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Auteur Sujet :

Topic Bailleur Immobilier /Investissement locatif

n°57421085
Yalouf
Posté le 28-08-2019 à 14:25:51  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

don quichotte a écrit :

Salut,

 

Merci Yalouf pour ton récap.
Est-il possible d'expliciter les abréviations pour un débutant comme moi je te prie ?

 

Dépenses :
TF 68€/mois --> taxe foncière
CFE : 17€ ----> ?
CGA : 19€ ----> ?

 

Comptable : 66€ ---> pourquoi un comptable ?
Charges proprio : 30€
Pno : 7€ ----> ?
Assurance crédit : 11€

 

Je cherche une configuration un peu équivalente mais je suis pas sur de la rentabilité d'un logement par exemple à 75 000 € avec un loyer HC de 400 €. Sans travaux avec locataire déjà dedans.
Pour l'apport tu as mis le minimum c'est ça ?

 

Merci à toi.

 

Comptable -> pour la location meublée au régime réel, en gros il faut un expert comptable pour faire ta déclaration de Revenus liés à l'activité meublée.
CFE -> Cotisation Foncière des Entreprises, c'est une taxe liée à l'activité meublée de ton appartement ou immeuble. 1 par appartement/immeuble
CGA-> Centre de Gestion Agréé, c'est un centre agréé par l'administration fiscale, qui vérifie les déclarations faites par ton comptable. En gros les impôts n'ont plus trop besoin de passer derrière pour verifier l'exactitude de la déclaration. Le fait d'agréer à un CGA ouvre le droit à un crédit d'impôt de 66% sur le tarif du comptable+CGA.

 

PNO->assurance propriétaire non occupant.

 

En Apport j'ai que les meubles, ce qu'aucune banque ne finance sans artifice particulier.

 


---------------
Mon Feedback Achats/Ventes
mood
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Posté le 28-08-2019 à 14:25:51  profilanswer
 

n°57446574
sernice
Posté le 31-08-2019 à 09:42:27  profilanswer
 

don quichotte a écrit :

Salut,

 

Merci Yalouf pour ton récap.
Est-il possible d'expliciter les abréviations pour un débutant comme moi je te prie ?

 

Dépenses :
TF 68€/mois --> taxe foncière
CFE : 17€ ----> ?
CGA : 19€ ----> ?

 

Comptable : 66€ ---> pourquoi un comptable ?
Charges proprio : 30€
Pno : 7€ ----> ?
Assurance crédit : 11€
 
Je cherche une configuration un peu équivalente mais je suis pas sur de la rentabilité d'un logement par exemple à 75 000 € avec un loyer HC de 400 €. Sans travaux avec locataire déjà dedans.
Pour l'apport tu as mis le minimum c'est ça ?

 

Merci à toi.

 

sur ADI il y a un article très clair sur le LMNP avec un exemple chiffré, tu devrais le lire et d'ailleurs ça pourrait même figurer en FP : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] blee-lmnp/

 

Et cet autre article aussi qui explique tout ce qu'il faut, notamment avec les calculs de rendement, cashflow, rentabilité...  : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] t-locatif/


Message édité par sernice le 31-08-2019 à 09:43:58
n°57512367
moamatt
banzaï !!!
Posté le 08-09-2019 à 09:23:08  profilanswer
 

Y en a ici qui dépassent le plafond de 23000 en meublé et qui ont dû passer en lmp? Des infos/conseils a donner?


---------------
c'est au pied du mur que l'on voit le mieux le mur !
n°57518909
Heisenberg​54
Posté le 09-09-2019 à 07:56:19  profilanswer
 

moamatt a écrit :

Y en a ici qui dépassent le plafond de 23000 en meublé et qui ont dû passer en lmp? Des infos/conseils a donner?


