 20:07:08  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

 


Oui c'est son père qui céderait des parts à ma femme, mais pas besoin de mettre ma femme de suite en associée alors ? Elle rejoindra la team SCI plus tard ?

 

OK pour l'ordre  :jap:
Mais si j'emprunte 250k€ en crédit immo, il faut donc d'abord trouver le bien immo avant de créer la SCI ? (je ne vais pas emprunter 250k comme ça, aucune banque ne va suivre si j'ai pas le bien immo en face). J'aurais voulu d'abord avoir la SCI bien armée avec le POGNON (750k€), pour trouver le bien immo ensuite en étant bien armé et serein pour chercher le bien immo puis compléter avec le financement de 250k€.

 

Ca me parait hyper tendu les 60 jours après compromis pour créer la SCI + virer le pognon dans la SCI + obtenir l'emprunt. Déjà en temps normal c'est tendu, mais là en plus s'il faut créer le SCI en même temps...faudrait que la SCI soit créée en 10j après compromis, puis une banque ouvre le compte en me prêtant les 250k€ à verser dans le compte. Le tout avec un beau-père Japonais avec les traductions à faire  :pt1cable: La SCI c'est beaucoup de paperasse, et l'emprunt bcp de paperasse aussi, alors je voyais ça en 2 temps pour avancer sereinement.


Je suis pas expert mais je dirais non, je pense qu'elle peut rejoindre après quand ton père lui cédera des parts, tant que tous les associés (cad toi et ton beau père sont OK sur la répartition des parts)

 

Dans l'absolu je pense que tu peux créer la SCI et avoir le pognon sur les comptes avant d'avoir trouvé le bien, à vérifier avec un comptable + ta banque pour voir si le montage serait OK pour eux.
par contre le crédit c'est comme d'hab tu l'auras au dernier moment SCI ou pas SCI.

 

Mais oui il faut créer la SCI en amont bien sûr, que tu y loges déjà le pognon (les 750 k) ou pas

Message cité 1 fois
Message édité par KaiserCz le 28-10-2019 à 20:08:45

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n°57957454
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 28-10-2019 à 20:21:43  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :


Je suis pas expert mais je dirais non, je pense qu'elle peut rejoindre après quand ton père lui cédera des parts, tant que tous les associés (cad toi et ton beau père sont OK sur la répartition des parts)
 
Dans l'absolu je pense que tu peux créer la SCI et avoir le pognon sur les comptes avant d'avoir trouvé le bien, à vérifier avec un comptable + ta banque pour voir si le montage serait OK pour eux.
par contre le crédit c'est comme d'hab tu l'auras au dernier moment SCI ou pas SCI.
 
Mais oui il faut créer la SCI en amont bien sûr, que tu y loges déjà le pognon (les 750 k) ou pas


 
 
OK on crée d'abord la SCI avec 1 € chacun.
 
Et après on cherche le bien, offre acceptée.  
A partir de là on connait le moment total de l'opération donc je peux faire l'emprunt et apporter mon cash, et mon beau-père peut apporter le cash de son côté, de manière à bien tomber sur le 50/50  :jap:


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n°57957501
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 28-10-2019 à 20:27:50  profilanswer
 

voilà c'est le montage à faire à mon avis
 
encore une fois à confirmer, je ne suis pas expert :
- avec un comptable  
- avec ta banque pour être sûr que le montage leur convient et qu'ils prêteront aux mêmes conditions à ta future SCI qu'ils t'auraient prêté à toi (ce qui n'est pas forcément évident, te fais pas piéger sur ce point)
 
au passage j'ai dit 1€ chacun, mais si vous voulez mettre 10 € chacun ou 1000 € chacun vous pouvez, ça sert juste à rien quoi :o
 
Par contre ton beau-père est pas résident FR, donc je ne sais pas dans quelle mesure tu peux montrer une SCI avec un résident étranger et dans quelle mesure tu peux emprunter avec une SCI qui contient un associé qui n'est pas résident français


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n°57957548
Shriv
Posté le 28-10-2019 à 20:34:34  profilanswer
 

Grenouille Bleue a écrit :

Bon, j'ai refait les calculs, ça donne ça en gros.

 

https://reho.st/self/93d05e831881b0 [...] c5af36.png

 

La renta est pas folle, heureusement que tout est refait à neuf et qu'on devrait pas avoir de dépense imprévue dans l'immeuble :D
Après, on a fait surtout ça pour la culbute financière, la renta c'est du bonus.

