Reprise du message précédent :

Oui pardon. Je voulais dire qu'un lambda salaryman n'a pas les moyens d'acheter un appartement à Tokyo comme à Paris depuis des décennies. Pourquoi ça serait différent de la France ?

Ne pas oublier qu'il y a un rendement sur un appart, en loyer ou en loyer implicite. Alors que la tulipe.. spéculation pure.  
 
C'est bizarre j'ai l'impression que certains l'oublient souvent  

Oui, en particulier, si tu achètes ta RP en général c'est du long terme.  
Le seul intérêt de la valeur de marché de ton bien, c'est de rentrer ou dans l'IFI

 
La croissance demographique n'est plus du tout une certitude, il est meme quasiment certain que ca ne va pas durer, meme en France, et meme avec l'immigration, globalement ce qui continue a alimenter la croissance de la population hors monde developpé, c'est bien plus l'augmentation de l'esperance de vie que la natalité. Et on voit bien que ca n'est pas un processus infini, dans presque tout les pays developpés elle stagne (voire baisse aux US).
 
Apres meme dans les pays en contraction demographique, l'immo ne s'ecroule pas forcement dans les grandes villes. Reste a voir si la dynamique de centralisation va perdurer, pour l'instant il est vraiment trop tot pour discerner des tendances.

 
On parle sans arrêt ici de la PV de ces dernières années, donc l'aspect spéculatif... On peut le retrouver assez facilement.  
 
Je pense que pour une bonne part, les prix augmentent parce que les gens pensent qu'ils continueront à augmenter.
 

https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_(%C3%A9conomie)
 
 

 
Tokyo, qui a justement eu une bulle immobilière?  
https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle [...] _japonaise
 
Je ne dis pas qu'être cher => bulle.
 
Mais sinon oui, une bulle peut durer longtemps. L'immo en France pourrait très bien rester à ces niveaux pendant encore 10 ans. Ou baisser légèrement et lentement. Ou même augmenter un peu. (Mais, selon moi, pas énormément : une fois que t'as enclenché tous les leviers : augmentation de la durée des prêts, taux très bas... t'atteins mécaniquement un plafond. Mais on pourrait tout à fait avoir des gens achetant maintenant qui feront +30% de pv dans 4/5 ans. Si ça pouvait se prévoir on serait riches. )

J'adore cette phrase chez les économistes.
Il est trop tôt pour savoir à quoi ressemblera le marché demain. Et demain il sera trop tôt pour savoir à quoi ressemblera le marché après-demain. Par contre je peux aujourd'hui te dire ce qu'il aurait fallu faire hier et je pourrai même te dire demain ce que tu devrais acheter aujourd'hui.

 
Forcement, mais la on vient quand meme de subir un enorme choc, et meme si on peut voir des signes que le marché immo (et financier) se maintiennent, ils sont vraiment tres faibles.
Si dans 6 mois il n'y a pas eu d'inflexion de la hausse, clairement il n'y aura pas de baisse serieuse avant au moins un autre evenement majeur.

 
Perso, je suis pas d'accord. De ce que j'ai vu, c'était surtout

• Dogme courant du jeter loyer par la fenêtre
• Veut absolument habiter IM ou banlieue mais en gros c'est un projet de vie à sur quelques années (avoir un gosse par ex)
• On s'endette à 33%, osef du reste. Les taux bas font donc que les prix augmentent mécaniquement

Les gens qui parlent de PV sont des noob Sauf ceux qui spéculent sur un marché ultra haussier pour se rediriger vers un marché plus lent (Lagoon   ) perso je préfère que le marché stagne, que ce soit donc rentable après 6/7 ans par rapport à la location, puis faire une culbute possible sur du plus grand sur le même marché, ce qui est compliqué quand ça augmente trop. Hidalgo devrait bloquer les prix au prix d'achat + travaux pendant 10 ans (+inflation pourquoi pas), renouvelable    

 
Je dirais que le troisième point peut rejoindre l'aspect spéculatif dont je parle, l'effet levier c'est aussi ça.  
 
C'est vrai que l'immo, c'est pas du 100% spéculation (et heureusement), mais je pense que cette part n'est pas négligeable, et a pris de l'importance ces dernières années, ce qui apporte un certain danger.
 