 
Tu peux pas rester en LMNP si revenus supérieurs à 23k mais inferieur à 50% de tes autres revenus ?
Il me semblait il y avait un truc comme ça, à vérifier...

n°57519130
moamatt
banzaï !!!
Posté le 09-09-2019 à 08:49:52  profilanswer
 

Si il faut que ça dépasse 23k€ ET tes revenus autres.

 

J'ai un projet qui ferait dépasser les 23, mais flirter avec les autres, du coup je me questionne (du genre puis-je garder les anciens apparts en LMNP et le nouvel ensemble en LMP ou faut il passer tout le parc en LMP? )
Faut que je prenne rdv chez le comptable !


---------------
c'est au pied du mur que l'on voit le mieux le mur !
n°57522246
Dephi
Posté le 09-09-2019 à 13:55:03  profilanswer
 

:hello:
 
J'aimerai bien svp confirmation sur les impacts d'un ravallement / refection de toit, de ce que j'ai compris c'est la variable qui risque de me pousser à vendre plutot que de mettre en location
:jap:
 
Contexte :
Residence principale crédit remboursé
prix de vente dans les 140 k€  
Loyer esperé HC : 600 €
Charge : 230 donc 170 € récupérable
TMI 30%, pacsé 2 enfants
Regime visé : régime réel
 
Travaux à prévoir < 5 ans : refection du toit : dans les 20 k€ :o)
 
(pour simplifier le calcul)
vacances locatives : 1 mois / an
pas de charge complémentaire
pas de frais annexe pour le calcul comme assurance habitation ou autre
pas d'intégration taxe fonciere
 
 
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu sur le net
Année 1 :
Revenu foncier annuel brut : (600+230) * 11 = 9130 €
Charge déductible : 170 * 11 = 1870 €
Revenu foncier imposable : 9130 - 1870 = 7260 €
 
Calcul impot associé :
7260 / 3 parts x 30% = 726 €
+ 7260 * 17.2% = 1248 €
=> 1974 €
Gain annuel : 5286 €
 
Maintenant, tombe la refection du toit, 20 k€ a sortir
J'ai cru comprendre que je peux déduire 50% de mon montant  
C'est à dire : 10 k€ de ma poche, et 10 k€ à déduire de mno revenu foncier
 
Donc Année 2 :
(memes calculs)
Revenu foncier annuel brut : (600+230) * 11 = 9130 €
Charge déductible : 170 * 11 + 10000 = 11870 €
Revenu foncier imposable : 9130 - 11870 = -2740 €
=> pas d'impot dessus Année 2 et deficit à reporter année 30%
 
Je pensais pouvoir déduire 100% du montant des travaux du toit (et pareil pour le ravallement) du revenu foncier..  
Et j'ai lu que 50%..
J'ai malheureusement bon ?
 
Avec 50% tout de suite, ca fait moins rever...
 
Vos avis svp ?
Merci
:jap:


---------------

n°57525162
alpachinoi​s
Posté le 09-09-2019 à 17:50:41  profilanswer
 

Que pensez-vous des baraques pour faire des colloc près de Orsay ou Sarclay ? :o

n°57530142
Finkbrau1
Posté le 10-09-2019 à 10:13:16  profilanswer
 

C'est très cher non ?
 
Sinon essaye de créer une annonce fake sur LBC pour voir un peu la demande.


---------------
Fink positive
n°57535877
alpachinoi​s
Posté le 10-09-2019 à 17:44:22  profilanswer
 

J'ai mon ancien apprenti qui est intéressé par une colloc 3 étudiants, appart F4 à Corbeille Essonnes
 
133k et 400€ par locataire. ça semble intéressant de fou donc je me disais s'il n'y avait pas une couille.

n°57536093
moamatt
banzaï !!!
Posté le 10-09-2019 à 18:08:58  profilanswer
 

Ama, le problème de la coloc, c'est le public visé, donc la Renta doit être en rapport avec les risques encourus


