Reprise du message précédent :

 
 
Pourquoi ?
 
Pour susciter un krack et enfin accéder à la propriété ?      
 
 

Pour ceux qui voyent un krach?
C'est juste sur la valeur du bien?
Ou vous voyiez une baisse du bien+emprunt liée?
En gros si on a pas d'apport krach ou pas c'est pareil?

 
pouvoir encore plus troller bien sur \o/

Je vois plutôt une stagnation des prix sur Paris pendant quelques années et une baisse sensible en province.
Mais je ne crois plus du tout au Krach. A force de le crier sur tous les toits, je me suis lassé de ce non-évènement.

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Le temps que la baisse des prix rentre dans la mentalité de la populasse, le krach est loin d'etre la ...
Ralentissement, stagnation puis baisse des prix, ca se fait au moins sur 1 an et quand on voit les biens qui partent encore à des prix délirants, c'est malheureusement pas encore pour demain.
Seul un frein des emprunts pourrait faire accelerer les choses ... on veut du crédit à 15% !

 
Ce n'est macro économiquement pas gagné, loin de là...  

Au départ, si baisse il doit y avoir (et pas seulement stagnation apparente - grignotage par l'inflation), ça sera probablement initié par une hausse des taux, et donc la double action de désolvabilisation d'une baisse des montants empruntables et une réduction des durées d'emprunt.
Mais avec simultanément une résistance des vendeurs qui refuseront de "brader" () leurs biens, des prix qui se maintiendront donc.
 
Donc dans un premier temps...
Pour l'acheteur lambda sans apport ou avec apport, même combat, ça va être "pire" : moins de montant empruntable, donc soit il se résigne à prendre encore plus petit/pourri/loin..., soit il diffère son projet d'achat.
Rappel : autant on peut être "obligé" de vendre, autant on est jamais obligé 'acheter, on peut se loger en louant.
 
Dans un second temps...
Fatalement, devant la baisse des volumes de vente liée à la désolvabilisation, les prix vont devoir baisser, certains vendeurs étant "obligés" de finalement céder (prêts relais en bout de course, mutations pros, séparation, successions, ...).
Maintenant il est probable que cette baisse des prix de vente soit en léger décalage par rapport à la baisse de solvabilité par l'emprunt, et donc que les premiers à "profiter" de la baisse seront ceux ayant le plus d'apport liquide, et le moins de capital à emprunter (logique).
 
Dans un troisième temps...
La baisse des prix initiée par la baisse de solvabilité atteignant un point d'équilibre (ie. les taux cessent de monter, les prix cessent de baisser) tout le monde, apport ou pas, profite de prix redevenus plus accessibles.
Pour ceux sans apport, et bien il faudra mettre autant qu'avant sur la table en mensualités... mais moins longtemps si ça baisse vraiment.
Exemple : pour les cas limites, les gens qui pouvaient, en s'en collant sur 25 ans à 33% d'endettement à 3.5% d'intérêt acheter un truc, si les taux passent à 6% (par exemple) il faut une baisse de ~20% des prix pour que ça ne change rien pour eux. Si ça baisse plus, ils y gagnent. Si ça baisse moins, ce que personne ne souhaite, ça sera plus dur.
 
20% de baisse.... en 4/5 ans... autant dire l'APOCALYPSE...
 
(C'est mon avis, ça n'engage que moi, c'est schématique, ça oublie au passage des trouzillions de paramètres, et ça ne prend pas en compte toutes les manœuvres politiciennes éventuelles visant à "sauver le marché" )

 
Si elle vend à ce prix, je chope l'acheteur, je lui dis venez plutôt acheter le mien, il est plein sud, pas occupé, et avec 2 parkings.
A ce prix là j'me barre direct en lui laissant les canapés en cuir et les écrans plats  

http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] htm?ca=2_s
 
Oh que c'est joli!!

 
Deutsch qualität.    

Très intéressant.

Concernant ta dernière ligne, c'est clair, le gouvernement est le champion pour ça. Y a qu'à voir dès l'arrivée de S1 au pouvoir, il a défiscalisé les intérêts d'emprunt, repoussant la baisse de l'immobilier.

J'ai envie de rajouter un facteur de baisse : les rendements immobiliers (c'est à dire ce que rapporte le logement par rapport à ce qu'il mobilise en capital), n'ont sans doute jamais été aussi bas. Sur Paris on doit être à des 2 % par an, la hausse des prix alimentant la hausse des prix, mais n'étant pas du tout fondée sur la rentabilité des investissements.

