Reprise du message précédent :

En fait il faut comparer un investissement Pinel avec un investissement locatif meublé classique (en LMNP en raison du statut particulièrement avantageux) dont le prix d'achat sera inférieur, le prix de location supérieur et sans aucune contrainte sur le choix du locataire. Sachant qu'à la revente ton Pinel sera devenu de l'ancien et donc aura un prix de vente au m² similaire à un appartement acheté non neuf.

le_gribouri,
 
Mouais... une analyse bien biaisée à de multiples égards.
 
- si le prix au m² était plus faible, les acheteurs ne se cantonneraient pas à l'achat d'un F3 de 60 m² pour 3-4 personnes. Il y aurait déjà un vrai séjour/cuisine et une chambre par enfant (plus une parentale). En gros les F3 feraient au minimum 70 m² et les familles de 4 viseraient 80 m²...
 
- aucune analyse ni de la circulation routière ni des TEC (engorgement, durée de porte à porte)
 
- pas d'analyse du bassin d'emploi (oui, je sais, à Nice, c'est des vieux riches et des jeunes qui s'en occupent, ça s'auto-encourage mais on peut pas faire ça partout).
 
- pas d'analyse du taux de vacances des logements en location ni des m² de bureaux vides (à Paris, il y en a un nombre certain, je n'ai pas de chiffre récent mais du temps du DAL, ça avait été dit). Construire c'est bien, mais si c'est juste pour permettre aux investisseurs d'acheter, sans mettre de locataire, pour revendre avec une belle PV dans quelques années ou transmettre/placer dans la pierre)
 
- sans oublier que la population ne croissant pas tant que ça, ça veut dire favoriser encore le dépeuplement de la bousie, dont la valeur de l'immobilier tendrait encore plus vers 0 (cas des maisons plus ou moins délabrées en zone non attractive qui ne se vendent pas au dela du prix du terrain, qui vaut comme terrain agricole et encore). Bref augmentation de la différence entre le capital immo des citadins/zones touristiques et celui des habitants de la bousie (là où il y a 30 % de chomage, avec la première ville de plus de 20.000 habitants à une heure de voiture.

Plutôt une bonne chose non ?
 
Comme ça on peut démanteler les infrastructures et les maisons en ruine de ces hameaux sans avenir et les rendre à la nature.

Non mais faut revenir à l'objectif du Pinel qui est de soutenir l'activité économique du bâtiment et donc de l'emploi et d'offrir un toit à des foyers aux revenus modestes.  
Le prix du neuf est mécaniquement supérieur à l'ancien (certains coûts étant incompressibles), donc pour encourager les investisseurs il y a la carotte fiscale qui permet d'obtenir un rendement se rapprochant de l'ancien. L'objectif est aussi au final, comme pour l'ancien, de se constituer un patrimoine, profiter de l'effet levier et pourquoi pas se faire une PV lors de la revente.
 
Maintenant des abus et des arnaques il y en a eu et il en subsiste encore aujourd'hui (offre dans zones non attractives, qualité médiocre de construction) mais moins (resserrage des conditions avec zonage), mais ça représente combien en %?
 
Et pour finir, comme il a été dit, le promoteur fait le même prix que ce soit pour sa RP ou du Pinel. L'éventuel surcoût est lié en majorité aux commissions des sociétés de commercialisation et de démarchage, sinon on va direct au bureau de vente du promoteur et on achète au prix catalogue, pas d'arnaque la dedans.
 
Après comme tout investissement, il y a des risques (absence de locataire, mauvais payeurs, dégradation, ...). Certains croient que c'est tout cuit et ne voient que la ristourne fiscale, non! Il faut bien se renseigner mais apparemment pour certains la haine de l'impôt fait oublier les précautions élémentaires que tout investisseur se doit de prendre.

Sauf pour leurs propriétaires qui sont ruinés.

Ca ne vaut déjà plus rien aujourd'hui

Mais ça coute encore. Et puis, c'était peut etre l'investissement d'une vie.

Lagoon57,
 
C'est toute la difficulté de communication des politiques : leur faire croire que ça vaut encore quelque chose. Alors pour les inciter à quitter d'eux même leur bien et à l'abandonner, l'Etat (et ça ne date pas de Macron, le mouvement est engagé depuis 30 ans au moins...) ferme ou diminue ses services hospitaliers, les gares ferroviaires en sont plus desservies et ferment.  
 