---------------
c'est au pied du mur que l'on voit le mieux le mur !
mood
Publicité
Posté le 10-09-2019 à 18:08:58  profilanswer
 

n°57536895
alpachinoi​s
Posté le 10-09-2019 à 19:47:31  profilanswer
 

Là c'est près de la fac d'Évry apparemment donc de la demande étudiante.

n°57536926
le pote
Day ON
Posté le 10-09-2019 à 19:51:23  profilanswer
 

moamatt a écrit :

Ama, le problème de la coloc, c'est le public visé, donc la Renta doit être en rapport avec les risques encourus


 +1, puceaux qui sortent de chez maman, a voir les frais de moquettes et de papiers peints, plafonds marron à cause de la clope, les litiges avec les autres locataires à cause des fiestas jusqu'à pas d'heure, etc.

 

Si étudiants, prévoir du remue-ménage avec les baux tous les ans et les faux-frais qui vont avec (agence et/ou déplacements, "menus" bricolages...) Et t'as intérêt à ne pas rater le coche sinon vacance locative pendant des mois.

 

Si tu y tiens vraiment, pour limiter un peu le risque, vise les facs de médecine. Quoique...


Message édité par le pote le 10-09-2019 à 20:00:48

---------------
Il y a un filtre passe-bas du deuxième ordre qui coupe à 440 Hz entre les deux amplis op'. C'est pour ça que j'entends pas ta grande gueule de pucelle.
n°57545385
Dephi
Posté le 11-09-2019 à 15:54:39  profilanswer
 

Dephi a écrit :

:hello:
 
J'aimerai bien svp confirmation sur les impacts d'un ravallement / refection de toit, de ce que j'ai compris c'est la variable qui risque de me pousser à vendre plutot que de mettre en location
:jap:
 
Contexte :
Residence principale crédit remboursé
prix de vente dans les 140 k€  
Loyer esperé HC : 600 €
Charge : 230 donc 170 € récupérable
TMI 30%, pacsé 2 enfants
Regime visé : régime réel
 
Travaux à prévoir < 5 ans : refection du toit : dans les 20 k€ :o)
 
(pour simplifier le calcul)
vacances locatives : 1 mois / an
pas de charge complémentaire
pas de frais annexe pour le calcul comme assurance habitation ou autre
pas d'intégration taxe fonciere
 
 
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu sur le net
Année 1 :
Revenu foncier annuel brut : (600+230) * 11 = 9130 €
Charge déductible : 170 * 11 = 1870 €
Revenu foncier imposable : 9130 - 1870 = 7260 €
 
Calcul impot associé :
7260 / 3 parts x 30% = 726 €
+ 7260 * 17.2% = 1248 €
=> 1974 €
Gain annuel : 5286 €
 
Maintenant, tombe la refection du toit, 20 k€ a sortir
J'ai cru comprendre que je peux déduire 50% de mon montant  
C'est à dire : 10 k€ de ma poche, et 10 k€ à déduire de mno revenu foncier
 
Donc Année 2 :
(memes calculs)
Revenu foncier annuel brut : (600+230) * 11 = 9130 €
Charge déductible : 170 * 11 + 10000 = 11870 €
Revenu foncier imposable : 9130 - 11870 = -2740 €
=> pas d'impot dessus Année 2 et deficit à reporter année 30%
 
Je pensais pouvoir déduire 100% du montant des travaux du toit (et pareil pour le ravallement) du revenu foncier..  
Et j'ai lu que 50%..
J'ai malheureusement bon ?
 
Avec 50% tout de suite, ca fait moins rever...
 
