je croie le pire ca sera quand le mec qui a cette maison voudra la vendre :
 
http://www.demeureduchaos.org/DDC_couleur999.jpg

lurker du topic ici, une question: ca n'existe pas un friggit qui tiendrait compte des taux ? (et ferait un ratio prix du logement/capacité d'emprunt par exemple).

je croie le pire ca sera quand le mec qui a cette maison voudra la vendre :
 
http://www.demeureduchaos.org/DDC_couleur999.jpg

c'est de l'art contemporain, c'est inestimable.

 
 
Oui.
A moins que tu trouves directement un bien correctement valorisé, à un ratio loyer/achat raisonnable.
 
Actuellement tu n'es pas proprio ?  
Car c'est le moment de vendre    
 

 
Je suis proprio ouep.
Du coup, vente -> attente + location -> achat ?
J'avoue que ca fait flipper un poil ...

 
Je suis proprio ouep.
Du coup, vente -> attente + location -> achat ?
J'avoue que ca fait flipper un poil ...

casser des mures

Indice Tec10 au 21 Avril 2011 3.63 %
 
Les valeurs du mois :
 21 Avril 2011 3.63 %
 20 Avril 2011 3.64 %
 19 Avril 2011 3.64 %
 18 Avril 2011 3.69 %
 15 Avril 2011 3.76 %
 14 Avril 2011 3.74 %
 13 Avril 2011 3.76 %
 12 Avril 2011 3.76 %
 11 Avril 2011 3.80 %
 08 Avril 2011 3.77 %
 07 Avril 2011 3.76 %
 06 Avril 2011 3.75 %
 05 Avril 2011 3.74 %
 04 Avril 2011 3.75 %
 01 Avril 2011 3.77 %
 
 
 
http://www.lavieimmo.com/taux-empr [...] 11319.html
 
Immobilier : Stabilisation des taux ?
 
Finie la hausse des taux ? Tranchant avec le ton plutôt pessimiste de ses confrères, la société de courtage en crédit Cafpi estime que les taux d’emprunt immobilier, à la hausse depuis maintenant cinq mois, ne devraient plus trop évoluer d’ici la fin de l’année.
 
(LaVieImmo.com) - Une prévision que le courtier explique par le calme retrouvé sur les marchés obligataires. « L’OAT* 10 ans a beaucoup grimpé ces derniers mois, sous l’effet d’un environnement économique instable et de la difficulté de certains pays européens – Grèce, Irlande, voire Portugal – à rembourser leur dette », rappelle Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Or, après avoir frôlé le seuil des 3,80 % il y a dix jours, l’OAT redescend progressivement, mais sûrement, en direction des 3,60 % - son niveau du début du mois d’avril. « Bien que certains établissements n’aient pas entièrement répercuté [la hausse passée de l’OAT] et que leurs barèmes puissent encore bouger, je privilégie globalement une stabilisation des taux fixes d’ici la fin de l’année », poursuit M. Taboret.
 
Un risque non négligeable…
Le seul bémol (outre le fait que l’instabilité de l’environnement économique évoquée est encore loin d’être levée…), c’est que la Banque centrale européenne (BCE), qui a déjà relevé ses taux de 25 points de base début avril, pourrait bien, dans le contexte de pressions inflationnistes actuel, continuer à durcir sa politique. « Il n’est pas interdit de penser que le principal taux directeur de la BCE, actuellement à 1,25 %, atteigne 1,75, voire 2 % fin 2011 », reprend Philippe Taboret. On le sait, les variations de taux de la BCE n’ont une influence directe que sur les seuls barèmes des prêts à taux révisables, très peu distribués en France. Indirectement cependant, un nouveau durcissement de la politique monétaire au sein de la zone euro ne resterait pas sans effet sur le niveau des taux fixes, car il « contrarie[rait] la reprise économique amorcée depuis quelques mois en rendant le crédit plus cher, notamment pour les entreprises qui investissent et qui participent à cette reprise, mais également pour les Etats européens, qui auront plus de mal à rembourser leur dette, ce qui pourrait à nouveau faire progresser les OAT », reconnaît le professionnel.
 
 
 
 
Allez, un coup de pouce M. Trichet  

ouais parce que si ça continue d'augmenter, tu ne pourras plus acheter ce que je veux !!  

 
Si tu trouves une bonne location, oui.
Maintenant, si tu cherches un bien atypique qui ne se trouve qu'à la vente, ou si tu veux casser des murs, ne te fais pas mal et achète si tu veux    
Mais en négociant ferme  

Une connaissance va en prendre pour 20ans pour 40m².
Quand il entrera dans ses murs il sera à la veille de ses 40ans. C'est un cadre qui a des revenus très corrects.
Paris.    
Ah non. En fait c'est en banlieue

 
On négocie toujours ferme    
En quoi le fait de casser les murs change la donne ? Parce que c'est effectivement un truc qui nous dit pas mal (ou racheter un entrepot et réaménager l'ensemble   )
 

 
 
En location, tu peux rarement casser des murs (sauf si tu as l'accord du bailleur).
Donc tu pourrais être frustré...

je croie le pire ca sera quand le mec qui a cette maison voudra la vendre :
 
http://www.demeureduchaos.org/DDC_couleur999.jpg

 
Autant il y a des maisons d'artiste que j'irais défendre avec ma pancarte, autant la sienne...    
 