Et quand les taux ne peuvent plus baisser, que la durée des prêts ne peut plus augmenter, que la population vieillit et va probablement liquider une quantité importante de biens, que les ménages se mettent déjà au taquet par rapport à leur pouvoir d'achat, par quels mécanismes les prix peuvent-ils encore monter?  
 
 

 
Et avec quel super pouvoir ferait elle ça ?  

 
Parce qu'il y a toujours plus riche que toi.  

Jsais pas, en bloquant encore + les loyers (mais ça je suis contre ).

Plait-il ?    
Sérieusement on pourrait imaginer un système d'imposition dégressif façon IR sur les PV des RP (10% de 1 à 5% de PV, 15% de 5 à 10%, 20% de 10 à 20%, avec un plafond à par exemple 50% d'imposition sur une PV>=100%) ? Pourquoi pas couplé aux années de détention, quoi que je ne vois pas l'intérêt sur une RP. Pour compenser et reprendre ce qui existant jusqu'en 2010, les intérêts d'emprunt adossés et payés lors de la revente pourrait être déduits de l’impôt sur la PV, pour tenir compte du financement de chacun. Les travaux également pourront être déduits.
 
 Quoi qu'il en soit je serai opposé à toute forme d'imposition sur une sorte de "loyers fictifs".

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
 
   
il y a quand même des acquéreurs qui ne sont pas bailleurs. Il 'y a aucun levier pour les empêcher de spéculer et de culbuter.

 
Je veux bien, oui, mais ces riches n'ont toujours besoin que d'une maison, techniquement. Bien sûr, ils vont prendre une/des résidences secondaires, et du locatif. Mais ils ne placeront pas tout leur argent dans l'immobilier. Et comme il y a peu de riches, leur argent ne suffira pas à racheter l'ensemble des maisons des plus pauvres qu'eux.  
 
Tu te retrouves avec un nombre X de biens immobiliers qui ne sont pas achetés par les riches, mais trop chers pour les pauvres. Donc une baisse.

J'aimerais bien voir le nombre de multiproprio > 2 biens à Paris perso ou même au niveau global.

 
Des chiffres anciens (+10 ans) :
 

https://www.lefigaro.fr/flash-actu/ [...] taires.php
 
 
J'ai du mal à trouver des chiffres récents, ça serait intéressant pour comparer, entre la hausse des prix, la baisse des taux, l'augmentation forte du locatif conjugué à Airbnb etc....  

Justement à Paris jusque dans les années 70 il me semble, il y a avait beaucoup de proprios qui possédaient un ou plusieurs immeubles, et le reste était composé de locataires. C'est assez "récent" la vente à la découpe des immeubles à Paris et cette multiplication des propriétaires occupants. Dans mes expériences persos j'ai eu : une vieille multi proprio de 27 apparts qui possédait l'immeuble dans lequel j'étais en loc dans le 5ème (et des apparts à Neuilly et dans le 7ème), un gars de ma promo de master qui possédait un immeuble en SCI avec sa famille dans le 11ème en bordure du marais, et une partie de la belle famille en loc face aux buttes chaumont dans un immeuble possédé en totalité avec l'immeuble à côté par un gars.

J'avais lu un article super intéressant sur ces multi proprio historiques à Paris justement, et la vente de ces immeubles "à la découpe" avec la gentrification. Je cherche, je reviens.

EDIT : un début d'info.. : http://resohab.univ-paris1.fr/jclh [...] article=19

La gentrification dans l’Est parisien est à la fois cause et conséquence de l’augmentation des prix immobiliers, dans un contexte de pénurie de logements due à la faiblesse de la construction immobilière. Cela passe par un changement de statut juridique de la propriété des logements. Jusqu’à la Seconde Guerre mondiale, les immeubles étaient détenus en monopropriété, essentiellement par des personnes physiques, mais aussi par des personnes morales publiques ou privées. Le statut de copropriété fut créé par la loi du 28 juin 1938 mais ne s’est véritablement développé qu’à partir de la loi du 10 juillet 1965 se substituant à la première. Aujourd’hui, 57 % des immeubles parisiens sont détenus en copropriété essentiellement par des personnes physiques, ce qui représente près de 900 000 logements, sur les 1, 39 millions qu’en compte la capitale. Ainsi, les particuliers copropriétaires détiennent 61 % des logements parisiens et en occupent eux-mêmes la moitié en tant que propriétaires occupants [4].