Vos avis svp ?
Merci
:jap:


 
Personne pour m'aider à y voir plus clair svp ?  :sweat:  
 :jap:  


---------------

n°57545403
moamatt
banzaï !!!
Posté le 11-09-2019 à 15:55:57  profilanswer
 

pas assez calé pour te répondre, épluche les textes  [:l'artefact:3]


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c'est au pied du mur que l'on voit le mieux le mur !
n°57545851
glandoll
Posté le 11-09-2019 à 16:26:36  profilanswer
 

Dephi a écrit :


 
Personne pour m'aider à y voir plus clair svp ?  :sweat:  
 :jap:  


 
aucune idée si c'est 50 ou 100%
 
Mais déjà 600*12/140000 =5.14%, avec frais de notaire, ca baisse sans doute sous 5%
des travaux, ca donne 4.5% brut
des charges
des taxes
des impôts
 
bref l'investissement de base me semble moyen.
Tu n'as pas parlé de prêt et de cash flow ?
 
je pense que les charges ne rentrent pas dans le revenu foncier mais seulement en déductions (à vérifier/confirmer).
Tu calcules 3.77% net, mais tu oublies la taxe foncière au moins.

n°57546400
Dephi
Posté le 11-09-2019 à 17:11:28  profilanswer
 

glandoll a écrit :

 

aucune idée si c'est 50 ou 100%

 

Mais déjà 600*12/140000 =5.14%, avec frais de notaire, ca baisse sans doute sous 5%
des travaux, ca donne 4.5% brut
des charges
des taxes
des impôts

 

bref l'investissement de base me semble moyen.
Tu n'as pas parlé de prêt et de cash flow ?

 

je pense que les charges ne rentrent pas dans le revenu foncier mais seulement en déductions (à vérifier/confirmer).
Tu calcules 3.77% net, mais tu oublies la taxe foncière au moins.


J ai pas dit que le placement était bon je cherche surtout à savoir si je peux déduire 50 ou 100% de frais de ravalement ou toit
Si c'est 50% c est vente directe, si c est 100% j afffinerai les calculs

 

Pas de prêt, crédit soldé, pas eu besoin pour le prêt maison he cherche à savoir quoi faire de l appart

 

Calculs que j'ai volontairement simplifié comme écrit sans taxe foncière ou autre

 

Merci pour vos lumières je vais continuer de demander à Google pour approfondir sauf si quelqu'un sait.


Message édité par Dephi le 11-09-2019 à 17:14:04
n°57546685
zorg666
Posté le 11-09-2019 à 17:44:20  profilanswer
 

Alors :  
 
- le mieux c'est de regarder sur le BOFIP en ligne, c'est bien fait. En cas de doute, un appel au centre des impôts.
- pour moi, la réparation du toit rentre dans les dépenses de réparation et d'entretien, déductible à 100%, tu as vu où les 50% ?
- pour le résultat foncier : pareil regardes le BOFIP sur la manière dont sont imputés les travaux.
En gros  : si tu déduis les 20k de travaux, une partie sera imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros, le reste sera du déficit foncier reportable.

Message cité 2 fois
Message édité par zorg666 le 11-09-2019 à 17:45:12
n°57552957
Dephi
Posté le 12-09-2019 à 13:25:16  profilanswer
 

zorg666 a écrit :

Alors :  
 
- le mieux c'est de regarder sur le BOFIP en ligne, c'est bien fait. En cas de doute, un appel au centre des impôts.
- pour moi, la réparation du toit rentre dans les dépenses de réparation et d'entretien, déductible à 100%, tu as vu où les 50% ?
- pour le résultat foncier : pareil regardes le BOFIP sur la manière dont sont imputés les travaux.
En gros  : si tu déduis les 20k de travaux, une partie sera imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros, le reste sera du déficit foncier reportable.


 
Merci je connaissais pas ce site, je fais regarder
:)
:jap:


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n°57552958
Dephi
Posté le 12-09-2019 à 13:25:16  profilanswer
 

zorg666 a écrit :

Alors :  
 
- le mieux c'est de regarder sur le BOFIP en ligne, c'est bien fait. En cas de doute, un appel au centre des impôts.
- pour moi, la réparation du toit rentre dans les dépenses de réparation et d'entretien, déductible à 100%, tu as vu où les 50% ?
- pour le résultat foncier : pareil regardes le BOFIP sur la manière dont sont imputés les travaux.
En gros  : si tu déduis les 20k de travaux, une partie sera imputée sur le revenu global dans la limite de 10700 euros, le reste sera du déficit foncier reportable.


