Immobilier : la hausse des prix se poursuit
 
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Dans la capitale, les acheteurs de moins de 30 ans ont quasiment disparu mais les secondo-accédants animent le marché
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Par ailleurs, les investisseurs n'ont jamais été aussi nombreux  "A ces prix, le rendement locatif est faible, mais peu importe pour ces bailleurs qui visent la valorisation de leur bien et la plus-value à la revente, pas le rendement"

Pour M. Vimont, "la hausse est en trompe-l'œil pour deux raisons. D'abord, le nombre de transactions a chuté de 7 % ; ensuite, le marché est hétérogène : six régions affichent une baisse – l'Alsace, l'Aquitaine, l'Auvergne, la Bourgogne, le Limousin et le Nord. On assiste à une sorte d'effet de palier. Le marché hésite : dès que les prix augmentent, il se bloque et le nombre de transactions se contracte ; dès qu'ils baissent, les acheteurs reviennent

Le marché des logements anciens commence à se gripper, avec une baisse du nombre des transactions au premier semestre, en raison de la forte hausse des prix, ce qui devrait éviter la formation d'une «bulle» immobilière en France en raison d'une pénurie d'habitations contrairement aux Etats-Unis et en Espagne.

Les prix de l'immobilier ancien sous la menace d'une bulle
 
Les prix augmentent fortement en 2011, mais le nombre de transactions baisse Ces tensions et une hausse des taux pourraient provoquer un ralentissement
 
 
 
 
Les prix des logements anciens grimpent fortement. Au point que certains professionnels s'interrogent sur le risque d'une nouvelle bulle de l'immobilier. Au cours des six premiers mois de 2011, les prix de l'ancien ont bondi de 7,4 % en France par rapport au premier semestre 2010, selon les chiffres publiés mardi 5 juillet par Century 21. A Paris, on assiste à une nouvelle flambée : une hausse de 17 % du prix moyen du mètre carré (8 344 euros). Dans le même temps, Century 21 évoque une baisse de 7 % des transactions, traduisant une tension sur le marché. Cette hausse des prix s'explique par un allongement de la durée moyenne des emprunts, la forte présence des secondo-accédants au détriment des primo-accédants, et d'investisseurs. Le segment des logements haut de gamme connaît une croissance spectaculaire. En revanche, la situation des locataires se dégrade. Un ralentissement de la hausse des prix est néanmoins à prévoir.

Le luxe ne s'est jamais aussi bien porté, tandis que les locataires souffrent
 
 
 
 
LES AGENCES spécialisées dans les biens immobiliers haut de gamme affichent, en cette année 2011, une mirobolante progression de leur chiffre d'affaires.
 
Ainsi, Charles-Marie Jottras, président du réseau des agences Daniel Féau, jugeait, en conférence de presse le 21 juin, ce premier semestre " exceptionnel ", avec un volume des ventes en hausse de 52 % sur les cinq premiers mois de l'année et un nombre de transactions de 15 % supérieur à ce qu'il était un an plus tôt.
 
Le nombre de ventes de plus d'un million d'euros est, lui, passé de 754, en 2008, à 1 140 entre juin 2010 et juin 2011 : " Au-delà de 4 millions d'euros, le secteur est très international, avec la moitié d'acheteurs étrangers et ce sont les non-résidents qui dictent le marché ", précisait M. Jottras.
 
Même écho du côté des agences Barnes, dont le président, Thibault de Saint-Vincent, observe un premier semestre " très actif ". " Le marché des biens de luxe est international, Paris étant l'une des trois villes, avec New York et Londres, où les personnes fortunées veulent devenir propriétaires ", analyse-t-il.
 
Cette santé éclatante du marché de l'immobilier de luxe s'explique par la forte augmentation du nombre de riches dans le monde et en France. L'Insee dénombrait ainsi, en 2008, plus de 440 000 foyers ayant déclaré au moins 100 000 euros de revenus par personne (unité de consommation), soit 33 % de plus qu'en 2004. Et le nombre de ceux qui gagnent plus de 500 000 euros a, dans la même période, augmenté de 84 % !
 
Contraste
 
La concurrence devient rude autour des rares et chers appartements que tous veulent s'offrir. " D'autant que, à Paris, construire un programme de standing est impossible avec l'exigence de la loi Solidarité et renouvellement urbains d'y prévoir 25 % de logements sociaux ", déplore M. Jottras.
 
