Reprise du message précédent :

Comptable -> pour la location meublée au régime réel, en gros il faut un expert comptable pour faire ta déclaration de Revenus liés à l'activité meublée.
CFE -> Cotisation Foncière des Entreprises, c'est une taxe liée à l'activité meublée de ton appartement ou immeuble. 1 par appartement/immeuble
CGA-> Centre de Gestion Agréé, c'est un centre agréé par l'administration fiscale, qui vérifie les déclarations faites par ton comptable. En gros les impôts n'ont plus trop besoin de passer derrière pour verifier l'exactitude de la déclaration. Le fait d'agréer à un CGA ouvre le droit à un crédit d'impôt de 66% sur le tarif du comptable+CGA.

PNO->assurance propriétaire non occupant.

En Apport j'ai que les meubles, ce qu'aucune banque ne finance sans artifice particulier.

sur ADI il y a un article très clair sur le LMNP avec un exemple chiffré, tu devrais le lire et d'ailleurs ça pourrait même figurer en FP : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] blee-lmnp/

Et cet autre article aussi qui explique tout ce qu'il faut, notamment avec les calculs de rendement, cashflow, rentabilité...  : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] t-locatif/

Y en a ici qui dépassent le plafond de 23000 en meublé et qui ont dû passer en lmp? Des infos/conseils a donner?

 
Tu peux pas rester en LMNP si revenus supérieurs à 23k mais inferieur à 50% de tes autres revenus ?
Il me semblait il y avait un truc comme ça, à vérifier...

Si il faut que ça dépasse 23k€ ET tes revenus autres.

J'ai un projet qui ferait dépasser les 23, mais flirter avec les autres, du coup je me questionne (du genre puis-je garder les anciens apparts en LMNP et le nouvel ensemble en LMP ou faut il passer tout le parc en LMP? )
Faut que je prenne rdv chez le comptable !

 
J'aimerai bien svp confirmation sur les impacts d'un ravallement / refection de toit, de ce que j'ai compris c'est la variable qui risque de me pousser à vendre plutot que de mettre en location

 
Contexte :
Residence principale crédit remboursé
prix de vente dans les 140 k€  
Loyer esperé HC : 600 €
Charge : 230 donc 170 € récupérable
TMI 30%, pacsé 2 enfants
Regime visé : régime réel
 
Travaux à prévoir < 5 ans : refection du toit : dans les 20 k€ )
 
(pour simplifier le calcul)
vacances locatives : 1 mois / an
pas de charge complémentaire
pas de frais annexe pour le calcul comme assurance habitation ou autre
pas d'intégration taxe fonciere
 
 
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu sur le net
Année 1 :
Revenu foncier annuel brut : (600+230) * 11 = 9130 €
Charge déductible : 170 * 11 = 1870 €
Revenu foncier imposable : 9130 - 1870 = 7260 €
 
Calcul impot associé :
7260 / 3 parts x 30% = 726 €
+ 7260 * 17.2% = 1248 €
=> 1974 €
Gain annuel : 5286 €
 
Maintenant, tombe la refection du toit, 20 k€ a sortir
J'ai cru comprendre que je peux déduire 50% de mon montant  
C'est à dire : 10 k€ de ma poche, et 10 k€ à déduire de mno revenu foncier
 
Donc Année 2 :
(memes calculs)
Revenu foncier annuel brut : (600+230) * 11 = 9130 €
Charge déductible : 170 * 11 + 10000 = 11870 €
Revenu foncier imposable : 9130 - 11870 = -2740 €
=> pas d'impot dessus Année 2 et deficit à reporter année 30%
 
Je pensais pouvoir déduire 100% du montant des travaux du toit (et pareil pour le ravallement) du revenu foncier..  
Et j'ai lu que 50%..
J'ai malheureusement bon ?
 
Avec 50% tout de suite, ca fait moins rever...
 
Vos avis svp ?
Merci

Que pensez-vous des baraques pour faire des colloc près de Orsay ou Sarclay ?

C'est très cher non ?
 
Sinon essaye de créer une annonce fake sur LBC pour voir un peu la demande.

J'ai mon ancien apprenti qui est intéressé par une colloc 3 étudiants, appart F4 à Corbeille Essonnes
 
133k et 400€ par locataire. ça semble intéressant de fou donc je me disais s'il n'y avait pas une couille.

