Reprise du message précédent :
Leg9 > Bah dans quelques années tu constateras que j'ai eu raison
Si je suis si sûr de moi, c'est, qu'étant attentif au marché immo, je constate qu'il y a des signes avant-coureurs qui ne trompent pas.
 
Je conseille d'ailleurs à tous ceux qui ont de l'argent à placer, d'en placer une partie dans une assurance-vie (Boursorama-Vie par exemple, où les droits d'entrée sont minimes), et l'autre partie dans des actions.
Le CAC40 est à un niveau faible, c'est encore le moment d'en profiter. Évidemment l'immo est à fuir comme la peste.

 
N'empèche qu'en 2004, peu de gens disait que ça allait se crashé tout de suite. Elfe a tenté l'autre jour de chercher des messages allant dans ce sens, notamment de ma part et ... n'a rien trouvé. Les premières prévision de crash ont été émise pour seconde moitié de 2006 et 2007. On remarque que les stats ne donnent pas tort à ceux qui ont fait ces prévisions :
- fin de la hausse des volumes financier dés 2006 (d'où le "craquellement" de ma part)
- chute des transactions à partir de 2007
- baisse des prix à un rythme très soutenu (-10% / an) à partir de 2008
 
Ce que les gens n'ont pas prévu, c'est le bear trap et la hausse, de fin 2009 à 2011, en gros, que le plan d'aide au banque et les mesures d'aides allait être à ce point éficace
 
Mais là encore, beaucoup se fourrent le doigt dans l'oeuil en se disant que le marché est sein et la reprise solide :
- la province n'a jamais ré-atteint son niveau de 2007 en prix
- les volumes monétaires n'ont jamais repris leur niveau d'avant 2007, on en est toujours resté très loin
- la hausse s'est concentré sur certaines catégories de bien immobiliers : petite surfaces, immobilier de luxe, Paris + quartier bourgeois de province. Le coeur du marché, les bien familiaux restant fragile  
 
C'est ce qui me fait dire que le marché est beaucoup plus fragile que ce que l'a progression des prix laissent croire de prime abord, surtout que les stats de prix sont sujet à certains effets mathématiques tel que je l'ai démontré : lors de forte baisse de volume, une stabilité du prix moyen peut cacher une vrai baisse de terrain.  
 
Et ce qui renforce cette idée d'artefact, ce sont tous les AI qui disent que dés qu'un logement a un défaut (ce qui le cas de 90% du parc), il se vend 15% en dessous.
 
pour rappel :
 
T0 :
A vendu à 150
B vendu à 100
C vendu à 50
 
moyenne = 100, volume = 3
 
T1 :
A vendu à 130
B vendu à 70
C non vendu
 
moyenne = 100, volume =2

ça fait que quelques mois que je suis le topic, mais dites moi, cette espérance de la baisse ENORME affiché par certain, elle dure depuis le début du topic ?

 
Non, on ne peut pas le dire. On ne pourra le dire qu'a postieriori (si baisse il y a)

 
Je préfère acheter des pâtes, non seulement ça ne peut pas baisser, mais en plus, c'est liquide et peut être consommé quand on veut. Un très bon placement à long terme  

 
justement, j'explique le contraire, en 2004, personne ne parlait de krack pour tout de suite.

 
Y'a pas vraiment d'espoir de baisse ENORME quand tu regardes bien. Plutôt d'un réajustement nécessaire : 5% par an pendant 5-6 ans ca serait déjà conséquent (et tout à fait souhaitable ,de mon point de vue personnel )

La terre agricole ne vaut pas grand chose ... après pour ton patrimoine, il faut du matériel pour bosser et ca coute cher ... très cher. Ils sont donc obligés de s'endetter ras la gueule et avec toutes les normes, c'est de pire en pire.
Un pauvre bâtiment en tôles aux normes imposées par Bruxelles pour y abriter tes bovins ... hop 100k€

On a eu le cas l'année dernière sur la hausse du prix des oeufs car les nouvelles normes coutaient extremement cheres et pas mal d'agriculteurs n'avaient pas les moyens de suivre.

Idem pour les viticulteurs, éleveurs, maraichers dont beaucoup font vraiment la tronche ... la très très grosse majorité est dans la merde sauf une poignée d'exploitants avec x centaines d'hectares et les "grands" domaines viticoles.

Trop lent
Une correction sévère au début pour une stagnation/baisse minime après.
5% de baisse / an, ca tranche pas vraiment la question achat / loc ? dans beaucoup de coins.

