Reprise du message précédent :

Ça va donner du pouvoir d'achat aux dealers toute cette nouvelle population de riches  

Je ne comprends pas le sarcasme. Ça me paraît assez sain que la ville reste accessible à des populations aux moyens modestes, non ?

Ce genre de truc (l'augmentation du prix du logement) a fait débat dans plein d'autres quartiers et d'autres villes.

Mais quid du père et du fils ?

Je vais essayer de faire une réponse complète mais si tu as des questions précises ce sera plus simple pour té répondre. Petit pavé    
 
Un promoteur comprend généralement un service "développement" ou "prospection foncière", dont la mission est d'identifier des fonciers potentiels permettant de développer de nouvelles opérations. Il peut aussi s’agir d’apporteurs externes, mais cela concerne plutôt les grosses opérations. Ces fonciers viennent soit de personnes privées (morales càd des sociétés qui vendent un immeuble ou un terrain, ou physiques, comme toi, et généralement cela concerne leur maison) soient de personnes publiques (des aménageurs de ZAC qui vendent des terrains à bâtir pour faire simple).
 
>> travailler sur des maisons particulières, c’est de loin le plus relou, le plus chronophage et le plus incertain. Donc dès le départ, sache que c’est un scénario qui n’est pas considéré comme « solide » par le promoteur. Il faut emporter l’adhésion de plusieurs propriétaires voisins et c’est soumis à un risque élevé de recours contre le permis de la part de voisins mécontents, bref c’est casse-gueule.
 
Première chose à faire : se renseigner sur le promoteur. Entre un major du secteur et le gus qui s’est dit que cela pouvait rapporter et qui se met à son compte pour tenter sortir un projet, il y a un monde d’écart. Si le promoteur n’est pas sérieux, il y a un gars en interne qui arrose de courriers dans tous les sens sans trop réfléchir pour dire à son chef que son taff est fait, tu en a reçu un et tu vas perdre du temps.
 
Si le promoteur dispose d’un service développement sérieux alors une étude capacitaire a déjà été réalisée au moment où il te contacte : le PLU autorise le projet (destination et constructibilité disponible, contraintes urbanistiques à intégrer etc.) et il y a un marché derrière.
 
Un promoteur n’achète QUE pour construire, donc oui, son engagement est soumis à des conditions suspensives qui nécessitent d’être levées pour lui garantir la réalisation de l’opération : il obtient  un permis qui devient définitif (purgé des recours au-delà d’un certain délai), les conditions techniques, économiques et commerciales sont rassemblées pour que cela sorte de terre (différents diags sont faits sur l’état du sol, la pollution, il lance une pré-commercialisation du projet et ça prend..). Tout cela a potentiellement un impact sur le cout de construction et le chiffre d’affaire, donc si l’opération n’est pas économiquement viable, il n’achètera pas, il n’est pas mécène. En plus de ça, s’agissant de maisons, les promesses seront liées : si un voisin ne vend pas son terrain, l’opération est compromise dans son ensemble. Comme je l'ai dit, c'est le scénario le plus complexe pour sortir un projet.
 
Vu la conjoncture du secteur, il n’y aucune chance qu’un promoteur achète pour se faire une réserve foncière « pour le jour où » : si tous les risques ne sont pas levés, il n’achètera pas. Donc oui, même si c’est sérieux, c’est incertain.
Ce n’est pas la peine de fantasmer sur l’indemnité d’immobilisation que tu pourrais obtenir (les fameux 5 ou10%) : elle ne t’est acquise QUE si, les conditions suspensives étant levées, le promoteur décidait néanmoins de ne pas acheter. Si une condition n’est pas levée, rien n’est dû.
 
Pour déterminer la valeur de ton bien, le promoteur détermine le chiffre d’affaire attendu (grosso modo le nombre de logements qu’il mettra en vente). Ton terrain vaut donc un prix au m² de surface de plancher à construire autorisée par un permis. Si le total est bien au-dessus du marché des particuliers, cela peut être une opportunité, sinon cela n’a aucun intérêt.
 
Une fois le sérieux de l’offre confirmé, c’est une bonne idée de te faire accompagner, par un avocat qui fait de l'immobilier (méfie toi des généralistes qui pensent savoir tout faire : la promotion c'est un métier). Il peut aussi s’agir d’un notaire (là aussi si c'est sa spécialité) ou même d’un intermédiaire dont c’est le métier de faire l’interface entre un particulier et un promoteur (une sorte d'AI, qui a travaillé chez un promot la plupart du temps, et qui sait comment ça marche).
 