En espérant qu'en faisant faire des études aux enfants, ils iront d'installer ailleurs... Peine perdue car bien trop n'ont pas le capital pour aller vivre ailleurs et n'ont pas l'envie de repartir de zéro (attaches familiales, conjoint sans emploi qui veut vivre près des siens, etc).
 
En fait, même les migrants préfèrent vivre dans des squats près des grandes villes que d'aller se loger là bas. Même eux ont compris qu'il n'y avait pas de travail avec lequel ils pourraient espérer sortir de leur condition (ils n'ont pas forcément plus de chance en ville mais ils ont l'espoir... mais c'est un autre débat)  
 
Tu as des villes où est encore implantée une sous-préfecture avec 25% de chomage et plusieurs centaines de logements vides de tout locataire... Par exemple, une parmi tant d'autres avec des chiffres officiels d'une ville que je connais et qui a pourtant son charme et dont la population décroit peu (je te laisse lire et te faire ta propre opinion...). Tu en as des pires car il y a de la vie dans celle là...
 
https://www.insee.fr/fr/statistique [...] =COM-59036
 
Pour "rire", tu regardes les horaires pour y aller en train en partant de Paris via la SNCF/bus. Tu arrives plus vite à Bordeaux...
 
edit : financièrement parlant, les gens s'en sortent car tu as le travail chez les amis (tout le monde est cousin/voisin/ami de club de foot, c'est pas du black mais ça y ressemble un peu quand même) et certains bossent en Belgique (pas la même imposition)

OSEF de l'objectif du Pinel. Un investisseur avisé regarde et compare tous les éléments des investissements qu'il envisage de réaliser pour choisir celui qui lui convient le mieux.
 
De part sa double limitation (sur les loyers et sur les revenus du locataire), un investissement Pinel présente deux inconvénients majeurs dont il convient de mesurer l'impact avant de se lancer.
 
Sachant que l'achat dans le neuf présente pour moi un risque très supérieur à de l'achat dans l'ancien (achat sans visite du bien réel, risques de malfaçon, risque de délai de livraison, inconnu sur le montant des charges, des taxes foncières et d'habitation).

Donc le projet c'est de vider toutes les campagnes+villes moyennes, ok.
 
ça va en faire du monde, a entasser dans les grands centres urbains déjà surpeuplés et a l'agonie en terme de mobilité.

https://www.boursorama.com/patrimoi [...] 6897e43da2
 
Ca va dégager les primo du marché.  

Qui a parlé de vider les villes moyennes ? On parlait de vider des hameaux à une heure de route d'une ville moyenne.

La limitation des revenus des locataires est un faux probleme car vu que les loyers sont plafonnes, en prenant les revenus maximums autorises t'es large pour couvrir le loyer a payer.

Mais non on s'en fout pas et y a des gens qui préfèrent acheter du neuf même si c'est plus cher et que le rendement est moins bon que du LMNP. Tu peux imaginer qu'il y a des gens qui ont pas les mêmes goûts que toi et pas la même approche dans l'investissement?
Et quand tu achètes du neuf pour ta RP en VEFA ou quand tu fais construire ta maison, tu as les mêmes inconvénients, tu sais pas comment ça va finir malgré les promesses du CST. Bon ça n'empêche pas beaucoup de se lancer, heureusement d'ailleurs.  
 
Un investisseur avisé doit d'abord connaître son profil (sécuritaire, ...), ses objectifs et être conscient des risques. L'immo défiscalisé est un support d'investissement comme un autre, avec ses avantages et inconvénients. Il faut juste ne pas faire n'importe quoi. Il a au moins le mérite de participer à l'économie réelle et à une politique sociale de logement, pour certains c'est déjà beaucoup. Tout le monde ne cherche pas forcément un fort rendement à tout prix dont le risque sera proportionnel. D'autres vont chercher un plan pépère et d'avoir des rentes pour leur retraite, ...

Voila.
 
- 36.000 communes et autant de maires. Mairies à entretenir/chauffer bien entendu.
 
- des kms de routes/canalisations/cables EDF/tel/fibre à entretenir (avec les pertes engendrées par la distance)
 
- des millions de litres d'essence utilisés pour le ravitaillement et le déplacement des habitants
 
- beaucoup de locaux à entretenir pour les écoles, avec le personnel qui va avec, les prof avec peu d'élèves (ou trop mais pas assez pour mettre un second prof), les classes multi niveaux (avec l'enseignant qui tient plus ou moins le choc), la cantine ouverte pour 30 élèves etc. Bref à l'heure où aime les rapports, les chiffres, les études, ça ne fait pas rentable (le côté humain des chiffres, on repassera...)
 
