Reprise du message précédent :

Oui j'ai reconnu l'immeuble avec les fenêtres à petits carreaux
J'habitais rue Bellart juste à côté.

  Je ne connais pas trop le secteur, je me suis baladé dans le secteur avec google street et ça semble sympa. A suivre    
 
On cherche sur ligne 6,9 et 1 nord 16eme 15ème motte piquet grenelle et bir hakeim un peu le 7ème peut-être 17eme mais on veut changer d'arrondissement mais pour le 7ème hormis un premier étage avec restaurant au dessous on trouvera rien dans notre budget très certainement dans les 70m2

C'est pas un peu trop calme? Dans mes souvenirs dans ces rues il y a même pas vraiment de commerces de proximité, non?

Ils sont globalement tous un peu cher sachant qu'il y a des travaux quand même, sauf celui a Dupleix, peut partir au prix ou vraiment pas loin. Il y a des petites négos à faire.. Sinon oui celui 15ème Nord est quand même beau avec ces fenêtres et salle de bain avec fenêtres. Par contre pas de point de Hongrie ce qui est dommage pour ce standing (même étrange mais bon). Il ressemble au notre avant travaux.

Y a rien en effet, mais c'est hyper agréable.
Pour les commerces c'est rue lecourbe ou motte picquet.

 
On sait quils sont tous trop cher entre 5 à + de 10% hormis celui du 17eme selon moi. On peut visiter que vendredi donc le temps joue en notre faveur ou pas
 
Ma femme s'est fait la même réflexion pour le point de Hongrie. Notre appartement actuel a ce parquet et ma femme voudra sûrement le changer

Oui vu le standing des immeubles du coin ça saute aux yeux   Celui du 17ème est grand, récent, parking etc. le prix a l'air correct oui

 
On va appeler la banque demain pour voir si ça passerai niveau du budget
 On va essayer de faire un achat/vente sans prêt relais. Ca va être chaud. On est à fond dans la recherche

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On est sous offre pour notre appartement donc normalement sans prêt relais. Mais si on était en prêt relais la banque ne prendrait pas 100% de notre apport. Budget 1100000 hors fdn à confirmer demain avec notre banque

Non pour le moment je n'ai pas vraiment vu un truc mieux en emplacement/prix/appart donc je continue par curiosité Quand je verrai un super truc pour me dégouter j'arrêterai   Donc soit quand les prix feront -10%, soit un truc rare.  Ah si d'ailleurs il y a eu cet appart sur l'arsenal côté 12ème donc orienté Ouest avec balcon, mais 2ème étage d'une barre d'immeuble donc emballé/dégoûté au début (j'adore l'arsenal), mais finalement bof.

 
Ton appart est top au niveau prix au m2 pour la localisation mais Je ne l'aurais pas pris pour les charges de 400 balles.
On est vraiment dégoûté pour celui de mirabeau mais on est en train de l'oublier en visant plus grand/meilleur secteur mais aussi beaucoup plus cher    

Oui on fait son deuil rapidement, à part de l'exceptionnel on retrouve souvent un truc pas si mal.  
Pour les charges oui c'est cher, après il y a l'eau chaude (et heureusement le chauffage) donc en terme de coût en cumulé charges classiques + chauffage + eau chaude on ne doit pas être trop loin, mais c'est embêtant de ne pas totalement maitriser ces coûts oui Après on risque de se taper un ravalement devant ET derrière  

 
Les charges c'est un truc qu'on doit vraiment faire attention surtout si on se met en haut du budget. Si celui dans le 15ème limite 7ème nous plaît et que ça passe au niveau de la banque, ce serait top. Les charges sont très raisonnables 180 euros. A suivre    

Faut aussi prendre en compte que ton salaire augmente hein.
Une croissance du salaire égale ou supérieure a la croissance du marcher immo ça n'a rien d'exceptionnel.

Les GJ approuvent  

 
Au delà de ça, tes besoins de maintenant ne seront pas les mêmes plus tard. (cf plus enclin à t'éloigner etc.)

Sur Paris ca fait 10% par an faut avoir une carrière dynamique.
Mais effectivement la difficulté est principalement pour les primo accédants qui n'ont pas la pv du bien précédent pour garder le rythme.

C'est vrai qu'on est sur hfr, salaire +8%/an mini.    Dommage que le smic ou le salaire des fonctionnaires suivent pas la même courbe .

En 5 ans Paris a pris 25%, d'août 2018 a août 2019, 5,8%.
C'est loin de tes 8% mini.
Oui c'est une forte croissance, mais ça n'a rien d'exceptionnel, et là je parle de poste qui ont rien de fou type trouffion chez Accenture.
Après c'est sur t es fonctionnaire ben ça marche pas comme ça et si t'es au SMIC t as un hlm de 90m2 a 300 balles.

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Il y a beaucoup de fonctionnaires qui peuvent acheter dans Paris sans cerises ?  