A ta place je contacterai le promoteur pour lui demander des détails, en discutant tu devrais assez vite savoir si c’est du flan ou pas. La première phase sera ensuite de recevoir une lettre d'offre que tu pourras nous soumettre pour avis. Puis une promesse de vente, et enfin, si tout se fait, la vente.
 
au fait, tu peux aussi, si cela te dit, te faire payer en dation (une partie du prix de vente de ta maison prend la forme d'un appart dans le nouveau projet si tu veux faire du locatif par exemple). Mais on en est pas encore là.
 
 
 
 

 
c'est genre hype depuis 15 ans non ?
Paris 20e puis montreuil années 2000 puis pantin / les lilas ensuite
 
enfin c est hype pour ce qu'on appelait les hipsters à mon époque, pas pour les gens qui cherchent à acheter dans le 5/6/7 hein

 
Et on inaugure aujourd'hui l'extension totale de la 14 nord sud avec une nouvelle gare énorme à Saint Denis
 
Bon après pour le VO je suis pas trop inquiet les trucs pour l'instant y'a pas de cuisine vu que c'est pour les athlètes et ils arrivent pas à vendre vu qu'ils tentent du 8k du m2 dans le marché actuel

en fait ils se basent sur londres pour espérer que ça gentrifie
 
mais londres est suffisemment vaste et quelque part décentralité et dé-densifié pour que ça fonctionne

 
 
c'est propre
Et toujours interessant d'avoir ce genre de retour.

 
 
Et niveau estimation de prix et intérêt d'un promoteur ?
C'est quoi la marge mini qui est visée pour lancer un projet ?

J'ajoute à ce post de qualitay que s'il s'agit d'une société qui a peu de visibilité, tu peux te faire une idée de sa solidité en regardant les documents sociaux sur Pappers.

Pantin ça n'est plus hype depuis déjà 4-5 ans... et encore moins hype avec "le mur du crack" !  

 
 
Il n'y pas de réponse absolue, ça dépend de la taille du promoteur et de la taille du projet réalisable. Un petit promoteur qui sort quelques dizaines de logements par an se lancera pour une marge qui ne couvrirait même pas les frais de fonctionnement d'un très gros qui sort des milliers de logements par an.
 
La taille du projet donne donc une indication de la taille du promoteur : 8 logements, 24 ou 170, on passe du quasi artisan à Nexity.
On raisonne plutôt en taux de marge nette : les promoteurs visent généralement entre 6 et 8% de marge nette pour emporter l'adhésion d'une banque (on ne sort jamais un projet en fonds propres, sauf la quote part minimum négociée avec la banque).
 
Mais là aussi il y a des exceptions notables. Un Bougues Immo ou un Adim par exemple, qui sont avant tout des filiales de bétonneux, acceptent de baisser leur marge nette parce qu'ils travaillent avec leur constructeur : faire travailler Bouygues Construction ou Vinci Construction autorise à sortir des opés avec une marge moindre coté promoteur puisque on rattrape sur le volume d'affaire du pôle travaux. On peut même dire que le promoteur sert à nourrir la branche historique des travaux. Tout ça c'est de la tambouille que le particulier (vendeur du terrain ou acheteur en VEFA) ne voit pas passer.
 
Si le promoteur est un pur player, il ne pourra pas baisser trop brutalement sa marge nette, et si l'opération n'est pas viable, il passera son chemin.

C'est pas parce que le petit jeune du back office habite à Montreuil que c'est hype
 
Ca reste des quartiers populaires remplis de consultants Big 4

l'un n'empêche pas l'autre, ca peut être hype et populaire à la fois.  
 
C'est ce que je ressens pour Montreuil, Les Lilas ou le Pré St Gervais, et dans une moindre mesure pour Pantin (processus de gentrification moins avancé) Clichy ou St Ouen (plus éloigné de l'épicentre bobo 11ème/20ème)

Par définition ces gens vivraient dans le 11 ou le 20 s'ils en avaient les moyens non ?

 
pas forcément
maintenant le 11 c'est rempli d'Américains, de touristes, de provinciaux en WE EVG à Paris, de cadres sups qui travaillent dans le 8e, etc.
 
pour une certaine population c'est un repoussoir

Mouais, tous les gens que je connais qui vivent en petite couronne y sont uniquement parce que financièrement ils ne pouvaient pas avoir l'équivalent IM.

Pour ceux qui habitent loin (SGEL, Marne-la-Vallée, etc), c'est un choix de vie différent.

On est un contre-exemple alors
Il en faut forcément

Ces discussions de parigots

C'est comme dire que ceux qui vivent dans l'intérieur des terres sont les frustrés qui ne peuvent pas s'acheter sur le front de mer.

/traduisonspourthoulisse

Ça dépend beaucoup des secteurs de la petite couronne dont on parle. Pas très difficile de trouve des exemples qui contrediraient ton expérience : Neuilly, Saint-Cloud, Ville-d’Avray (le sociologue Serge Paugam a copublié un livre récemment sur les ultrariches dont une partie habite Ville-d’Avray), ou même Vincennes avec la forêt à côté…
(Après c’est vrai que c’est une discussion de parigots.)

