Reprise du message précédent :

Ça c'est seulement si les choses tournent en ta faveur...

Et son acheteur est mort avant elle :

https://fr.wikipedia.org/wiki/Jeanne_Calment

 
Le viager cette roulette russe

Tu récupères le bien dès que les vendeurs partent en maison de retraite (mais tu continues à payer la rente bien entendu).
Cela limite un peu le risque quand tu tombes sur de futurs centaines

Pas vraiment. Il faut le prendre pour ce que c'est, un placement à long terme dont la rentabilité moyenne peut être estimée par statistique. Tout en ayant conscience qu'il n'y a rien de garanti, comme la bourse    
Mais avec la certitude d'investir dans un actif tangible qui ne devrait être relativement stable.
 
L'idéal étant d'y mettre des sommes dont on aura pas besoin pendant la période estimée de vie des vendeurs + X années (suivant son appétence au risque) et d'en prendre plusieurs pour ne pas complétement dépendre d'une "anomalie" statistique. En fonction de ça il faut aussi bien équilibrer le bouquet vs la rente. Et aussi de ne pas attendre d'atteindre la soixantaine avant de se lancer
 
C'est ce que j'ai fait pour le mien. Le couple avait 7-8 ans à deux d'EdV, je suis parti sur l'idée d'un placement à 12-13 ans pour récupérer le bien lorsqu'ils décéderont ou partiront en maison de retraite, ce qui correspond au moment où je pense aider mes enfants à s'installer et j'ai volontairement chargé le bouquet pour ne payer qu'une faible rente. Du coup, pas de stress et surtout aucune mauvaise pensée pour les vendeurs.
Le seul truc qui ne fonctionne pas comme je le prévoyais c'est que je n'en ai pas pris d'autres, car je n'ai plus confiance dans le potentiel de l'immo en France et je ne veux pas plus m'exposer.

ouais mais rente de 650 c'est no way

Il me semble aussi que tu payes la taxe foncière et les gros travaux, lorsque tu achètes en viager (y compris viager occupé). C'est à prendre en compte dans le budget, pour les personnes intéressées.

Oui tout à fait.
Je n'ai pas tout détaillé, y'a plein de trucs à savoir : tu peux faire payer la taxe d'ordure ménagère aux vendeurs, les FdN sont plus faibles (car calculés sur la valeur vénale), par contre l'AI se goinfre, les rentes sont indexées, tu ne peux pas faire d'emprunt, etc...
Et surtout comme dit plus haut, il faut absolument négocier le prix de base, car cela reste une évaluation de l'AI que l'on peut "contester", prix sur lequel va se baser le couple bouquet/rente après application des barèmes légaux en fonction de l'âge.

 
Dans le genre il y a une américaine qui a acheté une maison à 1€ en Italie (les trucs en ruine dans des villages paumés) et a investi 500000€ dedans. OK le résultat est sympa et le village n'est pas le pire mais quand même, c'est absurde.

 
Je te souhaite de ne pas payer cette absence de diversification sinon rien à redire sur l’approche  

Le viager c'est le truc qu'il faudrait tokeniser pour que tu puisses investir dans 10 biens différents sans y mettre des millions.

 
Tu peux essayer, mais garde en mémoire que l'acheteur a toujours la sensation que son appartement est meilleur que ceux à coté du sien. Et que froisser l'égo du vendeur n'est jamais recommandé.
 
Et il y a autant de profils de vendeurs que d'acheteurs.
Celui qui vient de racheter et qui a un prêt relais, au regard du contexte actuel, sera plus enclin à une baisse que le boomer qui vend pour récupérer de l'épargne à placer ailleurs.
 

Ça doit certainement exister mais avec des frais élevés qui rendent le truc moins rentable.

Si c'est quelque chose qui t'intéresse, continue à regarder les annonces. Il y a des viageristes qui font aussi des ventes à terme, où les vendeurs s'engagent à libérer le bien au plus tard dans X années. Je ne sais pas trop à quel type de profil de vendeurs ça correspond, peut être des gens qui ont des résidences secondaires et qui savent qu'à terme, ils arrêteront de faire des allers-retours incessants.

Bien sûr que ça existe. En SCI et un peu en SCPI.  

Oui ça existe, mais les rendements sont pas si intéressants amha (plus intéressants que des fonds immo classiques mais moins que des placements financiers).

Il faudrait une SCI@HFR, où l'on se regroupe pour acheter plusieurs biens en viager.