- des habitants qui se plaignent de ne pas avoir de services locaux, genre la pharmacie de garde le WE qui est à 30 km, l'unique boulanger à 5 km (et encore fermé 2 j/semaine et il a intérêt à être bon). Ils se plaignent mais n'envisagent pas d'aller là où il y a tout.
 
En gros, ça fait pas très développement durable et ça coûte à l'ensemble des contribuables de France et de Navarre... (je me demande quel point pèse le plus )

Tu as fait les calculs ? Parce que ce n'est pas négligeable.
 
L'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire concerne 100% de la plus-value s'il est vendu moins de 6 ans après son acquisition. La réalisation d’une plus-value sur une résidence secondaire est taxée à hauteur de 19 % et 12,3 % de prélèvements sociaux.

 
Le super projet des technocrates pas du tout a l'ouest: transformer la france en 10 mégalopoles de 10 millions d'hab chacune avec du vide partout ailleurs. ça fait rêver.

Au contraire il me semble qu'il y a plutôt un projet pour relancer les villes moyennes.
 
Mais clairement les campagnes profondes sont dans le viseur.

 
Les bons investisseurs vont là où le prix d'achat est intéressant pour eux, soit en retapant le bien et en récupérant ces charges, soit en maximisant la CAF perçue par le locataire (un des dadas de Macron au début de son mandat, à savoir vouloir diminuer les aides aux logements sans doute en les calculant par rapport à la valeur locative).  
 
Par chez mes parents, une maison achetée 80K, ça se loue un bon 500 € (après faut trouver un locataire qui reste et ne dégrade pas trop car au dela de la caution, il n'est pas solvable)... Là où je suis, un appartement acheté 200 K se loue pour moins de 1000 € avec les charges. Bref c'est pas la même rentabilité. A savoir que le loyer du premier bien cité correspond au montant des aides que le locataire peut percevoir plus ce qui correspond plus ou moins à la TF

Par chez moi, les terrains se vendent, donc des jeunes familles qui viennent faire construire.
Après bon on a l'impression que pour nos voisins, c'est pas forcément l'éclate car lorsque tu viens en rural, il faut aussi prendre le mode de vie rural et non pas vouloir garder son mode de vie urbain à vouloir faire les magasins le WE

Ouin ouin c'est la fotaléta  

 
La ligne électrique de gravier sous glaise édifiée en 1964 et les routes avoisinantes qui ne sont plus entretenues grèvent le budget de la startup nation et des lignes de tram a 25 millions d'euros le km, c'est vrai.

 
Qui tente de manager un pays entier comme un arrondissement parisien, clairement oui.

Le rêve.  

 
C'est à peu près ça, avec quelques villes moyennes pour que les agriculteurs aient quand même des services pas trop loin.  
 
Mais même pour eux, la mode est à l'industrialisation, au regroupement d'exploitation (y compris dans le domaine viticole dans le but de faire des économies d'échelle et d'être plus fort à l'international)
 
Et pas 10 mégalopoles... il faut garder certaines villes touristiques aussi
 

 
Reste à voir leur définition de ville moyenne...

 
Le 77 c'est pas la bousie non plus...

Non ce n'est pas un faux problème, tu perds la faculté de choisir ton locataire parmi ceux qui ont les meilleurs revenus. Même sur les petites surfaces tu peux être amené à refuser l'étudiant encore rattaché au foyer fiscal de ses parents CSP++ (une des meilleures configurations en terme de risque d'impayé).
 

Tu réponds à des arguments que je n'ai pas avancés. Si tu relis mon message de ce matin, j'ai parlé de comparer deux investissements immobiliers (Pinel et LMNP) justement parce que la personne comparaît du Pinel à de l'assurance vie.

 
Ta vision d'apocalypse qui ne représente qu'une infime fraction des zones rurales
 

 
Soit 3% de la population    
 

 
Juste un délire d'HFRien urbain CSP+

 
Au final je pense que la question est là. Et accepter un peu de variété pour s'adapter aux spécificités locales, aussi.
 
Une ville moyenne de 50khab dans des zones denses c'est probablement trop peu, alors que 20khab en Lozère, ça prend tout son sens.

La préfecture de Lozère (Mende) n'a que 11 600 habitants de toutes façons
Et c'est de très loin la ville la plus peuplée, derrière c'est < 5k habitants

 
Exemple extrême et perso je cherche à éviter les étudiants comme la peste. Trop de turnover, trop de risques de plainte du voisinage, trop de risques de dégradation du logement.
 