 
Bref, attendre qu'il soit mort, puis que ça tombe en ruine, puis tout raser.    

je viens d'avoir des nouvelles d'un promoteur qui me propose un grand studio+garage en VEFA (livraison T3 2011).

le rendement estimé à la louche (minoré par mes soins) serait de 4.2% brut. Le studio est éligible PLS et scellier intermédiaire. Cette combinaison semble avantageuse et booste la rentabilité de l'opération. Je dois recevoir plus d'info dans la soirée.

des avis/infos sur le détail des dispositifs PLS et scellier intermédiaire ? J'ai déjà vu que la contrainte forte était de garder le bien en loc au moins 15 ans pour profiter des avantages.

C'est ou et quel promoteur ?

lurker du topic ici, une question: ca n'existe pas un friggit qui tiendrait compte des taux ? (et ferait un ratio prix du logement/capacité d'emprunt par exemple).

Au fait, ça fait un moment qu'on n'a pas vu Morticia.

qq chiffres:
soit un bien à 113000€ (tva 19.6), 32m², livré en 2011, RT2005
si j'opte pour le PLS, j'obteins une TVA réduite à 5.5
le bien me coute donc 98000€
 
loyé max envisageable : 32*8.27 (plafond pls 2011) = 260€
 
3% brut
 
financement:
apport : 23000€
emprunt de 75000€ sur 20 ans à 4.3%
mensualité : 475€
 
cadeau bonux:
scellier : 13% du prix d'achat en réduction d'impôt sur 9 ans, puis 10% sur 6 ans = au début 1400€ de réduction d'ir/an
pls : -30% sur les revenus fonciers pdt 15ans
pls : pas de TF
intérêts d'emprunt : 3200€ environ au début
 
bilan : 25k€ d'apport + 215€/mois à ajouter - 1400€ d'ir/an pour un bien neuf.
 
des avis/précisions ?

qq chiffres:
soit un bien à 113000€ (tva 19.6), 32m², livré en 2011, RT2005
si j'opte pour le PLS, j'obteins une TVA réduite à 5.5
le bien me coute donc 98000€
 
loyé max envisageable : 32*8.27 (plafond pls 2011) = 260€
 
3% brut
 
financement:
apport : 23000€
emprunt de 75000€ sur 20 ans à 4.3%
mensualité : 475€
 
cadeau bonux:
scellier : 13% du prix d'achat en réduction d'impôt sur 9 ans, puis 10% sur 6 ans = au début 1400€ de réduction d'ir/an
pls : -30% sur les revenus fonciers pdt 15ans
pls : pas de TF
intérêts d'emprunt : 3200€ environ au début
 
bilan : 25k€ d'apport + 215€/mois à ajouter - 1400€ d'ir/an pour un bien neuf.
 
des avis/précisions ?

hee dommage vue son age il est pas pret de mourir

 
 
Il se louera facilement ?
RT2005 ils ne se foulent pas, ils auraient pu faire du BBZ  

qq chiffres:
soit un bien à 113000€ (tva 19.6), 32m², livré en 2011, RT2005
si j'opte pour le PLS, j'obteins une TVA réduite à 5.5
le bien me coute donc 98000€
 
loyer max envisageable : 32*8.27 (plafond pls 2011) = 260€
 
3% brut
 
financement:
apport : 23000€
emprunt de 75000€ sur 20 ans à 4.3%
mensualité : 475€
 
cadeau bonux:
scellier : 13% du prix d'achat en réduction d'impôt sur 9 ans, puis 10% sur 6 ans = au début 1400€ de réduction d'ir/an
pls : -30% sur les revenus fonciers pdt 15ans
pls : pas de TF
intérêts d'emprunt : 3200€ environ au début
 
bilan : 25k€ d'apport + 215€/mois à ajouter - 1400€ d'ir/an pour un bien neuf.
 
des avis/précisions ?