Question négociation pour un noob
Un bien en vente depuis juillet à 650K€ qui diminue ce mois-ci à 595K€, comment vous amenez la négociation sans braquer le vendeur ?
J'espérerais 560K€,mais vu les prestations j'y crois moyen DPE A, décennale, piscine

La question est de savoir si tu la veux absolument ou non.
Si tu la veux, tu proposes le prix maximum que tu peux mettre. Si le vendeur refuse, tant pis, au moins tu auras tout tenté.
Si tu ne la veux pas absolument, tu négocies au prix que tu estimes être le bon pour toi. Ce n'est pas forcément le prix du marché, c'est un prix qui ne te fera pas passer des nuits blanches à te demander si tu n'achètes pas trop cher ce bien auquel tu ne tiens pas absolument.
 
OSEF du vendeur, il y en a pour toutes les psychologies. Donc capitalise uniquement sur ce que toi tu veux et es prêt à mettre.
En tant que vendeur, j'ai déjà accepté une offre bien plus basse sans m'en offusquer. C'est la loi de l'offre et de la demande. Soit on prend ce qui est sur la table, soit on prend un risque d'attente supplémentaire à durée indéterminée. Chaque vendeur est différent, donc ce n'est pas ton problème.  

Tu as regardé les prix des ventes dans le quartier?

Ouais on est au prix 20% au dessus du prix median 8% au dessus du prix haut.
Mais bon y a pas grand chose dans le coin, difficile de comparer.

Grololo merci pour le conseil, je vais proposer ce que je suis prêt à mettre et tant pis si c'est refusé. Comme tu dis, mieux vaut bien dormir ensuite  

 
J'ai eu exactement le même cas avec une visite comme ça dans le Morbihan.
 
L'AI nous présente au propriétaire d'une maison, un jeune retraité avec un gros camping car.  /point confort  
 
Il vendait sa maison (grand terrain, piscine et maison récente) achetée en 2017 pour 266 k€ (mais on le découvrira après sur immo data) ; En vente à 650 k€, prix abaissé à 599 k€ après 6 mois. Prix le plus élevé de la ville et de très loin, mais rare sur le secteur avec cette taille. Le bien est dans un parfait état, c'est propre mais les choix de décorations sont datés (carrelage blanc, murs rouges, sols pas unifiés, cuisine neuve mais moche) et surtout un gros problème de distribution à l'étage (pas de Sdb, ni WC accessible sans passer par une chambre). Complétement hors norme sur les prix, on s'en doutait. MA nous indique un prix estimé de 473 k€, ce qui me parait plus cohérent au regard de l'emplacement (ville et emplacement). D'ailleurs si on rapportait le prix du bien initial à la hausse sur le secteur en 10 ans, on serait à 422 k€.  
 
Bref le vendeur n'est pas pressé car il est retraité, il veut se rapprocher de ses enfants. Lors de la visite, je lui ai demandé si il avait des plans pour voir si il était possible de redistribuer l'étage. Je lui propose de les prendre en photos, il insiste lourdement pour me donner une des nombreuses copies. J'accepte de les prendre même si ça me gêne un peu, je ne veux pas le contrarier si je dois faire une offre.
 
Quelques jours après je contacte l'AI et je tombe sur la messagerie. Je lui annonce que l'on ne donnera pas suite au regard du prix et de la distribution, ainsi que des travaux que nous devrions engager. L'Ai me recontacte en fin de journée... Pour me demander de rapporter les plans que le retraité m'a communiqué.    
 
Tout ça pour dire, que tu peux proposer un prix qui te parait plus raisonnable, mais si en face de toi tu as un retraité sans projet urgent, ce n'est pas la même qu'un couple en mutation ou divorce. Tu auras beau argumenter, le vendeur pourra rester sourd. Faut surtout échanger avec l'AI et jouer carte sur table avec lui, il pourra ramener le vendeur un peu à la raison.  
 
Et je rejoins Groslolo, si vraiment c'est exceptionnel et rare sur le secteur, peut être que tu regretteras de ne pas retrouver ce type de bien ; Mais en prenant le risque de ne pas réaliser une affaire.

j'ai vriament du mal avec ce point la...

Possible aussi qu'il y a une grosse déformation professionnelle qui me fait peu regretter de "rater" un bien

edit : plus certainement le fait que je gère plutôt sans soucis la frustration

piscine dans le morbihan

Et as tu rapporté les plans ?  

C’est quoi comme plans ? Une sortie A4 jet d’encre ?    
J’aurais dit OK s’il paie l’essence

 
J'avais RDV à la banque à 100m de l'AI, je suis retourné lui déposer (format A3) - C'était avant de proposer une offre d'achat ailleurs. AHMA le proprio a ragé d'avoir perdu du temps à nous faire visiter. Mais il n'a pas compris que c'était le rôle de l'AI et qu'une visite ne veut pas dire acte d'achat.