Je découvre, y'a des métiers à +8% mini par an sur toute la carrière ?

Dans leurs rêves, oui

 
HFRien. C'est un métier. Rémunérateur et avec en prime la taille de ta bite qui ne cesse de croitre.

 
Et encore pour les femmes qui ont leur premier tard, j'imagine que l'ecart est plus faible.
 
Donc 5/6 ans, on est deja bien au dela de la moyenne, en plus tes depenses ont sans doute deja augmentées avec le premier gamin, et/ou ta carriere/celle de ta femme en ont pris un coup, bref c'est pas du tout evident que ca soit un bon plan de prendre un T3 si on a deja un gamin. Si tu as acheté quelques années avant, tu arrives bien plus facilement aux 5/6 ans qui rentabilisent l'achat dans un marché "classique" ni en forte hausse, ni en forte baisse.
 

 
Plus enclin ou forcé?
Apres avec 2 enfants en age de bouger et assez rapprochés, je n'imagine pas vraiment avoir des voisins du dessous ou pas d'espace exterieur, mais les miens sont peut etre tres mal elevés  

Bon, allez c'est le jour J, je vends mon appart de Nogent-sur-Marne aujourd'hui. L'état daté est arrivé hier a 18h30, 600 balles pour avoir un papier au dernier moment  

Journée réglée au millimètre  
TGV de 6h40
A 10h, pré visite, relevé des compteurs
11h40 rdv banque, merci d'ouvrir un compte, y a de l'argent qui arrive (Faudra que je me fasse un print screen, ça n'arrive pas tous les jours). On va discuter financement de la future maison.
Rdv de signature chez le notaire
TGV
 Apéro pour fêter ça  

Combien de pv net ?  

Je connais beaucoup de hauts fonctionnaires à Paris (et il y en a pas mal), ils ont tous 1 ou 2 apparts IM sans cerises   Même s'il est vrai qu'ils achètent de moins en moins dans le 7ème, et se sont pas mal rabattus dans le 15ème ou ailleurs (Pour nous les 7e et 15e c'était un No Go pour pas se retrouver avec toute la smala justement ). Après ils sont dans les ministères qui rapportent le + .

C'est loin d'être optimisé, on a acheté cet appartement en 2016, on y a vécu 8 mois et on est partis a Montpellier  
J'arrive tout de même a retomber sur mes pattes, en relativement peu de temps.

Précisément les chiffres sont:

Achat 441 en 2016
Honos 14
FDN 32
Travaux 12/15 je ne sais plus exactement
Total 500 et des poils de pangolin

Vendu 500 nets vendeur en 2020
Là où l'opération a été intéressante, c'est que je l'ai loué plus de 3 ans en LMNP a 1700/ mois soit 20400/an.

 
C'est sûr que des inspecteurs généraux, des administrateurs du sénat ou des chef de bureau hors classe en ministère disposent d'un traitement que l'on peut qualifier de convenable.
Tu peux aussi y mettre le gratin des institutions telles que la Caisse des Dépots, l'ACOSS, l'OCDE, la Cour des Comptes etc.
 
Cependant tu es dans l'élite de l'élite de la fonction publique. Encore heureux qu'ils aient quelques moyens.  

 
Tu n'as pas payé d’impôt j'imagine sur cette période de loc (amortissement du bien + déduction des intérêts) ?  
En revanche du vas prendre de plein fouet l’impôt sur la PV ?

Il a quasi pas de pv, ça devrait faire "que" 20k

Pas d'imposition sur la location effectivement.
Et les travaux d'amélioration viennent en déduction de la PV, calculée sur l'immobilier, hors mobilier. Le notaire a été plutôt bon.

Shame on me. Je découvre l'abattement forfaitaire de 15% pour travaux admis par l'administration fiscal en majoration du prix d'acquisition lors du calcul d'une PV immo. C'est monstrueux et ça change légèrement le paradigme dans mon cas perso.
 
L'immo est décidément très peux imposé en France. Entre :
- L'exo sur la PV de la RP
- Les abattements sur les RS, et
- La fiscalité nul avec un bon montage en LMNP.
 
La principale fiscalité finalement ce sont les droits de mutation

Sur du 1 million en RP ça fait du bon argent pour l'état comeme

 
Ba calcul :  
 
t'achète 1ME+4% d'AI + 7,5% de notaire + 15% de travaux = 1,265me avant de commencer à être imposer sur la PV.
 
ça veut dire tout simplement que l'état accepte que tu profites d'une hausse de 26,5% du marché immo avant de commencer à t'imposer sur ta PV. Sachant qu'en run, si t'es en LMNP bien foutu, tu ne pas d’impôt, le tout me semble vraiment généreux.

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Le LMNP ok mais si on prend par ex le cas de Lagoon certes il se met bien mais l'état s'est mis bien aussi avec tout ce qu'il a sorti ainsi que ses acheteurs.
 

 
ça c'est un autre problème