Reprise du message précédent :

Oui mais vu que ça semble être parti pour durer, c'est bien possible que les biens immo en zones attractives continuent de monter donc le faire n'est pas forcément une mauvaise idée.
Mais il faut le dire que c'est aussi pour le faire pour la PV et là ça change les calculs.

Pour info la fiscalité est la même.
J'hésite sur un de mes studios à tenter l'expérience au prochain changement de locataire

 
l'invest pour l'invest bof, ça doit s'inscrire dans une certaine vision "long terme" amha

 
Je vous sors tout ça d'ici quelques minutes.

Ah mais c'est pas à moi qu'il faut le dire. Faut le dire au ayatollahs du CF positif.

ben c'est bien toi qui affirme que CF positif = quartier merdique non ?

Ah oui, j'ai mal lu.
Vu les rendements de Paris, j'attends de voir. Mais peu importe, un exemple isolé ne change pas la généralité.
Mais pas que merdique. Ca peut être des coins isolés, donc dur à gerer, avec une population pauvre, avec de la vacance locative, etc.

je pense qu'on est plusieurs ici à avoir des invest avec des loyers > à l'emprunt dans des quartiers tout à fait correct
 
maintenant ça me va bien que les gens se convainquent de l'inverse, ça fait moins de concurrence sur le marché

Mon message est juste de faire remarquer qu'un investissement avec un CF négatif n'est pas nécessairement un mauvais investissement et que s'arcbouter sur ce point n'est pas toujours pertinent.
Je ne veux surtout pas juger ta situation, chef.  
Rassure toi, je viens en paix.

Pour répondre aux questions:
-locataire de septembre à juin: il y a un pole universitaire conséquent à proximité et un bus à haut niveau de service direct ouvre le mois prochain
-cout des meubles dans un 2 pièces il me semble que ça va pas chercher très loin disons 2k mais vu que mes chiffres étaient déjà la hache à la limite ça change pas grand chose
-pour le saisonnier il me semble que dans ce cas ça passe en lnmp visiblement quelqu'un l'a déjà fait
-les impots qui restent justement je suis pas très clair
-C'est pas loin de chez moi mais le but n'est pas d'y vivre, j'ai 2 enfants une femme je vais avoir du mal à leur expliquer qu'on quitte notre appart sur le toit pour un 2 pièces.
-Ca facilite quand même grandement la gestion des pepins et je connais pas mal le marché
-Bien que pas loin de chez moi c'est déjà dans un quartier "moins bien" ce qui justifie le rendement qui me semble correct

Pour le cash flow, je pourrais effectivement faire un prêt sur 25 ans ou 30 ans (pour faire plaisir à glandoll) mais avoir un CF négatif ne me gène pas forcément tant qu'on ne parle pas de centaines d'euros par mois..

certes, mais ça n'est ce qui a été dit, je crois
 
puisqu'on parlait de mensualité vs. loyer, pas de CF en fait

Tu peux virer comme tu veux, sans préavis ou avec seulement 1 mois l'étudiant en meublé?

 
par contre t'es au courant que l'université c'est pas comme le secondaire hein, c'est les cours c'est pas forcément sept => juin  
 
c'est quoi le but de l'invest ?
sortir avec une PV dans quelques années/dizaines d'années ?
rente ?

ouais y'a ça aussi

Il s'agit donc d'un LMNP de 15m2 Paris 19ème.
Il faut savoir que selon l'encadrement des loyers on est censé louer maximum 550 ce genre de biens.

Bien evidemment dans mon cas je fais fis de l'encadrement ( faut pas déconner...) comme 90% des proprietaires à Paris.
Je ferais néanmoins une simulation avec un encadrement du loyer.