Quand je suis arrivé à Paris il y a 15 ans, le 11e était perçu comme un marché de report des 3e/4e arrondissements, et le 20e un report du report (et personne habitait Montreuil ).  
 
Maintenant je vois beaucoup de connaissances qui ne souhaitent plus du tout vivre dans le centre, devenu trop touristique avec des commerces en conséquence. Les 11e et 20e semblent être devenus des marchés recherchés pour ce qu’ils sont (ou ce qu’ils sont devenus plutôt). Par contre Montreuil est un marché de report de ces coins.
 
Fun fact, ma belle soeur et son mari, elle avocate et lui qui bosse en finance, viennent de nous annoncer qu’ils cherchent à déménager. Budget 2M, sans crédit. Leur zone de recherche : Paris 10,11,19,20. Ils ne souhaitent pas vivre ailleurs, alors que lui vient de SG des Prés. Par contre ils ont énormément de mal à trouver des trucs intéressants avec ce budget dans ces coins.

Ca fait rêver personne le front de mer.
 
Une calanque privée à la limite

Je vois pas dans quel monde t'as du mal à trouver dans ces coins à 2M€ sauf à avoir des critères complètement débiles
 
Imo Paris 10 is the new Paris 11, bon potentiel de boboïsation et des prix très abordables
 
Je pense que je dirigerai mon prochain achat dans cet arrondissement

Dans le 10/19/20 avec 2M€ t'es quand même tranquille faut pas déconner - le 11 peut être touchy. Ils ont juste des goûts de luxe.

CQFD

Moi une marina m'irait parfaitement.
Tu te lèves, tu transerve le jardin et zou  

Tin quelle drôle d’idée quand même.  2M dans le 19/20 le projet me dépasse

 
Tu as des marinas où les fenêtres sont super proches de la mer, limite tu ouvres la fenêtre et hop tu sautes dans le bateau.

Welcome to boboland.

Y'a énormément d'endroits sympas dans ces arrondissements, et c'est très recherché.  
 
Après c'est pas la même population que les 14/15ème en barbour et mocassin

Ce sont des maisons avec jardin à ce prix donc plutôt sympa même dans le 19/20
Faut juste prévoir l'école privée pour les gosses

Un couple d’ami a acheté neuf là-bas près du cimetière.
Ils sont restés 3 ans, ils se cassent pour aller en campagne. Écoles trop pourries. Pas d’espace vert.

A ce tarot t'as une maison sur la Butte Bergeyre ou à la Campagne Paris, ce n'est pas si mal.

C'est bien de le reconnaître.

Avec un tel pognon, si je devais acheter à Paris, ça serait justement là que j'irais pour avoir une très belle baraque genre François Hollande et sa meuf @ la campagne à Paris.

 
 
Pr moi ça fait très lgtps que le 10e s est fait boboisé. Même le 10e non attractif.
Ca date de l'époque où Emmanuel Carrère a déménagé de chez sa mère dans le 16e en gros  
 
d'après mes recherches googles ça date de 2005
ça me semble à peu près correspondre à l'image que jai du 10e

 
C'est clair que les coins en cours de "gentrification" (réelle ou fantasmée ) sont à éviter quand avec des gosses entre le budget écoles privées, les déplacements pour les activités extra-scolaires, le côté potentiellement stigmatisant vis-à-vis des camarades (si t'es collégien à Jeannine Manuel c'est dur de dire à tes potes que tu vis à Pantin ou St Denis), etc. En revanche pour un couple jeune c'est souvent sympa

Mouaif, t'as quand même encore pas mal d'épaves humaines et de commerces ethniques
 
On est loin du 11ème

 
oui mais c'est plus proche du 8/9
donc ça fait lgtps que pas mal de cadres sups travaillant dans ces arrondissements y habitent.
Tout le coin du canal st martin jy ai jamais vu un appart correct à un prix correct (les beaux apparts ac vue canal sont achetés immédiatement par les Américains, à qui ça rappelle sûrement williamsburg)
la rue paradis ça a commencé à être à la mode qd j étais ay lycée soit ya c20 ans  

Oui la proximité des 2ème et 9ème est agréable
 
J'étais à coté du Canal St Martin ce we, y a pas beaucoup de beaux immeubles. Je target plutôt Paradis/Rue du faubourg st denis

 
Mais ça coûte combien les maisons de la campagne à Paris ?
 
Je connais pas trop, il y a la cité des fleurs dans le style. Certes c'est vraiment beau, mais ça donne sur l'avenue de Clichy... bof bof