 
Merci je connaissais pas ce site, je fais regarder
:)
:jap:


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n°57557769
Finkbrau1
Posté le 12-09-2019 à 21:41:58  profilanswer
 

alpachinois a écrit :

J'ai mon ancien apprenti qui est intéressé par une colloc 3 étudiants, appart F4 à Corbeille Essonnes

 

133k et 400€ par locataire. ça semble intéressant de fou donc je me disais s'il n'y avait pas une couille.


D'après ce que j'avais vu il y avait beaucoup d'offre dans cet endroit, et la demande je sais pas trop te dire. Mais ça va pas être rempli à 100% toute l'année.


---------------
Fink positive
n°57562094
r06
Posté le 13-09-2019 à 12:13:38  profilanswer
 

Bon vu les taux exceptionnellement bas je me dis que ça vaut peut être le cout de se relancer dans du locatif.
Pour l'instant je suis pas mal sur acheter un 2 pièces (ou 2 :o) à côté de chez moi.
En première estimation je trouve des trucs rénovés aux alentours de 175, 200k pour 40-50m2.
En meublé de Septembre à Juin, j'ai l'impression que ça peut se louer 850€/mois moins 100€ de charges.
Et l'été en location de courte durée, entre 80 et 100€ la nuit.
Ça ferait donc 750*10+80*50=11500€ par an.
Au niveau des coûts, 180k sur 20 ans à 1,1% ça me coute 890€/mois et je pense financer les frais de notaire avec de l'épargne.
Je suis pas très clair sur les impots, j'ai l'impression qu'en LNMP ça passe tranquillement.
Et il faut aussi prévoir un peu de dépenses pour faire gérer le airbnb l'été en terme de remise de clés (si boite à clé pas possible) et de ménage. Et plus généralement pour l'entretien et les frais divers.
L'un dans l'autre j'ai l'impression que c'est pas mal...:o
Vous en pensez quoi?

Message cité 3 fois
Message édité par r06 le 13-09-2019 à 12:15:30
n°57563220
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 13-09-2019 à 14:03:53  profilanswer
 

ton loyer ne couvrant même pas ta mensualité, j'vois pas trop le projet, surtout si tu empruntes pas tout (FDN y compris)

 

tu veux le faire pour les mauvaises raisons on dirait (les taux bas)

Message cité 1 fois
Message édité par KaiserCz le 13-09-2019 à 14:04:31

---------------
Just click it .
n°57563393
r06
Posté le 13-09-2019 à 14:14:14  profilanswer
 

11500>10680 donc je comprends pas trop ton commentaire et on revient à ces histoires de cashflow positif que je prefererais éviter...:o

n°57563464
mikalkwin
Posté le 13-09-2019 à 14:17:39  profilanswer
 

r06 a écrit :

11500>10680 donc je comprends pas trop ton commentaire et on revient à ces histoires de cashflow positif que je prefererais éviter...:o


 
T’as pas compris que le cashflow + c’est la vie? Et que sinon, c’est même pas la peine de poster? :o :o
 
Perso la location meublée je trouve ça prise de tête. Surtout si tu veux faire des locations saisonnières, à moins de trouver une agence efficace mais pas sure que ça soit assez rentables pour elles pour vraiment avoir un service de qualité pour toi et tes locataires...

n°57563535
r06
Posté le 13-09-2019 à 14:21:29  profilanswer
 

mikalkwin a écrit :

 

T’as pas compris que le cashflow + c’est la vie? Et que sinon, c’est même pas la peine de poster? :o :o

 

Perso la location meublée je trouve ça prise de tête. Surtout si tu veux faire des locations saisonnières, à moins de trouver une agence efficace mais pas sure que ça soit assez rentables pour elles pour vraiment avoir un service de qualité pour toi et tes locataires...