Ce genre de biens est louable entre 500 et 790 euros (si c'est du "prestige" comme ils disent)

Ici j'ai choisis un prix de 650. J'ai fait une annonce test sur le boncoin et j'ai eu plus de 300 réponses en 3 heures , le prix est donc le bon!(je pourrais meme augmenter mais... j'ai pas non plus envie de trop m'écarter du loyer réglementaire)

Le bien coute 150 000 euros j'ai fait un emprunt de 150 000 et je règle les frais de notaires (12000)

Emprunt à 1,2 % (pas pu avoir mieux) sur 25 ans.

Détail du cashflow :

Loyer 650€
Mensualités d'emprunt -613.78€
Charges non récupérables -137.11€
IR 0€
PS 0€
reduction d'impot CGA 36.11€

Détails des charges non récupérables
taxe foncière -2.84€ ( tres faible taxe fonciere de 40 euros dans le quartier)
CFE  -20.83€
CGA  -12.5€
Comptable -41.67€
Assurance emprunt -9.28€
Gestion locative (TTC) 0€
Frais relocation 0€
Assurance loyers impayés (TTC) 0€
Charges fixes non récup. -42.5€
Travaux imprévus 0€
Assurance PNO -8.5€
Autres frais gestion (poste) 0€

L'immeuble est en bon état général, l'ex propriétaire a fait quelques travaux dans les parties communes, donc "à priori" pas de travaux avant quelques années, mais ça .. C'est toujours l'inconnue. Mais ce dont on est sûr c'est qu'il n'y a pas de ravalement de prévu ni de gros travaux de structure, l'immeuble est sain.

Enrichissement si revente dans 10 ans au prix de 212 000 euros ( ce qui honnêtement me semble... possible) : 83 000 euros ( et non 90 000 , ma langue a fourché )

Enrichissement si le cashflow négatif est placé à 2% : 4000 euros... le choix est vite fait.

Si on fait le choix de respecter l'encadrement : l'enrichissement n'est plus "que" de 71 000 euros.

Je vous passe les détails sur comment est calculé l'enrichissement, c'est rendementlocatif.com qui le fait à ma place
Mais étant donné que l'emprunt est couvert par le loyer et qu'il y a un reste de charges non récupérables en cashflow negatif, il est evident que c'est un placement intéressant.

Apres il y a toujours des risques dans le locatif, je vous dirai dans 10 ans mais j'ai trouvé un bien plutôt bien entretenu, avec potentiel de PV vu le quartier. A priori je ne devrai pas avoir trop de merdes.

En effet, tu peux remplacer CF positif par mensualité vs. loyer.
No stress.

 
Tu fais des baux de 10 mois, perso quand j'étais étudiant je faisais toujours ça pour économiser les 2 mois d'été...  
 

 
C'est quand même le plus fréquent il me semble...
Le but je sais pas trop, profiter des taux bas...  
Plus sérieusement, je sais pas vraiment, est ce qu'on revendra dans quelques années ou qu'on garderait sur le long terme, j'ai pas d'idées très arrêtées la dessus.
C'est d'ailleurs ce qui me fait hésiter à viser plutôt un bien ailleurs (grosse ville à proximité, Paris, dans ma région d'origine) qui aurait une double logique, locatif dans un premier temps puis usage perso suivant le bien que ça soit pour les études des enfants dans quelques années, vacances pour nous ou pied à terre...  
Mais ça complexifie pas mal l'achat et la gestion...
Sans compter que je connais moins bien les marches en question.

ben si déjà hors frais autres JUSTE avec le prêt et le loyer t'es dans le négatif, ça tend quand même vers un investissement qui manque très fortement d'intérêt

   
Je vais finir par croire que je n'habite pas Paris.

 
Je ne connais pas. A vérifier si il a besoin de ton accord ou si ça peut être renouvelé tacitement.  
 