Prenons un cas standard en Pinel, disons logement en Zone A, T3 de 60m2 soit la surface moyenne en France pour un couple. Loyer plafonné à 760€, plafonnement des revenus du foyer fiscal :
- 38k€ pour une personne seule, soit un loyer qui fait 24% des revenus
- 57k€ pour un couple, soit un loyer de 16% des revenus.
 
Je maintiens donc que c’est un faux problème. T’as largement de quoi trouver des bons payeurs, surtout en zone tendue. C’est pas ça qui manque. Sur les Pinel de la famille en 2 jours on avait à chaque fois 10 dossiers déposés et on a jamais dépassé un loyer qui couvrait 20% des revenus. En prime ces gens savent qu’ils ont un loyer bien en dessous du marché, dans un logement neuf qui plus est et donc ils ne partent pas. Tout le monde est content.
 
Édit : et sinon une GLI ça te coute 2% si tu cherches bien. C’est pas cher payé pour être couvert jusqu’à 24 mois d’impayés.

 
Bizarre, les quelques Pinel visités quand je cherchais à l'époque étaient plus chers que la moyenne, et en zone tendue et pas spécialement bon marché, surtout rapport au niveau de vie moyen (Montpellier)

De villes de plus en plus grosses pour le développement durable, il fallait oser...
 
Les mégapoles modernes ne produisent quasiment rien des besoins essentielles de leur populations.  
Il faut tout importer, la nourriture, l'eau, l’énergie... Avec les coûts de transport et la pollution qui vont avec. Et si les campagnes autour sont dessertes on importe tout ça d'encore plus loin.
Par contre la densification génère de la pollution locale très forte, des risques sanitaires accrus, du réchauffement climatique local qui s'ajoute au global...

Je n'ai jamais dit que les locataires éligibles étaient incapables de payer leur loyer, j'ai dit que tu te privais des meilleurs revenus (et potentiellement des meilleurs dossiers).
 
Et présenter le fait que les loyers sont bas comme un avantage, c'est assez rigolo

Suffit d'acheter l'immeuble.  
 

 
Mais non.
 
un 93 géant c'est le top question environnement et qualité de vie, puisqu'on te le dit  

 
On est d'accord sur le nombre. Mais ça gueule pas mal ces 3%. il n'y avait qu'à les regarder au moment des GJ, à bloquer leurs ronds points pour empêcher ceux qui avaient un emploi d'y aller et bloquant aussi les camionneurs venant les approvisionner. Voir aussi la surface entretenue pour ces 3 %.
 
Je te rappelle aussi les multiples sujets sur la santé, avec la taille critique des maternités pour assurer un service "moderne", des chirurgiens experts dans un domaine, etc. Avec en toile de fond le financement des structures de proximité (locaux,intendance, mais aussi matériel moderne et efficace), la facilité de recruter du personnel qualifié et fiable (dans le sens qui reste à son poste, sans chercher à se barrer 2 mois après être arrivé), etc.
 
La ville que j'ai cité, je l'ai fait pour montrer quelques chiffres, elle n'appartient pas à ces 3 % car tu dois avoir 100.000 habitants dans un rayon de 30 km et sans doute 300.000 en passant à 50 km. En gros tu as un gros hopital, des cliniques et une maternité type 3 à moins de 30 minutes de voiture (15 avec le gyrophare). Mais on voit que la volonté politique de développer le territoire n'est pas là... (la RN2 en 2*2 voies, on en parlait en 75, il n'y a que quelques tronçons et le train, je n'en parle même pas, ça n'aide pas pour attirer des industriels)

 
La Lozère, tu y fais une ville touristique et pour le reste la nature reprend ses droits, hop, une grande forêt domaniale comme en l'an 1500...
 

 
Ah oui je n'ai pas dit le contraire. Mais importer (certes des saloperies alors qu'on produit meilleur...), ça pollue ailleurs, pas chez nous.
 
Un peu comme les cargos envoyés "ailleurs" avec nos ordures compressées...
 
Tu ne cites pas l'écolo bobo typique des grandes villes, qui aime la bouffe venue d'ailleurs, prendre les TEC et le vélo, mais qui est geek et renouvelle ses équipements téléphoniques/high tec avant la panne et part en WE en avion fort loin pour décompresser et parce que le train c'est plus cher...