qq chiffres:
soit un bien à 113000€ (tva 19.6), 32m², livré en 2011, RT2005
si j'opte pour le PLS, j'obteins une TVA réduite à 5.5
le bien me coute donc 98000€
 
loyer max envisageable : 32*8.27 (plafond pls 2011) = 260€
 
3% brut
 
financement:
apport : 23000€
emprunt de 75000€ sur 20 ans à 4.3%
mensualité : 475€
 
cadeau bonux:
scellier : 13% du prix d'achat en réduction d'impôt sur 9 ans, puis 10% sur 6 ans = au début 1400€ de réduction d'ir/an
pls : -30% sur les revenus fonciers pdt 15ans
pls : pas de TF
intérêts d'emprunt : 3200€ environ au début
 
bilan : 25k€ d'apport + 215€/mois à ajouter - 1400€ d'ir/an pour un bien neuf.
 
des avis/précisions ?

qq chiffres:
soit un bien à 113000€ (tva 19.6), 32m², livré en 2011, RT2005
si j'opte pour le PLS, j'obteins une TVA réduite à 5.5
le bien me coute donc 98000€
 
loyer max envisageable : 32*8.27 (plafond pls 2011) = 260€
 
3% brut
 
financement:
apport : 23000€
emprunt de 75000€ sur 20 ans à 4.3%
mensualité : 475€
 
cadeau bonux:
scellier : 13% du prix d'achat en réduction d'impôt sur 9 ans, puis 10% sur 6 ans = au début 1400€ de réduction d'ir/an
pls : -30% sur les revenus fonciers pdt 15ans
pls : pas de TF
intérêts d'emprunt : 3200€ environ au début
 
bilan : 25k€ d'apport + 215€/mois à ajouter - 1400€ d'ir/an pour un bien neuf.
 
des avis/précisions ?

NE PREND PAS !
1 - Je ne suîs pas sûr du tout que tu puisses avoir la TVA à 5.5% pour faire du Scellier (mais il faut que je vérifie). Normalement la TVA à 5.5% est effectivement pour le PLS mais je ne crois pas dans le cadre d'une opération d'investissement
2 - Le bâtiment n'est pas BBC, tu as donc un avantage fiscal très réduit, et tu auras vraiment du mal à la revente, car tout ce qui se construit aujourd'hui l'est.
3 - le prix : 3.500 € du m² (3.000 avec la TVA à 5.5%) c'est excessif pour un bâtiment non BBC. A titre d'exemple : nos apparts en BBC à Saint-Herblain proche du bourg (coin au moins aussi sympa que celui là) est à 2.500 €/m².
4 - A l'heure actuelle le taux de 4.3 % sur 20 ans commence à devenir optimiste. Et pourquoi emprunter sur 20 ans un bien à vendre dans 15 ans.
5 - Pas de taxe foncière pendant 25 ans au mieux.
6 - intérêts d'emprunt : 3.200 €, je ne comprend pas ce que tu veux dire.
 
Par ailleurs quelles sont les garanties de revente, de location, de loyers, d'impayés. Sans compter qu'au bout de 15 ans, si tu veux revendre le bien ou le prendre pour toi tu dois reloger le locataire en place ou vendre occupé donc avec une forte baisse du prix.

 
Dans 90% du territoire français, les loyer du marchés sont inférieurs au plafonds envisagés dans le cadre de la loi Scelier. Vu le prix d'achat, tu n'es pas en petite couronne parisienne et donc probablement dans ce cas. Les plafonds PLS sont bas, le loyer envisagé est ridicule comparé au marché.
 
Ensuite, il faut prévoir les charges du logement (il y a des charges pour le locataire et des charges pour le propriétaire. Il faut donc voir les loyers pratiqués dans le coin et retrancher une partie pour connaitre les charges. exact. En neuf, cela doit être assez faible. Si je suis à qq dizaines d'euros près chauqe moi, c'est que ce projet est une mauvaise idée
 
A cela s'ajoute les période où ton studio sera vide (entre deux locataire, typiquement entre juin et septembre si tu as des étudiants). Les banques estiment souvent que le revenu locatif "moyen" est 70% du revenu brut hors charges. C'est sans doute une bonne base de travail. La mensualité correspond à moins de 25% d'endettement, en prenant 0% des revenus fonciers
 
Pour finir et surtout, l'offre de logement à louer est elle rare ou abondante ? dynamique c'est de la grande ville, non loin du tram, et par extension des fac. Ca se louera, surtout à ce prix.
 
Vient ensuite la comparaison avec certains placements en obligations et le fait que ton taux de crédit est visiblement supérieur au rendement brut de ton appart. Le taux de la simulation est ultra majoré volontaire par mes soins. Tous mes calculs sont pessimistes, même les arrondis
 
 

 
j'ajoute:
260€/mois de loyer font 3100€ de revenus fonciers/an
-30% grâce au PLS donne 2100€ déclarés
au TMI de 30%, ca donne un IR augmenté de 650€/an
la réduction d'impôt liée au scellier n'est donc plus que de 1400-650 = 750€/an
l'effort mensuel est donc de 215-(750/12) = 150€
 
sont négligés les frais de copro à la charge du proprio, les menus travaux entre 2 locataires, les assurances et les périodes de vacances