Une telle rentabilité pour de la pierre est très faible, compte tenu du capital mobilisé pour l'achat d'un logement, pour moi ce simple taux de rentabilité faible nous indique que nous sommes dans une bulle.

Pourquoi la rentabilité baisse ? Parce que les prix d'achat progressent beaucoup plus vite que les loyers, depuis une 15 zaines dannées.

 
Si tu as un flux de locataires voulant acheter dans Paris, alors que le parc de logements tant à l'achat qu'à la location varie peu, tu peux dès lors avoir une hausse de la demande en achat immobilier qui contribue à tendre les prix ainsi qu'une stagnation des loyers liée à la baisse de la demande locative...

Je suis d'accord, mais ça n'empêche pas que l'investissement n'est pas rentable, or il semble qu'une très grande proportion des achats immobiliers sur Paris soit réalisée par des investisseurs, qui ont comme perspective non pas la rentabilité mais la hausse des prix. C'est pour moi l'une des caractéristique d'une bulle. Je me rappelle encore de la crise boursière des valeurs technologique, où tout le monde achetait des actions non rentables, soit disant parce que les perspectives devaient être bonnes...

Quant à la stagnation des loyers, pour moi son fondement est davantage économique : les gens ne pourraient pas payer le double des loyers actuels. Or, pour que ces investissements soient rentable, c'est à peu près ce qu'il faudrait. C'est ce principe de réalité là qui pourrait être un des facteurs d'un éclatement de la bulle, selon moi en tout cas.

C'est peut-être pas aussi simple, car d'un autre côté, l'offre locative diminue...

Je ne suis pas sur que l'objectif des investisseurs soit la hausse de sprix, je pencherais en 1er lieu pour la défiscalisation : si pour une somme modique tu économises quelques milliers d'euros d'IR chaque année, c'est toujours bon à prendre.

Acheter 200 un truc qui vaut 150 pour économiser 10  
Et au bout de 10 ans, quand il restera 120 à payer à la banque et qu'on vendra 150, on dira qu'on a fait une PV de 30k. CQFD.

Mais le pire, c'est que sadlig n'a pas tort. Combien de personnes cherchent à tout prix à defiscaliser sans rechercher le rendement... un gros gros paquet, y a qu'à voir le nombre de personnes qui se sont fait enfumer par les dispositifs défiscalisant l'immobilier locatif..

Comme si du moment qu'on peut défiscaliser 30 % d'un investissement, celui-ci était forcément rentable,

Il est toujours très difficile de faire comprendre à l'investisseur moyen que la plue value fiscale ne se suffit pas à elle même...

Et c'est comme ça qu'on voit des personnes ruinées par l' appat de la plue value fiscale qui a tourné au vinaigre.

Au final, le corollaire de tout ça, en France, c'est que le premier responsable de la bulle immobilière, c'est les gouvernements successifs.

Ceux qui se font enfumer sont ceux qui croient aux chiffres que leur avance le commercial.

Il veut surement faire partie des "cons" ;D

 
Il y a une contradiction qu'il faut lever. Soit l'offre locative diminue, soit elle augmente...
 
Je n'ai pas trouvé d'éléments statistiques intéressants concernant ce point.
 
En tant qu'investisseur, tu acceptes de moindres rendements si tes calculs d'arbitrage montrent que l'immobilier s'en sort encore gagnant. Or avec les actions, depuis quelques années, ce n'est pas le top, avec les obligs, idem, avec l'assurance vie, c'est de pire en pire, avec le monétaire, ce n'est plus intéressant, bref, l'immo est encore un investissement à prendre en considération.
 
Attention cependant, je trouve aussi certains prix parisiens surréalistes au regard des rendements locatifs.

Avec les dispositifs type Scellier c'est plutôt payer un bien 150 alors qu'il a une valeur faciale de 200. La plus-value n'est pas du tout l'objectif je pense, le seul  intérêt c'est le déficit foncier et le crédit d'impôt.

 
T'as un exemple de programme Scellier neuf qui vaut en réalité 33% de plus que le prix demandé  

T'es en train de dire qu'un F2 neuf à Lille, éligible Scellier, vendu 192k vaut en fait 255k ?  
Passons sur celles et ceux qui ont Scellierisé alors qu'ils payaient 2800 euros d'impôt l'an

 
Non, il déduit du prix payé ce qu'il déduit de ses impôts, et considère que le prix d'achat n'est pas surévalué.

Et à la fin il le vend le prix réel et recompte encore une fois l'avantage ?  