Moi je pensais avoir du gros turnover dans le studio parisien de 23m2 qu’on avait acheté. La locataire est là depuis 2005    Au moins j’ai pas de vacances locatives  

Ca dépend, compare un nvestissement à Paris en 2009 vs investissement à Saint Étienne à la même date.

donc des fois la généralité t'arrange bien et des fois tu prends LE contre-exemple
 
y'a pas de généralité à faire, tout s'étudie, m'enfin l'immo c'est quand même un peu de taff, se faire chier pour des miettes perso je vois pas le projet

c'est assez complexe de se placer en tant que locataire potentiel et non selon ses envies/habitudes
 
Et +1 pour le bail de 10mois si on veut le libérer l'été, quitte à proposer une solution de stockage au locataire s'il veut revenir en septembre
 
ne pas faire de généralités, bien tout calculer au cas par cas, c'est du taf c'est sur, si c'était simple, tout le monde le ferai
mais c'est sur que pour moi, loyer>mensualités de prêt, c'est la base, sinon c'est pas l'investissement mais de l'épargne

Je ne pense pas qu'acheter un appart à Paris en 2009 ait rapporté des miettes justement.
Il doit plutôt avoir un TRI pas dégueu au contraire.
Par contre l'immeuble de rendement à Epinal, je suis pas sur.

 
J'ai vraiment été étonné aussi... j'ai supprimé l'annonce au bout de 3 heures mais je pense qu'en fin de journée j'aurais atteint les 1000

ouais enfin encore une fois c'est quand même un beau contre-exemple et partir sur le principe que ça va monter à l'infini me semble hasardeux
 

 
pas d'impôt ?
oublie pas les 12K dans le capital incluant le cash flow négatif.
 
Tu calcules combien de cash flow négatif ?
 
Mais oui globalement ça a l'air pas mal. 5.2% de rendement brut pour Paris, c'est bien.
 
Par contre ton enrichissement de 83k vient pour 212-162 = 50k de la PV (si tu calcules comme cela). Tu comptes donc très fortement sur une PV pour avoir du gain et cette PV sera imposabl donc ca donne moins en net.
 
Après un 15m carrés dans le 19eme à 14k le m carré, ca me semble ambitieux. Ca fait une hausse de 40%.
Tu vois donc du 20/25k dans les bons quartiers de Paris ?

Merci pour ta réponse.
Pas d'impots avant X années si tu loues en LMNP. C'est le principe. Par contre effectivement j'ai un doute sur la façon
dont rendementlocatif.com calcule le LMNP... c'est pas anodin dans le rendement final.
Il faut que je me renseigne plus sérieusement là dessus.

Ca s'applique à bon nombre de villes dynamiques de France. Ce n'est pas à évacuer aussi facilement.

Tout comme penser que l'immo montra continuellement n'est pas à évacuer aussi facilement

A une telle échéance, il faudra des travaux sans doute conséquents
Donc: pas forcément.

Hello, j'ai actuellement un parking en location en micro-foncier. J'envisage de louer un studio en LMNP au réel. Si je procède ainsi le parking devrait passer lui aussi au réel ?

Que pensez-vous ça vaut le coup de se faire racheter son crédit ou pas ?
 
Mes mensualités actuelles : 521,34 jusqu'à février 2035. Je sais pas si ça serait good de rallonger encore la durée histoire de grappiller sur les mensualités ?
 

Pénalités de remboursement anticipé de ton pret actuel ?

 
Je voulais faire une simulation mais apparemment il faut etre résident fiscal francais pour BforBank

3% du reste à rembourser (81k€) soit environ 2500 balles.
 
Me semble que la simu prend en compte ce que la banque va te prendre en pénalités de remboursement anticipé.

 
3% du reste à rembourser (81k€) soit environ 2500 balles ou 6 mois d'intérêts
 
A mon avis, c'est beaucoup moins que 2500€

Tu penses donc que je devrais accepter ? Même si 2.5k€, la réduc de mensualités fait qu'au total je serai gagnant. Là c'est plus savoir si je prends sur 17 ans pour avoir encore - de mensualités.
 

Si tu peux allonger vas y l'argent est gratuit.
Ca te permettra de faire plus de locatif  

No redface c'est pour ça que j'hésite
 
Augmentation de salaire et moins de taux d'endettement, le combo gagnant

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