[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

halitose

Reprise du message précédent :
Le neuf est toujours + cher que l'ancien. Mais je pense que t'as compris l'essentiel, c'est pas très intéressant le pinel. Propose lui ta pine sinon si elle est mignonne [:emile_zola:1]

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duck69

croustibat31 a écrit :

Bonjour messieurs dames, après vous avoir suivi pendant des années et avoir différé mon achat à cause de vos prévision de crise, ce qui m'a fait "perdre" 30K€ au passage, je reviens vers vous

Ma banquière, aussi mignonne soit elle, me bourre le mou avec du Pinel.

Mais quand je regarde les offres en Pinel/non Pinel, les estimations de loyer et que je sors ma calculette, j'y vois surtout une grosse arnaque.

Exemple vers la ou je vie, un T4 80m² c'est ~230K€ hors pinel. En pinel, c'est la somme accolée à " T3 à partir de" , donc un machin de 50m².
Dans la simu pour lesdits T3, c'est un loyer à 500€, pour une mensualité à près de 1000, sans compter les frais de syndic, taxe foncière, vacance de locataire etc.... Alors ok, le pinel enleve quoi ... 120€/mois d'impot ? C'est quoi l'intéret ? Je vois bien l'intéret du banquier, du constructeur et éventuellement du locataire, mais pour l'acheteur quel intéret ? Sachant que c'est de l'investissement, y'a tout le batiment qui va etre a vendre en meme temps et qui aura été construit au moins cher. Bonjour la concurrence sur la revente ...

Je vois pas ou est l'intéret financier du machin. C'est juste moi ? J'ai raté quelque chose ?

20/20 élève croustibat , c'est de la baise [:julian33:4]

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Bob2024

...

halitose a écrit :

Le neuf est toujours + cher que l'ancien. Mais je pense que t'as compris l'essentiel, c'est pas très intéressant le pinel. Propose lui ta pine sinon si elle est mignonne [:emile_zola:1]

Ca arrive rarement mais ça peut arriver que ce soit moins cher. J'ai acheté ma résidence principale comme ça. Des biens plutôt rares dans l'ancien avec des proprios qui peuvent attendre pour vendre alors que plusieurs programmes neufs se finissent en même temps dans le quartier avec quelques lots sur les bras. Le promoteur ayant moins de frein psychologique, il baisse jusqu'à ce que ça parte.

zorg666

croustibat31 a écrit :

Les chiffres c'est pas important, tu vas payer MOINS D'IMPOTS.

croustibat31

Ok, merci de confirmer mes doutes
Je vais donc lui proposer d'annuler notre rendez vous professionnel et d'aller boire un café chez elle à la place [:ronfl]

Message édité par croustibat31 le 25-04-2018 à 17:46:09

---------------
Mes écrits n'engagent que moi, je ne suis pas responsable de l'interprétation que peut en faire le lecteur.

nasdak

Et voilà je suis monté dans le train [:elfe_smileys:3]

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mantel

croustibat31 a écrit :

si je me souvient bien, le seul Pinel qui est rentable c'est celui qui consiste a acheter un terrain et faire construire dessus...
ca évite les "faux frais" du constructeur

eclaireur

duck69 a écrit :

20/20 élève croustibat , c'est de la baise [:julian33:4]

J'avais posé la question, mais pour résumé simplement, comment on peut expliquer que le Pinel c'est de la mierda ?

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mantel

eclaireur a écrit :

J'avais posé la question, mais pour résumé simplement, comment on peut expliquer que le Pinel c'est de la mierda ?

tu expliques que les gains sont vampirisé par les intermédiaires qui offre se genre de service...

Leg9

Fire walk with me

nasdak a écrit :

Et voilà je suis monté dans le train [:elfe_smileys:3]

Quoi, où, combien ?

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---------------
If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

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K@nt

Bonjour,

Question sur une maison que je possède en locatif. Initialement je l'avais achetée pour vivre dedans mais j'ai été muté.

Aujourd'hui j'ai une vacance locative, je me pose la question de vendre la maison ou de continuer à la louer (point de vue financier)
Les chiffres :
-> loyer perçu 750€
-> mensualité de 1050€ (reste 9 ans / 108k€) mais si je continue à louer je fais racheter le crédit pour un crédit sur 20 ans avec mensualité à 500€ environ.
-> TF de 500€ à l'année
-> TMI 30% cette année
-> valeur du bien à l'achat hors FDN 165k€ (valeur qui n'a pas évoluée)

Mon raisonnement est le suivant, si je vends le bien (au prix d'achat) je récupère 57k€ que je peux ensuite placer. Plus aucune autre charge.