Ce tableau d'acquéreurs opulents contraste durement avec la situation des locataires, qui, elle, se dégrade, si l'on en croit le portrait assez saisissant qu'en dressent les agents immobiliers du réseau Century 21, dans une étude rendue publique mardi 5 juillet.
 
La moitié des nouveaux locataires, au premier semestre, ont moins de 30 ans et 46 % d'entre eux sont ouvriers ou employés. Ils disposent d'un revenu mensuel, par foyer, de 2 312 euros (mais moins de 2 000 euros pour les moins de 30 ans), qui a, en dix ans, progressé de 14,8 % seulement, soit, en euros constants, reculé de 2,1 %...
 
Dans le même temps, le revenu net moyen des Français évoluait, toujours en euros constants, de 14,6 % et les loyers de 25 % ! L'écart entre l'ensemble de la population et les seuls locataires se creuse donc : " Être locataire d'un logement privé est un statut non désiré, précise l'étude ; dès que leurs revenus augmentent, les locataires choisissent de devenir propriétaires. "
 
Une autre tendance surprend : la base des propriétaires bailleurs s'élargit : les ouvriers et employés représentent désormais 17 % d'entre eux, soit plus que les cadres supérieurs et les professions libérales (11,8 %).
 
La stagnation des revenus des locataires explique la modération de l'augmentation des loyers de 1,71 % en un an, au premier semestre, soit, avec une inflation à 2 % dans la même période, un léger recul d'en moyenne 0,3 %, mais de 0,63 % pour les quatre-pièces.
 
Isabelle Rey-Lefebvre
 
© Le Monde

Dans toutes les régions où les prix progressent de plus de 3 %, l'activité freine brutalement (Century 21)

Pourtant à Paris les prix continuent d’augmenter en particulier dans les quartiers résidentiels de la rive gauche qui flambent (+3,2%). Cette hausse des prix est alimentée par le marché de l’achat revente. Les propriétaires vendent cher pour acheter cher et financent la différence avec des emprunts bancaires encore abordables. On constate ainsi une augmentation particulièrement forte (+2%) des prix des grands appartements parisiens (3 pièces et plus) alors que les petites surfaces n’augmentent que de 1,2%%.
Quelques propriétaires purement opportunistes mettent en vente leurs biens à des prix très élevés. Quelques uns trouvent acquéreur et profitent de l’aubaine pour réaliser de confortables plus-values quitte à louer pour se loger.
 
Globalement, les acteurs du marché sont déconnectés. Les vendeurs croient encore que tout se vend et que tout augmente. Ils ont enregistré les hausses de prix du passé mais ont totalement occulté la baisse des volumes de vente constatée par tous les analystes. Ils n’écoutent pas les professionnels, tentent leur chance entre particuliers ou auprès d’agences qui gonflent le prix pour obtenir un mandat.
 
Les acheteurs, eux, ont compris la nouvelle dynamique du marché et parient sur la baisse des prix en étant très exigeants. Ils pensent que le temps joue en leur faveur et n’hésitent plus à faire des offres 5 voire 10 à 15% en dessous du prix affiché. Quand les prix sont manifestement trop élevés, il n’y a aujourd’hui ni visite ni appel, provoquant l’incompréhension chez les vendeurs.
 
Dans ces conditions, le marché se bloque progressivement en dehors des biens de grande qualité dans les meilleurs quartiers ou des petites surfaces à moins de 250 000€.
 
Les acheteurs n’ont pas disparu, ils attendent que les vendeurs reviennent à la raison. A l’automne, les statistiques officielles afficheront encore une augmentation des prix alors même que les fondamentaux du marché auront totalement changé. Il faudra au moins encore six mois avant de constater une baisse réelle des prix dans les statistiques du marché.

Le nombre de ventes de plus d'un million d'euros est, lui, passé de 754, en 2008, à 1 140 entre juin 2010 et juin 2011 : " Au-delà de 4 millions d'euros, le secteur est très international, avec la moitié d'acheteurs étrangers et ce sont les non-résidents qui dictent le marché ", précisait M. Jottras.

à Paris, construire un programme de standing est impossible avec l'exigence de la loi Solidarité et renouvellement urbains d'y prévoir 25 % de logements sociaux ", déplore M. Jottras

tandis que les locataires souffrent

Dans le même temps, le revenu net moyen des Français évoluait, toujours en euros constants, de 14,6 % et les loyers de 25 % ! L'écart entre l'ensemble de la population et les seuls locataires se creuse donc