Ama, le problème de la coloc, c'est le public visé, donc la Renta doit être en rapport avec les risques encourus

Là c'est près de la fac d'Évry apparemment donc de la demande étudiante.

 +1, puceaux qui sortent de chez maman, a voir les frais de moquettes et de papiers peints, plafonds marron à cause de la clope, les litiges avec les autres locataires à cause des fiestas jusqu'à pas d'heure, etc.

Si étudiants, prévoir du remue-ménage avec les baux tous les ans et les faux-frais qui vont avec (agence et/ou déplacements, "menus" bricolages...) Et t'as intérêt à ne pas rater le coche sinon vacance locative pendant des mois.

Si tu y tiens vraiment, pour limiter un peu le risque, vise les facs de médecine. Quoique...

 
Personne pour m'aider à y voir plus clair svp ?    
   

pas assez calé pour te répondre, épluche les textes  

 
aucune idée si c'est 50 ou 100%
 
Mais déjà 600*12/140000 =5.14%, avec frais de notaire, ca baisse sans doute sous 5%
des travaux, ca donne 4.5% brut
des charges
des taxes
des impôts
 
bref l'investissement de base me semble moyen.
Tu n'as pas parlé de prêt et de cash flow ?
 
je pense que les charges ne rentrent pas dans le revenu foncier mais seulement en déductions (à vérifier/confirmer).
Tu calcules 3.77% net, mais tu oublies la taxe foncière au moins.

J ai pas dit que le placement était bon je cherche surtout à savoir si je peux déduire 50 ou 100% de frais de ravalement ou toit
Si c'est 50% c est vente directe, si c est 100% j afffinerai les calculs

Pas de prêt, crédit soldé, pas eu besoin pour le prêt maison he cherche à savoir quoi faire de l appart

Calculs que j'ai volontairement simplifié comme écrit sans taxe foncière ou autre

Merci pour vos lumières je vais continuer de demander à Google pour approfondir sauf si quelqu'un sait.

Alors :  
 
- le mieux c'est de regarder sur le BOFIP en ligne, c'est bien fait. En cas de doute, un appel au centre des impôts.
- pour moi, la réparation du toit rentre dans les dépenses de réparation et d'entretien, déductible à 100%, tu as vu où les 50% ?
- pour le résultat foncier : pareil regardes le BOFIP sur la manière dont sont imputés les travaux.
En gros  : si tu déduis les 20k de travaux, une partie sera imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros, le reste sera du déficit foncier reportable.

 
Merci je connaissais pas ce site, je fais regarder

 
Merci je connaissais pas ce site, je fais regarder

D'après ce que j'avais vu il y avait beaucoup d'offre dans cet endroit, et la demande je sais pas trop te dire. Mais ça va pas être rempli à 100% toute l'année.

Bon vu les taux exceptionnellement bas je me dis que ça vaut peut être le cout de se relancer dans du locatif.
Pour l'instant je suis pas mal sur acheter un 2 pièces (ou 2 ) à côté de chez moi.
En première estimation je trouve des trucs rénovés aux alentours de 175, 200k pour 40-50m2.
En meublé de Septembre à Juin, j'ai l'impression que ça peut se louer 850€/mois moins 100€ de charges.
Et l'été en location de courte durée, entre 80 et 100€ la nuit.
Ça ferait donc 750*10+80*50=11500€ par an.
Au niveau des coûts, 180k sur 20 ans à 1,1% ça me coute 890€/mois et je pense financer les frais de notaire avec de l'épargne.
Je suis pas très clair sur les impots, j'ai l'impression qu'en LNMP ça passe tranquillement.
Et il faut aussi prévoir un peu de dépenses pour faire gérer le airbnb l'été en terme de remise de clés (si boite à clé pas possible) et de ménage. Et plus généralement pour l'entretien et les frais divers.
L'un dans l'autre j'ai l'impression que c'est pas mal...
Vous en pensez quoi?

ton loyer ne couvrant même pas ta mensualité, j'vois pas trop le projet, surtout si tu empruntes pas tout (FDN y compris)

tu veux le faire pour les mauvaises raisons on dirait (les taux bas)

11500>10680 donc je comprends pas trop ton commentaire et on revient à ces histoires de cashflow positif que je prefererais éviter...