Cette extension de la copropriété s’accompagne d’une régression du parc locatif notamment avec la vente des immeubles des investisseurs institutionnels qui ne possèdent plus que 4 % des logements en 2000. La plupart des particuliers qui achètent un logement ont l’intention d’y habiter, mais une partie non négligeable d’entre eux préfère le mettre en location plutôt que le revendre quand ils n’y habitent plus. Le parc locatif régresse, mais n’est donc pas voué à disparaître. En revanche, les copropriétaires bailleurs, qui ne détiennent le plus souvent qu’un voire deux logements, sont plus fragiles face aux problèmes d’impayés et exigent de hauts rendements locatifs. Cela contribue à l’augmentation des loyers et à la sélection des locataires en faveur des plus aisés.

Si la vente des immeubles en monopropriété et la hausse des loyers dans le parc des bailleurs particuliers contribuent à l’éviction des ménages des classes populaires et moyennes de l’Est parisien, c’est surtout la progression de la propriété occupante qui caractérise la gentrification. Cela a lieu selon deux modalités principales : à l’initiative des ménages gentrifieurs, se portant acquéreurs d’un logement dans un immeuble ancien non réhabilité, et faisant eux-mêmes les travaux d’amélioration de leur logement tout en œuvrant pour que la copropriété vote la réfection des parties communes, ou bien à l’initiative d’un promoteur rachetant un immeuble, le réhabilitant et le revendant par lots. Compte tenu de l’augmentation des prix immobiliers, à laquelle contribue l’amélioration des logements, la multiplication des propriétaires occupants ne peut qu’aller de pair avec une sélection sociale aiguë.

L’évolution de la part des propriétaires occupants dans le parc des résidences principales des 80 quartiers de Paris est assez éloquente, même si la gentrification n’en est pas l’unique explication (cf. document page suivante). En 1962, leur part est inférieure à 20 % dans la plupart des quartiers et seul le sud du 16e arrondissement se distingue avec les quartiers de la Muette et d’Auteuil, où l’on trouve la plupart des rares maisons de Paris. Notons que déjà, les propriétaires d’immeubles entiers faisaient souvent le choix d’y habiter, mais seulement dans les Beaux Quartiers. En 1982, ce sont surtout les quartiers résidentiels au bâti haussmannien ou néo-haussmannien qui ont vu la part des propriétaires occupants augmenter, dans les arrondissements traditionnellement bourgeois mais aussi dans certains quartiers de l’Est parisien, le long du boulevard Magenta dans le 10e arrondissement ou dans le quartier Saint-Ambroise, où se trouve la part la plus importante des percées haussmaniennes du 11e.

Moi, c'est surtout des plus values potentielles que je vois autour de moi.
Sauf qu'après il faut acheter plus grand et la cela se complique  

Une agence me propose de faire une offre d'achat mais elle impose que les frais d'agence soit payés par le vendeur. C'est possible de changer cela au moment de la rédaction de l'acte devant le notaire en avançant les frais aux vendeurs ?  
 
Merci
 
 

 
Pourquoi cela se complique ? Tu vends ton T3 et tu prends ton T4..

 
Vivre entre ultra riches, tu parles d’un plaisir ...    
 
 

Non en principe c'est marqué dans le mandat, donc pas modifiable

Nouveaux riches    
 
C'est pas la même ambiance  

Sur Paris c'est ajouter 100k à rembourser en plus pour avoir une chambre comême . Si t'étais déjà à 33% d'endettement, t'as intérêt à avoir fait une belle épargne entre la vente du T3 et l'achat du T4 .
 
Ex simpliste.

• Achat N-2 à 9k/m² d'un T3 60m² soit 540k + 8% de FDN soit 583k en tout. Le T4 de 70m² est à 630k
• A N, prix immo à 10k/m² tu refourgues avec PV à 600k donc à "peine" 17k de PV sans parler des frais de remboursements anticipées par ex. Le T4 passe à 700k + 8% FDN soit 756k en tout.

