Reprise du message précédent :

Qu'est ce que t'appelles classique ?
Qui fait la gestion du locataire toi ou une escroc société de gestion ?
 

Et ?
Moi ca ne me derange absolument pas que les gens un peu friqués et bêtes se vautrent en faisant du scelier

encore un lien :
 
http://www.vip-patrimoine.com/le-p [...] et-bouvard
 
on y vante :
 

En general c'est plus compliqué tu es propriétaire d'une sorte de boutique qu'on (le gérant) te loue pour des cycles de xx (9) ans.
Le gérant fixe le loyer donc ton ROI à son bon vouloir (quitte a etre en dessous du marché) et si tu veux louer toi même tu dois lui filer entre 3 et 4 ans de loyer.
 
Donc tu es loin d'être un proprio classique...

 
Ha mais moi non plus, mais c'est dans certains cas très dommageable et ça engage pour un sacré moment un plan foireux.
Et bien souvent, ce ne sont pas les plus friqués qui se font le plus avoir, c'est des gens à 1000 ou 2000 € d'IR qui veulent se la donner défiscalizators à tout prix. Il me semble avoir vu passer le cas d'une gonzesse à 800 € annuels d'IR se faire avoir en beauté.

Plus ça va plus je me dis que le krach n'est pas pour demain à Paris...
Hier soir j'ai trouvé dans boîte aux lettres de localoser un petit mot dont le contenu est à peu près :

 
J'ai envie de leur répondre pour leur demander de nous adopter ma copine et moi

 
Enfin là, il y a des gens, je ne sais même pas s'ils se rendent compte :
- qu'ils deviennent proprio
- que c'est un truc de défisc
 
là, je tombe sur des sites où ils présentent des "Plan d'épargne Fiscaux" 100% sécurisé.  

 
Ça sert à quoi "payement comptant possible" à part à se la péter n'importe comment ?
Je n'ai jamais vendu d'appartement/maison, mais dans tous les cas j'imagine que l'acheteur fait son chèque en un seul exemplaire. Ce qu'il fait avec la banque OSEF.

En general ceux qui font du scelier payent plus de 2ke d'IR. Si ce n'est pas le cas, c'est au vendeur de programme scellier et à la banque de retoquer les dossiers.
Sur ce coup la je fais d'ailleurs plus confiance à la banque qu'à l'autre.
 
800eur d'IR qui fait du scellier ca doit qd même etre extrement rare...

pas de clause de dedit pour le pret, donc si c'est signé, tu es sur que l'acheteur ne va pas revenir 3 mois plus tard la gueule enfarinée avec un refus de pret

 
Ca sert à montrer qu'on veut aller vite
Puis ça peut arriver des soucis de dernière minute avec la banque.

 
En 2008, Paris a eu un petit retard de 6 mois.  
 
En fait, ce ne sont pas les annonces qui manques, si tu vas dans un site d'annonces, tu va en avoir un bon paquet.
 
Le problème, c'est le prix : trop cher.
 
Là, ils pensent naïvement que s'ils tombent sur un particulier souhaitant vendre son appart, ils vont économiser les frais d'agence. Hors, souvent, un particulier qui ne passe pas par une agence a tendance à être encore plus gourmand (l'AI calmant souvent les ardeurs du proprio au bout de quelques semaines de ventes infructueuse).  

 
Il a quand même signé une demande de crédit, il a quand même accepté une offre de crédit, il a quand même signé devant notaire une acquisition d'un bien...
 
Je veux bien imaginer que les gens se fassent avoir par de bons commerciaux, mais certains se laissent quand même un peu trop facilement séduire et signent tout et n'importe quoi. Ca me rappelle mon début de carrière où j'avais vu un toubib avec foultitude de contrats d'assurance vie différents. A chaque fois qu'un commercial passait, il signait en gros !!!!

Il serait plus simple de larguer ta copine pour cette jeune fille plein d'avenir.  

 
Un programme où il y a beaucoup de locatif ne m'intéresse pas. Par contre, quand il y a beaucoup d'acheteurs en résidence principale et peu de locatif, ça m'intéresse nettement plus.
 
Je délègue systématiquement la gestion en agence, trop de boulot sinon !