 
 
 
Je me garde celà de coté, parce que j'ai quasiment l'avis 100% inverse ! (Assurance vie = Très mauvais placement, action Zone € = moyen et risqué, Immo FR = effectivement pas terrible), tout celà dans une optique MT/LT (5 ans à 15 ans).
 
Maintenant c'est sur, chacun peut y aller de son petit pronostique ...

oh moins on va revenir au role principal de l'immo : acheter pour y habiter

 
Il serait temps  

Apres il y a toujours un effet pervers, moins d'investisseurs = moins de locations disponibles = loyer qui flambent = plus de gens qui vont vouloir acheter = nouvelle bulle immo

Pour moi l'agriculteur "standard" dispose d'un patrimoine important du fait de ses terres, de sa ferme, de son matériel, mais a des revenus faibles comparés aux autres professions dites intermédiaires comme les enseignants.
 
Il est riche sans être vraiment riche (un peu comme un ménage qui possède un bel appartement familial qui, bien que faisant partie de son patrimoine, constitue plus un poste de dépense qu'une source de richesse*). Une autre façon de le dire est que ses revenus sont décorrélés de son patrimoine (par rapport à nos repères habituels).
 
* Débat sur les loyers fictifs proof

Oui oui mais c'était pas les mêmes intervenants...

Plus sérieusement en 2004 les prix était haut et les gens se demandaient plutot si ça allait continuer à monter....
On a commencé à parler de bulle en 2006 je pense...

 
Vu d'ici c'est un bon début...pour des biens autour de 300K€ (ceux qui m'intéresseraient) ça te fait 15K€ en un an, soit à peu près 50% au-dessus de mon loyer annuel actuel...

 
Donc le lien INSEE est faux? Avec le tableau du patrimoine net.

 
Ca suffirait a rendre de nouveau accessibles pas mal de biens au bout de quelques années, amha.

 
et on va te répondre : il a qu'à vendre et arrêter de se plaindre

 
Vouloir acheter ne suffit plus, au bout d'un moment, il faut l'accord des banques

Euh, exemple ?

Pas beaucoup plus facile d'avoir l'accord d'un bailleur...
Suffit de s'éloigner... réduire ses prétentions    

 
 
Et que préconises tu ?
 
Car là en temps que locataire qui met de coté des sous depuis quelques années en vue d'un achat quand je serai stable niveau localité et famille et j'avoue aussi attendre des prix plus abordable, j'ai peur que mes ronds s'évaporent si on passe à une inflation galopante
(ils sont placés là dans des livrets A, un PEL)
 
Merci

 
En fait, Duflot tente de séduire les "zinzin" pour qu'ils ré-investissent dans l'immobilier en lieu et place des particulier.
 
Le vrai problème des investisseurs des années 2000 - 2010, ce n'est pas qu'il achètent pour louer à une certaines rentabilité après avoir étudier le projet. Le problème, c'est que la plupart ont au moins un des comportements suivants :
- compter sur la plus value lors de la revente future dans le calcul de rentabilité
- compter sur des loyers déconnectés de la réalité du marché local (Scelier/Robien via conseiller en placement)  
- obsession du crédit d'impôt ou de l'avantage fiscal  
- vite, de la pierre, les actions se casse la gueule !!!!
 
Chacun de ces comportements poussent à acheter un bien en investissement sans réelle réflexion sérieuse et contribue fortement à ce que certains achats soient fait à des prix non raisonnables

 
Tu veux dire qu'on fait la moyenne de 2 ou 3 estimations d agence ou qu'on prends les 2/3 du prix estimé par l'agence ?
Et dans le cas ou la maison est déjà en vente dans plusieurs agences depuis plusieurs mois sans aucune touche, la valeur est revue à la baisse ?

 
Ce mythe des loyers déconnectés : ils se sont vautrés dans quelques villes  

 
   
 
Et surtout des constructions dans des coins pas super attrayant.

 
Oui, tu as tout à fait raison. Il n'empêche qu'il est riche. Comme la mémé de l'île de ré. C'est toujours le débat argent qu'on a / argent qu'on gagne, stock/revenus... Le mec qui gagne 10k€/mois, s'il part de 0, va quand même mettre un sacré moment avant d'accumuler ne serait-ce qu'un million... Alors que le mec qui a 5 immeubles vides à Paris ne touche pas de revenus, mais est riche.
 
