Il y a toujours un "con" qui se lève le matin
 
Les clients, en recherche d'un bien à acquérir, ne sont pas les seuls à m'étonner. Parfois, les pratiques de certains autres "professionnels de l'immobilier", comme par exemple les marchands de biens, me sidèrent littéralement. Leur inconscience (ou appât du gain) peut les conduire dans des situations graves, économiquement, et entraîner toute leur famille dans un marasme financier insoluble.
L'histoire, qui m'a le plus marquée, n'est pas ancienne. Elle date de quelques semaines lorsqu'une dame au look désué "100% catho de province" franchit courtoisement mon agence. La panoplie est complète. Tout y est, du bermuda à carreaux écossais, en passant par le chemisier col claudine et le serre-tête en velours bleu-marine. J'apprécie généralement beaucoup ce type de clientèle, très sérieuse. L'inconscient catholique n'est jamais très éloigné du discours et une légère culpabilité judéo-chrétienne ne peut s'empêcher de refaire surface régulièrement dès que l'aspect "argent" est évoqué. Bref, généralement, du pain blanc (béni?) pour tout agent immobilier. Cette catégorie de clientèle recherche, en premier lieu, droiture et honnêteté, et trouve dans notre agence un état d'esprit assez proche du leur.
Mais revenons à ma cliente. Elle se présente comme un "marchand de biens" qui n'en est pas à son coup d'essai. Cela fait plus de 10 ans qu'elle et son mari, vivent très largement de leurs positions respectives de marchand de bien, et d'entrepreneur. Le ton, employé pour décrire sa situation actuelle, est pourtant, cette fois-ci, grave dès la première phrase. Si la maison, qu'elle souhaite me confier, n'est pas vendue dans 6 mois, la banque aura le droit de la vendre aux enchères et le système choisi peut angoisser: il s'agirait alors d'une vente à la "chandelle" (ou à la bougie" ) qui prévoit un système de sur-enchères tant que la flamme d'une bougie reste allumée, mais, qui stoppe sur la dernière offre, lorsque la flamme s'éteint. Généralement, les biens sont bradés et le prix retiré peut parfois atteindre seulement 50% de la valeur estimée du bien. Le propriétaire doit alors rembourser la différence à la banque.
Devant un tel discours catastrophiste, j'ai l'habitude de prendre du recul. Souvent, la banque octroie des délais qui peuvent retarder, après l'extinction de la durée initiale, l'échéance du remboursement de la somme empruntée jusqu'à 24 mois après la fin d'un prêt relais. J'évoque donc cette idée et apprend, en fait, que le prêt relais de la cliente s'est terminé il y a deux ans déjà. L'avocat, qui défend ses intérêts, a réussi à gagner 6 mois supplémentaires, en plus des 24 mois déjà obtenus de prolongation. Mais, à présent, il n'y aura plus de sursis. La situation est réellement tendue.
Pour être précise, la cliente et son mari doivent 280 000 euros à la banque mais, avec la récente évolution du marché immobilier, ils apparaissent conscients qu'ils ne peuvent pas vendre la maison plus de 265 000 euros. Ainsi, ils sont déjà perdants de 15 000 euros même dans le scénario le plus positif, à savoir une vente rapide de la maison au tarif désiré.
Lors de l'entretien, j'apprends également que la maison a été achetée "seulement" 130 000 euros mais que les travaux réalisés, financés par emprunt, ont été très importants et, comme par hasard, conduits par le mari de la dame, gérant d'une entreprise de rénovation.
Avant de me prononcer, je demande une visite de cette maison.
Lors de mon inspection des lieux, mon verdict est le suivant: excellent potentiel car il s'agit d'un belle ferme avec un joli point de vue. Les travaux réalisés sont qualitatifs mais me semblent peu avancés. Impossible donc qu'une enveloppe de travaux de 150 000 euros ait été consacrée à la restauration de cette maison. A mon sens, et j'ai l'habitude, seuls 40 000 euros ont été dépensés sur ce chantier. La somme dûe à la banque ne devrait donc être que de 130 000 euros + 40 000 euros, soit 170 000 euros. Et cela correspondrait d'ailleurs parfaitement au prix réel actuel de la maison. A 170 000 euros, elle serait vendue dans un mois. De toutes les façons, le travail restant à effectuer est, sans aucun doute, trop important pour espérer la vendre plus cher.