T'es obligé donc de réemprunter à balle même avec PV pour suivre la cadence de l'augmentation. Pour ceux qui font pas de PV c'est encore pire.

OK à quoi m'engage une offre d'achat ?

On passe bien ensuite par un compromis devant le notaire ?

Je lis des infos contradictoire sur le net.

Il y a aussi ceux qui ont les moyens d'avoir la place pour leurs mômes...
 

Je suis toujours en attente de résolution judiciaire de mon conflit familial ( ), mais ensuite, l'objectif ce sera 150m2 mini + grand extérieur.

Ça fait un moment que je ne suis pas repassé sur ce topic... Il y a un effet post-covid sur les prix à Paris, ou c'est business as usual (flemme de remonter plus en arrière pour trouver la réponse) ?

Aucune idée. J'ai vu un petit choc d'offres post confinement, mais depuis quelques jours ça se tarit pas mal dans mon lurkage (3 pièces +70m2 -1M€ quasi tous les arrondissements). Les prix affichés restent les mêmes, mais aucune idée des prix vendus.

Oui, je lurke aussi les annonces pour suivre l'évolution du marché (enfin, la petite émergente de l'iceberg), mais quand le marché se retourne, il y a de l'inertie...

Pourquoi tu continues à lurker si tu viens d’acheter? Tu aimes souffrir...?    
 

Satané fisc    
 
Je sors  

Les offres off market reçues n'apparaissent toujours pas sur seloger donc elles doivent se vendre comme avant, ça a l'air de tourner quand même, avec sûrement moins de demande mais peut être suffisamment pour le moment.

Si seulement c'était le fisc qui coinçait...  
Au moins avec lui on peut s'arranger !
 

Idem ici sur mes anciennes recherches (20m² mini, 9ème arrondissement, 320K€ de budget). Plusieurs appartements mis en vente post-confinement, aucun n'est parti et les seules notifs que je reçoit sont pour les mises à jour de prix

 
Justement on a planifié pas mal de visite et les prix    
Voici la liste :
Super localisation pour nous, mais 100ke trop, plan en étoile, on a le plan :
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] il_Annonce
ça semble le meilleur à visiter mais on reste dans le même secteur qu'actuellement avec parking, sera vendu rapidement très proche du prix certainement :  
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] il_Annonce
Celui ci, mais trop cher d'au moins 60ke
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] il_Annonce
Celui ci on a dit qu'on a un budget max de 1100000 et pas de probleme pour le visiter mais très cher alors que le bien est dans le 15ème nord  (déjà une baisse de 80000 €):
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail
Celui ci avec vue sur tour eiffel mais pizzeria en bas rédhibitoire pour nous mais le prix est très interessant (par rapport au marché) devrait partir à 1020000€ ou au prix    
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] stToDetail

Voilà.
J'ai 2 cas dans mon entourage.
1 couple avec 2 enfants dans un T3. La chambre en plus et trop haute pour eux. Ils vont rester dans leur appartement.
1 couple avec 1 gosse pareil

 
Un T3 de 60m2 quand tu rentres avec un bébé tu y restes au moins 5/6 ans sauf si tu ponds tes gosses à la suite. Donc en gros tu bouges 6 ans après. J'ose espérer qu'en 6 ans tu épargnes + ton salaire évolue. Faut respecter le standard HFR frère.
 
Et faut compter sur les cerises après  

Celui dans le 15ème nord a 1180k je connais très bien le micro quartier pour y avoir vécu 6 ans, c'est le 15ème sans être le 15ème, en réalité tu vis comme dans le 7ème (qui commence d'ailleurs la rue d'à côté). Mais ça joue évidemment pour les écoles etc.
Faut compter entre 13 et 15k le m² dans ce quartier. Un peu plus côté 7ème.

 
À 1100000, 13750ke le m2 sachant quil y a des travaux ça nous semble correct. Rue Valentin Hauy  
 

Oui j'ai reconnu l'immeuble avec les fenêtres à petits carreaux
J'habitais rue Bellart juste à côté.