Si je loue, avec le nouveau crédit, d'après le ratio loyer / charges sur cette maison je n'aurai pas d'effort à fournir (cash flow à zéro).
Ce qui m'a l'air plus intéressant étant donné que le crédit se remboursera tout seul et donc que le produit d'une vente dans le futur sera bien supérieur.

Pouvez vous me dire si ce que je dis se tient?

Merci! :hello:

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Gnarfou

Gnarf pour les intimes

Je dirais qu'il faut poser le calcul de tout ce que tu as dépensé vs tout ce que tu devrais dépenser avec/sans nouveau crédit pour envisager de vendre.

Et poser le calcul pour racheter le crédit alors qu'une grande partie des intérêts sont déjà remboursés génère du cash mais c'est 20 ans d'emmerdes potentielles vs 9 ans.

Ça manque de chiffres concrets pour estimer ça comme ça.

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C'est curieux, chez les marins, ce besoin de faire des phrases.

nasdak

Leg9 a écrit :

Quoi, où, combien ?

Lyon quartier a la mode, 80m2, bel ancien 0 travaux tout équipé, 350k

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ak enemy

Meilleur ami de Skip Pannatier

C'est donc dans le 7ème.

J'aurais jamais cru dire cela il y a 5 ans, mais si je trouvais un beau bien dans le secteur à 4.4 du m² je serais le premier ravi :|

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Shaad

Je vais finir par ajouter à l'annonce de vente de mon appart 'Limite 7e arrondissement, proche St-Louis' ! (ce qui est vrai).
Alors que je ne voyais du tout ça comme un facteur positif quand on a acheté.

Message cité 1 fois

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Profil supprimé

nasdak a écrit :

Lyon quartier a la mode, 80m2, bel ancien 0 travaux tout équipé, 350k

C'est franchement un bon prix

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ak enemy

Meilleur ami de Skip Pannatier

Shaad a écrit :

Je vais le mettre aussi vu que je pense être largement plus près que toi de la place Saint-Louis
(Bon, mon appart est pourri par contre )

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duck69

eclaireur a écrit :

J'avais posé la question, mais pour résumé simplement, comment on peut expliquer que le Pinel c'est de la mierda ?

Que gagner 1k€ d’impôt en perdant 2k€ sur un bien immo c'est rentable pour le constructeur/notaire/vendeur mais pas pour toi.

Explique aussi que grace au pinel les appart en neuf sont devenu hors de prix car ils visent surtout les vieux donc beaucoup de pognon.
La plupart des appart finiront en location donc imbuvable pour les vrai proprio et que quand tout sera en vente c'est quasi sur que le bien sera au prix d’achat ou en dessous.

ak enemy a écrit :

C'est donc dans le 7ème.

J'aurais jamais cru dire cela il y a 5 ans, mais si je trouvais un beau bien dans le secteur à 4.4 du m² je serais le premier ravi :|

un pote viens de signé dans le 7eme , 2.5k€ du m² à l'achat et 3k€ une fois l'appart refait à neuf.

Grosse pensé au topic quand j'ai vu le coup de fusil [:clooney24]

Message cité 2 fois
Message édité par duck69 le 26-04-2018 à 18:34:35

ak enemy

Meilleur ami de Skip Pannatier

duck69 a écrit :

un pote viens de signé dans le 7eme , 2.5k€ du m² à l'achat et 3k€ une fois l'appart refait à neuf.

Grosse pensé au topic quand j'ai vu le coup de fusil [:clooney24]

J'aimerais bien avoir plus de détail sur le bien.
PS: Le 7ème commence au Nord de Berthelot

Shaad

ak enemy a écrit :

Je vais le mettre aussi vu que je pense être largement plus près que toi de la place Saint-Louis
(Bon, mon appart est pourri par contre )

Si tu es beaucoup plus proche, tu ne pourras pas mettre 'Limite 7e arrondissement, proche St-Louis' ! car c'est que tu es déjà dans le 7e. On est à 650m de la place d'après Google.
On était justement dans un p'ti bar à vin sympa rue Rachais hier soir.

Message cité 1 fois

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

Shaad

duck69 a écrit :

un pote viens de signé dans le 7eme , 2.5k€ du m² à l'achat et 3k€ une fois l'appart refait à neuf.

Grosse pensé au topic quand j'ai vu le coup de fusil [:clooney24]

C'est grand le 7e.

