Toute façon les emmerdeurs regardent rarement la vo  

Clairement, c'est un gros filtre à débiles. Quelque soit l'horaire, je suis rarement emmerdé. Une fois une fille qui avait l'air de se toucher à côté de moi mais c'est à peu près tout

Clairement, c'est un gros filtre à débiles. Quelque soit l'horaire, je suis rarement emmerdé. Une fois une fille qui avait l'air de se toucher à côté de moi mais c'est à peu près tout

 
Avec mes potes, on préfère généralement sortir après le taf plutôt que rentrer chez soi. Mais c'est vrai que la génération de mes parents sont plus du genre à rentrer s'occuper des enfants, du jardin, etc...
 

 
 
Hello le topak.
 
J'envisage un achat immo pour faire du locatif et j'aimerai vous soumettre l'offre que je m’apprête à faire afin d'avoir votre avis sur son intérêt financier.
 
Bien :
Type : Appartement T2 45m² + Parking à la rochelle.
Prix : 140k FAI
Charge : 811€/an
Foncier : 820€/an
Meublé : oui
 
Financement :
Crédit : 140k€ sur 25 ans. Mensualités 600€/mois.
 
Location :
Loyer mensuel : 550€
(Possibilité + en faisant du saisonnier l'été)
 
Les simulateurs de rentabilité me donne les infos suivantes :
- Rentabilité brute : 4.7%
- Rentabilité net avant impôt : 3.3%
- Rentabilité net après impôt (taux 30%) : Micro Foncier : 2.1% / Régime réel : 1.45% / Micro BIC : 2.53%  
- Cashflow (avant impôts) : -165€/mois
(On ne tient pas compte des frais de gestion/entretien)
 
 
Qu'en pensez vous ? J'ai du mal à percevoir l’intérêt.
 

 
Oui c'est bien optimisé, car pas immense. J'ai 5m de long:
6 modules de 60 cm à la suite soit 3m60
-frigo
-rangements tiroirs
-four+plaques
-lave vaisselle
-évier
-lave linge  
 
Avec des placard en hauteur, les 1m40 restant sont un placard qui contient le sèche linge + chaudière + étagères.
En face jai 2m de plan de travail avec des placard en dessous, et 2 espaces pour mettre des rangements peu profonds à côté d'une fenetre et du plan de travail.
 
Après on est du genre minimalistes, peut être que c'est juste niveau rangements pour d'autres, moi jai simplement calculé le volume de rangements qu'on a actuellement et qui nous va, et mis "minimum pareil" comme critère

 
 
Hello le topak.
 
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Prix : 140k FAI
Charge : 811€/an
Foncier : 820€/an
Meublé : oui
 
Financement :
Crédit : 140k€ sur 25 ans. Mensualités 600€/mois.
 
Location :
Loyer mensuel : 550€
(Possibilité + en faisant du saisonnier l'été)
 
Les simulateurs de rentabilité me donne les infos suivantes :
- Rentabilité brute : 4.7%
- Rentabilité net avant impôt : 3.3%
- Rentabilité net après impôt (taux 30%) : Micro Foncier : 2.1% / Régime réel : 1.45% / Micro BIC : 2.53%  
- Cashflow (avant impôts) : -165€/mois
(On ne tient pas compte des frais de gestion/entretien)
 
 
Qu'en pensez vous ? J'ai du mal à percevoir l’intérêt.
 

 
 
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Prix : 140k FAI
Charge : 811€/an
Foncier : 820€/an
Meublé : oui
 
Financement :
Crédit : 140k€ sur 25 ans. Mensualités 600€/mois.
 
Location :
Loyer mensuel : 550€
(Possibilité + en faisant du saisonnier l'été)
 
Les simulateurs de rentabilité me donne les infos suivantes :
- Rentabilité brute : 4.7%
- Rentabilité net avant impôt : 3.3%
- Rentabilité net après impôt (taux 30%) : Micro Foncier : 2.1% / Régime réel : 1.45% / Micro BIC : 2.53%  
- Cashflow (avant impôts) : -165€/mois
(On ne tient pas compte des frais de gestion/entretien)
 
 
Qu'en pensez vous ? J'ai du mal à percevoir l’intérêt.
 