 

Techniquement il vaut mieux que tout soit à refaire car tu achètes moins cher et tu déduis tout au régime réel.

n°57958129
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 28-10-2019 à 21:37:48  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :

voilà c'est le montage à faire à mon avis
 
encore une fois à confirmer, je ne suis pas expert :
- avec un comptable  
- avec ta banque pour être sûr que le montage leur convient et qu'ils prêteront aux mêmes conditions à ta future SCI qu'ils t'auraient prêté à toi (ce qui n'est pas forcément évident, te fais pas piéger sur ce point)
 
au passage j'ai dit 1€ chacun, mais si vous voulez mettre 10 € chacun ou 1000 € chacun vous pouvez, ça sert juste à rien quoi :o
 
Par contre ton beau-père est pas résident FR, donc je ne sais pas dans quelle mesure tu peux montrer une SCI avec un résident étranger et dans quelle mesure tu peux emprunter avec une SCI qui contient un associé qui n'est pas résident français


 
 
Yes demain midi j'en discute avec ma BeD (le CDN). Je crains que ma conseillère soit larguée :D
Et demain soir le notaire qui est bien rodé sur les relations Franco-Jap.
 
Si j'emprunte les 250k au nom de la SCI, le problème c'est que je crois qu'il va falloir rembourser le crédit à 50/50 avec mon beau-père donc ça va pas le faire (car de son côté ça fera 500k + 125k donc 62,5 % de la SCI). Ce que je veux c'est rembourser seul (pour être à 250k apport + 250k emprunt soit 50 % SCI).


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n°57958182
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 28-10-2019 à 21:41:35  profilanswer
 

nico6259 a écrit :

 


Yes demain midi j'en discute avec ma BeD (le CDN). Je crains que ma conseillère soit larguée :D
Et demain soir le notaire qui est bien rodé sur les relations Franco-Jap.

 

Si j'emprunte les 250k au nom de la SCI, le problème c'est que je crois qu'il va falloir rembourser le crédit à 50/50 avec mon beau-père donc ça va pas le faire (car de son côté ça fera 500k + 125k donc 62,5 % de la SCI). Ce que je veux c'est rembourser seul (pour être à 250k apport + 250k emprunt soit 50 % SCI).


Sûrement ouais il faut que tu rencontres un conseiller pro.

 

A mon avis tu fais ce que tu veux dans la SCI niveau répartition.
La question c'est surtout est-ce que la banque va accepter de te prêter 250k dans un montage où tu apportes 250k de cash et où ton beau père étranger non résident apporte 500k, le tout dans une SCI.
Pour moi c'est le point critique mais ton montage est compliqué il faut quelqu'un qui connaît ce genre de montage pour bien te conseiller, moi j'ai qu'un avis de mec qui a monté une SCI franco française simple avec un crédit pour la SCI (2 associés FR)


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n°57958610
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 28-10-2019 à 22:13:16  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :


Sûrement ouais il faut que tu rencontres un conseiller pro.
 
A mon avis tu fais ce que tu veux dans la SCI niveau répartition.
La question c'est surtout est-ce que la banque va accepter de te prêter 250k dans un montage où tu apportes 250k de cash et où ton beau père étranger non résident apporte 500k, le tout dans une SCI.
Pour moi c'est le point critique mais ton montage est compliqué il faut quelqu'un qui connaît ce genre de montage pour bien te conseiller, moi j'ai qu'un avis de mec qui a monté une SCI franco française simple avec un crédit pour la SCI (2 associés FR)


 
 
J'ai confiance dans le notaire.
Mais dans la "conseillère" de l'agence du CDN bof. Elle va me dire des trucs et sa direction ne suivra pas forcément.  
 
Bon selon le courtier Pretto ils ont des partenaires bancaires qui me suivront sans soucis, mais idem j'ai modérément confiance car difficile de savoir vraiment avant d'être au pied du mur avec mon dossier complet.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°57958666
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 28-10-2019 à 22:18:11  profilanswer
 

Honnêtement, un bon conseil : ne suis jamais l'avis d'une seule personne en qui tu penses avoir confiance.

 

Donc trouve un autre notaire ou un professionnel patrimonial habitué à des montages comme ça avec des non résidents pour avoir un vrai avis d'expert.

 

Et pour la banque, SCI => conseiller pro, y'a même pas de débat

 

C'est pas les montants qui m'inquiètent perso pour ton crédit. Oui une banque suivra, c'est plus ton montage exotique avec un non résident qui peut rendre le truc très compliqué amha, surtout pour des banquiers pas forcément habitués


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n°57958751
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 28-10-2019 à 22:23:53  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :

Honnêtement, un bon conseil : ne suis jamais l'avis d'une seule personne en qui tu penses avoir confiance.
 
Donc trouve un autre notaire ou un professionnel patrimonial habitué à des montages comme ça avec des non résidents pour avoir un vrai avis d'expert.
 
Et pour la banque, SCI => conseiller pro, y'a même pas de débat
 
C'est pas les montants qui m'inquiètent perso pour ton crédit. Oui une banque suivra, c'est plus ton montage exotique avec un non résident qui peut rendre le truc très compliqué amha, surtout pour des banquiers pas forcément habitués


 
 
Oui conseiller pro en (pseudo) banque privée certainement.


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