Je pense en tout cas que l'idée agriculteur=pauvre vient de l'ancien temps, où en fait c'était plutôt des ouvriers agricoles qui travaillaient pour des propriétaires terriens. Alors que maintenant quand on dit agriculteur, c'est au sens agriculteur propriétaire terrien.
 
 

 
C'est vrai que souvent ils se plaignent, les agriculteurs de ma famille   , alors qu'ils sont bien blindés    
Bon ceci dit j'ai aussi des profs dans ma famille qui se plaignent aussi  

 
Pour avoir un certain nombre de viticulteurs dans ma famille, ils ne roulent pas sur l'or c'est clair. Certains ne se sortent pas un SMIC mensuellement mais c'est du beaujolais aussi.    
 

Apres c'est comme l'imo, ca devient dur de trouver reprenneur

 
Ca me parait quand même globalement plus simple de louer que d'acheter (a situation géographique équivalente)  .. non ?

houla    moi je dirais qu'en ce moment, malgré les prix, l'immobilier est le plus sûr, parce que quand le prochain krach financier et bancaire va frapper je ne sais pas ce qui va rester  
ou bien l'or mais perso je n'ai pas tellement envie de jouer avec l'or, surtout que je me demande où je planquerais les lingots    dans le jardin de mes parents ?

 
La patrimoine net, ça comprend les propriétés, terrains. Donc ton paysan, il est pas plus riche parce qu'il a des terrains qui valent plus cher en ce moment... (sauf pour l'INSEE   dont on connait la méthode de calcul scandaleuse de l'inflation   )
 
C'est pas ça qui va envoyer ses gamins à l'école et c'est pas lui qui va les aider à faire leurs devoirs le soir...

 
ca dépend où
nous aussi, on a nos étrangers qui font monter les prix

Pas forcément car il faut de gros investissements pour commencer à bosser ... un tracteur, un bâtiment, un cheptel, ... c'est autre chose que la profession libérale qui a besoin d'un bureau Ikea et d'un PC.
Beaucoup vivent avec meme pas le SMIC à la fin du mois ... et pour les 35h / 5 sem de congés ... lol
 

Un truc du genre maison 200k à l'achat, 700 de loyer ...
D'un coté ca décote de 10k€, de l'autre, tu crames 8,4k€ en loyers.
D'un coté tu capitalises un minimum, de l'autre tu évites les "frais de proprio".

Lol.
L-O-L.
 
Non mais gamain... à te lire on dirait que je ne suis pas ce topic, ici et ailleurs, que je ne lis pas tout ce que la presse peut publier sur le sujet depuis 2004.
On dirait que je n'ai pas moi aussi été dogmatique sur la baisse incontournable de 2008...
On dirait que l'on découvre le sujet de la bulle, et que tu vas nous innonder de ton savoir.
 
Bref... l'humilité ça vient avec l'âge.
Quand on se fait fracturer deux ou trois certitudes absolues.
 
Oh il est possible que tu aies raison.
Je l'espère toujours autant, d'ailleurs.
Mais parler de certitude, qui plus est absolue, c'est LOLESQUE.

Parce que pour l'instant les loyers sont moins bullesques que l'achat.

 
Bien sûr que si. Un acheteur d'appart en 1998 est plus riche en 2012. Il vit dans le même appart, il ne vit pas forcément mieux, mais clairement il est plus riche, largement. Patrimoine net, à l'instant t.
 
Le dicton "pas vendu pas perdu" quand la bourse a baissé est faux. Peut-être que cela va être regagné, mais à l'instant t, c'est perdu. Si cela remonte, ce sera re-gagné après avoir été perdu.
 
Vous focalisez sur les revenus pour déterminer "la richesse".

 
Y a de très bons Beaujolais.

Parler de certitudes c'est forcément malheureux.

Mais même en ayant cru à une baisse en 200x, et s'être fait retourné, il est difficile de croire maintenant à une nouvelle hausse au vu de la situation (même si fondamentalement tout est possible). On peut en être certain (dans l'usage courant du terme)... et se tromper

La baisse elle est beaucoup plus incertaine.

Ça décote de 10 k€ par an alors que tu dépenses 14 k€ par an dedans en rbt de mensualités (20 ans) ... "pertes" de 24 k€ par an sans compter les frais de proprio vs pertes de 8,4k€ par an et ce n'est pas tranché pour toi ? Je ne sais pas ce qu'il te faut.