 
T’as pas compris que le cashflow + c’est la vie? Et que sinon, c’est même pas la peine de poster?
 
Perso la location meublée je trouve ça prise de tête. Surtout si tu veux faire des locations saisonnières, à moins de trouver une agence efficace mais pas sure que ça soit assez rentables pour elles pour vraiment avoir un service de qualité pour toi et tes locataires...

Je suis déjà en affaire avec un mec qui gère du saisonnier vu que je loue ma RP quand je pars en vacances plus d'une semaine, à priori il est efficace, fiable et pas trop cher.
Donc ce point là ne m'inquiète pas trop...

puis tu sembles considérer les impôts comme indolore, ce qui me semble fortement hasardeux

tu mets comment ton locataire de l’hiver dehors ?
t'es sûr que y'a bien un marché pour louer facilement de sept à juin seulement ?
Sans parler des frais annexes que tu as mentionné, des meubles, etc.
J'ai du mal à voir comment ça peut être vraiment intéressant en fait

surtout si en plus de tous ces frais tu sors du fric pour les FDN & frais d'acquisition (alors que les taux sont bas, quelle logique ?)

 
Pourquoi pas alors si il fait les locations de courtes durées l'été. J'attends de voir sur le long terme...

Peut être qu'il veut investir dans un coin où il envisagerait peut être un jour de vivre.

 
Il vit déjà dans le coin.

CQFD.

peut-être mais ça n'est pas précisé et il me semble qu'on parle de locatif ici

 
Ca me paraît pourtant clair.

J'ai bien lu.
Je dis juste que les biens où les loyers>mensualités, c'est dans les coins où on ne veut pas vivre.
Ca implique juste un certain nombre de choses.

ah, bah non.

si j'étais célibataire et étudiant/jeune actif débutant je me verrais bien mon appart locatif en centre ville de Toulouse personnellement

mais à la limite on s'en cogne en fait, tant que t'achète pas dans un quartier merdique, que tu veuilles pas y vivre n'est pas un critère puisque c'est du locatif

 
 
Pas forcément
 
J'investis actuellement à Paris ( et ouii...)
Et j'arrive à m'en sortir avec un cashflow negatif de 60 euros ce qui est incroyable pour Paris.
Le loyer est supérieure à la mensualité mais bon avec les charges de copro ..les différentes taxes, etc.. on est en negatif sur le cashflow.
 
Simulation sur 10 ans enrichissement de 90 000 euros  net d'impots et net d'impot sur la PV en tablant sur une augmentation de la valeur de l'appart en suivant l'inflation (donc c'est vraiment une estimation basse vu que ça a l'air parti pour augmenter toujours plus à Paris )
 
Ces 90 000 prennent en compte le cashflow negatif bien sur.
 
Donc on est dans un cas typique ou meme avec cashflow negatif ça reste HYPER interessant.
Trouvez moi un placement hors immo à 60 euros par mois + la mensualité qui dégage 90 000 euros à l'arrivée (10 ans).. ça n'existe pas.

 
Sur le papier tes chiffres sont corrects. Par contre il faut être sûr de passer en saisonnier l'été.
Est ce que tu as inclus tes meubles dans le coût du projet?
Le LMNP est intéressant mais pour jouer la neutralisation de l'impôt au réel sur une longue durée il vaut mieux acheter un bien avec des travaux.

Tu calcules quel tri ?
Sans cette réponse, c'est dur de te conseiller.

Comme kaiser, ça se trouve facilement un locataire septembre juin ? Ils font quoi ces gens en été ?
Pas de frais proprio sur airbnb ? Et je dirais que ma nuitée, c'est pas du lmnp donc impôts aux max... Et si c'est pas le cas, sacré niche fiscale et absence de logique des impôts (ce qui est possible).

Après sur 25 ou 30 ans, possible que le cash flow soit positif ceci dit  

ouais après en finançant tout et en allongeant la durée du crédit faut voir, là ça me semble assez bancale
 
et on dirait que r06 veut investir juste "parce que les taux sont bas"

Intéressant. Tu peux détailler l'investissement ?
Tu as acheté quand ?

Oui mais vu que ça semble être parti pour durer, c'est bien possible que les biens immo en zones attractives continuent de monter donc le faire n'est pas forcément une mauvaise idée.
Mais il faut le dire que c'est aussi pour le faire pour la PV et là ça change les calculs.