Reprise du message précédent :
Un truc qui ne va pas dans le sens d'une baisse de l'immo...
 
Une petite taxe en plus.
 

 
La France, championne du monde en innovation fiscale et en prélèvements...

Je vais demander à ce qu'on taxe leurs conneries : 1 dépêche AFP à la con => 1€ à chaque fois qu'elle est reprise par les journaux tv, radio, papiers, net.

Moi Président mon programme sera de supprimer une taxe par mois pour uniformiser ce   de bordel de système fiscal français @Cirdan2017  
Système qui favorise les plus riches qui gagnent plus à frauder, qui favorise l'évasion fiscale, les sociétés extérieures, ...

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Et au niveau des couts de construction entre un pavé d'un étage max et un truc qui en fait 3 / 4 avec ascenseur, parties communes, isolation phonique, ...
De plus ton foncier est certes partagé mais généralement plus cher. On construit rarement de l'immeuble en banlieue dans des zones pavillonnaires.

 
Déjà à l'époque :
 
http://www.youtube.com/watch?v=y-9j9Io-gTk
 

Je ne sais pas si c'est passé :
 
http://www.boursorama.com/actualit [...] 5bdacdbb0d
 

 
Par contre, aucun réseaux d'agence n'a encore publié de chiffres pour janvier 2013 ...

Pour le premier point, les economies d'échelle me semblent un aspect important...
Pour le second forcément si tu compares des choux et des carottes...

Très surpris par ton affirmation !!! Je n'aurais vraiment pas cru, pour plusieurs raison :
- d'une, comme l'a dit r06, le coût du foncier est partagé entre plusieurs apparts alors qu'il est intégralement pris en compte dans celui de la maison.
- de deux, dans un immeuble, les étages sont souvent identiques entre eux, et le plancher à l'étage N+1 sert aussi de plafond à l'étage N => d'où gain en matériaux et en efficacité/rapidté pour la construction d'un immeuble. Une maison c'est un peu du sur-mesure, alors que les apparts d'un immeuble, c'est un peu de la construction à la série. Le sur-mesure coûte toujours plus cher que la construction en série.
Mais c'est vrai que dans un immeuble il y a les parties communes et des ascenseurs... Bref très surpris quand même.

HS, mais c'est la faute à la compétition fiscale, ce qui n'est pas propre au système fiscal français isolé. Avoir des sociétés, c'est bien, mais si c'est pour se retrouver en faillite comme en Californie, c'est moins bien.

Y a quoi comme forums sur la question?

Tes économies d'echelle ne sont pas annulées par les contraintes techniques supplémentaires à respecter dans le cas d'un batiment collectif ? (j'suis pas archi )
Et si tu cherches à construire ta maison en plein centre ville avec, pourquoi pas, démolition de l'existant devenu insalubre, c'est sur que ca va te revenir cher.

 
Pas faux   mais les "petits" ne peuvent pas profiter de cette compétition ( c'est ça que je trouve con )

 
Coût du foncier > on parle du coût de la construction
 

 
La construction d'un immeuble et d'une maison n'ont rien à voir. On ne construit pas des maisons avec une grue, des banches et du béton le tout fondé sur des pieux de 30m.

Pour continuer sur mon message d'hier:
 
Bruxelles dope l’immobilier belge

Ce matin sur France 2 ils parlaient de -21% en janvier 2013 par rapport a decembre 2012.

 
De ? crédit accordé ?
 
Si oui, ça pique car décembre devrait être plus bas que janvier : moins de jours ouvrés et pas mal de personnes doivent attendre le 2 janvier pour la TH

Ton loyer augmente, pas le remboursement de ton crédit. En gros aujourd'hui charge de copro et foncier compris ça me fait 230€ d'écart face à un loyer dans le même appartement.

Au final ton loyer disparaît alors que chaque mois (en dehors des interêts) j'achète une partie de mon logement!

De plus je ne vois pas l'immobilier diminuer de valeur quoi que l'on puisse dire (du moins en projetant sur plus de 5 ans). Puis je pense le louer quand je ne vivrais plus dedans.