 
Aussi parce que l'immobilier est très (très) haussier.
 

 
Pire. J'ai le cas en ce moment : mise en vente à prix strato (+35% par rapport au prix moyen notaire du coin) et au même prix qu'une agence sur seloger.
Quand je le fais remarquer au vendeur : "Ce ne serait pas honnête vis à vis de l'agence de l'afficher à moins cher"
 

 
Un programme orienté defisc a les défauts suivants :

• beaucoup de concurrence à l'intérieur même de l'immeuble (surtout en province, un immeuble de quelques dizaines d'apparts, c'est pas anodin sur certains marchés)
• apparts souvent souvent plus petits, moins valorisables, surtout en province
• un proprio qui vient habiter est souvent très minutieux sur l'état des lieux, la qualité est souvent meilleure que dans un appart où tous les proprios ne peuvent pas venir pour l'état des lieux
• il est de coutume de dire qu'un propriétaire fait plus attention aux communs qu'un locataire. mais je connais des contre-exemples

 
Il y a surtout aussi que la com immobilière se concentre sur les seules zones haussières. On parle toujours de Paris, mais rarement de Carcassonne, Angoulème, Poitier ... Allez savoir pourquoi  ....

 
d'après le vendeur, celui dont je parlais plus haut serait 50/50 proprio/loser. Étonnant mais intéressant.

 
Quand les acheteurs auront compris que passer par un pro ne coûte pas plus chère qu'en direct, les vendeurs arrêteront de faire des prix de vente à la louche et passeront systématiquement par un pro, et le marché sera plus réactif pour coller à l'offre et à la demande particulierement à la baisse.
 
C'est un peu le même problème en automobile d'occasion ou les particuliers affichent les mêmes prix que les concessionnaires, alors qu'ils vendent leur véhicules sans révision ni garantie.  

 
Par nature, le marché de l'immobilier a forcément quelques mois de retard entre son état d'offre et de demande et le niveau des prix. En résumé : le prix à l'instant T  représentatif de l'état de l'offre et de la demande qu'il y avait 6 mois plus tôt.
 
On est d'ailleurs en plein dedans :
- novembre/décembre : début de la hausse des taux :  

• pour les AI : aucun soucis, la demande est toujours aussi présente, on a qu'à allonger la durée des prêts
• pour les notaires, : le marché a retrouvé ses volumes

- décembre / janvier : premiers refus de crédit, poursuite de la hausse des taux

• pour les AI : pas grave, la demande est toujours aussi forte
• pas de signe de krack (normal, les signatures se font encore sur des financement de novembre)

- janvier / février : le nombre de transaction diminue, poursuite de la hausse des taux

• tout le monde : c'est à cause du changement d'année, les gens se dépéchaient avant

-> on note certains AI tirer la sonnette d'alarme
 
- février / mars : diminution du nombre de transaction confirmée, premières baisses de prix, poursuite de la hausse des taux

• pour les AI : il y a sans doute un problème par endroit, mais la demande reste globalement très forte, on a un ralentissement du marcher
• pour les notaires : le nombre de transaction est moins éllevé, mais on est toujours à + X% par rapport au début de l'année dernière

J'aurai tendance à dire que ceux qui ont la meilleure vision du marché, ce sont les banques :
- elle connaissent le nombre de dossier de crédit immobilier qu'elles acceptent  
- elle voit le taux de rejet augmenter, le niveau d'endettement global.  
 
 
 

Tout à fait d'accord, mais l'inertie à la baisse est quand même augmenter par les vendeurs en direct, qui pensent qu'il suffit de demander à la cousine de Me Michu combien elle a vendu un bien semblable, ( mais de loin ), pour faire le prix de vente de leur baraque, et souvent y rajouter quelques dizaine de milliers d'euros, par ce que la leur elle le vaut bien.

Les frais de notaires réduits sur un logement de moins de 5 ans ca existe toujours ? Même s'il s'agit d'une revente ? Ca revient à combien en % du coup ?

oui ça existe toujours, même en cas de revente. Pour le calcul c'est proportionnel au montant, tu a des simulateurs sur le site des notaires.

 
Ah ok merci.
 