 

Je suis déjà en affaire avec un mec qui gère du saisonnier vu que je loue ma RP quand je pars en vacances plus d'une semaine, à priori il est efficace, fiable et pas trop cher.
Donc ce point là ne m'inquiète pas trop...:o

Message cité 1 fois
Message édité par r06 le 13-09-2019 à 14:21:43
n°57563550
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 13-09-2019 à 14:22:32  profilanswer
 

puis tu sembles considérer les impôts comme indolore, ce qui me semble fortement hasardeux

 

tu mets comment ton locataire de l’hiver dehors ?
t'es sûr que y'a bien un marché pour louer facilement de sept à juin seulement ?
Sans parler des frais annexes que tu as mentionné, des meubles, etc.
J'ai du mal à voir comment ça peut être vraiment intéressant en fait

 

surtout si en plus de tous ces frais tu sors du fric pour les FDN & frais d'acquisition (alors que les taux sont bas, quelle logique ?)


Message édité par KaiserCz le 13-09-2019 à 14:23:02

---------------
Just click it .
n°57563571
mikalkwin
Posté le 13-09-2019 à 14:23:25  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
Je suis déjà en affaire avec un mec qui gère du saisonnier vu que je loue ma RP quand je pars en vacances plus d'une semaine, à priori il est efficace, fiable et pas trop cher.
Donc ce point là ne m'inquiète pas trop...:o


 
Pourquoi pas alors si il fait les locations de courtes durées l'été. J'attends de voir sur le long terme...

n°57563662
Intrinsequ​e
CONVENABLE
Posté le 13-09-2019 à 14:29:32  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :

ton loyer ne couvrant même pas ta mensualité, j'vois pas trop le projet, surtout si tu empruntes pas tout (FDN y compris)
 
tu veux le faire pour les mauvaises raisons on dirait (les taux bas)


Peut être qu'il veut investir dans un coin où il envisagerait peut être un jour de vivre.


---------------
Pas de message, normal rien à dire
n°57563695
mikalkwin
Posté le 13-09-2019 à 14:31:04  profilanswer
 

Intrinseque a écrit :


Peut être qu'il veut investir dans un coin où il envisagerait peut être un jour de vivre.


 
Il vit déjà dans le coin.

n°57563729
Intrinsequ​e
CONVENABLE
Posté le 13-09-2019 à 14:32:29  profilanswer
 

mikalkwin a écrit :


 
Il vit déjà dans le coin.


CQFD.


---------------
Pas de message, normal rien à dire
n°57563743
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 13-09-2019 à 14:32:49  profilanswer
 

Intrinseque a écrit :


Peut être qu'il veut investir dans un coin où il envisagerait peut être un jour de vivre.


peut-être mais ça n'est pas précisé et il me semble qu'on parle de locatif ici :o


---------------
Just click it .
n°57563790
mikalkwin
Posté le 13-09-2019 à 14:34:57  profilanswer
 

r06 a écrit :


Pour l'instant je suis pas mal sur acheter un 2 pièces (ou 2 :o) à côté de chez moi.


 
Ca me paraît pourtant clair.

n°57563796
Intrinsequ​e
CONVENABLE
Posté le 13-09-2019 à 14:35:09  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :


peut-être mais ça n'est pas précisé et il me semble qu'on parle de locatif ici :o


J'ai bien lu.
Je dis juste que les biens où les loyers>mensualités, c'est dans les coins où on ne veut pas vivre.
Ca implique juste un certain nombre de choses.


---------------
Pas de message, normal rien à dire
n°57563920
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 13-09-2019 à 14:41:46  profilanswer
 

Intrinseque a écrit :


J'ai bien lu.
Je dis juste que les biens où les loyers>mensualités, c'est dans les coins où on ne veut pas vivre.
Ca implique juste un certain nombre de choses.


ah, bah non.