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

ak enemy

Meilleur ami de Skip Pannatier

Shaad a écrit :

500m de la place selon Maps
Tu es au Nord de Gambetta, donc si c'est limite 7eme.

kerlann

Salut ..

J'ai une question à la con : en pleine séparation, je me pose la question de conserver ma baraque (enfants, toussa..) et du coup il me reste 140k€ à rembourser + soulte 20k€ (+ FDN 7,5k€ que je peux payer cash). Soucis, mensualité d'environ 700/720€ avec un taux à 1.85 sur 25 ans mais changement de taf en cours et donc, malgré un salaire qui tournera à 2100 net, je risque d'avoir un creux à 1800/1850 pendant quelques mois (put1 de primes variable ... soit 39% de taux d'endettement vs 34 "habituel" ) ... J'ai un reste à vivre "LARGE", je suis loin d'être à zéro même avec un salaire ridicule. Pensez-vous qu'une banque peut me suivre ou c'est même pas la peine ? (rdv avec banque puis courtier dans qqlqs jours)

chrissud

il y a un topic dédié au prêt immobilier

K@nt

kiwai10 a écrit :

Oui si tu peux être en CF positif c’est cool, mais calcul avec toutes les charges / impôts

Est ce qu’il y a assez de demande locative pour ce genre de bien dans ton coin ?

Si tu es muté qui gérera la location ?

Oui je n'ai pas eu de mal à la louer.

J'ai été muté mais je vais l'être de nouveau et revenir sur place et acheter à côté (plus grand) de cette maison donc pour la gestion je pense que ça facilite.

k43l

Rien de spécial

croustibat31 a écrit :

Pinel est utile pour ceux à qui ça ne fait pas mal de perdre avec un crédit - loyer + économie impôt qui reste négatif certes, mais qui permet d'avoir un bien au final à limite par cher hors taxe foncière, assurance et syndic. En soit pas chère. Et qui dit neuf, dit vacance locative très faible !
Et à part être en zone A voir B (et ecnore) c'est pas intéressant. Un prix au m2 au dessus de 5k€ c'est nul aussi.
Ah oui le plus important, faut aussi que votre revenu imposable soit au moins à 80k€ annuel en dessous c'est perte.

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Message édité par k43l le 27-04-2018 à 10:12:54

pere-castor

Quelqu'un a vu l'émission sur France 5 avant-hier concernant les mises sous tutelles / curatelles ?

Dans l'un des 4 cas présentés, une femme raconte l'histoire de la mise sous tutelle de sa mère (justifiée car plus du tout autonome), et surtout la mise en vente par l'association de tutelle d'une partie de son gros patrimoine immobilier pour payer la maison de retraite.

L'une des maisons, délabrée mais en centre-ville d'Etampes sur un grand terrain, a été vendue à 55k€ sur la base d'une estimation d'une agence locale, prix et transaction validée par l'association et le juge des tutelles. Petit hic : elle en vaut 3 à 4 fois plus ! Estimation à 120-130k€ par un autre agent, un voisin qui confie qu'il aurait été acheteur à 140k€, et surtout bien remis en vente au bout d'un an plus de 200k€ (en deux lots) par la même agence qui avait fait l'estimation bradée ! On n'est saura pas plus, mais ça sent quand même la grosse arnaque...

boulgakov

Tondre les grabataires, un sport assez couru...

vandepj0

K@nt a écrit :

Regarde le rendement vu à aujourd’hui:
47 k€ investis
750 x 12 de revenus bruts = 9 k€
Moins les intérêts d’emprunt (2k en supposant que tu repartes pour 25 ans), la TF, les provisions pour travaux (1,75k par an), les vacances locatives (750 par an)
Ça te fait un net de 4k par an.
Tu enlèves les impôts 30% + 17,2%
On arrondi à 2k par an après impôt.

Ce qui te donne un rendement net d’impôts de quasi 5% grâce à l’effet levier du crédit.

En terme d’investissement, si tu n’as pas de sinistres (locataire qui paye pas, vacances longues, travaux importants), c’est plutôt très bien.

En revanche, tu vas y passer du temps, de l’énergie et du stress. Est ce que ça vaut les 2k nets supplémentaires que ça t’apporte vs l’investissement de cette même énergie dans ton boulot, tes loisirs ou ta famille?