Tu as du mal à percevoir l'intérêt car il n'y en a pas  

Après je connais pas le marché et les perspectives à moyen terme de l'immobilier sur La Rochelle. Dans ton calcul, pour qu'il soit plus "positif" tu peux regarder la plus value espérée sur dix ans sur la valeur de ton bien  

Le fait d'avoir un cashflow négatif (-200€ environ) ne me dérange pas trop. Ça m'oblige à épargner et ça n'a pas d'impact sur mon quotidien.
En revanche, la prise de risque de ce type d'investissement doit être un minimum compensé par le rendement net par rapport à un placement traditionnel (genre assurance vie par exemple).
 
Ce qui est certain, c'est que le bien qu'on me propose est en dessous du prix du marché. Mais malgré ça j'arrive pas à percevoir s'il c'est une affaire ou non.

 
250 loyers c'est pas terrible, au dessus de 200 loyers c'est pas l'ideal pour du locatif.
Apres il faut voir que c'est un rendement net sur de l'argent que tu n'as pas.
Si tu veux faire une comparaison avec une AV il faudrait faire un TRI...

 
Keskune AV avec TRI ?
D’après le simulateur, mon TRI est de 9.6%

 
 
En estiment le revendre 160k dans 10 ans (sachant que son prix marché actuel est autour des 170k), les simulateurs me donnent une rentabilité net de 4.1% soit 57k€ d'enrichissement (hors impôt sur la plus value)

 
30 k sous le prix ça me parait important. Si tu es vraiment sur de son prix actuel sous évalué et qu'il peut se revendre direct 170 k et bien achète et revends de suite, ça te fera un peu de cash  

 
C'est normal, il n'y en a pas    
 
Bon réflexe d'avoir utilisé les simulateurs, mais tu peux déjà filtrer les projets avec l'un ou l'autre de ces deux ordres de grandeur (pour un bien avec des charges relativement standard, et avec l'hypothèse d'un crédit total sur 20 ans aux taux actuels) :
 
- si Loyers annuels hors charges / Prix du bien frais d'achat compris < 10% ==> cash-flow négatif
- si Loyer mensuel * 0,7 < Mensualité ==> cash-flow négatif
 
Dans ton cas avec 550€ de loyer pour 600€ de mensualité, c'est très loin d'être positif

 
Tu calcules le tri que tu aurais si tu mettais 200 euros par mois sur une AV....

 
J'ai un peu de mal a visualiser....  
Ceci dit pas immense, si tu as 5 m linéaire c'est déjà long, surtout que si je comprends bien ca doit faire au moins 2 ou 3 m de large donc on arrive a une cuisine de plus de 10m2 ce qui est quand meme plutot grand.....

Prédire le prix futur à la Rochelle c'est compliqué.
 
Ca dépend déjà de la situation de l'appartement. Entre le centre ville et les quartiers périphériques, il y a une marge. Dans ces quartiers, ça construit pas mal mais tu revendras moins ton appartement comme une résidence secondaire et il faut voir l'évolution de l'environnement. En centre ville il faut voir l'état du bâtiment (les travaux dans l'ancien, ça peut coûter cher et s'il te faut financer par crédit...)
 
A noter aussi que même si la zone commerciale à Perigny prend de l'ampleur et que Lea nature s'agrandit, ce ne sont pas des emplois aussi rémunérateurs que chez Delphi... Donc moins de pouvoir d'achat potentiellement.
 
Dans la campagne rochelaise, ça a entraîné pas mal de ventes avec des prix en baisse (plus d'offres que de demandes donc celui qui doit vendre n'a pas le choix), surtout dans ceux qui ont construit de nombreux lotissements.

 
Ha ok je me rends pas compte des standards pour un appart de la taille du mien, ça fait 12m2 de cuisine mais comme on l'ouvre ça fera une seule pièce
 
Je pourrais mettre le plan sur le topic deco à l'occasion

 
Avec les frais de notaires et impots sur les plus values, il vaut mieux l'acheter et le garder en décoté pour le louer, si la décote est suffisante...

 
 
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Prix : 140k FAI
Charge : 811€/an
Foncier : 820€/an
Meublé : oui
 
Financement :
Crédit : 140k€ sur 25 ans. Mensualités 600€/mois.
 
Location :
Loyer mensuel : 550€
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- Rentabilité brute : 4.7%
- Rentabilité net avant impôt : 3.3%
- Rentabilité net après impôt (taux 30%) : Micro Foncier : 2.1% / Régime réel : 1.45% / Micro BIC : 2.53%  
- Cashflow (avant impôts) : -165€/mois
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Avoir des potentielles emmerdes pour un rendement aussi faible, nope
 
Surtout que je ne vois pas de prévision de vacances locatives, provisions pour travaux, si tu délégues la gestion c'est un vrai coût, des travaux à faire avant de louer  
 
A Paris ça serait le prix de la sécurité un rendement si faible mais en dehors il vaut mieux chercher 7-8% de renta brute. D'après les chiffres non ce n'est pas une affaire sauf si tu es convaincu de la PV

 
 
Hello le topak.
 