 

si j'étais célibataire et étudiant/jeune actif débutant je me verrais bien mon appart locatif en centre ville de Toulouse personnellement

 

mais à la limite on s'en cogne en fait, tant que t'achète pas dans un quartier merdique, que tu veuilles pas y vivre n'est pas un critère puisque c'est du locatif :spamafote:

Message cité 1 fois
Message édité par KaiserCz le 13-09-2019 à 14:44:32

---------------
Just click it .
n°57563960
serresjp
Posté le 13-09-2019 à 14:43:55  profilanswer
 

Intrinseque a écrit :


J'ai bien lu.
Je dis juste que les biens où les loyers>mensualités, c'est dans les coins où on ne veut pas vivre.
Ca implique juste un certain nombre de choses.


 
 
Pas forcément
 
J'investis actuellement à Paris ( et ouii...)
Et j'arrive à m'en sortir avec un cashflow negatif de 60 euros ce qui est incroyable pour Paris.
Le loyer est supérieure à la mensualité mais bon avec les charges de copro ..les différentes taxes, etc.. on est en negatif sur le cashflow.
 
Simulation sur 10 ans enrichissement de 90 000 euros  net d'impots et net d'impot sur la PV en tablant sur une augmentation de la valeur de l'appart en suivant l'inflation (donc c'est vraiment une estimation basse vu que ça a l'air parti pour augmenter toujours plus à Paris :o)
 
Ces 90 000 prennent en compte le cashflow negatif bien sur.
 
Donc on est dans un cas typique ou meme avec cashflow negatif ça reste HYPER interessant.
Trouvez moi un placement hors immo à 60 euros par mois + la mensualité qui dégage 90 000 euros à l'arrivée (10 ans).. ça n'existe pas.

Message cité 2 fois
Message édité par serresjp le 13-09-2019 à 14:46:08
n°57564054
Shriv
Posté le 13-09-2019 à 14:49:00  profilanswer
 

r06 a écrit :

Bon vu les taux exceptionnellement bas je me dis que ça vaut peut être le cout de se relancer dans du locatif.
Pour l'instant je suis pas mal sur acheter un 2 pièces (ou 2 :o) à côté de chez moi.
En première estimation je trouve des trucs rénovés aux alentours de 175, 200k pour 40-50m2.
En meublé de Septembre à Juin, j'ai l'impression que ça peut se louer 850€/mois moins 100€ de charges.
Et l'été en location de courte durée, entre 80 et 100€ la nuit.
Ça ferait donc 750*10+80*50=11500€ par an.
Au niveau des coûts, 180k sur 20 ans à 1,1% ça me coute 890€/mois et je pense financer les frais de notaire avec de l'épargne.
Je suis pas très clair sur les impots, j'ai l'impression qu'en LNMP ça passe tranquillement.
Et il faut aussi prévoir un peu de dépenses pour faire gérer le airbnb l'été en terme de remise de clés (si boite à clé pas possible) et de ménage. Et plus généralement pour l'entretien et les frais divers.
L'un dans l'autre j'ai l'impression que c'est pas mal...:o
Vous en pensez quoi?


 
Sur le papier tes chiffres sont corrects. Par contre il faut être sûr de passer en saisonnier l'été.
Est ce que tu as inclus tes meubles dans le coût du projet?
Le LMNP est intéressant mais pour jouer la neutralisation de l'impôt au réel sur une longue durée il vaut mieux acheter un bien avec des travaux.

n°57564095
glandoll
Posté le 13-09-2019 à 14:51:55  profilanswer
 

r06 a écrit :