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fylgo

projet d'acte de vente en main

les anciens proprio:
achat en 2004
vente en 2018 100k de +

sachant qu'ils ont mis beaucoup en travaux sur la durée (isolation complète planchers et combles, chaudière, cuisine, aménagement complet, etc...) c'est pas la vente du siècle pour eux en terme de plus-value ...
[:clooney44]

je pose un repère, et reste krachiste: on verra combien on vend (et dans combien de temps) mais m'est avis que ce sera moins, aucune plus value escomptée sur ce bien, mais un cadre de vie :love: :love:

J-5 [:sunset rider]

GaryPayton

k43l a écrit :

Et quand on est un collègue de Lagoon, on passe sur du Malraux ....

tamino

master proxy 2 gates

Féloches !

Ici ils ont acheté 170k, revendu 300k 10 ans aprés, je suppose qu'ils ont du faire pas mal de travaux, mais ça reste une trés belle opération sur notre dos On sait pas trop pour la plus-value mais bon on reste en région proche paris et il y aura l'arrivée prochaine de la ligne 15, ça peut pas nuire.

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Message édité par tamino le 27-04-2018 à 11:00:14

K@nt

vandepj0 a écrit :

Oui intérêt d'emprunt je serai plutôt vers 1200€ (prêt sur 20ans à 1.2%)
TMI 30% aujourd'hui mais qui passera à 14% l'an prochain (naissance)

Merci de vos retours en tt cas ça me permet poser à plat la situation et de prendre la bonne décision!

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apidya

Les masses suivent la classe

Ici j'ai acheté 20k€ de moins que le précédent proprio sur un achat de 200K€ sauf qu'il avait fait 280k€ de travaux

Spoiler :

Je triche, liquidation judiciaire de la SCI

Message cité 3 fois

fylgo

apidya a écrit :

Ici j'ai acheté 20k€ de moins que le précédent proprio sur un achat de 200K€ sauf qu'il avait fait 280k€ de travaux

Spoiler :

Je triche, liquidation judiciaire de la SCI

[:implosion du tibia]

lilith_unique

tamino a écrit :

Féloches !
Ici ils ont acheté 170k, revendu 300k 10 ans aprés, je suppose qu'ils ont du faire pas mal de travaux, mais ça reste une trés belle opération sur notre dos On sait pas trop pour la plus-value mais bon on reste en région proche paris et il y aura l'arrivée prochaine de la ligne 15, ça peut pas nuire.

/vendredi
mais tu n'as pas payé ton bien pour enrichir les anciens proprio puisque tu ne loues pas [:sombresonge]
pas d'argent jeté par les fenêtres [:orbitax:3]

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dobermann78

Demqin

apidya a écrit :

Ici j'ai acheté 20k€ de moins que le précédent proprio sur un achat de 200K€ sauf qu'il avait fait 280k€ de travaux

Spoiler :

Je triche, liquidation judiciaire de la SCI

Liquidation de ta SCI?

lilith_unique a écrit :

/vendredi
mais tu n'as pas payé ton bien pour enrichir les anciens proprio puisque tu ne loues pas [:sombresonge]
pas d'argent jeté par les fenêtres [:orbitax:3]

En fait, acheter c'est filer 20 ans de loyer d'un coup au proprio.
C'est encore plus de l'arnaque. :ouch:

Message cité 2 fois

---------------
Demqin

k43l

Rien de spécial

dobermann78 a écrit :

En fait, acheter c'est filer 20 ans de loyer d'un coup au proprio.
C'est encore plus de l'arnaque. :ouch:

Ouais mais quand eux acheter avec un taux à 4,5% hors assurance et donc un prix de reviens intérêt compris limite x2 montant emprunté, tu peux te dire que non tu n'as pas t'en perdu aux changes. :sarcastic:

Oui il repart avec 100k de plus que le montant emprunté mais combien il a déjà donné à la banque :whistle:

Pzu

S'il a pas renégocié son taux depuis l'temps, il est bien con

C'est ça tout le drame de la situation actuelle, d'ailleurs. Les taux sont certes bas, mais les prix sont au plus haut. Sauf que contrairement à ceux qui sont venus avant nous, on ne pourra même pas renégocier nos taux à la baisse, vu que c'est dur d'aller plus bas que 0

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Profil supprimé

apidya a écrit :

Ici j'ai acheté 20k€ de moins que le précédent proprio sur un achat de 200K€ sauf qu'il avait fait 280k€ de travaux

Spoiler :

Je triche, liquidation judiciaire de la SCI

Magouille comptable, tu vas perdre 50k€ à la revente [:doc_prodigy]

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