Je ne vois donc pas de solution à court terme pour cette situation. Je ne comprends pas immédiatement, comment, ces fameux clients, très honnêtes dans leur bermuda à carreaux, ont pu emprunter 280 000 euros au total alors que les banques ne débloquent les fonds que sur présentation de factures?
La cliente, très gênée par ma question, ne répond pas. Elle fond en larmes et me supplie de faire l'impossible pour vendre plus de 250 000 euros, cette ferme, sans sanitaire, cuisine, sans portes, ni volets, ni assainissement. Bref, elle souhaite que je trouve un "pigeon", prêt à débourser un prix irréaliste. "Il y a toujours un con qui se lève le matin", m'indique-t-elle pour me motiver à le débusquer par tous les moyens en ma possession. Malheureusement, je n'ai plus envie de me démener pour vendre une ferme en cours de restauration au prix d'une maison neuve terminée. Car j'ai bien sûr compris comment ces clients en sont arrivés là:  le mari s'est laissé enfermé dans le piège de l'argent facile. Il a réalisé de fausses factures au nom de son entreprise de travaux, qui ont permis, sur présentation à la banque, le déblocage des fonds. Ces entrées d'argent ont alimenté le chiffre d'affaires de sa pme. En résumé, la banque octroie des sommes à crédit qui permettent aux bénéficiaires de se verser de la rémunération sur un chiffre d'affaires "fictif" (puisque les travaux facturés ne sont pas réalisés). Seulement, lorsque le bien n'a pas reçu assez d'améliorations pour que le prix de vente atteigne la somme empruntée, il devient difficile de rembourser. Ce n'est tout de même pas au futur acquéreur de rembourser les sommes empruntées à la banque, sur de faux justificatifs, sommes qui ont permis aux propriétaires de se la couler douce, sans travailler, plusieurs années.
Parce que certains agents immobiliers, dont je fais partie, ont encore une éthique, j'ai alors décidé de ne pas accepter de mandat de vente pour la ferme.
Epilogue, 3 mois plus tard, la maison en question n'est toujours pas vendue par mes confrères (car d'autres que moi n'ont pas hésité, eux, à la mettre en vente dans leurs agences). Les lettres recommandées pleuvent sur les propriétaires. Dans 3 mois, la vente à la bougie deviendra inéluctable. Les personnes en question se sont quand même mises dans le pétrin toutes seules. Même l'agent immobilier le plus motivé ne pourra les sortir de cette galère. On peut quand même dire que la France catholique n'est plus ce qu'elle était. Les flambées de prix de l'immobilier des des dix dernières années ont réussi à la pervertir.

17/04/2009-[11:13] - AFP
PARIS, 17 avr 2009 (AFP) - La Confédération nationale du Logement (CNL) a annoncé la tenue d’une manifestation, mardi à 17h30 près du ministère du Logement à Paris, contre la vente de 32 000 logements d’Icade, la filiale foncière de la Caisse des dépôts (CDC), vendredi dans un communiqué. La plus importante organisation de locataires dénonce, dans son communiqué, "cette cession inacceptable et exige la concertation avec les locataires, le gel des loyers et l’utilisation des produits de la vente pour la réalisation de travaux de réhabilitation". Pour la CNL "cette vente est doublement scandaleuse. D’une part, Icade cherche à enrichir ses actionnaires en réalisant une juteuse opération financière basée sur la vente d’un patrimoine construit avec des fonds publics. D’autre part, le bailleur fait preuve d’un manque total de transparence et de considération vis-à-vis de ses locataires". La Société nationale immobilière (SNI), filiale immobilière de la Caisse des dépôts, et différents organismes HLM dont les OPH (Offices publics de l’habitat) des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de Seine-Saint-Denis, viennent de déposer une offre, jugée financièrement insuffisante par Icade, pour ces 32.000 logements, situés majoritairement dans la première couronne de Paris et dont certains nécessitent d’importantes rénovations. La valeur totale du patrimoine immobilier d’Icade (ex-SCIC) est estimée à 6,95 milliards d’euros, dont 2,93 milliards pour le seul secteur du logement. Icade est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) à la Bourse de Paris dont la CDC détient près de 62%. La CDC n’apportera au Fonds stratégique d’investissement (FSI) aucune des filiales opérationnelles du groupe, notamment Icade, a affirmé jeudi son directeur général Augustin de Romanet.