C'est un investissement comme un autre, mais 530€ dans le vent tous les mois ça me rendait fou, sans compter qu'avec une double reévaluation du loyer (suite à un rachat de mon ancienne résidence) le loyer avait gagné 20€ par mois pour passer à 550€... me dire que chaque année ça allait être le cas ça me rendait encore plus fou

Sans compter qu'au moins je peux tout changer sans que l'on m'emmerde, mais ça c'est un autre débat ^^

Ca y est, on va faire une offre. Je vous fait le topo du projet pour avoir vos avis de post-krachistes (et pré-bulliste ? CAY BIENTOT VENDU§§)
 
Maison mise en vente en novembre à 800k. Aucune offre, le proprio a baissé à 760k. A priori toujours aucune offre "sérieuse".
Le bien :
- maison de 200 m² sur 1000m² de terrain, proche centre ville de Marseille, dans un chouette quartier (qui a le principal défaut d'être 100% résidentiel privé, pas de barres/HLM/etc)
- pas de travaux, piscine, garage, 5 chambres, une maison où on pourrait rester 10-15 ans sans problème.
- Dans le coin, le prix max a été atteint vers 2007, pas de rebond mais des prix restés stables/légère baisse (-10% en euros constants par rapport au plus haut de 2007, plus environ 10% d'inflation)
 
J'ai fait le calcul "d'achetabilité" suivant :
- la maison devait valoir 400-450k euros en 2000 (les prix ayant doublé, à Marseille comme ailleurs, entre 2000 et 2007, période où la maison (estimation perso) aurait pu se vendre à 800-850k.
- Si le prix avait suivi l'inflation (+26%), elle vaudrait 580k en 2013
- le vendeur est prêt à la lacher, après d'âpres négociation, vers 680k. On reste 15-20% au dessus du prix "théorique"
- je fit l'hypothèse d'une baisse modérée mais durant 3-4 ans de 4% par an. A ce régime, la maison retrouve son prix théorique en 2015
 
Petit résumé graphique :

 
 
Voilà. Il y a peut être des loups que je ne vois plus à force d'avoir ce projet sous les yeux. What'ya say HFR ?

 
 
"Les loyers, c'est de l'argent par les fenêtres !"    
"Au pire on le louera !"    
"Je peux tout casser car c'est chez moi !"    
 
     

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Pourtant ça baisse dans pas mal de coins. Même en IDF.
http://www.paris.notaires.fr/outil [...] e-des-prix
Et la TF, les FA, les FN ça représentent combien de mois de loyer ?

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Ca m’étonnerai ça mais bon

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Personnellement je ne vois pas l'intérêt de ton calcul, le concept de "prix théorique" pour moi n'a aucune réalité économique. Il y a qu'un prix, celui du marché (ie le prix qu'une autre personne est prêt - et capable - de payer pour cette maison). A la limite on pourrait le comparer au prix de revient d'une maison neuve équivalente, s'il y a du foncier de disponible dans le coin.
 
Maintenant, la maison te plaît, tu peux la financer sans mettre ton ménage en danger économiquement => fonce.
 
Dans 15 ans, je suis persuadé qu'elle vaudra plus que 680K (au prix du marché). Mais on n'en sait rien, peut-être que l'on va connaître pendant 20 ans un scénario à la japonaise avec une baisse larvée sur plusieurs dizaines d'année ou une bonne grosse inflation (pour résorber la dette) avec un doublement des prix en 10 ans.
 
Tu ne sauras si tu as fait une bonne opération que quand tu déboucleras ta position en revendant cette maison.

Je vois qu il cherche à voir s il ne se fait pas trop baiser à ce prix par rapport au "prix fondamental".
Vu sa situation et le prix pas trop trop bullesque je pense que son projet tient la route.

Le gars qui débarque avec son semi remorque de poncifs en 2 posts ... golden kalÿtaÿ !  

Si haut en 2000

 
Ou une bonne grosse inflation sans doublement des prix de l'immo en 10 ans.

Je l'ai bien compris, mais je ne vois pas l'intérêt.
 
Imaginons deux situations :
 - j'achète un bien 100, payé 120 par le vendeur, mais avec un prix de marché à 90
 - j'achète un bien 100, payé 50 par le vendeur, mais avec un prix de marché à 98
 
Et bien je pense que dans le cas 1 je surpaye le bien et pas dans le cas 2 => la "baisabilité" ( ) se détermine par rapport au prix de marché au moment de l'achat, pas par rapport à une évolution qualifiée de "normale" des prix rapportée à un prix initial lui-même évalué au doigt mouillé.

 
Pour ce qui concerne le choix achat/location, il y a des liens en première page, je t'en donne un :http://asi77.free.fr/  
 
Typiquement, si tu penses rester moins de 5 ans, il est fort probable que le montant total du loyer soit inférieur au montant des frais de notaire, d'agence, intérêts à payer ... Du coup, la location revient moins cher que l'achat/revente.
 
Il y a d'ailleurs une chose dont les gens ne se rendent pas compte, c'est lorsqu'il achêtent un bien immobilier à 200K et font un crédit sur 20 ans, ce bien, ils le payent au final 300 ou 400K€ et les intérets et autre frais sont payé en début de période. Les intérêts sur les premières années d'un remboursement sont donc pratiquement autant d'argent "jeté par la fenêtre".
 