On m'avait dit que ça avait changé en 2011 que ça marchait que quand un bien était vendu par un promoteur, mais j'ai j'ai pas trouvé plus d'infos la dessus
 
edit - et quand je simule là : http://www.calcul-frais-de-notaire.fr/ je tombe sur le meme montant en + de 5 ans et moins de 5 ans vendu déjà une fois

Et ici aussi on parle que de "neuf 1e vente" ou alors "ancien"
 
apparement ça a changé en février 2011
 
http://www.immopub.fr/comment-calc [...] otaire.php
 
edit - ah :
 
Il s'applique également à l'occasion de la première revente qui interviendrait dans les 5 ans suivants l'achèvement d'un immeuble acquis en VEFA ("Vente en l'Etat Futur d'Achèvement" ).  
Depuis la réforme de la TVA immobilière, adoptée dans le cadre de la loi de finances rectificative en mars 2010, ce régime spécial ne s'applique pas à la première revente d'un immeuble de moins de 5 ans qui n'aurait pas été acquis dans le cadre d'un contrat de vente sur plan. Sont ainsi exlues les premières reventes, même dans les 5 ans, des maisons construites dans le cadre d'un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).

Pour info voici le site des notaires :  
http://www.paris.notaires.fr/frais_mut_ecran1.php

 
 
Ouais enfin vu ce que les agences se gavent.  
Perso, l'appart qu'on va mettre en vente, je l'ai fait estimer par 2 AI qui ont donné le meme prix de vente. Je leur confie la vente et parallèlement je le mets sur le boncoin 5k€ moins cher. Après, les gens décident.

 
En fait ça me fait bien le même montant pour un bien de moins de 5 an revendu qu'un bien ancien...

A la différence près que quand tu vend un bien de moins de 5 ans, il y a la TVA et le vendeur peut récupérer la TVA qu'il n'a pas pu déduire lors de l'aquisition.

Dans la famille le beurre et l'argent du beurre ...

 
Ouais mais là sur l'annonce de l'agence y'a écrit "frais de notaire réduits" alors qu'en fait, ils le seront visiblement pas

Je pense que si : quand je fait une simulation sur le site des notaires entre un bien acquis il y a plus de 5 ans et il y a moins de 5 ans, j'obtiens 4.4 K€ dans un cas et 11.2 K€ dans l'autre (bien de 150 K€) c'set quand même très différent

quand un mec vends un appart avec récupération de la TVA, il va pas mettre le prix HC

 
Il faut un site qui permette de faire la différence entre un bien neuf et un bien de moins de 5 ans acheté neuf puis revendu : et là la différence s'envole.

Si je lis bien le texte de la page d'avant, il y a toujours les frais réduits sur la 1ère revente ; il n'y a pas de frais réduit sur la 2nde revente ou si c'est un CCMI.
Je ne pense pas qu'il yait beaucoup de double vente d'un bien neuf dans les 5 ans.

Ah ok donc dans le cas d'un appart y'a pas possibilité que ce soit un CCMI

 
Marianne

 
 
Ben Ajaccio je trouve ça assez moche aussi, t'as des quartiers "citée" avec des gros blocs de bétons, en voiture l'été c'est l'enfer absolu, j'suis dans ma maison de village à 60km, je mets 1H pour venir, et après me faut 40min juste pour traverser la ville    
Donc pour des raisons pratiques me faut quand même un appart dans la ville pour y pioncer 3 nuits par semaine 2/3 mois de l'année -_-;
et à l'achat c'est même pas la peine d'y penser vu les tarifs, mais en location je trouve que dalle, du coup vu la bulle immo en Ile-de-France j'ai quand même envie de vendre pour me barrer à Ajaccio, si on relativise c'est pas si cher d'échanger son 70m² dans les hauts de seine pour un 100m² + 50m² de terrasse avec vu sur la mer, mais bon c'est plus du tout la même vie après...

D'un autre coté, s'ils se font vraiment "concurrencer", ça veut dire que ces AI sont des une boites qui n'apportent aucune valeur ajoutée par rapport à une malheureuse annonce sur LBC/SeLoger.
Dans ce cas, comment dire... je ne suis pas persuadé qu'elles méritent leurs 5 ou 6% de commission.