Bon vu les taux exceptionnellement bas je me dis que ça vaut peut être le cout de se relancer dans du locatif.
Pour l'instant je suis pas mal sur acheter un 2 pièces (ou 2 :o) à côté de chez moi.
En première estimation je trouve des trucs rénovés aux alentours de 175, 200k pour 40-50m2.
En meublé de Septembre à Juin, j'ai l'impression que ça peut se louer 850€/mois moins 100€ de charges.
Et l'été en location de courte durée, entre 80 et 100€ la nuit.
Ça ferait donc 750*10+80*50=11500€ par an.
Au niveau des coûts, 180k sur 20 ans à 1,1% ça me coute 890€/mois et je pense financer les frais de notaire avec de l'épargne.
Je suis pas très clair sur les impots, j'ai l'impression qu'en LNMP ça passe tranquillement.
Et il faut aussi prévoir un peu de dépenses pour faire gérer le airbnb l'été en terme de remise de clés (si boite à clé pas possible) et de ménage. Et plus généralement pour l'entretien et les frais divers.
L'un dans l'autre j'ai l'impression que c'est pas mal...:o
Vous en pensez quoi?


Tu calcules quel tri ?
Sans cette réponse, c'est dur de te conseiller.

 

Comme kaiser, ça se trouve facilement un locataire septembre juin ? Ils font quoi ces gens en été ?
Pas de frais proprio sur airbnb ? Et je dirais que ma nuitée, c'est pas du lmnp donc impôts aux max... Et si c'est pas le cas, sacré niche fiscale et absence de logique des impôts (ce qui est possible).

n°57564105
glandoll
Posté le 13-09-2019 à 14:52:33  profilanswer
 

Intrinseque a écrit :


J'ai bien lu.
Je dis juste que les biens où les loyers>mensualités, c'est dans les coins où on ne veut pas vivre.
Ca implique juste un certain nombre de choses.


Après sur 25 ou 30 ans, possible que le cash flow soit positif ceci dit  :O

n°57564131
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 13-09-2019 à 14:53:49  profilanswer
 

glandoll a écrit :


Après sur 25 ou 30 ans, possible que le cash flow soit positif ceci dit  :O


ouais après en finançant tout et en allongeant la durée du crédit faut voir, là ça me semble assez bancale
 
et on dirait que r06 veut investir juste "parce que les taux sont bas"


---------------
Just click it .
n°57564139
glandoll
Posté le 13-09-2019 à 14:54:02  profilanswer
 

serresjp a écrit :

 


Pas forcément

 

J'investis actuellement à Paris ( et ouii...)
Et j'arrive à m'en sortir avec un cashflow negatif de 60 euros ce qui est incroyable pour Paris.
Le loyer est supérieure à la mensualité mais bon avec les charges de copro ..les différentes taxes, etc.. on est en negatif sur le cashflow.

 

Simulation sur 10 ans enrichissement de 90 000 euros net d'impots et net d'impot sur la PV en tablant sur une augmentation de la valeur de l'appart en suivant l'inflation (donc c'est vraiment une estimation basse vu que ça a l'air parti pour augmenter toujours plus à Paris :o)

 

Ces 90 000 prennent en compte le cashflow negatif bien sur.

 

Donc on est dans un cas typique ou meme avec cashflow negatif ça reste HYPER interessant.
Trouvez moi un placement hors immo à 60 euros par mois + la mensualité qui dégage 90 000 euros à l'arrivée (10 ans).. ça n'existe pas.


Intéressant. Tu peux détailler l'investissement ?
Tu as acheté quand ?

n°57564171
glandoll
Posté le 13-09-2019 à 14:55:40  profilanswer
 

KaiserCz a écrit :


ouais après en finançant tout et en allongeant la durée du crédit faut voir, là ça me semble assez bancale

 

et on dirait que r06 veut investir juste "parce que les taux sont bas"


Oui mais vu que ça semble être parti pour durer, c'est bien possible que les biens immo en zones attractives continuent de monter donc le faire n'est pas forcément une mauvaise idée.
Mais il faut le dire que c'est aussi pour le faire pour la PV et là ça change les calculs.

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