Pour ce qui est du changement de logement, c'est souvent que certains disent "au pire, on le loue". Mais si celà se passe avant la fin du remboursement du crédit, celà signifie que :
- la vente du bien actuel ne peut servir d'apport
- un crédit est en cours
 
Du coup, pour 95% des ménage, un tel choix rend l'achat d'un bien plus grand impossible.

 
Ils peuvent toujours louer .  

http://www.youtube.com/watch?v=XjgXuwPF6aY
 
intéressant itw sur la situation aux usa, après être tombé, l'immo ne remonte pas.
 

Impossible en euros courants, même si en Friggit les prix peuvent baisser sur la période.

 
Pourquoi? On peut avoir 10%/an d'inflation pendant 10 ans, genre 100k€ deviennent 260k€, et dans le même temps un bien de 100k passe à 150k seulement (bon je suis d'accord que ce serait un bon krach   )
 
Bref, tout ça pour dire que l'immo n'est pas forcément top en terme de protection de capital (par contre, je ne nie pas l'avantage  d'être endetté si le salaire suit l'inflation, et donc de l'achat à crédit par rapport à la location dans ce cas de figure; mais bon, là c'est différent, on parlerait plutôt de constitution de patrimoine et non pas de protection d'un capital déjà constitué).

Bonjour à tous
 
J'ai une petite question pour le topic :
 
Pour être sûr de bien comprendre, une SCI française imposée à l'IS et qui ne distibue aucune dividende mais se sert des revenus pour rembourer un prêt contracté par celle-ci n'est imposée qu'à hauteur de :
 
(Loyers - Taxe d'habitation - Entretiens divers - Intérêts d'emprunt - Frais de gestion - Prime d'assurance) x 15%  ?

Les taux sont à zéro (presque) et pourtant il y a très peu d'inflation. On est clairement dans un scénario proche de la dépression économique.
 
La moindre remontée de taux et tout coule.

 
Oui, je suis d'accord. Je répondais simplement sur l'idée qui semble lier "inflation" et "protection de son patrimoine par l'immobilier". Alors que la protection du patrimoine de l'inflation par l'immobilier, c'est possible, mais loin d'être sûr en partant du point de départ actuel en friggit.

Je n'avais pas compris ton objection dans ce sens.
 
Tu as raison, mais quand je parlais de doublement (sans le corréler à un montant précis d'inflation), je voulais juste ilustrer que l'immo peut encore monter significativement malgré les prix déjà élevés, dans un scénario inflationniste (et ce en euros courants, bien sûr).
 
Une autre chose, une forte inflation au niveau macro-économique ne peut avoir lieu dans augmentation des salaires. Si elle est localisée à un secteur (augmentation de la baguette à cause du blé, ou du prix de l'essence) elle peut être absorbée même pour les petits revenus moyennant des arbitrages (réduction de la consommation). D'ailleurs cet effet de régulation va avoir tendance à diminuer cette inflation localisée car les acteurs de la chaîne vont avoir tendance à réduire les coûts pour faire remonter leurs ventes.
 
Au niveau macro, quand tout augmente les petits revenus ne peuvent plus absorber la hausse, donc soit on augmente leur salaire soit c'est la révolution (cf 1789). Ce qui entretient l'inflation c'est en général la hausse des salaires (la cause première étant en général la planche à billets). Une inflation générale et durable ne peut s'instaurer unilatéralement du côté des prix sans que les revenus suivent.

 
Et 15% c'est le taux réduit pour les premiers 38 120€ de bénéfice, après c'est 33,33%.
 
En contrepartie, la PV de la revente est calculée sur l'écart entre le prix de vente et la partie du bien qui n'a pas été amortie, sans aucun abattement possible (autrement dit, la partie amortie est ajoutée à la PV).
 
Pour la durée d'amortissement cf ce tableau : http://www.l-expert-comptable.com/ [...] ation.html
 
L'amortissement est linéaire, pour un immeuble d'habitation, la durée de 40 ans signifie que chaque année du déduit 2,5% du prix d'achat (100% / 40).
 
Donc si tu achètes un bien 100 et dix ans après tu le revends 200 ( ), tu seras imposé sur une PV de 200 - (100 - 25) = 125, car en dix ans tu auras amorti 25% (10 x 2.5%) et là tu sentiras la différence entre 15% et 33,33%
 
EDIT: Et le fait de distribuer ou non des dividendes n'a aucune influence sur le calcul de l'IS.