 
 
Que tu devrais plutôt acheter à Lyon centre plutôt que dans une ville dortoire.

Hors de question Lyon centre pour moi, chiant pour mettre la clim, pour se garer, chiant pour sortir de Lyon

T'as des proprios perchés

 
Le tout étant de l'identifier et de l'utiliser à bon escient    C'est du commerce.

 
Quelle idée aussi de vouloir mettre la Clim et rouler avec autre chose qu’un vélo, même en dehors de Lyon    

 
La réalité c'est que c'est surement un bon moment pour acheter à Lyon.
les bourgeois vont revenir.
 
https://www.lefigaro.fr/lyon/munici [...] e-20251030

Municipales à Lyon : Aulas largement en tête lors d’un nouveau sondage, une victoire au premier tour envisageable ?
 
Je sais que sur ce fil il y a de nombreuses personnes qui expliquent que les "verts" ont fait un très bon travail et que la ville est bcp plus agréable qu'avant mais visiblement ça ne fait pas l'unanimité.
 
nb: ce qui est rageant c'est qu'il y aurait qqun d'un peu charismatique qui se présenterait à droite à Paris, la victoire serait tout autant assurée.

 
Lyon, j’observe que les jeunes, même en famille, adoptent facilement le vélo comme principal moyen de transport. Beaucoup gardent une voiture, mais uniquement pour les week-ends ou les sorties hors de la ville.
 
Les plus de 45 ans, attachés à la voiture, peinent davantage à changer leurs habitudes. Ceux vivant hors de Lyon utilisent les transports en commun ou ne viennent plus qu’en cas de besoin.
 
Lyon devient peu à peu un petit Paris en matière de mobilité, mais avec un réseau bien moins développé.
La Presqu’île, autrefois animée, est délaissée par les habitants : les commerces ferment, remplacés par de grandes enseignes.
J’ai tenté de vendre mon appartement lyonnais ces derniers mois, sans succès malgré une baisse de prix. Le marché est à l’arrêt : mon agent, qui vendait trois à quatre biens par mois après le Covid, peine aujourd’hui à en vendre autant sur l’année.
 
Je mise néanmoins sur un possible effet Aulas et sur les élections de 2027 pour relancer l’immobilier, notamment via une réforme du statut des bailleurs et de l’encadrement des loyers.
Le marché locatif bloqué freine la mobilité et affaiblit le dynamisme de la ville.
 
 

Non mais Lyon c'est surtout une ville de merde

Evidemment les travaux font râler (leur absence aussi d’ailleurs) mais ce qui affecte réellement la majorité des (non) ventes c’est l’augmentation massive des taux. Malgré les baisses ces derniers mois mon crédit me reviendrait 1300€ plus cher (même montant emprunté, même durée). Evidemment que les lyonnais se tournent vers des coins moins chers…

 
ça ne veut rien dire ce que tu racontes, le Figaro ne fait que reprendre un sondage local fait par Opinionway.
Quand Libé fait un article sur un sondage Opinionway du coup c'est de droite aussi ?

 
bah oui tu ne comprends pas effectivement : depuis 3 mois x sondages de différents instituts donnent Aulas largement gagnant, c'est ce que je lis.
Sondages repris visiblement par Le Parisien, Le Progrès, L'internaute, BFM, actu.fr, L'Equipe, Tribune de Lyon, Huffpost, Dauphiné Libéré... tous de droite bien sûr...
 
Je ne suis pas Lyonnais, j'en ai rien à faire, mais encore une fois je ne vois pas le rapport avec le bord politique du Figaro qui ne fait que relayer comme d'autres, de manière plutôt objective en analysant tous les résultats, avec un titre prudent finissant par "?", pour un sondage Opinionway qui sonde aussi sur du national d'habitude.
Donc magazine poubelle ou non le sondage semble plutôt raccord par rapport à d'autres ces derniers mois.
 
Après les sondages ne valent peut-être rien (vu qu'ils se plantent régulièrement), 600 sondés c'est pas énorme, c'est peut-être con de relayer d'un magazine poubelle pour faire du clic... Peu importe je critique simplement le fait de se focaliser sur le Figaro alors que ça aurait pu être repris tel quel par Libération aussi.

Tu peux lire les questions hyper tronquées ici :
https://www.opinion-way.com/wp-cont [...] e-2025.pdf
 
 

Effectivement si tu étais lyonnais tu comprendrais que la candidature d'aulas est un troll

 
Vous avez un troll à la tête de la ville, faut pas s'étonner qu'un autre troll puisse être compétitif