Alors il vaut 200 mais avec les réductions d'impôt il m'est revenu à 150k, et jlai revendu 180k soit 30k de plus value, et je te passe les réductions d'impôt. Hyper rentable
Ca peut être rentable, ça s'étudie. Un ménage dans l'avant dernier décile, avec 3 enfants et des revenus à 4500k le mois, qui achète un Scellier BBC machin à 2,2% brut, hmm...

 
En cherchant bien on devrait pouvoir trouver des cons pour payer un studio 500 0000 € pour réduire leur 1500 € d'IR annuel que "l'Etat leur vole"  

Et comme il le revend 520k, l'opération est rentable. Les circonstances lui donnent raison
Jusqu'au jour où...  

 
 
c'est Albert Speer qui a fait les plan ?

Comme dit plus haut la question n'est pas la rentabilité ou la plus-value, mais quasi uniquement la réduction d'impôt.
Pour reprendre ton exemple :  
le bien est vendu 200 K€ et il est payé ce prix, via emprunt.
Conséquence fiscale : déficit foncier qui minore le revenu imposable + avantage Scellier, l'impôt peut être divisé de manière importante
Au final rien que le Scellier a fait que le bien n'est effectivement revenu qu'à150 K€.
A la revente, s'il est revendu 200 K€ tant mieux, mais aucune plus-value n'est constaté puisque on l'a payé ce prix là.
S'il n'est vendu que 180 K€, on constate une moins value de 20 K€ qui doit bien engendrer une réduction d'impôt (même si au final il n'a "coûté" que 150 K€).
 
Me concernant je deviens quasi non imposable avec l'achat de mon Scellier à 300 K€

soyez heureux propriétaire parisien , et pleurez les autre
 

 
je l'avais dit , et tous le monde me prenais pour un fou , ca vas continuer a monter les prix a paris cette année , il y a trop de projet pour booster les prix , j'avais dit on arriverai a 10 000 euro a la seine saint denis  
 
j'avais aussi dit les maison monteront en prix, et c'est pas fini
 

 
 
Faut voir si il y a des fenêtres de l'autre côté.
 
Mais bon de toute façon y'a pas de secret, avec des grosse ouvertures la maison serait probablement pas classée A...

 
 
Oui mais lui aura acheté au juste prix!  

 
Sinon je me suis fait une petite semaine de repos (loin de la ville) dans un chalet isolé (lieu dit de  40 habitants) au fin fond des Vosges (oui je sais c'est pas loin de chez moi mais on avait une semaine à prendre en juin   )
 
J'ai discuté avec l'habitant! pas cher le terrain là-bas: il faut compter 10€/m² non viabilisé (mais pas de tout à l'égout> fosse septique). La dame a construit un putain de chalet en "dur" (comprenez mur en agglo) de 300m²!  (je connais pas le prix de la construction) Inutile de vous dire que là-bas tout le monde se chauffe au bois : les coupes sont gratuites   . Bon faut s'équiper et pas être une féniasse de bobo    mais entre le terrain quasi gratuit et le chauffage "gratuit" si on se sort les doigts du cul et faut pas avoir peur de la neige en hiver  

ca remonte les prix sur lyon : http://www.seloger.com/annonces/ac [...] N&tri=a_px
 
annonce 175 000 dans le texte vente a 176000, certain ce sont crut a paris  

 
Ca plus la gueule de l'OAT... ça va pleurer à la machine à café.

Parce que les matières premières, pétrole en tête, redescendent. Cela rend les risques inflationnistes moins importants.

...ou la protection contre une éventuelle crise systémique. L'or est un placement à rentabilité négative (un lingot ne paie ni loyer ni dividende et coûte de l'argent à stocker) et pourtant son prix s'est envolé. Pas uniquement par effet bulle mais aussi parce que plein d'investisseurs veulent une protection et contre l'inflation et contre un effondrement éventuel du système financier. Des avantages que l'immobilier offre aussi, donc c'est pas forcément un investissement irrationnel.

 
Les zinzins n'achètent pas d'immo sur Panam en ce moment... et oui les investisseus qui achètent en ce moment le font avec un effet levier et à court terme (visant la PV et non le rendement).

Les zinzins surement, mais des particuliers qui achètent de l'or et/ou de l'immo comme hedge contre les scénarios hyperinflationistes ou les effondrements économiques j'en connais. Ils achètent en sachant que c'est cher mais que c'est aussi une façon de protéger une partie de leur patrimoine dans les cas de figure suscités.