J'envisage un achat immo pour faire du locatif et j'aimerai vous soumettre l'offre que je m’apprête à faire afin d'avoir votre avis sur son intérêt financier.
 
Bien :
Type : Appartement T2 45m² + Parking à la rochelle.
Prix : 140k FAI
Charge : 811€/an
Foncier : 820€/an
Meublé : oui
 
Financement :
Crédit : 140k€ sur 25 ans. Mensualités 600€/mois.
 
Location :
Loyer mensuel : 550€
(Possibilité + en faisant du saisonnier l'été)
 
Les simulateurs de rentabilité me donne les infos suivantes :
- Rentabilité brute : 4.7%
- Rentabilité net avant impôt : 3.3%
- Rentabilité net après impôt (taux 30%) : Micro Foncier : 2.1% / Régime réel : 1.45% / Micro BIC : 2.53%  
- Cashflow (avant impôts) : -165€/mois
(On ne tient pas compte des frais de gestion/entretien)
 
 
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Sauf que le gain c'est qui qui l'estime ? l'AI qui lui vends ?

 
- Les charges que tu mentionnes, ce sont les charges locataires, ou proprio ou les deux ? J'imagine proprio ?  
- Le cashflow de -165€/mois avant impots, ça risque de faire plutôt dans les -300€ après impots. Je trouve ça beaucoup
- Le crédit, t'as vérifié les taux ? Y'a pas des histoires de taux + haut pour de l'investissement locatif si t'es pas déjà proprio ? (C'est mon cas dans de la SCPI)
- La possibilité d'avoir + en faisant du saisonnier, j'en serais pas si sure : si tu le loues l'été, tu ne peux pas le louer "normalement" le reste du temps (à cause des durées de bail)
- Tu vas en plus devoir apporter les frais de notaire en apport apparemment. (vu le prix du bien, et le montant du crédit)
 
Enfin j'essaye d'acheter en SCPI en ce moment, et pour quasi la même somme, j'ai l'impression d'avoir un cashflow bien mieux que le tien, et c'est financé sans que j'y mette 1€. Et j'aurais pas à me faire chier à gérer quoi que ce soit  

 
Location meublée, donc LMNP j'imagine.
Achat crédit à 100%.
Comment arrives-tu à un meilleur TRI en régime micro-foncier qu'en réel ???    
Tu comptes bien l'amortissement du bien dans le régime réel ?
 
T'as essayé mon simu ?

 
J'ai un peu de mal a visualiser....  
Ceci dit pas immense, si tu as 5 m linéaire c'est déjà long, surtout que si je comprends bien ca doit faire au moins 2 ou 3 m de large donc on arrive a une cuisine de plus de 10m2 ce qui est quand meme plutot grand.....

Mais OUI

 
Tu vas les voir en VOSTF comme tout le monde. Et je ne supporte pas ça, c'était l'objet de mon propos. Quelle idée de mélanger 2 langues.

Ca donne ça:
http://reho.st/self/23762937d51ed3 [...] a7ac22.jpg

Avec à gauche du lave linge le placard contenant le sèche linge qui n'est pas figuré.

A gauche de l’îlot (quand on est assis sur les chaises) y'a un petit pan de mur puis la porte qui donne sur l’extérieur, et a droite y'aura rien

Assez basique je pense. Je pense que c'est pas immense mais ça nous convient

 
Ca donne ça:
http://reho.st/self/23762937d51ed3 [...] a7ac22.jpg
 
Avec à gauche du lave linge le placard contenant le sèche linge qui n'est pas figuré.
 
A gauche de l’îlot (quand on est assis sur les chaises) y'a un petit pan de mur puis la porte qui donne sur l’extérieur, et a droite y'aura rien
 
Assez basique je pense. Je pense que c'est pas immense mais ça nous convient
 
 

 
Ca donne ça:
http://reho.st/self/23762937d51ed3 [...] a7ac22.jpg
 
Avec à gauche du lave linge le placard contenant le sèche linge qui n'est pas figuré.
 
A gauche de l’îlot (quand on est assis sur les chaises) y'a un petit pan de mur puis la porte qui donne sur l’extérieur, et a droite y'aura rien
 
Assez basique je pense. Je pense que c'est pas immense mais ça nous convient